Octobre installe son rituel dans les logements : on referme les fenêtres, on relance le chauffage, on étend le linge à l’intérieur et on oublie d’aérer. Puis une tache sombre apparaît dans l’angle d’une chambre, un papier peint se décolle au-dessus d’une plinthe, une odeur de renfermé s’installe dans la salle de bain. Le réflexe le plus courant consiste à acheter une peinture dite anti-humidité ou un déshumidificateur électrique, parfois pour plusieurs centaines d’euros, et à repeindre par-dessus. Quelques semaines plus tard, les taches reviennent au même endroit. C’est à ce moment-là que la question change de nature : qui doit agir, qui doit payer, et comment le prouver ? La réponse tient en trois lignes. Le bailleur doit remettre et maintenir un logement décent, et cette obligation est une obligation de résultat : quand l’humidité vient du bâtiment, de l’isolation, des infiltrations ou d’une ventilation défaillante, c’est à lui de faire les travaux. Le locataire doit aérer, chauffer raisonnablement et entretenir les équipements d’aération et de ventilation mis à sa disposition : quand les moisissures viennent d’un défaut d’entretien ou d’un mode d’occupation, c’est lui qui en répond. Et entre les deux, tout se joue sur la preuve : constats, courriers, photographies datées, rapports d’organismes. Cet article explique comment distinguer la cause, ce que chacun doit faire et dans quel ordre agir, à partir des textes en vigueur et de décisions rendues en 2023, 2024, 2025 et 2026. Chaque logement reste un cas d’espèce : les décisions citées éclairent des situations concrètes, elles ne prédisent l’issue d’aucun dossier particulier, et seul le juge tranche au vu des pièces produites.

I. D’où vient l’humidité : trois causes, trois responsabilités

A. Le bailleur doit un logement décent, et la décence est une obligation de résultat

Le point de départ ne se discute pas : c’est la loi qui définit ce qu’un bailleur doit remettre au locataire. Le code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. » La loi du 6 juillet 1989 précise le contenu de cette exigence : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ». Des moisissures étendues et persistantes, avec l’humidité qui les nourrit, entrent typiquement dans ce champ : elles dégradent le logement et exposent ses occupants, en particulier les enfants et les personnes fragiles, à des troubles respiratoires et allergiques documentés par les autorités sanitaires. Le bailleur ne peut pas se contenter de repeindre : il doit traiter la cause.

Le décret qui définit le logement décent le dit avec une précision que beaucoup de bailleurs découvrent au contentieux. Parmi les conditions de sécurité et de santé figure l’aération : « Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; ». Autrement dit, un logement dont la ventilation mécanique contrôlée est hors service, dont les bouches d’extraction sont condamnées ou dont les ouvrants ne ferment plus n’est pas seulement inconfortable : il peut ne pas être décent. Et le même décret exige que le gros œuvre protège contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau, que les menuiseries et la couverture protègent contre les infiltrations, et que les matériaux et revêtements ne présentent pas de risques manifestes pour la santé. Face à des moisissures, la première question juridique n’est donc jamais « qui a repeint en dernier », mais « d’où vient l’eau » : infiltration par la façade ou la toiture, remontée capillaire, pont thermique lié à une isolation défaillante, fuite d’un réseau, ou condensation due à une ventilation insuffisante.

