En mai 2019, un épisode de gel nocturne anéantit une partie des vergers d’un fermier du sud-est de la France. Le preneur avait mis en route son système de protection contre le gel, mais sans surveiller son bon fonctionnement. Le bailleur demande alors la résiliation du bail rural, en reprochant au fermier son absence d’assurance contre la grêle et la perte de la récolte. La cour d’appel prononce la résiliation. La Cour de cassation casse : ces motifs ne caractérisent pas des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds (Cass. 3e civ., 29 février 2024, n° 22-17.362). Cette décision résume à elle seule l’état du droit : la récolte perdue n’est ni une faute automatique du fermier, ni une dispense automatique de payer le fermage. Tout dépend des textes, des clauses du bail et des preuves.
Le gel, la grêle, l’inondation ou l’incendie peuvent détruire tout ou partie d’une récolte en une nuit. Le fermier se retrouve alors avec des charges intactes et un revenu amputé, tandis que le bailleur attend son fermage à l’échéance. Le statut du fermage organise trois réponses distinctes qu’il ne faut pas confondre : la remise du prix du bail prévue par les articles 1769 à 1773 du Code civil, applicables au bail rural par renvoi exprès de l’article L. 411-24 du Code rural et de la pêche maritime ; le dégrèvement de taxe foncière pour pertes de récoltes, dont le bénéfice est reversé au fermier quand le bailleur l’obtient ; et l’indemnisation par l’assurance récolte ou, pour les risques non assurables, par le régime des calamités agricoles. À ces trois guichets s’ajoute la procédure : c’est le tribunal paritaire des baux ruraux qui tranche en cas de désaccord, et la perte de récolte ne donne au bailleur aucun droit automatique à résilier le bail.
Cet article décrit les conditions exactes de la remise de fermage, le calcul et le moment où elle se règle, l’articulation avec l’assurance, les calamités et le dégrèvement fiscal, puis la marche à suivre devant le tribunal paritaire, côté fermier comme côté bailleur.
I. La remise du fermage après une récolte perdue : un droit encadré par quatre conditions
L’article L. 411-24 du Code rural et de la pêche maritime dispose : « Les modalités de remise du prix de location en cas de destruction, en cours de bail, de tout ou partie de la récolte par cas fortuit sont régies par les articles 1769 à 1773 du code civil ». Ce renvoi signifie que le fermier et le bailleur doivent appliquer les règles du Code civil, et non inventer leur propre barème. Quatre conditions se cumulent.
A. Un cas fortuit, une récolte sur pied, une perte d’au moins la moitié
La première condition tient à l’événement : il faut un cas fortuit, c’est-à-dire un événement climatique ou naturel imprévisible et irrésistible dans son ampleur, comme la grêle, le feu du ciel, la gelée, la coulure ou une inondation à laquelle le pays n’est pas ordinairement sujet. La sécheresse exceptionnelle, la tempête ou le gel tardif entrent dans cette catégorie lorsque leur intensité dépasse ce qu’un exploitant pouvait prévoir et prévenir par les moyens habituels. En revanche, une mauvaise conduite culturale, un défaut d’entretien du verger ou un retard de traitement ne constituent pas un cas fortuit et ne donnent droit à aucune remise.
La deuxième condition tient au seuil. Pour un bail conclu pour plusieurs années, ce qui est le cas ordinaire du bail rural de neuf ans, l’article 1769 du Code civil prévoit que « Si le bail est fait pour plusieurs années, et que, pendant la durée du bail, la totalité ou la moitié d’une récolte au moins soit enlevée par des cas fortuits, le fermier peut demander une remise du prix de sa location, à moins qu’il ne soit indemnisé par les récoltes précédentes ». La perte doit donc atteindre au moins la moitié d’une récolte annuelle. Une perte de vingt ou trente pour cent, aussi douloureuse soit-elle pour la trésorerie, n’ouvre pas le droit à remise sur ce fondement. La perte s’apprécie récolte par récolte : si l’exploitation produit du blé, du maïs et des prairies, la destruction de la moitié de la récolte de blé suffit à ouvrir le droit, même si les autres productions sont intactes. La comparaison se fait entre le rendement de l’année sinistrée et le rendement normal des mêmes parcelles, établi par les rendements des années précédentes, les constats d’expertise et les références locales.
