Le congé est arrivé, pour vente ou pour relocation, et vous vivez encore dans le logement : l’agence sonne trois fois par semaine, parfois le dimanche, parfois pour une visite qui dure l’après-midi, parfois avec un photographe qui mitraille votre salon encore meublé de vos affaires. De l’autre côté de la porte, le bailleur qui a mis son bien en vente voit les mois passer sans offre parce que personne ne peut entrer. Faut-il tout accepter au nom de la vente, ou pouvez-vous fermer la porte ? La réponse tient en trois points. Sans clause au bail, le bailleur ne peut exiger aucune visite avant votre départ ; avec la clause habituelle, vous devez laisser visiter deux heures par jour au maximum pendant les jours ouvrables, jamais le dimanche ni les jours fériés, à des jours et horaires convenus ensemble. Le refus systématique et sans motif peut coûter cher : le juge des référés ordonne l’accès sous astreinte et des dommages-intérêts ont déjà dépassé dix mille euros, mais ils ne sont jamais automatiques et supposent un abus caractérisé et un préjudice démontré. Enfin, le bailleur ne peut jamais entrer de force ni vous imposer ses horaires : une bailleresse entrée sans droit dans le logement de sa locataire a été condamnée pour atteinte à la vie privée et à la jouissance paisible. Réserve importante avant d’entrer dans le détail : chaque bail a sa clause, chaque situation ses écrits, et cet article décrit le droit applicable et des cas réellement jugés sans prédire l’issue d’aucun litige. Les contrats signés priment sur toute analyse générale, et seul le juge tranche les désaccords.

I. Ce que le bail permet au bailleur, et ce que la loi lui interdit

A. La clause de visite : deux heures, jours ouvrables, jamais le dimanche

Le point de départ surprend souvent les deux camps : la loi du 6 juillet 1989 n’impose au locataire aucune obligation générale de laisser visiter son logement. Le service public présente le droit de visite comme une faculté du contrat, jamais comme une obligation légale automatique, et tout repose donc sur la clause : sans stipulation au bail, le bailleur attend la fin du bail et le départ du locataire pour organiser les visites de commercialisation ou de relocation. En pratique, les baux d’habitation contiennent presque toujours la clause, dont un tribunal a récemment appliqué un libellé type : laisser visiter, aussitôt le congé donné ou reçu, ou en cas de mise en vente, les locaux loués deux heures par jour, les jours ouvrables. Trois déclencheurs, donc : le congé donné par le locataire, le congé reçu du bailleur, ou la mise en vente du bien en cours de bail. Dans ce troisième cas, le locataire qui n’a pas donné congé et n’en a pas reçu peut néanmoins être tenu de laisser visiter si sa clause le prévoit : vérifiez son libellé exact plutôt que de supposer que seule la période de préavis compte. À l’inverse, si votre bail ne contient aucune clause de visite, aucune mise en vente ni aucun congé ne crée à lui seul un droit d’entrer : le bailleur devra patienter jusqu’à la libération des lieux.

Cette clause ne peut pas tout permettre, car l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrites les clauses abusives, et sa première interdiction vise précisément les visites : Est réputée non écrite toute clause : a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ; Autrement dit, même signée, une clause qui imposerait des visites le dimanche, un jour férié ou plus de deux heures par jour ouvrable ne produit aucun effet. Le service public résume le régime applicable quand la clause existe : Ces visites peuvent donc avoir lieu après que le locataire, ou le propriétaire, a donné son préavis (congé). Puis il pose la règle d’organisation : Le locataire et le propriétaire doivent convenir ensemble des jours et des horaires de ces visites. Et il rappelle les bornes infranchissables, qui reprennent l’article 4 : les visites ne peuvent en aucun cas avoir lieu durant un jour férié, ou le dimanche, ou plus de deux heures durant un jour ouvrable. La fiche précise que ce régime vaut pour le bail d’habitation comme pour le bail mobilité, dont le contrat peut contenir une clause indiquant que le propriétaire dispose d’un droit de visite en vue de la vente ou de la remise en location du logement.