Les tribunaux appliquent cette logique avec constance, et deux décisions récentes de 2026 la montrent en pratique. Le tribunal judiciaire de Rennes, par un jugement du 3 août 2026, a constaté le manquement d’un bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent dans deux appartements affectés notamment par une humidité persistante et des moisissures signalées dès janvier 2024, après une fuite sur le groupe de sécurité du ballon d’eau chaude. Le tribunal a condamné le bailleur à réaliser les travaux de mise en conformité dans un délai de trois mois suivant la signification, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par appartement pendant trois mois, a réduit chacun des deux loyers de 50 euros par mois à compter du 1er août 2026 jusqu’à la mise en conformité, et a alloué à chacun des deux locataires 2 200 euros au titre de la réduction rétroactive des loyers et 1 500 euros au titre du préjudice moral. Quelques mois plus tôt, le tribunal judiciaire de Lisieux, par un jugement du 3 avril 2026, avait retenu le caractère indécent d’un logement dès l’entrée dans les lieux, le 28 juillet 2020, jusqu’à la réalisation de travaux d’assèchement le 25 avril 2023, en relevant que les photographies du plafond et des murs montraient d’importantes traces de moisissure et que le bailleur ne démontrait pas que le problème d’humidité serait imputable à la locataire. Le tribunal a posé le principe qui structure tout le contentieux en jugeant que l’obligation de délivrance d’un logement décent constitue une obligation de résultat. Concrètement, le bailleur ne s’exonère ni en prouvant sa bonne foi, ni en montrant qu’il a fait intervenir des entreprises : il s’exonère en démontrant que le désordre vient du locataire ou qu’il y a été remédié. La condamnation s’est élevée à 3 300 euros pour le préjudice de jouissance, 595,17 euros pour le préjudice matériel et 1 500 euros pour le préjudice moral.

La Cour de cassation l’avait déjà jugé avec une netteté qui mérite d’être citée, dans un arrêt du 16 mars 2023 rendu sur des infiltrations d’eau persistantes dans un appartement. La troisième chambre civile y rappelle que « le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement pendant la durée du bail, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. » Dans cette affaire, la bailleresse avait fait réaliser à trois reprises des travaux de peinture après des reprises d’étanchéité dans les parties communes, et la cour d’appel l’avait mise hors de cause au motif de ses diligences. La Cour de cassation a censuré cette analyse : statuer ainsi, sans constater qu’il avait été remédié aux désordres et par des motifs impropres à caractériser un cas de force majeure, seul de nature à exonérer la bailleresse, violait les textes. La leçon vaut pour les moisissures comme pour les infiltrations : repeindre trois fois un mur qui moisit ne prouve pas que le logement est décent, cela prouve seulement que la cause n’a pas été traitée. Le code civil le confirme d’ailleurs pour toute la durée du bail : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Quand l’humidité vient du bâti, des réseaux ou des équipements dont l’entretien lourd lui incombe, le bailleur paie les travaux, et le juge peut réduire le loyer et indemniser le trouble de jouissance pour la période où le logement n’était pas décent.

B. Le locataire doit aérer, chauffer et entretenir : la part qui lui incombe vraiment

Le tableau serait incomplet et malhonnête sans la seconde moitié du partage : le locataire n’est pas un simple spectateur de l’humidité. La loi lui impose d’user paisiblement des lieux, d’entretenir le logement et de répondre des dégradations survenues en cours de bail, et le décret du 26 août 1987 détaille les réparations locatives. Son principe est simple : « Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. » L’annexe du décret cite expressément, parmi ces tâches, l’« Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ; ». Dépoussiérer les bouches d’extraction de la ventilation, nettoyer les grilles d’aération, ne pas les obstruer ni les peindre, maintenir une aération quotidienne des pièces même en hiver, chauffer suffisamment pour éviter la condensation sur les parois froides : tout cela relève de l’occupation normale. Un logement que l’occupant n’aère jamais, qu’il ne chauffe pas et dont il condamne les arrivées d’air fabrique ses propres moisissures, et le bailleur n’a pas à payer pour ce mode d’occupation.

C’est exactement ce qu’a jugé la cour d’appel de Rennes le 6 mai 2026, dans une affaire où une locataire se plaignait de dysfonctionnements de sa ventilation et de moisissures persistantes malgré une intervention sur l’appareil début 2021, avec un constat d’huissier et un rapport d’organisme à l’appui, et demandait réparation pour elle et ses quatre enfants. La cour a confirmé le jugement qui l’avait déboutée, en retenant que l’origine de l’humidité ayant provoqué les moisissures n’était pas déterminée par les pièces produites, et que l’état du logement résultait des conditions d’occupation : absence d’aération, fort encombrement des pièces, bouches d’aération et ventilation jamais entretenues et encrassées, deux sèche-linge installés dans le séjour et la salle de bain sans raccordement vers l’extérieur, volets constamment fermés. Autrement dit, des moisissures photographiées et même constatées ne suffisent pas à faire condamner le bailleur quand l’expertise ou les rapports ne désignent aucune cause relevant du bâti et que tout pointe vers l’entretien et l’usage. La locataire a été condamnée aux dépens d’appel. La symétrie avec les affaires gagnées est éclairante : quand le locataire prouve une cause structurelle et que le bailleur ne prouve aucune faute d’entretien, le bailleur est condamné ; quand le bailleur prouve un défaut d’aération et d’entretien et que la cause structurelle n’est pas établie, le locataire est débouté. La charge de la preuve se déplace en fonction des pièces, jamais en fonction des affirmations.

