I. La qualification juridique du dépôt de garantie et la paralysie des voies d’exécution dès la recevabilité du dossier de surendettement

A. La nature patrimoniale du dépôt de garantie et l’intégration universelle des arriérés locatifs au passif de la procédure

Le versement initial d’un dépôt de garantie lors de la conclusion d’un bail d’habitation régit l’économie générale des rapports locatifs sous l’empire de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cette somme d’argent remise entre les mains du bailleur a pour objet exclusif de garantir la bonne exécution des obligations pesant sur le preneur, notamment le paiement régulier des loyers et charges ainsi que l’entretien des locaux loués. Dès lors que le locataire traverse une crise financière sévère et sollicite le bénéfice du traitement des situations de surendettement, la qualification juridique de ce dépôt suscite des interrogations substantielles au sein du contentieux des baux d’habitation. Le preneur conserve une créance active de restitution éventuelle. Le sort de cette créance dépend étroitement de la libération des lieux et de l’état des lieux de sortie.

Or, la survenance d’impayés locatifs conduit fréquemment le propriétaire à envisager une conservation immédiate de cette garantie financière pour apurer les arriérés accumulés au fil des mensualités. Cette appréhension unilatérale se heurte aux règles d’ordre public du Livre VII du Code de la consommation. La finalité de ces règles réside dans l’apurement collectif et équitable des dettes. En vertu de l’article L. 711-1 du Code de la consommation, la situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste pour le débiteur de faire face à l’ensemble de ses dettes non professionnelles exigibles et à échoir. La dette de loyer contractée pour la résidence principale intègre de plein droit ce passif protégé. Aucune priorité conventionnelle ne peut lui être octroyée par anticipation.

Par ailleurs, la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a réaffirmé avec éclat la portée absolue de cette universalité du passif dans un arrêt rendu le 2 juillet 2026. La Haute juridiction y a expressément posé qu’« il résulte de ce texte que le bénéfice des mesures de traitement de la situation de surendettement est ouvert au bénéfice des personnes physiques de bonne foi qui se trouvent dans l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de leurs dettes, professionnelles et non professionnelles, sans distinction selon la part respective de ces dettes. » (Cass. 2e civ., 2 juillet 2026, n° 23-21.550). Dès lors, les arriérés locatifs ne peuvent faire l’objet d’un régime d’exclusion. Une sûreté financière consignée à l’entrée ne permet pas de soustraire ces loyers au passif général.

À cet égard, la caractérisation de l’état d’insolvabilité ne tolère aucun fractionnement artificiel des engagements financiers du ménage débiteur. Dans un arrêt de censure rendu le 11 septembre 2025, la Deuxième chambre civile a souligné que « selon ce texte, la situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. » (Cass. 2e civ., 11 septembre 2025, n° 24-13.323). Les créances du bailleur relatives aux loyers échus avant l’ouverture de la procédure doivent obligatoirement être portées à l’état descriptif du passif élaboré par la commission de surendettement sous l’égide de la Banque de France. Toute tentative de décompte séparé éludant cette discipline collective méconnaît la loi. Elle enfreint les impératifs de transparence et d’égalité entre créanciers.

En conséquence, la bonne foi du locataire surendetté s’apprécie au regard de la sincérité de ses déclarations initiales et de l’absence de dissimulation d’actifs patrimoniaux. La Haute juridiction rappelle constamment la rigueur requise dans le contrôle juridictionnel de cette exigence fondamentale. Ainsi, dans son arrêt du 21 mai 2026, la Deuxième chambre civile a énoncé qu’« il résulte de ce texte, qui n’ouvre le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement qu’aux personnes physiques de bonne foi, que le juge doit se prononcer sur la bonne foi de chaque demandeur à la procédure de surendettement. » (Cass. 2e civ., 21 mai 2026, n° 23-20.970). L’omission d’une créance de restitution ou la dissimulation de dettes locatives substantielles engendre des conséquences sévères. Le débiteur s’expose alors au risque d’une déchéance immédiate de la procédure légale.

