Le restaurant du rez-de-chaussée a changé de carte, ou il a simplement intensifié ses cuissons, et depuis quelques semaines votre appartement sent la friture du matin au soir. Les odeurs montent par la cour, s’invitent dans la cage d’escalier, imprègnent les rideaux et vous obligent à garder les fenêtres fermées. Vous êtes copropriétaire occupant ou locataire de l’étage, et vous vous demandez ce que vous pouvez exiger : la fermeture du restaurant, la pose d’une gaine d’extraction, des dommages et intérêts, ou simplement le droit de respirer chez vous.

La réponse tient en une phrase : oui, le droit protège l’occupant contre les odeurs anormales d’un commerce, mais c’est à celui qui se plaint de prouver le trouble, son caractère anormal et son origine, et cette preuve est redoutable parce que les odeurs ne se photographient pas. Le 18 décembre 2025, le tribunal judiciaire de Paris a ainsi débouté un syndicat des copropriétaires qui demandait la cessation sous astreinte de toute activité de restauration chaude et 10 000 euros de dommages et intérêts : les attestations étaient trop vagues, le constat d’huissier ne relevait aucune odeur et rien ne démontrait que les plats étaient cuisinés sur place. Le syndicat a en outre été condamné aux dépens et à verser 3 000 euros à chacun des deux défendeurs au titre des frais irrépétibles. Autrement dit, agir sans preuve solide expose à payer pour l’adversaire.

Quelques réserves avant d’entrer dans le détail, car elles commandent tout le raisonnement. Les contrats signés priment sur toute analyse générale : le bail commercial du restaurant, le règlement de copropriété et votre propre bail d’habitation fixent des droits précis qu’il faut relire avant d’écrire à qui que ce soit. Les situations décrites ici sont génériques et aucun fait d’espèce n’est affirmé au-delà des décisions citées. Et seul le juge, saisi des pièces du dossier, décide si un trouble dépasse ou non les inconvénients normaux du voisinage.

I. Le restaurant n’a pas tous les droits sous vos fenêtres

Un commerce au rez-de-chaussée d’un immeuble d’habitation n’est pas une activité comme une autre : il s’exerce dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, souvent avec un bail qui encadre strictement les cuissons, et sous l’empire de règles sanitaires qui imposent des équipements précis. Trois cercles de règles se cumulent.

A. Le local commercial : bail, destination de l’immeuble et extraction des fumées

Le premier document à réclamer, par l’intermédiaire du syndic, est le bail commercial du local. Dans l’affaire parisienne jugée en décembre 2025, ce bail autorisait la restauration rapide et la vente à emporter avec une formule explicite : autorisation de préparer un plat cuisiné par jour sans odeur. Cette clause change tout : l’exploitant qui cuit des dizaines de plats chauds par jour, sept jours sur sept, sort du cadre contractuel qu’il a lui-même signé, et c’est le bailleur du local qui, en principe, doit faire respecter la destination convenue. De votre côté, vérifiez aussi le règlement de copropriété : l’exercice d’un commerce y est généralement autorisé, mais l’autorisation d’exercer un commerce n’est jamais l’autorisation de créer des nuisances. L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 pose la borne que nul copropriétaire, et donc nul commerçant occupant un lot, ne peut franchir :

« I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. » (article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)

Le deuxième point de contrôle est technique : l’extraction. Une cuisine professionnelle qui fonctionne sans hotte raccordée à un conduit d’extraction rejette ses effluves par la porte, la cour ou les parties communes, et c’est exactement le scénario des litiges parisiens. Le règlement sanitaire départemental encadre ces rejets : dans une affaire jugée à Paris en janvier 2026, les juges ont relevé une cuisine dépourvue de hotte desservie par un conduit de ventilation débouchant à plus de huit mètres de tout ouvrant ou prise d’air, en violation de l’article 63-1 du règlement sanitaire applicable, qui impose que l’air extrait soit rejeté à au moins huit mètres de toute fenêtre et de toute prise d’air neuf. Retenez le réflexe pratique : face à des odeurs de restaurant, demandez au syndic si le local dispose d’une gaine d’extraction conforme, où elle débouche, et quelles autorisations d’assemblée générale ont été données ou refusées pour la poser. Dans le dossier de décembre 2025, l’assemblée générale avait refusé par deux fois l’installation d’une gaine en façade, faute d’informations précises sur les travaux, et le syndicat soutenait ensuite qu’une telle installation était techniquement impossible : cette contradiction a pesé dans la défaite, car on ne peut reprocher à l’exploitant l’absence d’un équipement que la copropriété elle-même a refusé puis déclaré impossible. La leçon est claire : avant tout procès, la copropriété doit prendre position de façon cohérente sur les travaux d’extraction, avec un descriptif précis et chiffré des travaux envisagés, faute de quoi elle affaiblit sa propre action.