Entre ces deux pôles existe une zone grise fréquente en automne : le logement est moyennement ventilé, le locataire aère irrégulièrement, et le bâtiment présente en même temps des faiblesses réelles, comme une isolation mince sur un mur nord ou une ventilation collective sous-dimensionnée. Les juges partagent alors les responsabilités : ils peuvent réduire l’indemnisation du locataire dont le comportement a aggravé un désordre dont le bailleur reste principalement tenu, ou constater que des travaux du bailleur ont mis fin au désordre à une date donnée, comme l’a fait le tribunal de Lisieux en arrêtant l’indécence au 25 avril 2023, date des travaux d’assèchement. Pour l’occupant, la conséquence pratique est claire : ne donnez jamais au bailleur l’argument de l’entretien négligé. Aérez chaque jour, même dix minutes par pièce quand il fait froid, maintenez un chauffage minimal dans les pièces inoccupées, nettoyez les bouches de ventilation, videz et nettoyez le bac du déshumidificateur si vous en utilisez un, et signalez par écrit tout dysfonctionnement de l’équipement collectif ou privatif dès qu’il apparaît. Quand le dossier arrivera devant le juge ou le conciliateur, votre comportement d’occupant diligent sera établi par vos courriers, et le débat portera sur ce qu’il doit porter : l’état du bâtiment.

II. Quand les taches apparaissent : prouver la cause puis agir dans l’ordre

A. Séparer la promesse commerciale des faits : peinture, déshumidificateur et vraie cause

Le marché de l’humidité ne manque ni d’imagination ni de promesses. Peintures microporeuses ou fongicides, enduits assainissants, absorbeurs chimiques, déshumidificateurs électriques, barrières d’étanchéité à appliquer soi-même : chaque produit affiche des murs sains et un air purifié. Certains de ces produits rendent de vrais services d’appoint : un déshumidificateur fait baisser ponctuellement l’hygrométrie d’une pièce, une peinture fongicide ralentit la réapparition des taches sur un mur par ailleurs assaini. Mais aucun ne traite une infiltration par la façade, une remontée capillaire, une fuite encastrée ou une ventilation hors service. Pire, repeindre des moisissures sans traiter la cause efface temporairement la preuve du désordre tout en laissant le champignon progresser dans le support, et le juge pourra ensuite constater que les photographies ne sont pas datées ou que le support a été modifié. Avant d’acheter, posez-vous la question que posera le tribunal : d’où vient l’eau ? Si la tache revient toujours au même endroit après séchage, si elle suit une fissure, un angle de mur exposé au nord ou le pourtour d’une fenêtre, si elle s’accompagne d’un salpêtre, d’un décollement d’enduit ou d’une odeur persistante malgré l’aération, la cause est probablement structurelle et relève du bailleur. Si au contraire la buée ruisselle chaque matin sur les vitres, si le linge sèche en permanence dans une pièce fermée et non chauffée, si les bouches de ventilation sont grasses et encrassées, commencez par l’entretien et l’usage avant d’accuser le bâtiment.