Concrètement, le droit de visite profite au bailleur et aux agences qu’il mandate, pour deux objets : la vente et la remise en location. Les décisions récentes y ajoutent un troisième bénéficiaire passé souvent sous silence : les diagnostiqueurs. Quand le bien est mis en vente, les diagnostics doivent pouvoir être établis, et le tribunal judiciaire de Marseille a ainsi enjoint à des locataires de laisser entrer dans l’appartement les agences immobilières mandatées par les bailleurs afin de réaliser les visites et les diagnostics dans le cadre de la mise en vente du bien, en posant toutefois une condition protectrice : fixer les rendez-vous avec un préavis minimal et obtenir l’accord exprès des occupants. Retenez aussi la réciproque : à défaut de stipulation au bail, le bailleur attend le départ du locataire, et un congé pour vente régulièrement délivré n’ouvre à lui seul aucun droit d’entrer. C’est ce qui distingue la fin du bail, qui rend le logement disponible, du droit de visite, qui organise une simple tolérance d’accès pendant l’occupation. Depuis le 1er octobre 2026, les nouveaux baux d’habitation sont au demeurant conclus sur des contrats types actualisés par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date Vérifiez donc la clause de votre propre bail plutôt que de supposer qu’elle existe ou qu’elle est valable : c’est elle, combinée à l’article 4, qui fixe vos droits. Vente et relocation obéissent au même régime juridique, mais leurs enjeux diffèrent : pour une vente, le bailleur doit en outre laisser intervenir les diagnostiqueurs, et le juge de Marseille a expressément ordonné l’accès pour les visites et les diagnostics ensemble ; pour une relocation, l’urgence est souvent plus grande, car chaque mois sans locataire est un mois de loyer perdu, ce qui explique que les conflits de créneaux y soient plus vifs. Dans les deux cas, la règle d’or reste l’accord préalable sur les jours et horaires : le bailleur qui impose unilatéralement ses passages se prive de sa meilleure arme, et le locataire qui refuse tout dialogue se prive de sa meilleure défense.

B. L’interdit absolu : entrer de force, photographier sans limite, harceler

Ce que la clause donne d’une main, la loi le reprend de l’autre dès que le bailleur force la porte : aucune clause de visite ne permet d’imposer les visites par la force ou la menace. Le fondement est l’obligation de jouissance paisible : le bailleur doit assurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués, et le code civil l’exprime à l’article 1719, qui oblige le bailleur d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Entrer dans le domicile du locataire contre son gré ou en son absence expose en outre à une qualification de violation de domicile, et le versant pénal est dissuasif : L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. Concrètement, le bailleur qui découvre un logement qui semble abandonné ne peut ni changer la serrure, ni vider les lieux, ni y faire le ménage de sa propre initiative : il doit faire constater l’abandon par le juge avant toute reprise, comme le rappelle le jugement d’Orléans, et toute impatience se paie en dommages-intérêts.

Un jugement du tribunal judiciaire d’Orléans du 14 septembre 2026 montre ce que coûte l’oubli de cette interdiction. Une bailleresse, sans nouvelles de sa locataire incarcérée, était entrée dans l’appartement et y avait fait réaliser un nettoyage, sans résiliation du bail et sans aucune procédure judiciaire de constat d’abandon. Le tribunal juge que la bailleresse ne pouvait pas pénétrer dans le logement d’une personne qui avait toujours la qualité de locataire, au regard des articles 9 et 1719 du code civil, et relève qu’elle n’avait engagé aucune procédure judiciaire de constat d’abandon du logement sur le fondement de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989. Verdict : le tribunal retient une atteinte à la vie privée et à l’obligation de jouissance paisible au sens des articles 9 et 1719 du code civil, et alloue à la locataire 1 200 euros, somme jugée raisonnable et proportionnée à la réalité du préjudice. Le texte fondateur vaut d’être relu : Chacun a droit au respect de sa vie privée. Et la responsabilité de droit commun suit : Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Moralité pour le bailleur pressé : même face à un logement qui semble abandonné, même avec de bonnes intentions de remise en état, on ne reprend pas les lieux sans décision de justice ni résiliation, et l’on ne fait pas le ménage à la place de l’occupant.

