Quand les moisissures reviennent après chaque coup de peinture, que des rats traversent la cuisine et que le propriétaire ne répond plus aux lettres recommandées, le locataire se demande souvent ce qu’il peut encore exiger. La réponse tient en une bascule juridique précise : tant que le litige reste un désaccord sur des travaux, c’est le bail qui s’applique, avec mise en demeure, exécution des réparations et indemnisation ; dès qu’un arrêté d’insalubrité ou de mise en sécurité est pris, c’est une police administrative qui prend le relais, et tout change, car le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, tandis que l’hébergement des occupants passe à la charge du propriétaire. C’est la situation que décrivait un reportage du journal de 13 heures de TF1 diffusé le 29 septembre 2026 : à Grenoble, après une visite sur le terrain, la ville envisageait de demander un arrêté préfectoral d’insalubrité contre un logement rongé par l’humidité et les nuisibles, ce qui aurait obligé le propriétaire à héberger les occupants à l’hôtel à ses frais ; à Lyon, une locataire montrait la fenêtre qui s’était effondrée sur elle, la blessant, sans solution du gestionnaire malgré ses relances. Ces faits sont rapportés d’après ce reportage : ni décisions de justice ni constats opposables, ils illustrent un mécanisme que chaque dossier doit vérifier pour lui-même, car un arrêté dépend des désordres réellement constatés et seul le juge tranche les litiges de bail, de loyers et d’indemnisation. Ce qui suit explique le parcours complet, du signalement jusqu’au jugement.

I. Du logement dégradé à l’insalubrité : le signalement qui fait basculer le dossier

Un logement humide n’est pas toujours un logement insalubre, et cette nuance commande toute la suite. La moisissure sur un mur de salle de bain mal ventilée relève le plus souvent du contentieux du bail et de la décence : le locataire met en demeure, le bailleur fait réparer, le juge baisse le loyer ou indemnise. L’insalubrité commence quand le local, par lui-même ou par les conditions dans lesquelles il est occupé, présente un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes. Rats installés durablement, plancher qui menace de céder, chaudière dangereuse, absence de chauffage en hiver, infiltrations qui rendent des pièces inhabitables : c’est ce cumul de désordres graves, constaté par d’autres que le seul occupant, qui ouvre la voie administrative. Comprendre cette frontière évite deux erreurs symétriques, attendre des années en croyant que des lettres suffiront, ou cesser de payer son loyer du jour au lendemain en croyant que l’état des lieux y autorise.

A. Constater, écrire et alerter dans le bon ordre, avec les bons destinataires

Tout commence par des preuves que le locataire constitue lui-même, parce que ni la mairie ni le juge ne se déplacent sur une simple affirmation. Les photographies datées des désordres, les vidéos montrant les nuisibles ou l’eau qui entre, les constats d’un commissaire de justice pour les situations les plus graves, les certificats médicaux quand la santé est en cause, les factures d’appareils de chauffage d’appoint ou de déshumidificateur, et surtout les courriers adressés au bailleur forment le socle du dossier. La lettre recommandée avec accusé de réception reste l’outil de base : elle décrit précisément chaque désordre pièce par pièce, fixe un délai raisonnable pour intervenir, et rappelle au bailleur son obligation de délivrer un logement décent et de l’entretenir. Le reportage de TF1 du 29 septembre 2026 montrait d’ailleurs un locataire qui affirmait avoir envoyé trois lettres recommandées en quatre ans sans travaux, face à un propriétaire qui soutenait n’avoir jamais reçu d’écrit : quand la parole de l’un s’oppose à celle de l’autre, seuls les recommandés conservés, les constats et les attestations permettent au juge de départager. Il faut donc écrire tôt, écrire précis, et tout garder.

