La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, entrée en vigueur le 28 mai 2026, modifie en profondeur le bail commercial sur les points qui pèsent le plus sur la trésorerie des commerçants et artisans : le rythme de paiement du loyer, le montant des garanties exigées à l’entrée, la restitution du dépôt à la sortie et le sauvetage du bail quand les loyers dérapent. Pour la première fois, le preneur d’un local de commerce de détail, de gros ou de services à caractère commercial ou artisanal peut exiger le paiement mensuel de son loyer même si le bail impose le trimestre, et les garanties de toute nature ne peuvent plus dépasser un trimestre de loyers pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026. En parallèle, la clause résolutoire, arme classique du bailleur impayé, reste enfermée dans un commandement d’un mois dont l’omission de la mention du délai entraîne la nullité, et le juge ne suspend ses effets pour des loyers impayés que si le locataire démontre sa capacité à régler la dette et reprend le versement intégral du loyer courant avant la première audience. Ce nouveau cadre s’applique immédiatement aux baux en cours pour la mensualisation, tandis que le plafonnement des garanties vise les baux nouveaux et renouvelés : comprendre cette différence de calendrier, rédiger les bonnes demandes au bon moment et constituer le bon dossier devant le juge décide désormais de l’issue des litiges. Cet article expose chaque droit nouveau, ses conditions, ses délais, ses pièces et les réflexes contentieux qui permettent d’en tirer parti, à Paris et en Île-de-France comme sur le reste du territoire.

I. Payer chaque mois et plafonner les garanties : les nouveaux droits du locataire

A. Demander le paiement mensuel du loyer même si le bail impose le trimestre

Le changement le plus concret pour la trésorerie des commerçants tient en une phrase du nouvel article L. 145-32-1 du code de commerce : « Le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable. » La formule « est de droit » signifie que le bailleur ne peut pas opposer une clause contraire du bail : même si le contrat stipule un paiement trimestriel d’avance, la demande du locataire prime. Le texte ajoute que « Cette demande prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail. » Concrètement, une demande adressée en cours de trimestre s’applique au trimestre suivant, sans attendre un renouvellement ni signer un avenant.

Trois conditions encadrent ce droit, et chacune mérite une vérification avant d’écrire au bailleur. En premier lieu, le local doit relever du champ défini : commerce de détail ou de gros, prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts restent en dehors, la loi ayant pris soin de définir ces catégories pour le droit de préemption et d’en exclure bureaux et entrepôts. Un commerce de détail avec réserve attenante entre dans le champ, y compris pour la réserve affectée à l’activité. En deuxième lieu, le locataire ne doit pas être redevable d’arriérés de loyers ou de charges. En troisième lieu, la nuance compte : des sommes « qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable » (article L. 145-32-1 du code de commerce) ne bloquent pas la demande. Autrement dit, un rappel de charges que le locataire a formellement contesté par écrit, avec motifs, ne fait pas obstacle au passage au mois, tandis qu’un arriéré pur et simple le bloque. D’où un premier réflexe : avant toute demande de mensualisation, solder les arriérés incontestés et, pour les sommes discutées, adresser une contestation écrite et motivée, distincte de la demande de mensualisation, afin de figer la situation.

Le calendrier d’application constitue un atout majeur : le droit au paiement mensuel s’applique immédiatement aux baux en cours au 26 mai 2026, en vertu de l’article 62, II, A de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026. Aucune attente du renouvellement, aucun avenant à négocier : une simple demande suffit. Sur la forme, la loi n’impose pas de formalisme particulier, mais la pratique contentieuse commande une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou une remise en main propre contre récépissé, qui mentionne expressément la demande de paiement mensuel sur le fondement de l’article L. 145-32-1 du code de commerce et la date d’effet souhaitée, c’est-à-dire la prochaine échéance prévue par le bail. Joindre un relevé prouvant l’absence d’arriérés incontestés et rappeler les contestations préalables éventuelles sécurise la demande. Si le bailleur refuse ou continue d’appeler le trimestre, le locataire peut payer au mois à compter de l’échéance suivante et conserver la preuve de sa demande et de ses règlements : en cas de commandement ultérieur visant la clause résolutoire pour des « compléments » de trimestre, ces pièces démontreront que le paiement mensuel était de droit.