Les photographies et les vidéos de l’annonce obéissent à la même logique de mesure. Le juge des référés de Melun, le 7 novembre 2025, a autorisé la réalisation des photographies nécessaires à la commercialisation du bien : nécessaires, donc ni le book exhaustif de votre intimité, ni la visite virtuelle imposée sans discussion. Vos effets personnels, vos papiers qui traînent, vos enfants, votre état de santé visible sur une ordonnance posée sur la table relèvent de l’article 9 précité. Exigez par écrit le jour et l’heure de la séance photo, rangez ce qui est intime, refusez la publication d’images qui exposeraient votre vie privée, et demandez à relire l’annonce avant diffusion : un bailleur qui publierait quand même des images attentatoires s’exposerait aux mesures de cessation prévues par ce même article 9, qui permet aux juges de prescrire toutes mesures propres à empêcher ou faire cesser une atteinte à l’intimité de la vie privée, y compris en référé en cas d’urgence. Symétriquement, le refus par principe de toute photographie, alors que le juge estime le reportage nécessaire à la vente, fragilise le locataire : à Melun, les occupants qui refusaient tout accès, y compris aux diagnostiqueurs, ont perdu sur toute la ligne.

II. Quand le dialogue se bloque : preuves, juge et prix du refus

A. Côté bailleur : formaliser chaque demande, puis faire ordonner l’accès

Le bailleur qui ne peut plus faire visiter ne doit ni forcer la serrure ni multiplier les passages impromptus : il doit se constituer un dossier. La méthode qui convainc le juge tient en trois réflexes. D’abord, formaliser expressément et systématiquement chaque demande de visite, au besoin par courriers recommandés avec dates et créneaux proposés, pour pouvoir justifier ensuite du refus du locataire. Ensuite, faire attester par écrit l’agence mandatée chaque fois qu’une visite est refusée ou mise en échec : ces attestations datées, jointes aux rendez-vous annulés et, en cas d’obstruction caractérisée, à une main courante, forment le faisceau qui emporte la conviction. Enfin, faire constater par commissaire de justice les refus répétés quand l’enjeu financier le justifie : le procès-verbal de constat, neutre et daté, vaut mieux que dix attestations de complaisance. C’est ce dossier, pas l’indignation, qui fonde l’autorisation judiciaire d’accès, l’astreinte et les dommages-intérêts. Sachez enfin doser les délais que vous demandez au juge : à Melun, quinze jours pour exécution volontaire puis astreinte ; à Marseille, rendez-vous fixés au moins sept jours à l’avance avec accord exprès, mais astreinte refusée comme disproportionnée. Demander un délai trop court ou une astreinte écrasante sans justifier de l’urgence et du préjudice expose au rejet, même quand l’obstruction est établie. Avant toute assignation, vérifiez le montant de votre litige : si le montant du litige est inférieur ou égal à 5 000 euros, le locataire doit obligatoirement tenter une conciliation, une médiation ou une procédure participative avant de saisir le juge, formalité prévue à peine d’irrecevabilité par l’article 750-1 du code de procédure civile. Le conciliateur de justice, gratuit et proche de chez vous, règle une partie de ces conflits d’horaires sans tribunal.

