Le jeudi 8 octobre 2026, des inspecteurs sanitaires se présentent à l’heure du déjeuner dans un restaurant d’une chaîne nationale installé dans une zone commerciale de Besançon. Selon France 3 Régions, qui a révélé l’affaire le 9 octobre, le contrôle de la direction départementale chargée de la protection des populations dresse un constat sévère : des blattes dans les cuisines et les réserves, mais aussi dans la salle de restauration, des revêtements souillés, des locaux difficiles à nettoyer et à désinfecter. Des salariés avaient, toujours selon la chaîne publique, donné l’alerte à plusieurs reprises auprès des autorités sanitaires. Le préfet du Doubs prononce alors la fermeture administrative de l’établissement pour une durée indéterminée, par un arrêté dont la presse cite des extraits et qui est consultable au recueil des actes administratifs de la préfecture. La réouverture interviendra après un nouveau contrôle, une fois le nettoyage profond réalisé, un plan de lutte contre les nuisibles mis en place et le personnel formé aux règles d’hygiène. Pendant ce temps, la trentaine de salariés de l’établissement continue, selon les informations publiées, à percevoir son salaire. Une question n’apparaît pourtant dans aucun reportage : pendant que les portes restent closes, parfois pendant des semaines, qui paie le loyer du bail commercial ? L’exploitant peut-il suspendre ses échéances en invoquant la force majeure ? Le bailleur peut-il faire constater la résiliation du bail ? Les réponses tiennent en deux temps : le loyer reste dû malgré la fermeture, puis chacun dispose de leviers précis pour traverser la crise sans perdre le bail ni perdre son bien.
I. Le loyer du bail commercial reste dû pendant la fermeture sanitaire
A. Payer le loyer chaque mois : une obligation que la fermeture ne suspend pas
Le restaurant est presque toujours exploité dans des locaux loués sous le statut des baux commerciaux, qui s’applique, selon l’article L. 145-1 du code de commerce, aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité. Or la première règle que rappelle le droit des baux est simple : le preneur est tenu, au nombre de ses deux obligations principales, de « payer le prix du bail aux termes convenus », comme l’énonce l’article 1728 du code civil. Cette obligation de somme d’argent ne disparaît pas parce que l’activité s’arrête, même lorsque l’arrêt est imposé par l’administration. Les commerçants qui ont vécu les fermetures ordonnées pendant l’épidémie de covid-19 l’ont appris à leurs dépens, et la Cour de cassation l’a tranché par plusieurs arrêts publiés au Bulletin que tout exploitant fermé par décision administrative doit connaître. Dans un arrêt de cassation du 15 juin 2023, la troisième chambre civile pose une règle générale qui dépasse le seul souvenir de la pandémie : « Dès lors, le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-10.119, publié au Bulletin). La Cour en tire la conséquence directe pour les loyers commerciaux : « Il en résulte que l’impossibilité d’exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19, ne pouvait exonérer la locataire du paiement des loyers échus pendant les premier et deuxième trimestres 2020. » Autrement dit, l’impossibilité d’exploiter n’éteint pas la dette de loyer, parce que payer une somme d’argent reste toujours possible : le compte bancaire du locataire n’est pas fermé quand son rideau de fer est baissé. Le même raisonnement vaut pour une fermeture sanitaire individuelle prononcée contre un seul établissement : l’arrêté préfectoral interdit d’accueillir du public, il n’interdit pas de payer. Un autre arrêt, rendu le 30 juin 2022 par la même chambre, verrouille la démonstration sous un angle que les locataires invoquent souvent, celui de la suspension de leur propre obligation : « Il résulte de l’article 1218 du code civil que le créancier qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure. » (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.190, publié au Bulletin et au Rapport). La locataire, débitrice des loyers, n’était donc pas fondée à invoquer la force majeure à son profit. La formule mérite d’être relue lentement : celui qui réclame le bénéfice de la force majeure pour ne plus payer est justement celui qui reste débiteur d’une somme d’argent, et le droit ne lui ouvre pas cette porte. Certes, l’article 1218 du code civil prévoit : « Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. » Cette suspension profite au débiteur empêché d’exécuter une obligation de faire ou de livrer, pas au débiteur d’une somme d’argent dont l’exécution n’est jamais rendue impossible par une fermeture de locaux. Pour un restaurateur fermé par arrêté préfectoral, la conclusion est directe : les loyers continuent de courir pendant toute la durée de la fermeture, et les impayés accumulés pendant cette période constituent une dette exigible comme les autres. Les développements consacrés aux obligations mensuelles du locataire d’un bail commercial, au plafonnement de la garantie et aux moyens de contester une résiliation rappellent d’ailleurs que le paiement régulier du loyer conditionne la conservation du bail et du droit au renouvellement. Cesser de payer pour faire pression sur le bailleur ou pour compenser la perte de chiffre d’affaires expose donc l’exploitant à un commandement de payer puis à la mise en jeu de la clause résolutoire, exactement comme en période d’exploitation normale.