À Paris et en Île-de-France, où les loyers commerciaux atteignent des montants qui rendent chaque appel trimestriel douloureux pour la trésorerie, la mensualisation change concrètement la vie des boutiques, restaurants, salons et ateliers. Un loyer annuel de 60 000 euros passe d’appels de 15 000 euros à des mensualités de 5 000 euros, ce qui aligne les sorties sur les encaissements du mois. Les bailleurs parisiens, souvent institutionnels ou représentés par des administrateurs de biens, appliquent parfois des processus de quittancement rigides : anticiper un délai de traitement d’un à deux mois et relancer par écrit évite les imputations erronées. En cas de litige persistant, le tribunal judiciaire de Paris, pôle des loyers commerciaux, tranche ces questions régulièrement, et un dossier comportant la demande écrite, les preuves de paiement et le décompte des échéances suffit généralement à établir le droit. Pour les commerces qui paient aussi des charges lourdes, notamment dans les centres commerciaux franciliens, la demande peut utilement préciser qu’elle porte sur le loyer et les charges provisionnelles selon l’échéancier du bail, afin d’éviter toute ambiguïté sur les appels.

La mensualisation ne doit pas être confondue avec une révision du loyer : le montant annuel reste identique, seul le rythme change, et les clauses d’indexation continuent de jouer. Sur ce point, la même loi autorise désormais les clauses d’indexation dites tunnel, qui encadrent à la hausse comme à la baisse la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux pour la révision du loyer, pour les baux conclus à compter du 28 mai 2026 et, pour les baux en cours, lors du renouvellement. Un locataire qui demande la mensualisation peut donc, à l’approche du renouvellement, négocier ensemble le rythme mensuel et une clause tunnel qui protège des envolées d’indice. Enfin, pour les questions de charges qui accompagnent souvent ces litiges, notamment la taxe foncière refacturée au preneur, les vérifications exposées dans notre analyse du bail commercial et de la taxe foncière 2026 à Paris, qui paie et comment contester restent d’actualité et complètent utilement la démarche.

B. Plafonner les garanties à trois mois et récupérer le dépôt à la sortie

Le deuxième apport de la loi concerne le coût d’entrée dans les lieux. Le nouvel article L. 145-40 du code de commerce dispose : « Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. » Et le texte verrouille toute tentative de contournement : « Il en va de même s’agissant de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail. » Dépôt de garantie en espèces, cautionnement du dirigeant, nantissement, garantie bancaire : toutes ces sûretés, additionnées, ne peuvent dépasser l’équivalent de trois mois de loyers, et « Ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail. » Le bailleur qui exigeait six mois de dépôt plus la caution solidaire du gérant doit donc revoir ses pratiques, et le candidat locataire dispose d’un fondement clair pour refuser l’excédent.

Le champ d’application dans le temps appelle une lecture attentive. La limitation s’applique aux baux nouvellement conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026 : un bail signé en 2023 avec un dépôt de six mois conserve ce dépôt jusqu’au renouvellement, sauf accord amiable des parties pour l’aligner. En pratique, trois situations se présentent. Pour un bail en cours de négociation en cette fin d’année 2026, le plafond joue pleinement : le preneur peut exiger la réduction de toute garantie excessive avant signature et faire mentionner dans l’acte le détail des garanties retenues avec leur valorisation. Pour un renouvellement intervenu ou à intervenir depuis le 26 mai 2026, le bailleur doit restituer l’excédent ou accepter la substitution des garanties, et le preneur peut en faire une condition du renouvellement. Pour un bail en cours sans renouvellement imminent, la voie amiable reste ouverte : proposer au bailleur de convertir l’excédent de dépôt en garantie de paiement des derniers mois ou d’en obtenir la restitution partielle contre une caution bancaire d’un montant conforme, ce qui préserve la relation tout en allégeant la trésorerie.