Il apparaît ainsi que le montant versé à titre de dépôt de garantie ne devient exigible entre les mains du preneur qu’au jour de la restitution matérielle des clés et de l’établissement contradictoire des lieux. Tant que le bail se poursuit, cette somme demeure bloquée chez le bailleur. Elle ne constitue pas une réserve disponible pour désintéresser les créanciers chirographaires. Le contentieux de la restitution du dépôt de garantie révèle ainsi une stricte étanchéité temporelle entre la période d’occupation paisible et la phase finale de reddition des comptes locatifs. En conséquence, les arriérés de loyers antérieurs doivent demeurer inscrits au passif en attente des décisions d’orientation de la commission ou des mesures judiciaires d’apurement.

B. L’interdiction des poursuites individuelles et l’obstacle absolu à la prise de sûretés ou de mesures conservatoires

La notification de la décision déclarant recevable la demande de traitement de la situation de surendettement déclenche des effets juridiques automatiques et d’ordre public d’une particulière intensité. En application directe de l’article L. 722-2 du Code de la consommation, la recevabilité emporte suspension et interdiction de toutes les procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur. Cette règle cardinale paralyse immédiatement les saisies-attributions, les saisies de rémunérations ainsi que les mesures d’exécution mobilières entreprises par les bailleurs pour recouvrer leurs impayés locatifs. Le législateur entend préserver la substance du patrimoine du particulier. Cette garantie rend possibles les mesures de désendettement concertées ou imposées.

Or, la portée de ce gel protecteur ne se cantonne pas aux seules voies d’exécution forcée tendant au paiement immédiat d’une somme d’argent. Dans une décision de principe remarquée du 28 mars 2024, la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a posé une règle d’ordre public d’une clarté absolue. Les magistrats du quai de l’Horloge ont ainsi affirmé qu’« il résulte de la combinaison des articles L. 722-2 et L. 722-5, alinéa 1er, du code de la consommation que le prononcé d’une décision de recevabilité à la procédure de surendettement fait obstacle à ce que le créancier prenne une garantie, une sûreté ou une mesure conservatoire sur les biens du débiteur » (Cass. 2e civ., 28 mars 2024, n° 22-12.797). Le bailleur se trouve donc privé de la faculté d’inscrire des hypothèques conservatoires ou de pratiquer des saisies conservatoires sur les comptes de son locataire.

Par ailleurs, cette interdiction impérative des actes d’exécution a été réitérée avec constance par la juridiction suprême pour tous les titres exécutoires préalablement détenus. Dans son arrêt rendu le 8 février 2024, la Deuxième chambre civile a jugé qu’« il résulte de ce texte que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur. » (Cass. 2e civ., 8 février 2024, n° 22-14.528). Le bailleur peut disposer d’un jugement d’expulsion ou d’une ordonnance de référé pour loyers impayés. Cependant, toute mesure coercitive d’appréhension d’actifs est rigoureusement suspendue sous le contrôle du juge de l’exécution.

À cet égard, la solidité constitutionnelle de cette prohibition a été expressément confirmée lors de l’examen de contestations soulevées par des créanciers insatisfaits de la neutralisation de leurs garanties. Dans un arrêt du 7 mai 2025 refusant de transmettre une question prioritaire de constitutionnalité, la Deuxième chambre civile a rappelé qu’« il résulte de la combinaison des articles L. 722-2 et L. 722-5 du code de la consommation que lorsque la décision de recevabilité à la procédure de surendettement a été prononcée, il est interdit au créancier de prendre toute garantie, sûreté ou mesure conservatoire sur les biens du débiteur. » (Cass. 2e civ., 7 mai 2025, n° 25-40.005). La protection de la masse des créanciers et la survie économique du débiteur s’imposent à tous. Elles justifient pleinement cette atteinte temporaire aux prérogatives des poursuivants.