B. Ni la perte partielle ni un manquement du bailleur ne dispensent le locataire
Privé de l’argument de la force majeure, l’exploitant fermé se tourne souvent vers deux autres moyens : la perte de la chose louée et le manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Ni l’un ni l’autre ne prospère quand la fermeture résulte d’une mesure de police administrative, et la situation est encore plus défavorable au locataire lorsque cette mesure sanctionne l’état de ses propres locaux. L’article 1722 du code civil dispose : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. » Le texte suppose une destruction matérielle, totale ou partielle, par cas fortuit : un incendie, une inondation, un effondrement. Une fermeture administrative ne détruit rien. Les murs restent debout, les cuisines restent équipées, le matériel reste en place ; seule l’autorisation d’accueillir du public est suspendue jusqu’à la remise en conformité. La Cour de cassation l’a dit nettement dans l’arrêt du 30 juin 2022 déjà cité : « L’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil. » (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.190). Si une mesure générale frappant des milliers de commerces sans rapport avec l’état de leurs locaux ne constitue pas une perte partielle, une mesure individuelle motivée par l’insalubrité des lieux loués le constitue encore moins : le local n’a rien perdu de sa substance, c’est son usage qui est momentanément interdit pour protéger la santé publique. Le second moyen, tiré de l’obligation de délivrance, suppose que le bailleur aurait manqué à son devoir de mettre à disposition un local propre à l’usage convenu. L’article 1719 du code civil oblige en effet le bailleur, entre autres, à « en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail », et l’article 1720 lui impose de délivrer la chose en bon état de réparations et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations devenues nécessaires autres que les locatives. Mais lorsque les locaux ont été mis à la disposition du locataire et que l’impossibilité d’exploiter résulte du seul fait de l’autorité publique, le bailleur n’a pas manqué à sa délivrance. La Cour de cassation l’affirme dans le même arrêt du 30 juin 2022 : « la cour d’appel en a exactement déduit que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’était pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance. » Quand la fermeture sanctionne en outre des manquements imputables à l’exploitant lui-même, comme des cuisines infestées de nuisibles, des revêtements souillés ou l’absence de plan de nettoyage, aucun grief ne peut remonter vers le bailleur : ce dernier a livré des murs et un emplacement, il n’a ni cuisiné ni nettoyé. Rappelons d’ailleurs que le preneur est tenu, toujours selon l’article 1728 du code civil, d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination donnée par le bail. Exploiter un restaurant dans des conditions d’hygiène qui conduisent le préfet à fermer l’établissement s’analyse comme un manquement du preneur à ses propres obligations, pas comme un manquement du bailleur. Le fondement administratif de la fermeture confirme cette lecture : l’article L. 233-1 du code rural et de la pêche maritime permet aux agents habilités de mettre d’abord l’exploitant en demeure de réaliser travaux, opérations de nettoyage, actions de formation du personnel et renforcement des autocontrôles, en l’invitant à présenter ses observations, puis dispose : « En cas d’urgence et pour prévenir les dangers graves et imminents pour la santé publique, l’autorité administrative peut ordonner la fermeture immédiate de tout ou partie de l’établissement ou l’arrêt immédiat d’une ou de plusieurs de ses activités jusqu’à la réalisation des mesures permettant la réouverture de l’établissement ou la reprise des activités sans risque pour la santé publique. » C’est donc l’exploitant, et lui seul, qui est destinataire des prescriptions sanitaires, des mises en demeure et de la fermeture : le bailleur n’est pas partie à cette procédure et ne peut se la voir opposer comme une inexécution de son bail. Les contrôles officiels des denrées et des conditions d’hygiène, organisés notamment par l’article L. 231-1 du même code, pèsent sur le professionnel qui manipule les aliments, jamais sur le propriétaire des murs. En pratique, cela signifie que l’exploitant fermé ne peut ni exiger une baisse de loyer au titre d’une prétendue perte partielle, ni opposer au bailleur une exception d’inexécution pour suspendre ses paiements : les deux voies sont fermées par la jurisprudence, et elles le sont d’autant plus sûrement que l’insalubrité constatée provient de son exploitation.