L’éclairage de la Cour de cassation sur l’ancien régime des garanties aide à mesurer la portée du changement. Dans son arrêt du 7 mai 2025, la troisième chambre civile a jugé, à propos d’un loyer payable trimestriellement d’avance, que trois termes versés par avance n’étaient pas interdits par l’article L. 145-40 du code de commerce et que ces prévisions contractuelles n’entraînaient pas de minoration de la valeur locative du bail renouvelé (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-15.395). Sous l’empire de l’ancien texte, le paiement d’avance du trimestre était donc licite et neutre sur le loyer. Le nouveau plafond change la donne pour l’avenir : un bailleur ne peut plus cumuler loyers d’avance et garanties au-delà d’un trimestre pour les baux visés, et toute clause qui empilerait dépôt de six mois, caution illimitée et nantissement du fonds de commerce encourt la sanction. La qualification de ces clauses excessives relève de l’ordre public de protection du preneur : le juge peut les réputer non écrites sur le fondement de l’article L. 145-15 du code de commerce, qui frappe les stipulations faisant échec aux dispositions protectrices du statut des baux commerciaux.

La sortie des lieux fait l’objet d’un second verrou protecteur, celui des délais de restitution. Le texte de l’article L. 145-40 du code de commerce dispose : « Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Chaque mot compte : le délai court à compter de la remise des clés, attestée par écrit ; toute retenue doit être justifiée, facture ou décompte à l’appui, et non forfaitaire ; les sommes que le bailleur « pourrait » devoir aux lieu et place du preneur, par exemple une taxe ou une charge restant à régulariser, doivent être dûment établies. Et, toujours selon l’article L. 145-40 du code de commerce : « Lorsque le bailleur a reçu des garanties de toute nature mentionnées au même deuxième alinéa, il dispose d’un délai de six mois pour les restituer au preneur. » avec mainlevées et restitution des documents à la clé. Le locataire sortant doit donc remettre les clés contre reçu, adresser sans tarder la demande de restitution avec ses coordonnées bancaires, puis, passé trois mois sans restitution ni justification, mettre en demeure avant de saisir le tribunal. L’état des lieux de sortie contradictoire, les photographies datées et les justificatifs de remise en état forment le dossier qui prive le bailleur de toute retenue abusive.

La mutation des locaux, vente de l’immeuble ou cession du bail, ne doit plus servir de prétexte pour égarer le dépôt. L’article L. 145-40 du code de commerce prévoit : « En cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux des locaux pris à bail, l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur. » L’acquéreur devient débiteur de la restitution, et la mutation « entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature » avec obligation pour le cédant de restituer les documents et de procéder aux mainlevées dans un délai de six mois. Ces dispositions valent pour les mutations intervenues à compter du 26 août 2026, soit trois mois après la promulgation. En pratique parisienne, où les murs de boutiques changent fréquemment de mains entre foncières, le preneur doit notifier son dépôt au nouveau bailleur dès la mutation connue, exiger un écrit reconnaissant la transmission et surveiller le délai de six mois pour les mainlevées de nantissement ou de caution. Le notaire instrumentaire doit informer l’acquéreur de cette obligation, et le preneur avisé lui adresse copie de ses justificatifs de versement initial.

Le même mouvement de clarification touche le droit de préemption du locataire en cas de vente des murs. L’article L. 145-46-1 du code de commerce conserve la mécanique : « Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. » Puis, en cas d’acceptation, « le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente », porté à quatre mois en cas de recours à un prêt, et « Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt ». La loi nouvelle définit le local commercial comme « tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations », ce qui exclut les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts, avec une définition symétrique du local artisanal excluant également les entrepôts. Ces dispositions s’appliquent aux ventes intervenues après le 26 mai 2026. Pour le commerçant parisien dont la boutique constitue l’outil de travail, cette purge du champ signifie que le droit de préemption se concentre sur les vrais locaux d’exploitation : vérifier la destination principale du local dans le bail, surveiller les notifications du bailleur ou du notaire en cas de vente à prix plus avantageux, et répondre dans le mois en mentionnant le recours au prêt si nécessaire, constituent les trois réflexes qui évitent de perdre une opportunité ou de subir une nullité.