Dès lors, la suspension des procédures d’exécution produit des conséquences substantielles sur l’écoulement des délais de forclusion et de prescription extinctive qui encadrent les actions des créanciers. Par un arrêt rendu le 23 octobre 2025, la Deuxième chambre civile a précisé la nature exacte de cette incidence temporelle, censurant une juridiction du fond « alors que l’impossibilité d’agir dans laquelle la banque s’était trouvée du fait de la procédure de surendettement avait seulement eu pour effet de suspendre, et non pas d’interrompre, le cours de la forclusion, et ce seulement à compter de la date de la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement » (Cass. 2e civ., 23 octobre 2025, n° 23-12.623). Le bailleur voit son droit d’action simplement gelé pendant la procédure. Il ne subit aucune perte définitive de son titre exécutoire.

En conséquence, les dispositions combinées des articles L. 722-2 et L. 722-5 du Code de la consommation créent une véritable période de neutralité financière au cours de laquelle le débiteur ne peut accomplir aucun acte de disposition aggravant sa situation. Le débiteur ne peut effectuer aucun paiement isolé sur ses dettes antérieures. Tout versement est frappé de nullité de plein droit et sanctionne la déloyauté procédurale. Cette discipline collective pose un cadre juridique rigoureux. C’est dans ce cadre qu’intervient la compensation avec la créance de restitution du dépôt de garantie.

II. Le régime de la compensation des dettes connexes et l’office du juge des contentieux de la protection dans l’apurement du passif

A. L’admission encadrée de la compensation entre obligations réciproques issues du bail et la prohibition des paiements anticipés

La question de l’articulation entre l’interdiction de payer les dettes antérieures et le mécanisme légal de la compensation suscite des débats doctrinaux et pratiques majeurs dans les relations locatives. Sous l’empire de l’article 1347 du Code civil, la compensation s’entend comme l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes dès lors qu’elle est régulièrement invoquée par l’une des parties. À la fin du bail, le locataire restitue les clés du logement. Le bailleur devient redevable du dépôt de garantie tandis que le preneur doit des arriérés. Ces créances réciproques sont nées de l’exécution d’un même contrat de bail. Cette connexité juridique confère à l’opération une spécificité reconnue par le droit des obligations.

Or, l’interdiction impérative de paiement énoncée à l’article L. 722-5 du Code de la consommation a pu faire naître le doute sur la licéité de cette extinction en cours de surendettement. La Cour de cassation a tranché ce conflit de normes dans un arrêt fondamental rendu par sa Deuxième chambre civile le 30 juin 2022. La juridiction suprême a solennellement affirmé qu’« l’article L. 722-5, alinéa 1er, du code de la consommation ne fait pas obstacle à ce que la dette d’un débiteur admis à une procédure de surendettement soit éteinte par l’effet de la compensation, lorsqu’elle est invoquée par le créancier, cette opération n’aggravant pas l’insolvabilité de ce débiteur et ne constituant ni un paiement, mais l’extinction simultanée d’obligations réciproques, ni un acte volontaire de disposition de son patrimoine » (Cass. 2e civ., 30 juin 2022, n° 21-10.272).

Par ailleurs, cette position prétorienne consacre le fait que la compensation légale ou pour dettes connexes n’opère pas un règlement préférentiel proscrit, mais une simple liquidation comptable d’engagements réciproques indissociables. En vertu de l’article 1348-1 du Code civil, le juge ne peut refuser la compensation de dettes connexes au seul motif que l’une des obligations ne serait pas liquide ou exigible au moment où elle est soumise à son appréciation. Après le départ du locataire et la remise des clés, le propriétaire peut imputer le dépôt sur la dette locative déclarée. Cette compensation réduit d’autant le passif net à traiter.

