Le congé est donné, le logement est vide, les meubles sont partis, et pourtant le bail continue de produire des effets : le bailleur ne se présente pas à l’état des lieux de sortie, ne répond plus aux messages et ne reçoit pas les clés. Que faire de ce trousseau qui brûle les doigts, alors que chaque mois qui passe fait courir le loyer et retarde la restitution du dépôt de garantie ? La réponse tient en une phrase, confirmée par une jurisprudence constante : tant que les clés n’ont pas été remises au bailleur ou à son mandataire, ou tant que le refus du bailleur de les recevoir n’est pas établi, le locataire reste tenu, et le délai de restitution du dépôt de garantie ne court pas. Tout l’enjeu pratique est donc de fabriquer, quand le bailleur est absent, une remise des clés prouvable et un état des lieux régulier.
Cet article décrit les vérifications utiles dans cette situation précise, à partir des textes en vigueur et de décisions réellement rendues, dont un arrêt de la cour d’appel de Paris du 12 septembre 2024 et un arrêt de la Cour de cassation du 16 novembre 2023. Il ne remplace ni l’examen du bail ni celui des pièces de chaque dossier : un congé irrégulier, un local déjà réoccupé ou une clause particulière peuvent changer l’analyse. Les montants, les délais et les conditions cités sont ceux des textes visés, dans leur version applicable.
I. La remise des clés, l’acte qui éteint les obligations du locataire
En droit des baux d’habitation, la restitution des clés n’est pas une simple politesse de fin de bail : c’est l’acte qui matérialise la libération des lieux et fait courir le délai de restitution du dépôt de garantie. La loi du 6 juillet 1989 le dit sans détour : le dépôt de garantie « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire », déduction faite des sommes dues et justifiées, selon l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Autrement dit, sans remise des clés, le compteur de la restitution ne démarre pas. Et sans remise des clés, le bailleur peut continuer de réclamer des loyers ou des indemnités d’occupation : la cour d’appel de Paris a jugé, le 12 septembre 2024 (RG 21/22214), que l’indemnité d’occupation est due de plein droit tant que l’occupant se maintient dans les lieux sans titre, et ce jusqu’à la restitution des clés au propriétaire ou à une personne habilitée à les recevoir.
A. Remettre en mains propres, au bailleur ou à son mandataire, et le prouver
La règle de principe est exigeante : les clés doivent être remises en mains propres au bailleur ou à son représentant, sans que le bailleur ait à les réclamer. La cour d’appel de Paris, dans ce même arrêt du 12 septembre 2024 (RG 21/22214), résume une jurisprudence constante de la troisième chambre civile de la Cour de cassation : c’est la remise des clés au domicile du bailleur ou de son représentant qui matérialise la restitution des lieux ; les clés doivent être remises en mains propres, sans que le bailleur ait à les réclamer (Civ. 3e, 5 novembre 2003 ; 3e Civ., 18 février 2014, pourvoi n° 12-28.678). La cour n’admet qu’une exception : le refus du bailleur de recevoir les clés, seul cas permettant de passer outre leur non-remise (Civ. 3e, 13 octobre 1999, pourvoi n° 97-21.683 ; 3e Civ., 23 juin 2009, n° 08-12.291 ; 3e Civ., 18 février 2014, pourvoi n° 12-28.678). Elle verrouille enfin le lien avec le dépôt de garantie, qui ne peut être restitué qu’après la remise des clés (3e Civ., 18 février 2014, pourvoi n° 12-28.678).
De cette grille de lecture découlent des conséquences très concrètes, que l’arrêt parisien illustre par un cas d’espèce. Un locataire avait donné congé par lettre recommandée dont l’objet annonçait une remise de clés et un changement d’adresse, avec une phrase indiquant que le trousseau aurait été adressé à un tiers désigné par ses initiales : la cour juge que cela n’établit pas une remise en mains propres au bailleur ou à son représentant, alors que le bailleur justifiait avoir rappelé par courriel puis par courriers que la facturation courait jusqu’à la remise des clés. La libération n’a été retenue qu’à la date où l’huissier de justice a constaté que les lieux n’étaient plus occupés. Moralité : une mention dans un courrier, un envoi à une adresse vague ou un dépôt dans une boîte aux lettres ne valent pas remise prouvée. Il faut un reçu signé, un procès-verbal d’état des lieux contresigné mentionnant la remise, ou une lettre recommandée avec demande d’avis de réception dont l’objet et le contenu établissent sans ambiguïté la transmission des clés, idéalement avec l’inventaire des jeux remis.