B. Le logement du dessus : décence, délivrance et responsabilité de plein droit

Si vous êtes locataire de l’appartement enfumé, votre premier interlocuteur est votre bailleur, pas le restaurateur. Le bailleur d’un logement d’habitation est tenu de vous délivrer un logement décent et de vous en assurer la jouissance paisible. L’article 1719 du code civil énumère ces obligations sans détour :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. » (article 1719 du code civil)

La loi du 6 juillet 1989 précise ce qu’est un logement décent, et sa définition vise directement les nuisances qui rendent un logement impropre à l’habitation :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)

Des odeurs de cuisine permanentes, qui obligent à vivre fenêtres fermées et qui imprègnent le linge et les vêtements, peuvent caractériser un manquement à cette obligation de décence et de jouissance paisible. La cour d’appel de Toulouse l’a rappelé le 22 mai 2025 dans un litige locatif où, parmi tous les griefs échangés entre bailleur et locataire, un seul manquement a été retenu contre le bailleur : la persistance d’odeurs nauséabondes que le bailleur n’avait pas fait supprimer (cour d’appel de Toulouse, 3e chambre, 22 mai 2025, RG 23/01205).

Concrètement, le locataire incommodé doit mettre son bailleur en demeure par écrit, décrire précisément les nuisances avec dates et fréquence, et lui demander d’agir, y compris contre le commerce à l’origine du trouble. Si le bailleur reste inerte, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation puis le juge, et demander des travaux, une diminution de loyer pendant la durée du trouble ou des dommages et intérêts. Si vous êtes copropriétaire occupant, votre action passe plutôt par le syndicat des copropriétaires et par l’action personnelle en trouble anormal du voisinage, qui obéit depuis 2024 à un texte dédié :

« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » (article 1253 du code civil)

La responsabilité est donc de plein droit, sans faute à démontrer, dès lors que le trouble excède les inconvénients normaux du voisinage. Mais attention au correctif que le même article prévoit : lorsque le commerce existait déjà, dans les mêmes conditions et conformément aux règlements, avant votre arrivée dans les lieux, la responsabilité peut être écartée. Celui qui emménage au-dessus d’une rôtisserie installée depuis vingt ans, fonctionnant dans les règles et sans aggravation, aura beaucoup plus de mal à obtenir gain de cause que celui dont le voisin vient de transformer une boutique de vêtements en cuisine ouverte sept jours sur sept. D’où l’importance de dater l’aggravation : changement d’exploitant, extension des horaires, suppression d’une extraction, augmentation du nombre de couverts. À défaut de faute détachable du trouble, l’ancien fondement général de la responsabilité pour faute demeure disponible :

« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (article 1240 du code civil)

II. Prouver l’improuvable, puis agir dans l’ordre

Les odeurs sont le trouble le plus difficile à établir en justice : elles ne se mesurent pas au décibel, elles varient avec le vent, les horaires et les menus, et elles ont disparu quand l’huissier arrive. Les décisions récentes dessinent une méthode de preuve exigeante, puis une gradation des recours qui évite de perdre un procès gagnable sur le fond.

A. La preuve qui tient devant le juge, et celle qui ne tient pas

Le jugement parisien du 18 décembre 2025 est un manuel inversé de la preuve olfactive, car il énumère tout ce qui a manqué. Le tribunal commence par rappeler la charge de la preuve, dans un considérant que tout plaignant devrait afficher au-dessus de son bureau : c’est au syndicat, qui invoque les troubles anormaux du voisinage, de rapporter à la fois la preuve de l’existence de troubles constitutifs de nuisances olfactives et la preuve de leur caractère anormal, c’est-à-dire excédant les inconvénients normaux du voisinage (tribunal judiciaire de Paris, 8e chambre 2e section, 18 décembre 2025, RG 22/10175).

Double preuve, donc : l’existence des odeurs et leur caractère anormal. Or le syndicat ne produisait que cinq attestations d’occupants évoquant des odeurs ou de fortes odeurs de cuisine, dont l’une précisait qu’elles étaient épisodiques, et le tribunal a jugé ces seules attestations insuffisantes à établir la réalité des nuisances olfactives alléguées (même jugement).