II. Bailleur et locataire face à une fermeture qui dure : les leviers de chacun
A. Ce que le bailleur peut exiger sans attendre la réouverture
Le bailleur qui apprend par la presse ou par le recueil des actes administratifs que le restaurant logé dans ses murs est fermé pour insalubrité dispose d’abord d’un réflexe simple : le loyer reste dû, et tout impayé peut être recouvré selon la procédure ordinaire du bail commercial. La plupart des baux commerciaux contiennent une clause prévoyant la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement, et l’article L. 145-41 du code de commerce encadre strictement sa mise en oeuvre : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Le bailleur doit donc faire délivrer par acte extrajudiciaire un commandement de payer qui vise expressément la clause résolutoire et reproduit le délai d’un mois ; l’omission de cette mention annule le commandement et fait perdre des mois de procédure. Une fois le mois écoulé sans paiement, la clause est acquise, mais le locataire conserve une dernière protection légale : « La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » Les juges saisis peuvent en effet, dans les conditions prévues pour les délais de grâce, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision passée en force de chose jugée. La Cour de cassation a précisé la mécanique dans un arrêt du 15 juin 2023 : « Il en résulte que faute de libération dans les conditions fixées par le juge, l’effet résolutoire de la clause est réputé avoir joué au jour où le bénéfice de cette clause a été acquis au bailleur, soit un mois après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux. » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-23.902, publié au Bulletin). Concrètement, si le restaurateur ne paie ni dans le mois du commandement ni selon l’échéancier fixé par le juge, la résiliation est réputée acquise dès la fin du mois suivant le commandement, et le bailleur peut alors demander l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation. Le bailleur dispose en outre d’un second levier lorsque la fermeture révèle un manquement du preneur à ses obligations d’exploitation : le bail commercial d’un restaurant impose presque toujours d’exploiter conformément à la destination des lieux, de respecter les normes sanitaires et d’entretenir les locaux. Une infestation durable, des locaux souillés, l’absence de plan de nettoyage et de formation du personnel caractérisent une exploitation non conforme qui peut fonder, au-delà du seul impayé, une demande en résiliation judiciaire pour inexécution. Le bailleur vigilant fait alors dresser constat d’huissier de justice de la fermeture et de ses causes, adresse une mise en demeure de remédier aux manquements et de justifier de la remise en conformité, et conserve chaque pièce : arrêté préfectoral, constats, échanges avec l’exploitant. Ces diligences pèsent lourd devant le juge, car elles montrent que la résiliation demandée sanctionne un comportement et non un accident. À l’inverse, le bailleur ne peut pas résilier de sa propre autorité, changer les serrures ou relouer les locaux pendant la fermeture : la résiliation doit être constatée ou prononcée en justice, et toute voie de fait exposerait le bailleur à une condamnation et à la réintégration du locataire. Le bailleur ne peut pas non plus, sauf clause expresse du bail, imputer au locataire le coût des travaux de remise aux normes qui relèveraient des réparations incombant au propriétaire, ni exiger la résiliation au seul motif que l’image de l’immeuble souffrirait de la fermeture : le juge apprécie la gravité du manquement et la proportion entre la faute et la sanction. Enfin, les charges locatives et les impôts dont le bail met le remboursement à la charge du preneur, comme la taxe foncière, continuent de courir pendant la fermeture, faute de stipulation contraire, et s’ajoutent à la dette de loyers que le commandement devra viser précisément pour éviter toute nullité.