La troisième condition tient à l’état de la récolte au moment du sinistre. L’article 1771 du Code civil dispose que « Le fermier ne peut obtenir de remise lorsque la perte des fruits arrive après qu’ils sont séparés de la terre », sauf si le bail réserve au propriétaire une part de la récolte en nature, auquel cas le propriétaire supporte sa part de la perte. Concrètement, le blé moissonné puis détruit dans un silo par un incendie ne donne pas lieu à remise du fermage, tandis que le blé sur pied fauché par la grêle la semaine précédant la moisson y donne lieu. Le même article ajoute une exclusion souvent oubliée : « Le fermier ne peut également demander une remise lorsque la cause du dommage était existante et connue à l’époque où le bail a été passé ». Celui qui prend à bail une parcelle notoirement inondable en fond de vallée, en connaissance de ce risque documenté, s’expose à se voir opposer cette fin de non-recevoir.
La quatrième condition tient aux clauses du bail lui-même. L’article 1772 du Code civil autorise les parties à prévoir que « Le preneur peut être chargé des cas fortuits par une stipulation expresse ». Mais l’article 1773 limite aussitôt la portée d’une telle clause : « Cette stipulation ne s’entend que des cas fortuits ordinaires, tels que grêle, feu du ciel, gelée ou coulure » et « Elle ne s’entend pas des cas fortuits extraordinaires, tels que les ravages de la guerre, ou une inondation, auxquels le pays n’est pas ordinairement sujet, à moins que le preneur n’ait été chargé de tous les cas fortuits prévus ou imprévus ». Avant toute demande, le fermier doit donc relire son bail : une clause qui lui fait supporter la grêle et la gelée bloque la remise pour ces événements, sauf si elle est nulle pour un autre motif, mais elle ne bloque jamais la remise pour une inondation d’ampleur inédite dans le secteur, sauf stipulation visant tous les cas fortuits prévus ou imprévus. Symétriquement, le bailleur doit vérifier la clause avant de refuser : opposer au fermier une clause de cas fortuits qui ne vise que la grêle pour refuser une remise après une inondation historique expose le bailleur à perdre devant le tribunal paritaire.
B. Bail de neuf ans ou bail annuel : le moment et le calcul de la remise diffèrent
Le régime de la remise n’est pas le même selon la durée du bail, et cette distinction commande toute la stratégie du fermier.
Dans le bail conclu pour plusieurs années, qui correspond au bail rural ordinaire de neuf ans, l’article 1769 précité organise un règlement en deux temps. D’abord, la remise définitive ne s’estime qu’à la fin du bail : « S’il n’est pas indemnisé, l’estimation de la remise ne peut avoir lieu qu’à la fin du bail, auquel temps il se fait une compensation de toutes les années de jouissance ». La logique est celle d’une moyenne : les bonnes récoltes des années suivantes ou précédentes compensent la mauvaise année, et seule la perte nette sur l’ensemble de la période donne lieu à remise. Ensuite, pour éviter que le fermier attende neuf ans dans une impasse de trésorerie, le même article permet au juge d’accorder un soulagement immédiat : « Et, cependant, le juge peut provisoirement dispenser le preneur de payer une partie du prix en raison de la perte soufferte ». Le fermier sinistré en année deux d’un bail de neuf ans saisit donc le tribunal paritaire pour obtenir une dispense provisoire partielle, sans attendre la fin du bail, puis le compte définitif se fera à l’expiration par compensation de toutes les années.
Dans le bail conclu pour une seule année, l’article 1770 du Code civil applique une règle plus simple : « Si le bail n’est que d’une année, et que la perte soit de la totalité des fruits, ou au moins de la moitié, le preneur sera déchargé d’une partie proportionnelle du prix de la location », et « Il ne pourra prétendre aucune remise si la perte est moindre de moitié ». La décharge est proportionnelle : une perte des deux tiers de la récolte entraîne une décharge des deux tiers du prix. Le bail annuel restant rare en agriculture, sauf cas particuliers comme les conventions de mise à disposition à titre précaire requalifiées ou les baux de petites parcelles, cette hypothèse concerne surtout les locations de courte durée.
