Un père décède en laissant des terres louées à un fermier et un enfant de douze ans pour seul héritier. La mère, qui n’a jamais signé le bail, encaisse les fermages, puis délivre congé au preneur pour reprendre les parcelles au profit d’un neveu qui veut s’installer. Le fermier conteste : la mère avait-elle le pouvoir de donner congé au nom du mineur, et ce congé vaut-il pour un bail qui doit durer neuf ans ? Dans la situation inverse, un tuteur désigné après le décès des deux parents renouvelle sans autorisation le bail rural conclu par le père, puis le mineur devenu majeur refuse de quitter les lieux à l’expiration. Qui doit prouver quoi, devant quel juge, et dans quel délai ?

Ces litiges naissent à la croisée de deux corps de règles qui s’ignorent : la protection des biens du mineur, confiée au juge des tutelles, et le statut du fermage, qui impose une durée minimale de neuf ans et un droit au renouvellement au profit du preneur. Le bail rural confère en effet au fermier une stabilité que le droit commun ne connaît pas : la durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans, nonobstant toute clause ou convention contraire, et le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires. Or confier à un fermier, pour neuf ans renouvelables, des terres qui appartiennent à un enfant engage le patrimoine de ce dernier pour toute sa minorité et au-delà. La question n’est donc jamais seulement de savoir si le bail est valable aujourd’hui, mais s’il restera opposable au mineur devenu majeur, et à quelles conditions celui qui agit en son nom pouvait l’engager.

Cet article décrit successivement les deux configurations. La première partie expose qui peut conclure et renouveler un bail rural au nom d’un mineur, selon que les parents administrent ses biens ou qu’un tuteur a été désigné, et avec quelles autorisations. La seconde partie suit la vie du bail : congé et résiliation délivrés au nom du mineur, paiement des fermages, sort particulier de l’usufruit du parent survivant, vente des terres louées et contentieux devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

I. Conclure et renouveler un bail rural au nom d’un mineur : le bon représentant et la bonne autorisation

A. Quand les parents administrent les biens de l’enfant, le bail rural reste un acte grave

Lorsque le mineur a ses deux parents, ou l’un d’eux investi de l’autorité parentale, ce sont eux qui gèrent ses biens : l’administration légale appartient aux parents si l’autorité parentale est exercée en commun, et chacun d’eux est alors administrateur légal. L’administrateur doit apporter à cette gestion des soins prudents, diligents et avisés, dans le seul intérêt du mineur. En pratique, les parents signent seuls les actes courants : encaisser les fermages, délivrer quittance, faire établir un état des lieux, commander les petites réparations. La difficulté commence avec le bail lui-même.

Le bail est en principe l’acte d’administration par excellence, puisqu’il met le bien en valeur tout en préservant sa substance. Mais le bail rural n’est pas un bail ordinaire : il dure neuf ans au minimum et ouvre au preneur un droit au renouvellement que le bailleur ne peut écarter qu’en justifiant d’un motif grave ou d’une reprise régulière. Le 116e Congrès des notaires, consacré en 2020 à la protection des personnes vulnérables, en tire une conclusion nette : le bail qui confère un droit au renouvellement au profit du preneur, tel que le bail rural, doit être analysé comme un acte de disposition, et les administrateurs doivent adresser au juge des tutelles une requête pour obtenir l’autorisation de le consentir, en exposant l’intérêt de l’opération pour le mineur ainsi que son équilibre financier par rapport au marché et à l’état du bien. La liste des actes soumis à autorisation préalable en administration légale, fixée par l’article 387-1 du code civil, ne mentionne pas expressément le bail : vente de gré à gré d’un immeuble, apport en société, emprunt, renonciation à un droit, transaction, acceptation pure et simple d’une succession, achat par l’administrateur des biens du mineur ou prise à bail de ces biens, constitution d’une sûreté pour la dette d’un tiers, opérations sur instruments financiers. Cette liste est limitative, et certains juges s’estiment d’ailleurs incompétents pour autoriser un bail. La doctrine notariale recommande néanmoins la requête : elle sécurise l’opération, et le refus du juge, quand il intervient, vaut reconnaissance du pouvoir d’agir seul sous sa responsabilité.