Le constat d’huissier du 15 juillet 2021 n’a rien arrangé : l’huissier, venu pendant l’ouverture du restaurant, n’a relevé aucune nuisance olfactive, a noté que la porte de la cuisine donnant sur la cour était fermée, et les horaires affichés sur la photographie concernaient un établissement situé à une autre adresse. La défense produisait en outre un constat établissant que les plats étaient préparés dans un autre restaurant puis simplement réchauffés sur place, dans une cuisine équipée de trois fours à micro-ondes et d’aucun appareil de cuisson à feu vif. Faute de preuve que des plats étaient cuisinés sur place, le tribunal a estimé qu’on ne pouvait reprocher aux défendeurs l’absence de gaine d’extraction, et faute de preuve d’un dépassement des inconvénients normaux et d’un préjudice collectif, il a tout rejeté.

Les autres décisions confirment chaque point de vigilance. Devant la cour d’appel de Paris en novembre 2023, les constats se neutralisaient : ceux du syndicat relevaient des odeurs de cuisson et d’épices sur le trottoir et dans les parties communes sans jamais préciser que les installations de cuisson fonctionnaient au moment des constatations, tandis que l’exploitant produisait quatre constats dressés entre juillet 2022 et août 2023 au cours desquels l’huissier n’avait perçu aucune odeur dans les parties communes. Dans un dossier parisien de novembre 2025, l’expert judiciaire et son sapiteur ont multiplié les tests, fumigène et encens : le fumigène traversait des huisseries de fenêtre qui n’étaient pas étanches, les fumées d’encens générées au niveau de la hotte n’ont pas été ressenties dans la chambre du dernier étage compte tenu de la faiblesse du vent le jour de l’essai, et aucun constat effectif d’odeur n’a été dressé par les experts, de sorte que la persistance des troubles n’était pas établie. La cour d’appel de Paris, en janvier 2026, a ajouté une limite à la sanction : même avec une installation non conforme au règlement sanitaire, l’arrêt pur et simple de l’activité de restauration est une mesure excessive lorsque le règlement de copropriété n’interdit pas cette activité, et les odeurs doivent être rattachées à l’établissement poursuivi plutôt qu’aux autres commerces de bouche de la rue qui proposent aussi des cuissons. Enfin, l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Lille du 30 septembre 2025 montre à l’inverse ce qui fait une démonstration solide : des attestations nombreuses et concordantes de voisins situés à des distances différentes, décrivant une odeur grasse et persistante présente chaque jour d’ouverture, modulée par le sens du vent, avec des traces matérielles objectives comme une pellicule de graisse sur les velux et des vêtements imprégnés, et un trouble combiné avec un bruit de ventilation permanent.

La méthode qui se dégage est pratique. Faites dresser les constats pendant le fonctionnement avéré de la cuisine, à plusieurs dates et à des heures différentes, en demandant à l’huissier de noter les odeurs perçues, leur nature, leur intensité, les lieux exacts, l’état des portes et fenêtres, et de vérifier si la cuisine tourne. Rassemblez des attestations conformes aux exigences de forme, rédigées par des personnes différentes, à des étages et des expositions différents, qui décrivent des faits datés et précis plutôt que des impressions générales. Photographiez et conservez les traces objectives : dépôts graisseux, salissures, correspondence avec le syndic et la mairie. Sollicitez le bureau ou le service municipal chargé des nuisances professionnelles, dont les courriers et les mesures alimentent utilement le dossier. Et si le litige s’installe, l’expertise judiciaire avec un sapiteur technique reste la voie royale pour objectiver ce que les sens perçoivent, à condition que les opérations aient lieu un jour où la cuisine fonctionne réellement et où le vent porte vers l’immeuble.

B. La gradation des recours, de la lettre au juge, avec les atouts parisiens

Un dossier bien documenté s’utilise par étapes, de la moins coûteuse à la plus contraignante, et chaque étape nourrit la suivante. Commencez par l’amiable écrit : lettre recommandée à l’exploitant du restaurant décrivant les faits datés, copie au bailleur du local commercial et au syndic, demande de mise en conformité de l’extraction et de respect des horaires et du bail. Saisissez ensuite le syndic pour qu’il inscrive la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale : autorisation de travaux d’extraction, rappel au copropriétaire commerçant de ses obligations au regard de la destination de l’immeuble, voire action du syndicat contre le lot commercial. Un syndicat qui agit de façon cohérente, qui autorise les travaux utiles au lieu de les refuser, et qui mandate un technicien pour vérifier l’installation, se présente en position incomparablement plus forte que celui qui réclame en justice des équipements qu’il a refusés en assemblée.