Un point de méthode pour le calcul : la remise se calcule sur le prix du bail afférent aux parcelles sinistrées, déduction faite des indemnités déjà perçues au titre de la même récolte. L’article 1769 exclut la remise « à moins qu’il ne soit indemnisé par les récoltes précédentes », et la même logique vaut pour les indemnités d’assurance récolte perçues au titre du sinistre : le fermier ne peut cumuler l’indemnité d’assurance couvrant la perte de rendement et une remise intégrale du fermage pour la même perte. Le tribunal paritaire vérifie ce point systématiquement. Le fermier a donc intérêt à présenter un décompte transparent : rendement normal, rendement sinistré, indemnités d’assurance et aides déjà perçues, fermage de l’année. Un décompte incomplet fait douter du sérieux de la demande et retarde la dispense provisoire.
Il faut enfin distinguer la remise pour perte de récolte de la révision du prix du bail prévue par l’article L. 411-13 du Code rural, qui permet au preneur ou au bailleur ayant contracté à un prix supérieur ou inférieur d’au moins un dixième à la valeur locative de saisir le tribunal paritaire au cours de la troisième année de jouissance. Cette action vise un prix initial mal fixé, pas un accident climatique en cours de bail, et elle n’est ouverte qu’une seule fois, en troisième année. Le fermier dont la récolte est détruite en cinquième année ne peut pas utiliser cette voie ; il doit invoquer les articles 1769 à 1773 par le renvoi de l’article L. 411-24. De même, le fermier dont le bail fixe le fermage à une fraction de la récolte effective, par exemple un cinquième des fruits, doit savoir que cette clause est illicite : la Cour de cassation juge que le loyer des terres ne peut pas fluctuer en fonction de la récolte de l’année, que les règles de fixation du fermage sont d’ordre public et que la clause ouvre une action en régularisation (Cass. 3e civ., 29 février 2024, n° 22-17.362, sur le fondement des articles L. 411-11 et L. 411-14 du Code rural). Un panorama d’ensemble du statut du fermage et de ses contentieux récents est proposé dans l’article de synthèse du cabinet sur les arrêts qui structurent la matière (lire l’analyse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption).
II. Assurance, dégrèvement et procédure : ce que chacun doit faire après le sinistre
Obtenir la remise suppose de combiner trois démarches : faire jouer l’assurance ou la solidarité nationale, récupérer le dégrèvement fiscal qui revient au fermier, et saisir le tribunal paritaire avec un dossier complet. Chacune obéit à ses propres règles.
A. Articuler remise du fermage, assurance récolte, calamité agricole et dégrèvement de taxe foncière
Le premier réflexe du fermier après le sinistre concerne son assurance. Depuis la réforme issue de la loi du 2 mars 2022 d’orientation relative à une meilleure diffusion de l’assurance récolte, la protection repose sur trois étages : l’assurance récolte subventionnée, prise en charge partiellement par le Fonds national de gestion des risques en agriculture, dont la deuxième section « prend en charge, de façon forfaitaire, une part des primes ou des cotisations d’assurance afférentes à certains risques agricoles déterminés par décret » ; l’intervention de la solidarité nationale pour les pertes d’ampleur exceptionnelle ; et, pour les dommages qui ne relèvent pas de l’assurance, le régime des calamités agricoles, la troisième section du Fonds contribuant « à l’indemnisation des calamités agricoles », définies comme les dommages d’importance exceptionnelle dus à des variations anormales d’intensité d’un agent naturel climatique. Le fermier déclare le sinistre à son assureur dans les délais prévus par son contrat, fait établir le constat de pertes et conserve tous les justificatifs, car ces pièces serviront aussi devant le tribunal paritaire pour prouver l’ampleur de la perte et le montant des indemnités déjà perçues, qui viennent en déduction de la remise demandée.