La Cour de cassation a depuis longtemps fixé le prix de l’imprudence. Dans un arrêt du 18 octobre 1994 rendu à propos d’un bail commercial consenti par un administrateur légal, elle juge que ce n’est que lorsque le bail a été consenti par l’administrateur légal agissant seul et sans autorisation du juge des tutelles qu’il ne confère au preneur, à l’encontre du mineur devenu majeur, aucun droit au renouvellement. Autrement dit, le fermier qui a signé avec un seul parent, sans autorisation judiciaire, peut exploiter pendant la durée convenue, mais il s’expose à perdre son droit au renouvellement le jour où l’enfant devient majeur. La requête doit permettre au juge d’exercer un contrôle réel : identité du mineur et des administrateurs, désignation cadastrale des parcelles et des bâtiments, projet de bail complet avec sa durée et son prix, justification du fermage au regard des arrêtés préfectoraux des maxima et des minima, état des lieux d’entrée, motifs du choix du preneur et, le cas échéant, conditions de la reprise envisagée. Quand l’administration est conjointe, l’accord des deux parents doit y figurer ; quand elle est exclusive, le parent unique justifie de son exercice. Le visa du notaire de famille, qui atteste de l’équilibre financier de l’opération, rend le contrôle souvent formel et accélère l’ordonnance. En cas de refus, les administrateurs peuvent saisir à nouveau le juge avec un dossier complété ou contester la décision par les voies de recours ordinaires, sans jamais passer outre : un bail signé malgré un refus exprès cumule l’irrégularité du pouvoir et la preuve de la mauvaise foi, et le tribunal paritaire en tirera toutes les conséquences sur la durée opposable et les indemnités.

Pour le preneur, la parade consiste à exiger, avant de signer, la preuve de l’accord des deux administrateurs et, chaque fois que possible, l’ordonnance du juge des tutelles autorisant l’opération. Pour les parents, elle consiste à déposer une requête au juge des tutelles du domicile du mineur, sur le formulaire prévu à cet effet (cerfa 15731*03), en joignant le projet de bail, l’estimation du fermage au regard des arrêtés préfectoraux et tout élément sur l’état des terres et des bâtiments.

Le renouvellement suit le même régime que la conclusion. Le décret du 22 décembre 2008 relatif aux actes de gestion du patrimoine des personnes protégées, pris pour l’application des règles de représentation du tuteur, range la conclusion et le renouvellement du bail rural parmi les actes graves relevant des actes de disposition, tandis que la conclusion et le renouvellement d’un bail ordinaire de neuf ans au plus figurent parmi les actes d’administration. En matière rurale, où le bail dure toujours neuf ans au moins et confère un droit au renouvellement légal, c’est la qualification d’acte grave qui l’emporte : laisser le bail se renouveler sans autorisation, c’est engager à nouveau le patrimoine du mineur pour neuf ans. Les parents qui laissent passer l’échéance sans saisir le juge prennent donc le même risque que ceux qui signent sans autorisation.

B. Quand un tuteur représente le mineur, aucune conclusion ni renouvellement sans autorisation

Lorsque les deux parents sont décédés ou privés de l’autorité parentale, un tuteur représente le mineur dans les actes nécessaires à la gestion de son patrimoine. Le tuteur ne peut, sans y être autorisé par le conseil de famille ou, à défaut, le juge, faire des actes de disposition au nom de la personne protégée. La liste des actes d’administration et de disposition est fixée par décret, et le décret du 22 décembre 2008 est explicite : la conclusion et le renouvellement d’un bail rural relèvent des actes graves classés en disposition. Le tuteur qui signe ou renouvelle un bail rural sans autorisation agit donc au-delà de ses pouvoirs.

La sanction est double. D’abord, les baux passés par le tuteur sans l’autorisation du conseil de famille se voient appliquer les deuxième et troisième alinéas de l’article 595 du code civil : les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article 595 relatif aux baux passés par les usufruitiers sont applicables aux baux passés par le tuteur sans l’autorisation du conseil de famille. Concrètement, le bail irrégulier ne lie le mineur que pour la période de neuf ans en cours, comme un bail d’usufruitier sans pouvoir. Ensuite, les baux consentis par le tuteur ne confèrent au preneur, à l’encontre de la personne protégée devenue capable, aucun droit de renouvellement et aucun droit à se maintenir dans les lieux à l’expiration du bail, quand bien même il existerait des dispositions légales contraires. Cette amputation du statut du fermage ne joue que pour les baux consentis après l’ouverture de la tutelle : ceux qui avaient été conclus avant, par le père ou la mère, et simplement renouvelés par le tuteur conservent leur plein effet. Le fermier en place avant le décès des parents garde donc ses droits ; le nouveau preneur installé par le tuteur sans autorisation n’en bénéficie pas.