Symétriquement, remettre les clés à la mauvaise personne ne libère pas. La cour d’appel de Lyon, le 17 septembre 2026 (RG 22/03170), l’affirme nettement : seule la remise des clés au bailleur ou à son mandataire consacre la fin effective de l’occupation des lieux loués. Dans cette affaire, des locataires avaient remis les clés à la soeur de l’acquéreur de l’immeuble, sans justifier qu’elle fût mandataire du bailleur : la remise n’a pas été reconnue comme une restitution. Le réflexe à en tirer est simple : quand un intermédiaire se présente — membre de la famille du bailleur, gardien, nouveau propriétaire, notaire —, exiger la preuve écrite du mandat avant de lui confier les clés, et à défaut, refuser poliment et écrire au bailleur.
Le cas du bail vendu en cours de location mérite la même vigilance. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’en cas de mutation des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur, toute convention contraire n’ayant d’effet qu’entre les parties à la mutation. Le locataire sortant doit donc identifier qui est juridiquement le bailleur au jour de la remise : l’ancien ou le nouveau propriétaire selon la date d’effet de la vente. En pratique, adresser la remise et la demande de restitution aux deux, par écrit, évite le renvoi de l’un vers l’autre.
B. Quand le bailleur est absent ou refuse : fabriquer la preuve du refus
L’hypothèse la plus angoissante est celle du bailleur qui ne vient pas au rendez-vous de sortie, ne propose aucune date et cesse de répondre. La jurisprudence n’abandonne pas le locataire dans ce cas, mais elle lui impose une discipline de preuve : c’est le refus du bailleur, dûment établi, qui permet de passer outre le défaut de remise. Concrètement, le locataire doit d’abord mettre le bailleur en demeure de recevoir les clés et de participer à l’état des lieux de sortie, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en proposant des dates précises et en rappelant l’adresse du logement. Si l’agence gère le bien, la mise en demeure est adressée au mandataire comme au bailleur. Chaque relance, chaque rendez-vous manqué, chaque message resté sans réponse est conservé : c’est ce dossier qui, plus tard, démontrera la carence du bailleur.
Quand le bailleur persiste dans son silence, la voie la plus sûre est de faire appel à un commissaire de justice, anciennement huissier de justice. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 organise ce recours : « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. » Le commissaire de justice convoque les deux parties, dresse l’état des lieux de sortie même en l’absence du bailleur dûment convoqué, et peut recevoir les clés pour les restituer au bailleur, ce que son procès-verbal constate. Ce procès-verbal, notifié au bailleur, fait foi de la date de libération et de la remise : c’est la parade la plus robuste contre des mois de loyers réclamés après le départ. Confronter dès ce stade sa situation aux règles de fin de bail locatif expliquées par l’expertise immobilière du cabinet permet de choisir la bonne procédure avant que les délais ne se dégradent.
Deux fausses bonnes idées doivent être écartées. D’abord, glisser les clés dans la boîte aux lettres du bailleur ou les déposer chez un voisin sans écrit : en cas de litige, le bailleur niera les avoir reçues, et le locataire n’aura aucune preuve de la date ni même de la remise. Ensuite, changer discrètement les serrures ou reprendre possession des lieux côté bailleur sans décision de justice : l’expulsion irrégulière expose le bailleur à des sanctions, et le locataire qui se maintient sans titre après l’expiration du préavis s’expose aux indemnités d’occupation. Rappelons à cet égard que l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. » La fin du titre n’équivaut pas à la fin des obligations pécuniaires : seule la restitution régulière des lieux, matérialisée par les clés, éteint la dette de loyers et d’indemnités, comme l’a jugé la cour d’appel de Paris.
Un point souvent négligé concerne l’adresse du nouveau domicile. L’article 22 impose au locataire d’indiquer au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile, et prive le locataire de la majoration de retard « lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile ». Autrement dit, quitter les lieux sans laisser d’adresse, même quand le bailleur est fautif sur le reste, fait perdre la pénalité de 10 % par mois de retard. La mise en demeure initiale doit donc toujours comporter la nouvelle adresse, et chaque courrier ultérieur la rappeler.