Quand la conciliation échoue ou que l’urgence l’exige, le référé est l’arme adaptée. Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’ordonnance de Melun du 7 novembre 2025 en donne le mode d’emploi : face à des locataires qui ne répondaient plus à aucune demande de visite d’acquéreurs ni d’accès des diagnostiqueurs, le juge a ordonné de permettre l’accès au logement à la bailleresse ainsi qu’aux agences immobilières mandatées, pendant les jours ouvrables, pour une durée maximale de deux heures par jour, dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, en précisant qu’à défaut d’accord entre les parties sur les horaires, les visites auront lieu entre 17h et 19h du lundi au samedi inclus. Passé le délai de quinzaine, les occupants seront tenus d’une astreinte de 150 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois, avec en sus la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, puisque la partie perdante est condamnée aux dépens. Notez l’équilibre : 500 euros d’astreinte journalière demandés, 150 accordés, sans réserve de liquidation, et une exécution provisoire de droit, car les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 4 novembre 2025 complète utilement le tableau, parce qu’il refuse tout autant l’obstruction que la disproportion. Dans cette affaire, un congé pour vente avait été délivré en mai 2023 pour une échéance au 31 janvier 2024, mais la famille était restée dans les lieux ; les bailleurs se plaignaient du refus d’ouvrir à l’agence, tandis que le locataire comparant expliquait avoir déjà laissé entrer trois agences et demandait du temps pour reloger son épouse et ses quatre enfants. Le tribunal constate la validité du congé, qualifie les occupants restés dans les lieux d’occupants sans droit ni titre, et ordonne l’expulsion avec le rappel que l’expulsion ne peut avoir lieu pendant la trêve hivernale ni avant deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. Sur les visites, la solution est nuancée : les attestations de l’agence témoignaient d’échecs répétés de visites pourtant prévues, de sorte que le tribunal enjoint aux occupants de laisser entrer les agences mandatées pour les visites et les diagnostics, à condition de fixer les rendez-vous au moins sept jours à l’avance et d’obtenir leur accord exprès. En revanche, la demande d’astreinte est jugée disproportionnée, injustifiée et difficilement exécutable, donc rejetée, et les dommages-intérêts sont rejetés eux aussi, faute de preuve d’une intention de nuire des locataires et d’un préjudice distinct de celui déjà réparé par l’indemnité d’occupation, fixée à 850 euros par mois, montant du dernier loyer charges comprises, jusqu’à la libération effective avec remise des clés. Deux enseignements s’en dégagent. D’abord, même en situation d’occupation sans droit ni titre, le juge organise les visites au lieu de les imposer brutalement : délai minimal, accord exprès, pas d’astreinte couperet. Ensuite, l’argent ne suit que le préjudice prouvé : loyers et indemnités d’occupation, oui ; supplément pour obstruction, seulement si l’intention de nuire et un dommage distinct sont établis. Pour un bailleur confronté à ce type de blocage durable, l’accompagnement par une expertise dédiée change la donne : chaque situation mêle congé, loyers, occupation et visites, et c’est l’articulation de ces volets qui fait gagner ou perdre, comme le montre le travail quotidien d’un cabinet expert en droit immobilier à Paris face aux contentieux locatifs.

B. Côté locataire : exiger le cadre écrit, sans parier sur l’impunité du refus

Le locataire n’est pas démuni, à condition de répondre par écrit plutôt que par le silence ou la porte close. Première règle : tout doit être écrit et daté. Répondez à chaque demande de visite par courrier ou courriel, proposez des créneaux dans la limite de deux heures par jour ouvrable, refusez expressément le dimanche, les jours fériés et les dépassements, et conservez tout. Ce formalisme protège deux fois : il démontre votre bonne foi si le bailleur saisit le juge, et il fige les abus horaires que vous pourrez ensuite reprocher au bailleur. Deuxième règle : ne refusez jamais en bloc et sans motif. Le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 21 janvier 2026 l’illustre a contrario : une bailleresse réclamait 10 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive, expliquant que le maintien dans les lieux faisait obstacle à la vente ; le tribunal rappelle qu’une telle demande suppose caractérisés à la fois un abus dans l’exercice du droit de résister et un préjudice subi en conséquence de cet abus, puis constate que l’organisation de visites avait toutefois été possible, que la bailleresse justifiait elle-même de plusieurs contacts, et conclut que ni le dommage ni le préjudice ne sont établis. Autrement dit, le locataire qui laisse visiter normalement ne doit rien de plus, même si la vente tarde. Mais la réciproque existe : la presse spécialisée rapporte un arrêt de la cour d’appel de Paris qui a condamné à 10 000 euros un locataire ayant refusé tout accès aux acheteurs potentiels, faisant ainsi obstacle à toute vente du bien, faute avérée causant un incontestable préjudice à la propriétaire qui démontrait avoir mandaté deux agences. Entre ces deux pôles, tout est affaire de mesure et de preuve.