La nullité, elle, obéit au droit commun de la tutelle : si le tuteur a accompli seul un acte qui ne pouvait être accompli qu’avec l’autorisation du juge ou du conseil de famille s’il a été constitué, l’acte est nul de plein droit sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un préjudice. Le mineur devenu majeur, son nouveau représentant ou le tuteur ad hoc peuvent la faire constater devant le tribunal paritaire. L’action se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu les faits lui permettant de l’exercer : les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, et la prescription ne court pas ou est suspendue contre les mineurs non émancipés et les majeurs en tutelle. Le délai ne commence donc à courir qu’à la majorité, ce qui laisse au jeune majeur le temps d’auditer les baux signés pendant sa minorité.

Un arrêt récent illustre, par contraste, la sévérité propre au bail rural. Le 26 novembre 2025, la cour d’appel de Toulouse devait juger de la validité d’un congé pour vendre délivré par une tutrice à une locataire d’habitation, sans autorisation du juge. La cour relève que figurent parmi les actes d’administration la conclusion et le renouvellement d’un bail de neuf ans au plus en tant que bailleur ou preneur, ainsi que la résiliation du bail d’habitation en tant que bailleur, et en déduit que le congé pour vendre donné par la tutrice, qui vaut résiliation du bail, n’avait pas à être autorisé par le juge des tutelles. Ce raisonnement, exact pour un bail d’habitation, ne peut pas être transposé tel quel au fermage : la résiliation du bail rural ne figure pas dans la colonne des actes d’administration, et le congé rural, qui prive le preneur de son droit au renouvellement légal, appartient à la catégorie des actes graves. Le tuteur qui veut s’opposer au renouvellement doit donc solliciter l’autorisation avant de délivrer congé, sous peine de voir son acte annulé.

II. Congé, fermages, usufruit du survivant et vente : la vie du bail sous protection

A. Donner congé, résilier et encaisser les fermages au nom du mineur

Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit délivrer congé dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire, avec des mentions obligatoires : le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. Le congé doit mentionner expressément les motifs, désigner le bénéficiaire de la reprise avec son âge, son domicile, sa profession et son habitation, et reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54. Chacune de ces mentions est prescrite à peine de nullité, même si la nullité n’est pas prononcée lorsque l’omission n’est pas de nature à induire le preneur en erreur. Quand le bailleur est un mineur, deux contrôles se cumulent donc : celui du fond du congé, exercé par le tribunal paritaire, et celui du pouvoir de celui qui l’a délivré, exercé au regard des règles de la protection des mineurs. Un congé parfait sur le fond mais signé par un parent seul, sans l’accord de l’autre administrateur ni autorisation du juge, ou par un tuteur sans autorisation, encourt l’annulation, et le bail se poursuit.

Le contenu du congé obéit aux mêmes exigences que pour un bailleur majeur. La reprise pour exploiter suppose un bénéficiaire qui se consacre à l’exploitation pendant neuf ans au moins, participe effectivement aux travaux sur place, possède le cheptel et le matériel nécessaires et occupe lui-même les bâtiments d’habitation ou une habitation proche permettant l’exploitation directe. Le juge vérifie chacun de ces points au jour où il statue, et la fausse reprise, suivie d’une revente ou d’un abandon rapide, expose le bailleur à des dommages-intérêts et au retour du preneur. Rien n’interdit de donner congé au nom d’un mineur au profit d’un descendant du mineur lui-même, d’un cohéritier ou d’un tiers repreneur, mais le bénéficiaire doit remplir personnellement les conditions légales, et l’autorisation du juge des tutelles doit couvrir l’opération avec son motif réel : un congé de complaisance, destiné à évincer le fermier au profit d’un candidat sans consistance, engage la responsabilité de l’administrateur.