La preuve se construit dès le premier jour, avec des gestes simples dont le contentieux montre qu’ils font toute la différence. Photographiez les désordres avec un journal ou un écran affichant la date à côté quand votre appareil n’horodate pas, conservez les originaux sans les recadrer, et recommencez à intervalles réguliers pour montrer la persistance ou l’aggravation. Le jugement de Lisieux en fournit l’illustration : les photographies non datées, adressées au bailleur avant les travaux, n’ont pas suffi à établir la persistance des désordres après les travaux d’assèchement, et l’indécence n’a été retenue que jusqu’à la date de ces travaux. Un procès-verbal de constat par un commissaire de justice, daté et circonstancié, avec mesures d’hygrométrie et description des supports, vaut infiniment plus qu’un album de photographies floues : comptez quelques centaines d’euros pour ce constat, une dépense que le juge peut mettre à la charge du bailleur condamné au titre des frais. Signalez chaque désordre au bailleur par écrit, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception ou par courriel conservé, en décrivant les faits, leur localisation et leur évolution, et en demandant expressément une visite et des travaux. Faites établir, si possible, un rapport par un organisme : signalement sur la plateforme Histologe, qui oriente vers les services compétents, signalement à la mairie ou à l’agence régionale de santé en cas de suspicion d’insalubrité, diagnostic d’un professionnel du bâtiment sur l’origine de l’humidité. Et conservez les factures de ce que vous avez dépensé : peinture, déshumidificateur, meubles abîmés, vêtements jetés, frais de relogement temporaire. Le tribunal de Lisieux a indemnisé un préjudice matériel de 595,17 euros sur justificatifs, et rejeté ce qui n’était pas établi : en matière de préjudice matériel, le ticket de caisse vaut mieux que l’affirmation.

Un point mérite une vigilance particulière : votre assurance habitation ne couvre pas tout. Le contrat multirisque couvre en général le dégât des eaux soudain et accidentel, comme une rupture de canalisation, mais pas l’humidité chronique, les infiltrations répétées ni les moisissures installées depuis des mois, qui relèvent de l’entretien et du bâti. Déclarez rapidement tout sinistre soudain, mais ne comptez pas sur l’assureur pour financer le traitement d’un mur qui moisit depuis deux hivers : le litige se réglera entre bailleur et locataire, sur le terrain de la décence et de l’entretien. Si vous êtes bailleur, la réciproque vaut : l’assurance ne fera pas les travaux de mise en conformité à votre place, et le retard accumulé se paie en réduction de loyer et en dommages-intérêts, comme le montrent les 2 200 euros de loyers rétroactivement restitués par locataire à Rennes et les 3 300 euros de préjudice de jouissance à Lisieux. Dans les deux cas, le calcul économique est simple : un diagnostic précoce et des travaux ciblés coûtent presque toujours moins cher qu’un contentieux perdu après deux ans d’humidité. Quand le diagnostic hésite entre plusieurs causes, par exemple une copropriété dont les façades sont dégradées et un locataire qui n’aère guère, l’accompagnement d’un avocat en droit immobilier à Paris permet de commander les bonnes mesures, de qualifier le désordre et d’écrire au bailleur ou au locataire un courrier qui prépare utilement la suite, amiable ou judiciaire.

B. Les recours dans l’ordre : mise en demeure, conciliation, juge, et la frontière de l’insalubrité

Quand le dialogue oral s’épuise, l’ordre des démarches compte autant que leur contenu. La première étape écrite est la mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception pour réaliser les travaux de mise en conformité, comme l’indique la fiche officielle du logement décent Cette lettre doit décrire les désordres, rappeler l’obligation de délivrance d’un logement décent, demander des travaux précis dans un délai raisonnable et mentionner les pièces jointes : photographies datées, constat, signalements antérieurs. La loi ouvre ensuite une voie de mise en conformité sans remettre en cause le bail : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. » À défaut d’accord ou de réponse dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie pour rendre un avis. Cette conciliation est gratuite et souvent efficace : un avis motivé qui constate l’humidité et recommande des travaux pèse lourd dans la suite, et beaucoup de bailleurs régularisent à ce stade. Si elle échoue, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement peut être saisi, et la saisine préalable de la commission ne conditionne pas la saisine du juge : ni cette saisine ni la remise de son avis ne sont exigées avant d’aller au tribunal