Le deuxième étage est administratif, et il est souvent décisif à Paris et en Île-de-France. Le maire dispose de pouvoirs de police qui couvrent expressément les troubles de voisinage, y compris olfactifs. L’article L. 2212-2 du code général des collectivités territoriales assigne à la police municipale le soin de réprimer les atteintes à la tranquillité publique, au nombre desquelles figurent les troubles de voisinage :

« Le soin de réprimer les atteintes à la tranquillité publique telles que les rixes et disputes accompagnées d’ameutement dans les rues, le tumulte excité dans les lieux d’assemblée publique, les attroupements, les bruits, les troubles de voisinage, les rassemblements nocturnes qui troublent le repos des habitants et tous actes de nature à compromettre la tranquillité publique » (article L. 2212-2 du code général des collectivités territoriales)

Signalez les nuisances à la mairie, qui peut faire contrôler l’établissement au regard du règlement sanitaire départemental, mettre en demeure l’exploitant de se conformer, notamment sur la hotte et le conduit d’extraction rejetant à au moins huit mètres des ouvrants, et dresser procès-verbal en cas d’infraction. À Paris, le bureau d’action contre les nuisances professionnelles de la mairie, dont les courriers figurent dans les dossiers jugés en 2026, est l’interlocuteur identifié des riverains de commerces bruyants ou odorants, aux côtés de la préfecture de police pour les établissements les plus problématiques. Ces démarches administratives présentent un double avantage : elles peuvent régler le problème sans procès, et leurs pièces, courriers, rapports de visite et mises en demeure, constituent des preuves extérieures et datées que le juge prend au sérieux. Les habitants d’Île-de-France suivront le même chemin auprès de leur mairie, avec le règlement sanitaire de leur département et, le cas échéant, l’intercommunalité compétente.

Le troisième étage est la conciliation, obligatoire ou utile selon les montants et les juridictions : conciliateur de justice, commission départementale de conciliation pour les litiges locatifs, médiation proposée par le syndic. La fiche officielle consacrée aux nuisances olfactives détaille ces recours amiables et judiciaires et mérite une lecture avant toute assignation (Troubles de voisinage : nuisances olfactives (odeurs)). Le quatrième étage est le référé devant le président du tribunal judiciaire, qui peut prescrire les mesures qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite, par exemple la réalisation de travaux d’extraction sous astreinte, et accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » (article 835 du code de procédure civile)

Le référé lillois de septembre 2025 illustre cette voie rapide quand le dossier est solide. Reste le procès au fond : action en trouble anormal du voisinage contre l’exploitant et, selon les cas, contre le propriétaire du local, action du syndicat sur le fondement de la destination de l’immeuble, action du locataire contre son bailleur pour manquement à la décence et à la jouissance paisible, demandes de travaux sous astreinte, de diminution de loyer pour la période du trouble et de dommages et intérêts. Gardez en tête le délai de principe applicable aux actions personnelles :

« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » (article 2224 du code civil)

Cinq ans paraissent longs, mais les odeurs s’installent insidieusement et les occupants tardent à écrire : chaque mois sans lettre recommandée est un mois de trouble non documenté. Pour situer ces démarches dans une stratégie d’ensemble du logement et du voisinage, les lecteurs confrontés à un commerce difficile dans leur immeuble parisien peuvent se reporter à l’expertise du cabinet en droit immobilier à Paris, qui couvre la copropriété, les baux et les troubles de voisinage. Et ne négligez pas l’assurance : l’assurance multirisque habitation comporte souvent une protection juridique qui prend en charge les frais de conciliation, de constat et de procédure, à condition de déclarer le litige avant d’engager les frais.

Conclusion

Le restaurant du rez-de-chaussée n’a pas le droit d’enfumer l’immeuble, mais aucun texte ne fait cesser les odeurs par magie : le bail commercial et ses clauses sans odeur, la destination de l’immeuble, le règlement sanitaire et ses huit mètres d’extraction, la décence du logement et la responsabilité de plein droit pour trouble anormal dessinent un arsenal complet, à condition de prouver. La jurisprudence parisienne de 2025 et 2026 enseigne la même leçon dans les deux sens : un dossier avec des constats dressés cuisine en marche, des attestations précises et concordantes, des démarches en mairie et, si besoin, une expertise technique, peut obtenir des travaux sous astreinte et des indemnités ; un dossier de vagues attestations et d’un constat muet se termine en débouté, dépens et frais irrépétibles à payer à l’adversaire. Écrivez tôt, faites constater au bon moment, saisissez le syndic et la mairie avant le juge, et ne demandez au tribunal que ce que vos pièces démontrent.