La résiliation pour faute suit le même chemin. Le bailleur ne peut demander la résiliation que pour deux défauts de paiement de fermage ayant persisté trois mois après mise en demeure, pour des agissements compromettant la bonne exploitation ou pour violation des clauses environnementales : deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. La mise en demeure doit rappeler ce texte à peine de nullité. Délivrée au nom du mineur, elle constitue un acte d’administration courant et ne requiert aucune autorisation ; en revanche, l’assignation en résiliation, qui engage le sort du bail, doit être autorisée comme un acte grave en tutelle, et précédée d’une requête en administration légale chaque fois que l’enjeu le justifie. La cession du bail par le fermier à son conjoint ou à ses descendants majeurs, avec l’agrément du bailleur ou l’autorisation du tribunal paritaire, appelle la même vigilance : agréer une cession, c’est accepter un nouveau preneur pour neuf ans, et cet agrément donné au nom du mineur doit être habilité dans les mêmes conditions que la conclusion du bail.

L’argent, enfin, mérite la même rigueur que les actes. Les fermages se prescrivent par cinq ans, et l’exception prévue pour les créances périodiques joue ici à plein : la prescription ne court pas ou est suspendue contre les mineurs non émancipés, sauf pour les actions en paiement ou en répétition des salaires, arrérages de rente, pensions alimentaires, loyers, fermages, charges locatives. Autrement dit, le mineur ne bénéficie d’aucune suspension pour réclamer ses fermages : si les parents ou le tuteur laissent passer cinq ans sans agir, la créance est perdue. L’administrateur négligent engage sa propre responsabilité : l’administrateur légal est responsable de tout dommage résultant d’une faute quelconque qu’il commet dans la gestion des biens du mineur, et l’action en responsabilité se prescrit par cinq ans à compter de la majorité de l’intéressé ou de son émancipation. Le jeune majeur qui découvre des fermages impayés et prescrits dispose donc d’un recours contre celui qui administrait ses biens, à exercer dans les cinq ans de ses dix-huit ans.

B. Parent survivant usufruitier, vente des terres et sortie de minorité devant le tribunal paritaire

Le décès d’un parent laisse souvent l’autre dans les lieux en usufruitier, les enfants nus-propriétaires. Cette configuration est piégeuse pour le fermier : l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal, et à défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte. La Cour de cassation l’a rappelé le 29 novembre 2018 en cassant un arrêt qui avait validé un bail rural consenti par le seul usufruitier, au visa de l’article 595 du code civil et de l’article L. 481-1 du code rural : il résulte de ces textes que l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural. Le tribunal judiciaire d’Orléans, le 19 mars 2025, a tiré la conséquence pratique de ce principe : l’usufruitier, autorisé en justice à passer seul un bail, peut conclure des baux ruraux avec le fermier de son choix, dès lors que le juge l’y a habilité. Pour le parent survivant, la voie régulière consiste donc à obtenir l’accord de tous les nus-propriétaires, y compris mineurs représentés, ou, à défaut, l’autorisation judiciaire de passer seul.

La nullité du bail consenti sans ce concours est une nullité relative : un contrat de bail, consenti par le seul usufruitier, encourt la nullité, et cette nullité ne peut être invoquée que par le nu-propriétaire. Le fermier ne peut pas s’en prévaloir pour échapper à ses obligations, et les tiers non plus. L’action doit être intentée dans les cinq ans du jour où le nu-propriétaire a eu personnellement connaissance du bail, et c’est au preneur qui invoque la prescription d’établir cette connaissance ancienne. En pratique, l’enfant devenu majeur qui découvre à vingt ans un bail signé pendant sa minorité par son parent usufruitier sans son concours dispose de cinq ans à compter de cette découverte pour agir, et le fermier qui prétend que l’action est prescrite doit prouver que le jeune majeur connaissait le bail depuis plus de cinq ans à la date de l’assignation. La preuve se joue sur des indices concrets : participation aux discussions familiales, perception des fermages sur son compte, courriers reçus, démarches auprès de la SAFER ou du notaire.