À cet égard, une distinction temporelle et matérielle essentielle doit être rigoureusement maintenue entre le bail en cours d’exécution et le bail définitivement résilié. Tant que le preneur demeure dans les lieux loués, la créance de restitution du dépôt de garantie demeure inexistante et n’est assortie d’aucune exigibilité juridique. Dès lors, le propriétaire ne peut pas s’approprier cette garantie durant le cours du bail. Une telle retenue unilatérale violerait la suspension d’ordre public des voies d’exécution. Toute déduction opérée en cours de bail constituerait un paiement préférentiel déguisé sanctionné de nullité absolue sous l’empire de l’article L. 761-2 du Code de la consommation.

Dès lors, si le propriétaire retient abusivement le dépôt de garantie après la libération des lieux sans justifier d’arriérés de loyers réels ou de devis de réparations locatives contradictoires, le débiteur surendetté conserve tous ses droits d’action. L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit expressément qu’à défaut de restitution dans le délai légal d’un ou deux mois, le montant du dépôt est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque mois de retard commencé. Cette créance indemnitaire appartient au patrimoine du locataire débiteur et vient augmenter sa capacité financière globale sous le contrôle attentif de la commission de surendettement.

En conséquence, la compensation n’est juridiquement admissible qu’au terme contractuel du bail et à hauteur stricte des sommes réellement dues par le locataire sortant. Les pièces justificatives des dégradations ou des charges locatives doivent être produites avec rigueur par le bailleur conformément aux exigences de la loi du 6 juillet 1989. Cette vérification contradictoire détermine la dette résiduelle nette du locataire. Ce solde est ensuite soumis aux mesures d’apurement, de moratoire ou d’effacement légal.

B. Le pouvoir souverain d’effacement, la vérification des créances et l’écartement de la règle du gage commun par le juge

Lorsque la dette locative résiduelle subsiste après déduction du dépôt de garantie ou lorsque le locataire demeure dans les lieux, le traitement de ce passif relève de la compétence exclusive du juge des contentieux de la protection. Ce magistrat dispose de prérogatives exorbitantes du droit commun pour réaménager les engagements financiers des particuliers en difficulté. Dans un arrêt de principe rendu le 4 juillet 2024, la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a consacré la souveraineté du juge en décidant qu’« il résulte de ces textes que c’est dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation que le juge du surendettement détermine, pour chacune des dettes, les mesures propres à assurer le redressement de la situation du débiteur, sans qu’il soit tenu par les dispositions de l’article 2285 du code civil. » (Cass. 2e civ., 4 juillet 2024, n° 23-17.625). L’égalité des créanciers cède ainsi le pas devant la nécessité sociale de redressement du débiteur.

Or, l’exercice de ce pouvoir souverain s’accompagne d’une mission préalable d’apurement et de vérification scrupuleuse des créances déclarées par les parties. En application des règles régissant la procédure devant la juridiction de la protection, le juge vérifie la réalité et le montant exact des prétentions du bailleur. Dans sa décision du 23 octobre 2025, la Deuxième chambre civile a souligné qu’« il résulte des articles 1351, devenu 1355, du code civil, et R. 723-7 du code de la consommation que la décision par laquelle le juge de l’exécution statuant en matière de surendettement vérifie la validité et le montant des titres de créance, pour les besoins de la procédure devant la commission afin de permettre à celle-ci de poursuivre sa mission, n’a pas l’autorité de la chose jugée au principal. » (Cass. 2e civ., 23 octobre 2025, n° 24-12.104). Les contestations sur les retenues opérées sur le dépôt de garantie peuvent ainsi être examinées avec minutie.

Par ailleurs, la régularité de cette instruction judiciaire impose le respect intransigeant du principe du contradictoire entre le propriétaire et son ancien locataire. La Deuxième chambre civile a rappelé cette exigence déontologique majeure dans un arrêt du 21 novembre 2024, affirmant qu’« il résulte de l’article 16 du code de procédure civile et de l’article R. 713-4 du code de la consommation que le juge, statuant en matière de surendettement, ne peut fonder sa décision sur les observations et les pièces contenues dans le courrier d’un créancier, absent lors de l’audience, sans les avoir préalablement portées à la connaissance des débiteurs. » (Cass. 2e civ., 21 novembre 2024, n° 22-20.560). Le locataire doit pouvoir discuter contradictoirement chaque retenue locative avant toute fixation définitive du passif.