Troisième règle : le loyer reste dû jusqu’au bout, et le départ ne s’improvise pas. Tant que les clés ne sont pas restituées, le bail produit ses effets : à Marseille, l’indemnité d’occupation égale au dernier loyer court jusqu’à la libération effective avec remise des clés, et l’indexation comme la régularisation des charges doivent avoir été notifiées par recommandé. Rendre les clés contre reçu, établir l’état des lieux de sortie contradictoire, relever les compteurs et résilier les abonnements : ces gestes prosaïques valent mieux qu’un départ précipité qui laisserait courir des sommes. Quatrième règle : préparez la sortie sans confondre visite et état des lieux. Les photographies de l’agence ne remplacent pas votre propre constat : photographiez le logement le jour de l’entrée et le jour de la sortie, conservez les factures d’entretien et les échanges sur les désordres, car le débat sur le dépôt de garantie commencera dès la porte refermée. Et si le bailleur multiplie les visites au-delà du cadre, rappellez la borne par écrit en citant votre clause et l’article 4 : la plupart des dérives cessent au premier recommandé précis, et celles qui persistent relèvent du conciliateur puis du juge, qui dispose avec l’astreinte et l’article 9 d’outils rapides des deux côtés de la porte. Anticipez enfin la sortie : photographiez le logement à l’entrée et à la sortie, conservez les factures d’entretien et les échanges sur les désordres, exigez un état des lieux contradictoire et la remise des clés contre reçu avec relevé des compteurs. Le débat sur le dépôt de garantie commencera dès la porte refermée, et le locataire qui a documenté son occupation et ses visites l’aborde en position de force, quand celui qui n’a gardé aucun écrit subit le récit du bailleur.

En définitive, les visites pendant le préavis obéissent à une grammaire simple que quatre décisions récentes déclinent sans contradiction : pas de visite sans clause, jamais le dimanche ni les jours fériés, jamais plus de deux heures par jour ouvrable, des horaires convenus ensemble, des photos limitées au nécessaire, et jamais d’entrée par la force. Le bailleur méthodique qui écrit, propose, fait attester puis saisit le juge des référés obtient l’accès sous astreinte, comme à Melun, voire une injonction organisée comme à Marseille ; le bailleur qui entre sans droit paie, comme à Orléans avec 1 200 euros pour atteinte à la vie privée et à la jouissance paisible ; le locataire qui fait obstruction sans motif risque des dommages-intérêts substantiels, comme les 10 000 euros retenus par la cour d’appel de Paris, tandis que celui qui laisse visiter normalement ne doit rien de plus, comme à Strasbourg. La voie qui paie des deux côtés tient en quatre verbes : écrire et dater chaque échange, proposer des créneaux conformes à la clause, tenter la conciliation quand le montant le permet, puis saisir le juge avec un dossier chiffré. Commencez le classeur dès la première demande de visite, conservez chaque recommandé et chaque attestation : devant le juge, ce dossier méthodique vaut mieux que toutes les indignations. Comme toujours, votre bail et son règlement priment sur toute analyse générale, et seul le juge tranche les désaccords.