II. L’état des lieux impossible et le dépôt de garantie : l’argent suit les clés
Une fois les clés remises ou le refus du bailleur établi, le litige se déplace vers l’état des lieux de sortie et le dépôt de garantie. Les deux sont liés : le délai de restitution du dépôt ne court qu’à compter de la remise des clés, et son montant dépend de la comparaison entre l’état d’entrée et l’état de sortie. Quand le bailleur a été absent, c’est précisément l’état des lieux qu’il contestera, en produisant parfois, des mois plus tard, un document établi seul. La Cour de cassation a tranché ce contentieux le 16 novembre 2023, et sa solution protège le locataire diligent face au bailleur carent.
A. L’état des lieux que le bailleur absent ne peut pas fabriquer seul
Le principe est posé par l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 : l’état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et ce n’est qu’à défaut qu’intervient le commissaire de justice. La Cour de cassation en tire, dans son arrêt du 16 novembre 2023 (pourvoi n° 22-19.422), une conséquence sévère pour le bailleur qui s’abstient : La Cour vise d’abord le texte : à défaut d’état des lieux contradictoire et amiable, c’est un huissier de justice, devenu commissaire de justice, qui l’établit, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Elle en déduit qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, alors que l’absence de contradiction résulte de la carence du bailleur, ne peut pas prouver des dégradations imputées au locataire (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, pourvoi n° 22-19.422). En l’espèce, le bailleur connaissait la date du départ, n’avait pas tenté d’établir amiablement l’état des lieux et n’avait pas fait appel à un huissier : son document unilatéral n’a pu justifier aucune retenue, et la restitution du dépôt avec majorations a été confirmée.
Cette solution s’articule avec la présomption du article 1731 du code civil : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » Symétriquement, l’article 1730 du code civil dispose : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. » Et l’article 3-2 prive de la présomption la partie qui a fait obstacle à l’acte : « A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties. » Le bailleur absent qui n’a ni proposé de date, ni mandaté de tiers, ni saisi un commissaire de justice, se prive ainsi lui-même du moyen de prouver les dégradations : c’est la sanction logique de sa carence.
Précision importante, rappelée par la même décision : un constat de commissaire de justice, même dressé sans contradiction sur place, n’est pas un acte unilatéral sans valeur. La Cour rappelle qu’un constat de commissaire de justice, même dressé sans contradiction sur place, vaut comme preuve dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties (Civ. 1re, 12 avril 2005, pourvoi n° 02-15.507). La différence avec l’état des lieux unilatéral du bailleur tient à la qualité de l’officier ministériel, à la convocation régulière de l’autre partie sept jours à l’avance et à la discussion ultérieure possible devant le juge. Pour le locataire confronté à un bailleur fantôme, mandater un commissaire de justice n’est donc pas une dépense de confort : c’est l’investissement qui sécurise à la fois la preuve de la sortie, l’arrêt des loyers et, comme on va le voir, la restitution du dépôt.
Les fiches officielles confirment cette mécanique. La fiche État des lieux de sortie pour un bail d’habitation du site service-public.fr décrit le déroulement de l’état des lieux de sortie et le recours au commissaire de justice en cas de désaccord ou d’impossibilité, tandis que l’analyse de l’ANIL sur l’état des lieux de sortie détaille les diligences attendues de chaque partie. Ces documents ne sont pas des décisions de justice, mais ils donnent la mesure officielle de ce qu’un juge attendra du locataire : convocation écrite, proposition de dates, tentative amiable, puis commissaire de justice. Le locataire qui a suivi cette séquence arrive devant le juge avec un dossier complet ; celui qui est parti sans écrire n’a que sa parole.
B. Le dépôt de garantie : délais, justificatifs, pénalité et recours
Le régime de la restitution est entièrement fixé par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, qu’il faut lire comme un calendrier impératif. Point de départ : la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Délai de droit commun : deux mois. Délai réduit à un mois « lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ». Retenues permises : uniquement les sommes restant dues au bailleur et celles dont il pourrait être tenu à la place du locataire, à condition que chaque somme soit dûment justifiée. Chaque retenue doit donc être adossée à une pièce : facture, devis, décompte de charges, taxe d’enlèvement des ordures ménagères restant due, régularisation de charges. Une retenue forfaitaire, globale ou expliquée par une seule ligne « remise en état » ne satisfait pas l’exigence de justification, comme l’illustre l’arrêt de la Cour de cassation du 16 novembre 2023, où une facture globale de jardinage n’a pas permis de justifier la somme prélevée.