À cet égard, les dettes de loyers impayés ne relèvent nullement des cas d’exclusion légale de remise ou d’effacement énumérés limitativement par le Code de la consommation. Dans un arrêt du 12 décembre 2024, la Deuxième chambre civile a rappelé l’interprétation stricte des textes en énonçant que « selon ce texte, sauf accord du créancier, sont exclues de toute remise, de tout rééchelonnement ou effacement les dettes ayant pour origine des manoeuvres frauduleuses commises au préjudice des organismes de protection sociale » (Cass. 2e civ., 12 décembre 2024, n° 22-20.051). La créance du bailleur, purement civile et chirographaire, est donc pleinement éligible au rééchelonnement sans intérêt prévu à l’article L. 733-1 du Code de la consommation ou à l’effacement total dans le cadre du rétablissement personnel.

Dès lors, lorsque le ménage se trouve dans une situation irrémédiablement compromise et ne possède aucun patrimoine saisissable, le juge ordonne un effacement complet de ses dettes sous l’empire de l’article L. 741-2 du Code de la consommation. La Cour de cassation veille souverainement au respect de ces critères économiques. Ainsi, le 26 mars 2026, la Haute juridiction a approuvé une cour d’appel qui avait retenu « dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation des éléments de fait et de preuve qui lui ont été soumis, que la débitrice ne disposait d’aucun bien réalisable en vue d’apurer ses dettes, c’est sans encourir les griefs du moyen que la cour d’appel a décidé que les mesures proposées par la commission de surendettement et adoptées par le juge devaient être confirmées. » (Cass. 2e civ., 26 mars 2026, n° 23-17.670).

En conséquence, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire opère une purge intégrale du passif locatif non couvert par la compensation préalable. Dans un arrêt de rejet du 26 mars 2026, la Deuxième chambre civile a réaffirmé qu’« il résulte de l’application combinée de l’article L. 741-2 du code de la consommation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2020-734 du 17 juin 2020, et des articles L. 741-4, R. 741-1 et R. 741-4 du code de la consommation, qu’à défaut de contestation dans les conditions prévues par l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission entraîne, sauf exceptions légales, l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur nées à la date de la décision de la commission sur la mesure imposée de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. » (Cass. 2e civ., 26 mars 2026, n° 23-18.726). Cette portée extinctive avait déjà été consacrée le 23 novembre 2023, la Cour rappelant que « selon ce texte, en l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes non professionnelles du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 » (Cass. 2e civ., 23 novembre 2023, n° 22-11.535). L’office du juge garantit ainsi l’équilibre indispensable entre le droit à l’apurement du locataire et la sécurité juridique du bailleur.

Conclusion

L’articulation entre le régime du dépôt de garantie et la procédure de surendettement des particuliers illustre l’équilibre délicat instauré entre le droit commun des obligations contractuelles et les impératifs d’ordre public du droit de la consommation. Le versement initial effectué par le preneur sous l’égide de la loi du 6 juillet 1989 conserve sa fonction protectrice sans se transformer en instrument de désintéressement prioritaire unilatéral durant le cours du bail. La procédure collective neutralise toute velléité d’exécution forcée individuelle. Elle assure au débiteur un répit indispensable pour restructurer l’ensemble de ses engagements.

Or, lorsque la relation locative prend définitivement fin par la remise régulière des clés, le jeu de la compensation pour dettes connexes opère une simplification bienvenue de la reddition des comptes sans méconnaître l’interdiction des paiements préférentiels. La jurisprudence constante de la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation offre un cadre prévisible et protecteur, soumettant chaque retenue financière au contrôle juridictionnel du juge des contentieux de la protection. Ce magistrat veille scrupuleusement au respect du contradictoire et à l’évaluation objective des ressources. L’effacement salutaire des créances permet au particulier de recouvrer sa dignité financière.