Quand le bailleur ne répond pas ou répond par des promesses sans effet, l’occupant ne reste pas seul : il peut signaler son logement aux services de l’État via la plateforme nationale Signal-Logement, qui transmet le dossier aux partenaires compétents, et il peut saisir directement la mairie, le service communal d’hygiène et de santé quand il existe, ou l’agence régionale de santé. Ce signalement n’est pas une plainte contre une personne, c’est le déclencheur d’une visite : des agents viennent constater l’état du logement, mesurent, photographient, vérifient le chauffage, la ventilation, l’électricité, la solidité, la présence de nuisibles, et rédigent un rapport. Concrètement, le dossier peut suivre trois circuits selon les territoires et la nature des désordres : le service communal d’hygiène et de santé ou les services municipaux pour les troubles de salubrité courante, l’agence régionale de santé pour les risques sanitaires avérés comme le saturnisme infantile lié au plomb ou les suspicions de contamination, et la préfecture pour l’engagement de la procédure d’insalubrité proprement dite. L’occupant a intérêt à signaler aux deux niveaux, municipal et étatique, et à joindre à chaque envoi la copie de ses courriers au bailleur restés sans effet : le rapport des agents mentionne alors l’antériorité des demandes, ce qui pèse dans la qualification et, plus tard, devant le juge. Quand le danger est immédiat, par exemple un plancher qui s’affaisse ou une installation électrique qui disjoncte avec des traces de brûlé, il faut le dire expressément dans le signalement et appeler aussi la mairie en urgence, car l’évacuation pour danger grave et imminent peut intervenir en quelques jours, comme dans l’affaire de Béziers où l’arrêté d’évacuation suivait de peu le relogement à l’hôtel. À Grenoble, c’est après une telle visite sur le terrain que la ville envisageait, selon TF1, de demander un arrêté préfectoral d’insalubrité. Dans certaines communes, un dispositif supplémentaire existe en amont : le permis de louer. La loi permet en effet à l’intercommunalité compétente en matière d’habitat ou, à défaut, au conseil municipal de délimiter des zones soumises à autorisation préalable de mise en location là où l’habitat dégradé est très présent, et la mise en location d’un logement situé dans les zones soumises à autorisation préalable de mise en location est subordonnée à la délivrance d’une autorisation par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, par le maire de la commune. Le maire peut refuser l’autorisation ou la soumettre à conditions quand le logement ne respecte pas les caractéristiques de décence, et louer sans autorisation expose à une amende au plus égale à 5 000 euros, portée à 15 000 euros en cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans. Selon le reportage, Grenoble applique ce permis de louer depuis 2024 dans certains quartiers et, sur environ sept cents logements visités en deux ans, un cinquième aurait essuyé un refus, ce qui montre que le contrôle existe et qu’il mord. Pour le locataire déjà en place, l’intérêt est indirect mais réel : un logement refusé au permis de louer ne peut pas être reloué en l’état, et un bailleur contrôlé sait qu’il est surveillé.

B. L’enquête administrative et l’arrêté : ce que la loi appelle insalubre et qui peut l’ordonner

Une fois le signalement instruit, l’autorité compétente apprécie si le logement entre dans la définition légale de l’insalubrité. Le code de la santé publique retient un critère large et concret : tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre. La loi vise aussi expressément les locaux par nature impropres à l’habitation : ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres que constituent les caves, sous-sols, combles, les pièces sans ouverture sur l’extérieur ou d’une exigüité manifeste, ni les locaux manifestement sur-occupés. Et les situations d’insalubrité font l’objet des mesures de police définies au titre Ier du livre V du code de la construction et de l’habitation. Concrètement, cette police administrative a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes, et elle couvre notamment les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers, ainsi que le fonctionnement défectueux ou le défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif quand il compromet gravement les conditions d’habitation. C’est sur ce fondement que le préfet, et dans certains cas le maire, prennent des arrêtés : arrêté de traitement de l’insalubrité avec prescription de travaux et délai, interdiction temporaire ou définitive d’habiter, évacuation en cas de danger grave et imminent. Un cas particulier mérite d’être signalé parce qu’il concerne les situations d’exploitation les plus graves : les caves, sous-sols, combles et pièces sans ouverture que la loi interdit de mettre à disposition aux fins d’habitation ne peuvent pas être régularisés par des travaux de confort, et leur occupation donne lieu à des mesures de cessation de mise à disposition. Quand l’interdiction est définitive, ou quand l’évacuation est elle-même définitive, le propriétaire doit non seulement reloger les occupants dans un logement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités, mais aussi verser à chaque occupant évincé une indemnité égale à trois mois de son nouveau loyer pour couvrir ses frais de réinstallation. Si le propriétaire défaille, le relogement est assuré par la puissance publique dans des conditions prévues par la loi, sans que l’occupant perde ses droits contre le propriétaire défaillant.