La sanction du retard est automatique et dissuasive, comme l’énonce l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » Pour un loyer de 900 euros, trois mois de retard ajoutent 270 euros. Deux conditions toutefois : avoir transmis sa nouvelle adresse, comme on l’a vu, et calculer la pénalité sur le loyer en principal, hors charges. En immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision plafonnée à 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes, à condition de procéder à un arrêté des comptes provisoire et de justifier la provision ; le solde est restitué dans le mois de l’approbation définitive des comptes. Cette faculté n’autorise pas à retenir 20 % sans arrêté provisoire ni sans justification : passée sous silence, la provision devient un retard sanctionné par la majoration.
Quand le bailleur, même après mise en demeure, ne restitue pas, la gradation des recours est connue. D’abord, la mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, chiffrant la restitution et la pénalité déjà courue, avec copie des pièces : état des lieux de sortie, preuve de la remise des clés, nouvelle adresse. Ensuite, la saisine de la commission départementale de conciliation, gratuite, qui convoque les parties et propose une solution ; son avis ne s’impose pas, mais un bailleur qui s’y soustrait s’expose à une appréciation sévère du juge. Enfin, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire — à Paris, le tribunal judiciaire de Paris, pôle de proximité compétent pour les litiges locatifs — qui ordonne la restitution, applique la majoration et peut allouer des dommages et intérêts en cas de résistance abusive. Les associations départementales d’information sur le logement (ADIL) et la fiche service-public sur la fin du bail d’habitation permettent de préparer chacune de ces étapes sans se tromper de destinataire ni de délai.
Un dernier cas mérite d’être signalé, car il piège les locataires les plus organisés : le bailleur qui, convoqué, vient à l’état des lieux mais refuse de signer, ou signe avec des réserves manuscrites ajoutées après coup. Le réflexe est le même que pour l’absence pure : faire constater par le commissaire de justice, dont le procès-verbal mentionne le refus de signer, et adresser sans délai au bailleur une lettre recommandée récapitulant le déroulé du rendez-vous. Devant le juge, un état des lieux non signé par le bailleur présent vaut bien mieux qu’une absence d’état des lieux, dès lors que la convocation et le refus sont établis. Et si le bailleur produit ensuite son propre document unilatéral, l’arrêt du 16 novembre 2023 s’appliquera : établi sans recours au commissaire de justice alors que la contradiction était possible, il ne prouvera pas les dégradations.
Pour le lecteur parisien et francilien, ajoutons une précision pratique : les délais de convocation et d’audience devant les juridictions du ressort peuvent allonger la procédure, et les constats de commissaires de justice se planifient, surtout en période de rentrée où les sorties se concentrent. Anticiper la convocation du bailleur dès l’envoi du congé, plutôt qu’au dernier jour du préavis, change souvent l’issue : un bailleur convoqué trois semaines à l’avance qui ne vient pas est un bailleur carent ; un bailleur prévenu la veille peut plaider l’impossibilité. La diligence du locataire se mesure en semaines, pas en jours.
En conclusion, la sortie d’un logement loué face à un bailleur absent obéit à une logique simple : les clés libèrent, l’écrit prouve, le commissaire de justice sécurise. Remettre les clés en mains propres au bailleur ou à son mandataire, ou établir par écrit son refus de les recevoir ; convoquer à l’état des lieux, tenter l’amiable, puis mandater un commissaire de justice à frais partagés ; transmettre sa nouvelle adresse ; exiger des justificatifs pour chaque retenue ; compter un ou deux mois puis appliquer la majoration de 10 % : cette séquence, adossée aux textes de la loi du 6 juillet 1989 et à la jurisprudence de la Cour de cassation et des cours d’appel, transforme une situation d’impuissance en dossier gagnable. Le contentieux locatif se joue rarement sur le fond du désaccord ; il se joue sur la qualité des preuves de sortie.