B. Ce que le locataire peut négocier pour traverser la fermeture
L’exploitant fermé n’est pas démuni, mais ses armes sont procédurales et négociées, pas automatiques. La première est le délai de grâce. L’article 1343-5 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. ». Le restaurateur assigné en constat de clause résolutoire ou en paiement doit donc comparaître avec un dossier chiffré : montant exact de la dette, trésorerie disponible, coût des travaux de remise en conformité, calendrier de réouverture espéré après le nouveau contrôle sanitaire, et proposition d’échéancier réaliste avec reprise du loyer courant. Le juge qui accorde des délais suspend les effets de la clause résolutoire, et la résiliation est évitée si l’échéancier est respecté. Encore faut-il, comme l’exige l’article L. 145-41 du code de commerce, démontrer sa capacité à régler la dette locative et à reprendre le versement intégral du loyer courant : un échéancier sans trésorerie ni perspective de réouverture sera rejeté. La deuxième arme est la négociation amiable, à engager dès la notification de l’arrêté, sans attendre le premier impayé. L’exploitant a intérêt à informer le bailleur par écrit, à lui transmettre l’arrêté préfectoral et le plan de remise en conformité, puis à proposer un protocole : étalement des loyers de la période de fermeture, abandon partiel contre engagement de travaux, ou imputation d’une partie des loyers sur le dépôt de garantie avec reconstitution échelonnée. Un bailleur informé tôt, qui voit un locataire actif et transparent, accepte plus facilement un aménagement qu’un bailleur qui découvre la fermeture par un arrêté affiché sur la porte et des loyers impayés. La troisième voie consiste à tirer les conséquences d’une fermeture qui s’éternise. Si les travaux exigés sont lourds et la réouverture incertaine, le preneur peut donner congé à l’expiration d’une période triennale : l’article L. 145-4 du code de commerce dispose : « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire ». Ce congé triennal permet de sortir proprement d’un bail devenu trop lourd, à condition d’anticiper le préavis de six mois. Le preneur peut aussi céder son bail avec son fonds de commerce : l’article L. 145-16 du code de commerce répute non écrites les clauses qui interdiraient au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds, ce qui ouvre la porte à une reprise par un successeur qui financera la remise aux normes. Reste la question du lieu et du rythme du contentieux. À Paris et en Île-de-France, les litiges de baux commerciaux relèvent du tribunal judiciaire, avec des chambres spécialisées dans les loyers commerciaux qui connaissent bien la mécanique du commandement, de la clause résolutoire et des délais de grâce ; ailleurs, le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble est compétent. Dans tous les cas, le juge des référés peut être saisi en urgence pour obtenir une provision ou des délais, tandis que le juge du fond tranche la résiliation. L’exploitant parisien ou francilien dont l’établissement est fermé par le préfet a donc tout intérêt à faire constater rapidement la situation par écrit, à chiffrer sa dette et à saisir le juge avant que la clause résolutoire ne soit acquise, plutôt que de laisser les mois d’impayés s’accumuler pendant des travaux dont personne ne suit l’avancement. Enfin, deux vérifications pratiques complètent la panoplie : relire son contrat d’assurance perte d’exploitation pour savoir si une fermeture administrative sanitaire est garantie ou expressément exclue, et conserver toutes les preuves des diligences accomplies depuis l’alerte initiale, car un exploitant qui démontre avoir traité les nuisibles, formé son personnel et engagé les travaux prescrits obtient plus facilement des délais du juge comme un geste du bailleur.
Conclusion
La fermeture administrative d’un restaurant pour manquements d’hygiène ne suspend ni le bail commercial ni la dette de loyer : le preneur reste tenu de payer aux termes convenus, sans pouvoir invoquer ni la force majeure, s’agissant d’une obligation de somme d’argent, ni la perte partielle de la chose, faute de destruction matérielle, ni un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, dès lors que les locaux ont été mis à sa disposition. Les arrêts de la Cour de cassation rendus sur les loyers de la période covid, publiés au Bulletin, l’ont jugé pour des mesures générales sans lien avec l’état des locaux ; le raisonnement s’applique avec plus de force encore quand la fermeture sanctionne l’insalubrité de l’exploitation elle-même. Le bailleur recouvre ses loyers par commandement visant la clause résolutoire, dans le délai d’un mois dont la mention est prescrite à peine de nullité, et peut demander la résiliation en justice si les manquements d’exploitation sont établis. Le locataire se défend par les délais de grâce, dans la limite de deux ans, à condition de prouver sa capacité à apurer la dette et à reprendre le loyer courant, par la négociation d’un protocole d’étalement engagée dès la notification de l’arrêté, et, si la fermeture s’éternise, par le congé triennal ou la cession du bail avec le fonds. Dans l’affaire qui a fait la tendance de ce début octobre, l’arrêté préfectoral vaut pour une durée indéterminée et la réouverture dépendra d’un nouveau contrôle : chaque semaine de fermeture ajoute un mois de loyer à la dette. Exploitants comme bailleurs ont donc intérêt à agir vite, à écrire vite et à chiffrer vite, car en matière de bail commercial pendant une fermeture sanitaire, le temps qui passe ne joue pour personne.