L’affaire jugée le 31 août 2026 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers, dont la décision a été lue intégralement pour cet article, illustre ce mécanisme de bout en bout. Un locataire occupait depuis 2000 un appartement au premier étage d’un petit immeuble ; le nouveau propriétaire, qui avait entrepris des travaux par le logement vacant du dessus, voyait en juin 2023 le plancher du deuxième étage céder sous ses pieds et chuter dans le logement du locataire. Après la visite d’un inspecteur de salubrité le 4 juillet 2023, le locataire était relogé à l’hôtel aux frais du centre communal d’action sociale le 24 juillet, puis le maire prenait le 25 juillet un arrêté d’évacuation fondé sur un danger grave et imminent, avant de prescrire le 28 juillet au propriétaire, sous soixante-douze heures, un étaiement de sécurité et l’évacuation des gravats, en lui imposant de prendre en charge l’hébergement de son locataire jusqu’à la réfection complète du plancher. Les clés n’étaient restituées que le 17 août 2023. On y voit l’enchaînement exact : signalement du locataire, visite et constats, évacuation d’urgence, arrêté prescrivant travaux et hébergement, puis phase judiciaire. Chaque arrêté doit être notifié et affiché, et ses prescriptions s’imposent au propriétaire désigné Le propriétaire comme l’occupant peuvent contester l’arrêté devant le tribunal administratif, en principe dans les deux mois de sa notification ou de son affichage, et assortir ce recours d’un référé-suspension quand l’exécution immédiate des mesures prescrites créerait un préjudice difficilement réparable ou quand la légalité de l’arrêté paraît sérieusement douteuse. En pratique, ce recours ne dispense pas d’exécuter les mesures de sécurité urgentes : le juge des référés apprécie concrètement le danger, les constats des agents et les délais laissés pour réaliser les travaux. : c’est ce document, et lui seul, qui déclenche les effets les plus puissants pour l’occupant, décrits dans la seconde partie.

II. Ce que l’arrêté change concrètement pour l’occupant et le propriétaire

Beaucoup d’occupants découvrent trop tard que l’arrêté est à la fois un bouclier et un mode d’emploi : il suspend le loyer, il impose l’hébergement, il interdit au bailleur de reprendre le logement par la force ou de résilier le bail d’autorité, mais il ne fait rien tout seul. Le loyer suspendu doit être réclamé ou retenu à bon droit, l’hébergement doit être exigé du bon débiteur, et les travaux doivent être suivis jusqu’à la mainlevée, faute de quoi le dossier s’enlise. À l’inverse, le propriétaire visé par un arrêté n’est pas démuni : il peut le contester, demander des délais, faire constater la mainlevée dès les travaux achevés, et se retourner contre ceux à qui l’état des lieux serait imputable. Cette seconde partie décrit ces effets dans l’ordre où l’occupant les rencontre : d’abord l’argent du loyer, ensuite le toit, enfin le juge.

A. Le loyer suspendu, restitué et le bail protégé jusqu’à la mainlevée

L’effet le plus immédiat et le plus méconnu de l’arrêté, c’est la suspension du loyer. Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, le loyer en principal et toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus à compter du premier jour du mois qui suit la notification de l’arrêté ou son affichage en mairie et sur la façade de l’immeuble, et ce jusqu’au premier jour du mois qui suit la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. Les sommes qui auraient été indûment perçues pendant cette période doivent être restituées à l’occupant ou déduites des loyers redevenus exigibles. Concrètement, si l’arrêté est notifié le 28 juillet comme dans l’affaire de Béziers, le loyer cesse d’être dû à compter du 1er août, et tout loyer prélevé pour août doit être rendu ou imputé. L’occupant n’a donc pas à continuer de payer pour un logement déclaré dangereux, mais il ne doit pas non plus, avant l’arrêté, cesser ses paiements de sa propre initiative : avant la notification, le bail suit son cours normal, et un arriéré constitué avant l’arrêté reste exigible. La suspension joue pour l’avenir à compter de la date légale, elle n’efface pas les dettes antérieures, et elle prend fin avec la mainlevée, quand l’autorité constate que les travaux prescrits sont réalisés.

Le bail lui-même est protégé pendant toute la procédure : un arrêté de traitement de l’insalubrité ou de mise en sécurité ne peut pas entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d’occupation, et si les locaux sont frappés d’une interdiction définitive d’habiter, les baux poursuivent de plein droit leurs effets, à l’exception de l’obligation de paiement du loyer, jusqu’à leur terme ou jusqu’au départ des occupants. Les occupants restés dans les lieux faute d’offre de relogement conforme sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent pas être expulsés de ce fait. Autrement dit, le propriétaire ne peut ni donner congé pour contourner l’arrêté, ni considérer que le bail a disparu, ni faire pression sur l’occupant pour obtenir un départ : la durée résiduelle du bail est même gelée et reportée, puisque la loi prévoit que la durée qui restait à courir à la notification de l’arrêté est celle qui restera à courir à la mainlevée. Pour l’occupant, cela signifie qu’il peut exiger la restitution des loyers versés pendant la suspension, conserver son titre d’occupation, et refuser toute reprise du logement sans décision de justice. En pratique, la restitution se réclame d’abord par écrit, en visant l’arrêté et ses dates de notification et d’affichage, avec le décompte mois par mois des sommes versées pendant la période suspendue et les justificatifs bancaires. Si le bailleur refuse ou oppose une compensation avec d’autres sommes qu’il estime dues, l’occupant peut saisir le juge des contentieux de la protection, qui ordonne la restitution ou la compensation judiciaire et vérifie les dates d’effet : premier jour du mois suivant la notification ou l’affichage pour le point de départ, premier jour du mois suivant la mainlevée pour la reprise. Il faut aussi penser aux aides au logement : quand le loyer est suspendu, l’organisme versant l’aide doit être informé de la situation, car des indus peuvent naître des deux côtés, et le décompte présenté au juge doit distinguer ce que l’occupant a réellement payé de ce qui a été versé pour son compte. Pour le propriétaire, cela signifie qu’il doit provisionner la période sans loyers, exécuter les travaux prescrits dans les délais de l’arrêté, puis faire constater la fin des désordres pour obtenir la mainlevée et la reprise des loyers. C’est aussi pour cela que l’affichage de l’arrêté sur la façade compte autant que sa notification : les délais courent à compter du premier de ces deux événements, et chaque partie a intérêt à en conserver la preuve.