L’assurance a aussi une conséquence fiscale directe que beaucoup d’exploitants ignorent. L’article 1398 du Code général des impôts accorde « En cas de pertes de récoltes sur pied par suite de grêle, gelée, inondation, incendie ou autres événements extraordinaires, un dégrèvement proportionnel de la taxe foncière » sur réclamation, avec possibilité pour le maire de présenter une réclamation collective quand une partie notable de la commune est touchée. Mais le même article coupe court à toute demande des exploitants non assurés contre la grêle : « Il n’est accordé aucun dégrèvement de taxe foncière pour pertes de récoltes subies du fait de la grêle par les agriculteurs non assurés ». L’absence d’assurance récolte contre la grêle fait donc perdre deux fois : pas d’indemnité d’assurance et pas de dégrèvement fiscal pour les pertes de grêle. C’est un argument de plus pour s’assurer, et un point que le bailleur ne manque pas de soulever quand il reproche au fermier sa négligence.
Le dégrèvement, quand il est obtenu par le bailleur, ne reste pas dans sa poche. L’article L. 411-24 précité ajoute que « Dans tous les cas où, à la suite de dommages susceptibles d’être indemnisés au titre des articles L. 361-4-1 et L. 361-5 du présent code, le bailleur d’un bien rural obtient une exemption ou une réduction d’impôts fonciers, la somme dont il est exonéré ou exempté bénéficie au fermier » au titre de l’assurance et des calamités. En pratique, « le fermier déduit du montant du fermage à payer au titre de l’année au cours de laquelle a eu lieu le sinistre une somme égale à celle représentant le dégrèvement dont a bénéficié le bailleur », et « Dans le cas où le paiement du fermage est intervenu avant la fixation du dégrèvement, le propriétaire doit en ristourner le montant au preneur ». Le fermier demande donc chaque année au bailleur s’il a obtenu un dégrèvement au titre des parcelles louées et en réclame le reversement, par lettre recommandée. Le bailleur qui a touché le dégrèvement et refuse de le reverser s’expose à une condamnation au remboursement devant le tribunal paritaire, en plus de la remise du fermage elle-même.
Reste la question que tout bailleur se pose après un sinistre grave : peut-il demander la résiliation du bail en invoquant la négligence du fermier, par exemple l’absence d’assurance, de filets anti-grêle ou de surveillance du dispositif antigel ? La Cour de cassation répond par la négative si ces faits ne compromettent pas la bonne exploitation du fonds. Dans l’affaire jugée le 29 février 2024, le bailleur reprochait au preneur de ne pas avoir assuré sa récolte contre la grêle malgré une clause du bail, de n’avoir installé que tardivement des filets et de ne pas avoir surveillé le système antigel pendant le gel de mai 2019. La Cour casse la résiliation : en se déterminant par des motifs impropres à caractériser la compromission de la bonne exploitation du fonds, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision, au regard de l’article L. 411-31 du Code rural, qui n’autorise la résiliation que pour des « agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ». La perte de récolte, même liée à un défaut de précaution, ne suffit donc pas à faire résilier le bail si l’exploitation se poursuit normalement. Le bailleur qui veut résilier doit prouver autre chose : des impayés persistants après mise en demeure, un défaut d’entretien durable, un changement de destination ou une sous-location prohibée. Utiliser le sinistre climatique comme prétexte à résiliation, sans caractériser la compromission de l’exploitation, conduit à l’échec devant la Cour de cassation.
B. La procédure devant le tribunal paritaire : preuves, demandes et délais
Le tribunal paritaire des baux ruraux est seul compétent pour les contestations entre bailleurs et preneurs relatives au statut du fermage, en vertu de l’article L. 491-1 du Code rural. La demande de remise ou de dispense provisoire, la contestation du dégrèvement non reversé et la demande de résiliation relèvent toutes de cette juridiction, composée à parité de bailleurs et de preneurs sous la présidence d’un magistrat du tribunal judiciaire.