La vente des terres louées ajoute un troisième protagoniste : le fermier préempteur. Le propriétaire qui aliène à titre onéreux doit tenir compte du droit de préemption de l’exploitant en place, et seules les mutations familiales jusqu’au troisième degré y échappent dans les conditions légales. Le preneur doit avoir exercé la profession agricole pendant trois ans au moins et exploiter personnellement, et il peut subroger son conjoint, son partenaire ou un descendant majeur ou mineur émancipé remplissant les mêmes conditions. Le mineur non émancipé ne peut donc pas recevoir le droit de préemption par subrogation, et le descendant qui préempte doit exploiter personnellement pendant neuf ans. Symétriquement, vendre un immeuble appartenant au mineur exige l’autorisation préalable du juge des tutelles, et le notaire chargé de la vente doit purger dans l’ordre la préemption du fermier, celle de la SAFER et les éventuels droits familiaux, en notifiant un acte dont le contenu et le prix engagent la validité de toute l’opération. Une notification irrégulière rouvre le délai de contestation et expose l’acquéreur à l’annulation de la vente.

Tous ces litiges relèvent d’un juge unique : il est créé, dans le ressort de chaque tribunal judiciaire, au moins un tribunal paritaire des baux ruraux qui est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux. Le tribunal paritaire tranche la validité du bail, du congé et de la résiliation, fixe le fermage et statue sur les indemnités, tandis que le juge des tutelles, saisi par les parents, le ministère public ou tout tiers qui a connaissance d’actes compromettant les intérêts du mineur, contrôle en amont les autorisations : le juge peut, s’il l’estime indispensable à la sauvegarde des intérêts du mineur, en considération de la composition ou de la valeur du patrimoine, de l’âge du mineur ou de sa situation familiale, décider qu’un acte ou une série d’actes de disposition seront soumis à son autorisation préalable. Les deux offices se complètent : l’autorisation du juge des tutelles sécurise l’acte avant sa conclusion, et le tribunal paritaire sanctionne après coup l’acte conclu sans pouvoir. Le fermier avisé demande à voir l’ordonnance avant de signer ; l’administrateur avisé la sollicite avant d’agir ; et le mineur devenu majeur fait auditer, dès ses dix-huit ans, les baux conclus en son nom, car c’est à ce moment que commencent à courir les délais qui lui permettront de contester ou qui lui feront tout perdre.

Pour replacer ces règles propres au mineur dans le cadre général du statut du fermage, du fermage au renouvellement et de la préemption, voir notre synthèse du bail rural, du statut du fermage et de la préemption devant le tribunal paritaire.

Conclusion

Le bail rural conclu au nom d’un mineur n’est jamais un acte anodin : neuf ans de jouissance et un droit au renouvellement font de lui un engagement qui dépasse la minorité et engage l’avenir patrimonial de l’enfant. Les parents administrateurs peuvent gérer seuls le quotidien, mais la conclusion et le renouvellement du bail, le congé qui s’oppose au renouvellement et l’agrément d’une cession appellent l’autorisation du juge des tutelles, le plus souvent formelle quand le dossier est préparé avec le notaire. Le tuteur, lui, ne dispose d’aucune marge : sans l’autorisation du conseil de famille ou du juge, le bail rural ne confère au preneur ni durée opposable au-delà de la période en cours ni droit au renouvellement contre le mineur devenu majeur, et l’acte encourt la nullité. Le parent survivant usufruitier ne peut louer seul les terres dont ses enfants sont nus-propriétaires sans leur concours ou sans autorisation de justice, et la nullité qui sanctionne cet oubli ne peut être invoquée que par les nus-propriétaires, dans les cinq ans de leur connaissance personnelle du bail. Vendre les terres suppose de purger la préemption du fermier, dont le descendant mineur non émancipé ne peut bénéficier par subrogation, et d’obtenir l’autorisation de vendre le bien du mineur. Devant le tribunal paritaire, seul compétent entre bailleur et preneur, chaque irrégularité de pouvoir se paie : congé annulé et bail reconduit, résiliation refusée, indemnités dues. La méthode tient en trois réflexes : vérifier qui représente le mineur et avec quelle autorisation avant de signer ou de délivrer congé, saisir le juge des tutelles au moindre doute sur la gravité de l’acte, et faire auditer les baux dès la majorité, avant que la prescription quinquennale ne fige les situations acquises.