B. L’hébergement et le relogement aux frais du propriétaire, puis le juge pour solder les comptes

Quand l’immeuble est interdit temporairement à l’habitation ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, la loi désigne un débiteur unique de la solution de repli : le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins, et en cas de défaillance du propriétaire ou de l’exploitant, le coût de l’hébergement est mis à sa charge. C’est exactement ce que rappelait, selon TF1, le responsable du service environnemental de Grenoble à propos du couple occupant : en cas d’arrêté, l’hébergement temporaire, à l’hôtel ou en appart-hôtel s’il le faut, incombe au propriétaire. Si l’interdiction devient définitive, l’obligation monte d’un cran : le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants, par l’offre d’un logement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités, avec une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation. Et la qualité d’occupant protégé est large : l’occupant est le titulaire d’un droit réel conférant l’usage, le locataire, le sous-locataire ou l’occupant de bonne foi des locaux à usage d’habitation constituant son habitation principale. En pratique, l’occupant évacué doit donc adresser au propriétaire une demande écrite d’hébergement en visant l’arrêté, conserver tous les justificatifs de frais engagés quand il a dû se loger lui-même, et saisir la préfecture ou la mairie si le propriétaire reste sourd, puisque l’autorité peut se substituer à lui et lui en facturer le coût. Le propriétaire, de son côté, a intérêt à proposer vite un hébergement décent plutôt qu’à laisser l’addition des nuitées d’hôtel s’accumuler à son compte.

Reste la phase judiciaire, qui solde les comptes une fois l’urgence passée. Le locataire peut demander au juge des contentieux de la protection la résiliation du bail aux torts du bailleur, la restitution des loyers indûment versés, et la réparation de son préjudice, trouble de jouissance, frais exposés, préjudice moral. Le fondement civil ne manque pas : le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Le jugement de Béziers du 31 août 2026, rendu après les arrêtés municipaux décrits plus haut, applique exactement ce raisonnement : visas de l’article 1719 du code civil, de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sur le logement décent et du décret du 30 janvier 2002 sur la décence, constat que l’appartement était devenu inhabitable après l’effondrement du plancher, résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du bailleur à la date de restitution des clés, et condamnation du bailleur à payer 985 euros au locataire en réparation du préjudice subi, outre les dépens. Pour un occupant confronté à un propriétaire défaillant, le chemin est donc lisible : signalement et constats, arrêté et hébergement, puis juge pour la résiliation et l’indemnisation. Quand ces étapes s’enchaînent mal, parce que les preuves manquent ou que les délais de recours sont dépassés, l’accompagnement par un avocat en droit immobilier à Paris permet de vérifier l’arrêté, de chiffrer les restitutions de loyers et le préjudice, et de choisir entre l’exécution des travaux, la résiliation et l’indemnisation.

Conclusion

Un logement rongé par l’humidité, les nuisibles ou l’insécurité ne se résume ni à un conflit de travaux ni à une fatalité : c’est d’abord un dossier de preuves à constituer, ensuite un signalement aux autorités qui peuvent faire constater, puis, quand les conditions sont réunies, un arrêté qui suspend le loyer et met l’hébergement à la charge du propriétaire, et enfin, si nécessaire, un juge qui résilie le bail aux torts du bailleur et indemnise l’occupant. Le reportage diffusé le 29 septembre 2026 le montrait à Grenoble et à Lyon, et le tribunal de Béziers l’a appliqué le 31 août 2026 : à chaque étape, ce sont des écrits, des constats et des délais qui font la différence entre un occupant protégé et un occupant épuisé. Avant l’hiver, quand le froid aggrave chaque désordre, le réflexe utile tient en trois gestes, photographier et faire constater, écrire en recommandé, signaler à la mairie et à la plateforme nationale, puis faire vérifier l’arrêté et les comptes de loyers dès qu’il est pris.