Devant le juge, les demandes suivent une grammaire désormais bien établie, que les décisions de 2026 illustrent concrètement. Le locataire demande la réalisation des travaux de mise en conformité sous astreinte, la réduction de son loyer pour la période d’indécence, passée et à venir jusqu’aux travaux, et des dommages-intérêts pour son préjudice de jouissance, son préjudice matériel sur justificatifs et, le cas échéant, son préjudice moral. Le tribunal de Rennes a combiné les trois : travaux sous astreinte de 100 euros par jour, réduction mensuelle de 50 euros, restitutions rétroactives et préjudice moral. Le tribunal de Lisieux a indemnisé jouissance, matériel et moral après avoir borné dans le temps l’indécence. Le juge peut aussi ordonner une expertise pour trancher les causes quand les pièces se contredisent, par exemple quand le bailleur invoque le mode de vie et le locataire la toiture. Pour les litiges parisiens et franciliens, quelques repères pratiques : le tribunal judiciaire de Paris statue en juge des contentieux de la protection pour les logements situés dans la capitale, la commission départementale de conciliation de Paris peut être saisie selon les modalités publiées par la préfecture, et l’ADIL de Paris publie des analyses à jour sur les obligations respectives des parties. Quand le logement dépend d’une copropriété, doublez le courrier au bailleur d’un signalement au syndic si les désordres touchent les parties communes : façade, toiture, colonnes, ventilation collective. Le bailleur devra alors agir contre la copropriété ou le constructeur en garantie, comme dans l’affaire jugée par la Cour de cassation en 2023 où la bailleresse avait appelé le constructeur, mais il ne pourra pas opposer au locataire ses propres difficultés avec le syndic ou l’assureur : l’obligation de résultat joue entre bailleur et locataire, et les recours du bailleur contre les tiers ne suspendent pas les droits du locataire.

Reste la frontière que tout occupant doit connaître : entre le logement indécent et le logement insalubre, la procédure et les effets changent du tout au tout. Le logement indécent relève du rapport locatif et du juge civil, comme dans les affaires racontées ici. Le logement insalubre relève de la police de la santé publique : signalement à la mairie ou à l’agence régionale de santé, visite, rapport, procédure contradictoire puis arrêté du préfet prescrivant les mesures, avec suspension du loyer et obligation d’hébergement ou de relogement dans les cas prévus par les textes. La fiche officielle de l’habitat insalubre décrit cette mécanique préfectorale, y compris les mesures d’urgence en cas de danger imminent. Ne qualifiez donc jamais vous-même votre logement d’insalubre dans vos courriers : écrivez ce que vous constatez, humidité, moisissures, état des supports, effets sur la santé, et laissez l’administration et le juge qualifier. Si un arrêté est pris, ses effets, suspension du loyer et hébergement, s’appliquent de plein droit et dépassent largement le contentieux de la décence. Et si aucun arrêté n’est pris, le terrain de la décence reste entier : l’absence d’insalubrité ne rend pas un logement décent, comme le montre chaque décision citée dans cet article, où aucun arrêté n’était nécessaire pour condamner le bailleur ou, à l’inverse, pour débouter un locataire dont le logement souffrait d’abord de son occupation.

Conclusion

Devant des moisissures, résistez à la peinture miracle et commencez par l’enquête : d’où vient l’eau, depuis quand, et qu’avez-vous déjà écrit. Aérez, chauffez et nettoyez les ventilations, parce que votre part d’entretien sera examinée en premier. Photographiez avec des dates, faites constater par commissaire de justice, mettez le bailleur en demeure par lettre recommandée, tentez la conciliation départementale, puis saisissez le juge des contentieux de la protection en demandant travaux sous astreinte, réduction de loyer et indemnisation sur justificatifs. Si les désordres viennent du bâti, le bailleur répondra d’une obligation de résultat et ne s’en sortira ni par sa bonne foi ni par des peintures répétées ; s’ils viennent de l’occupation, c’est au locataire d’en assumer les conséquences. C’est cette symétrie, prouvée pièce par pièce, qui fait tout le droit des moisissures en location.