Côté fermier, la marche à suivre comporte cinq étapes. Premièrement, faire constater la perte immédiatement : constat d’huissier ou de commissaire de justice, photographies datées des parcelles, relevés de rendement, attestation de l’organisme assureur et données météorologiques locales. Le constat tardif, réalisé après le labour ou la replantation, rend la preuve du seuil de moitié pratiquement impossible. Deuxièmement, déclarer le sinistre à l’assureur récolte dans les délais du contrat et déposer, le cas échéant, une demande d’indemnisation au titre des calamités agricoles auprès des services de l’État, en se renseignant sur l’ouverture du régime pour l’aléa concerné dans le département. Troisièmement, demander la remise au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, en joignant le décompte : rendement normal, rendement sinistré, indemnités perçues ou attendues, montant de la remise sollicitée et, si le bailleur a obtenu un dégrèvement, demande de déduction ou de ristourne sur le fondement de l’article L. 411-24. Quatrièmement, à défaut d’accord amiable, saisir le tribunal paritaire d’une demande de dispense provisoire de payer une partie du prix, sur le fondement de l’article 1769, en exposant l’urgence de trésorerie liée à l’échéance du fermage. Cinquièmement, préparer le compte définitif de fin de bail par compensation de toutes les années, en conservant chaque année les rendements et les indemnités, car le juge du fond règlera la remise définitive à l’expiration.
Côté bailleur, la marche à suivre est symétrique. Premièrement, vérifier la clause du bail relative aux cas fortuits avant de répondre : si le preneur a expressément pris à sa charge la grêle et la gelée, la remise est bloquée pour ces événements, dans la limite de l’article 1773 pour les cas extraordinaires. Deuxièmement, répondre par écrit à la demande du fermier, en motivant le refus et en proposant, même à titre conservatoire, une expertise amiable des rendements ; le silence total du bailleur renforce la demande de dispense provisoire. Troisièmement, déclarer ses propres pertes et déposer sa réclamation de dégrèvement de taxe foncière, puis reverser spontanément au fermier la part correspondant aux parcelles louées, afin d’éviter une condamnation assortie d’intérêts. Quatrièmement, ne pas interrompre les relations par une demande de résiliation fondée sur le seul sinistre : sauf à démontrer des agissements compromettant la bonne exploitation du fonds au sens de l’article L. 411-31, une telle demande sera rejetée et son coût, expertise et dépens, restera à la charge du bailleur. Cinquièmement, si le désaccord persiste sur les chiffres, proposer une expertise judiciaire des rendements devant le tribunal paritaire plutôt qu’un bras de fer sur les montants, car l’expert départage les parties sur le seul terrain objectif du rendement.
Deux erreurs reviennent constamment dans les dossiers et doivent être évitées. La première consiste à confondre la remise pour perte de récolte avec la révision triennale du prix : un fermier qui saisit le tribunal en septième année pour faire baisser un fermage qu’il estime trop cher, sans perte de récolte caractérisée, verra sa demande rejetée, tandis qu’un fermier sinistré qui attend la fin du bail sans demander la dispense provisoire s’expose à des poursuites en paiement entre-temps. La seconde consiste à négliger le régime fiscal : un bailleur qui obtient le dégrèvement sans le reverser, ou un fermier non assuré contre la grêle qui réclame un dégrèvement que la loi lui refuse, perdent un temps précieux et fragilisent leur position pour la suite du litige. La rigueur documentaire dès les premiers jours du sinistre conditionne l’issue de tout le dossier.
La récolte détruite par la grêle, le gel, l’inondation ou l’incendie n’efface pas le fermage, mais elle donne au fermier des droits précis : demander la remise du prix quand la moitié au moins d’une récolte sur pied a péri par cas fortuit, obtenir du juge une dispense provisoire de payer une partie du prix en attendant le compte définitif de fin de bail, déduire du fermage le dégrèvement de taxe foncière obtenu par le bailleur ou s’en faire ristourner le montant, et faire jouer l’assurance récolte ou la solidarité nationale selon la nature du risque. Le bailleur, de son côté, conserve le droit de vérifier les chiffres, d’opposer les clauses expresses de prise en charge des cas fortuits ordinaires et de demander la résiliation pour des motifs réels et distincts du sinistre, mais il ne peut ni transformer la perte de récolte en faute résolutoire automatique, ni conserver un dégrèvement qui appartient économiquement au fermier. Devant le tribunal paritaire, le dossier qui l’emporte est celui qui prouve : le cas fortuit, le seuil de moitié, l’absence d’indemnisation compensatrice et le calcul net de la remise. Constituer cette preuve dès le lendemain du sinistre reste le geste le plus rentable de tout le contentieux.