II. Sauver le bail quand le loyer dérape : contester le commandement et suspendre la clause résolutoire

A. Vérifier le commandement et faire écarter une clause qui fait échec à la loi

Quand les loyers restent impayés, le bailleur dégaine le commandement de payer visant la clause résolutoire, acte de commissaire de justice qui fait courir un délai d’un mois avant que la résiliation ne soit acquise. L’article L. 145-41 du code de commerce pose le cadre : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » La sanction est redoutable pour le bailleur : l’oubli de la mention du délai d’un mois annule le commandement, et toute la procédure doit repartir. Le locataire qui reçoit un tel acte doit donc, avant tout paiement dans la précipitation, le faire relire point par point : reproduction exacte de la clause résolutoire du bail, décompte détaillé des sommes réclamées mois par mois avec distinction du loyer, des charges et des accessoires, mention expresse du délai d’un mois, signification régulière par commissaire de justice. En droit commun, l’article 1225 du code civil renforce cette exigence de loyauté procédurale : « La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » Un commandement qui vise la clause sans la reproduire, qui réclame des sommes déjà payées ou prescrites, ou qui englobe des pénalités contestables, prête le flanc à la contestation, et chaque erreur chiffrée réduit l’arriéré qui servira de base au juge.

La Cour de cassation veille strictement à ce que les clauses du bail ne vident pas cette protection de sa substance. Dans un arrêt du 6 novembre 2025, la troisième chambre civile a rappelé, au visa notamment de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce : « Aux termes du dernier de ces textes, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Puis, s’appuyant sur l’article L. 145-15 qui répute non écrites les stipulations faisant échec à l’article L. 145-41, elle a jugé qu’« Une clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce et doit être réputée non écrite si le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi » nouvelle (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.334). La portée pratique dépasse le cas d’espèce, qui concernait la loi de 2014 : toute clause qui raccourcit le délai légal, qui dispenserait de commandement ou qui organiserait une résiliation automatique sans acte d’huissier encourt le même sort. Le locataire dont le bail contient une clause expéditive doit donc la faire constater comme réputée non écrite, ce qui prive d’effet le commandement délivré sur son fondement. De même, si l’instance contestant la validité de la clause est en cours, les effets du commandement ne sont pas définitivement réalisés et la clause s’apprécie au regard de la loi nouvelle : contester tôt, par écrit puis devant le juge, fige un état du droit favorable au preneur.

La contestation utile commence dès la réception du commandement et suit un ordre précis. D’abord, accuser la situation par écrit : adresser au bailleur, par lettre recommandée, le détail des sommes contestées avec pièces, par exemple quittances prouvant des paiements non imputés, désaccord sur les charges avec décomptes du bail, ou rappel de la demande de mensualisation qui rend indu l’appel du trimestre complet. Cette contestation préalable, exigée dans d’autres contextes par les textes nouveaux, sert ici de preuve de bonne foi et de base chiffrée pour le juge. Ensuite, payer ce qui n’est pas contestable : le juge des délais apprécie la bonne foi, et un locataire qui règle l’incontesté tout en motivant le solde se présente en débiteur de bonne foi plutôt qu’en occupant qui organise son insolvabilité. Puis vérifier le délai d’un mois : il court à compter de la signification, et tout paiement intégral des causes du commandement dans ce délai fait échec à la clause. Passé ce délai sans paiement complet, tout n’est pas perdu, car le juge peut encore suspendre les effets de la clause, mais à des conditions que la loi de 2026 a resserrées et qu’il faut préparer sans attendre. Enfin, ne jamais quitter les lieux sur simple courrier du bailleur : tant que la résiliation n’est ni constatée ni prononcée par une décision passée en force de chose jugée, le preneur reste dans les lieux et conserve le droit de saisir le juge des délais.

B. Obtenir des délais du juge et reprendre le loyer courant avant la première audience

Le sauvetage judiciaire du bail repose sur deux textes combinés. D’une part, l’article 1343-5 du code civil permet au juge, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier », de « reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues », avec suspension des procédures d’exécution et neutralisation des pénalités de retard pendant le délai accordé, toute stipulation contraire étant « réputée non écrite ». D’autre part, l’article L. 145-41 du code de commerce autorise les juges, qui « peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée », et précise que « La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » La loi de 2026 ajoute deux conditions cumulatives pour les loyers impayés : « L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. » Ce dernier membre de phrase change la stratégie : le locataire qui attend l’audience pour régulariser a déjà perdu une condition légale, tandis que celui qui reprend le paiement du loyer courant dès le commandement, avant même d’être assigné, remplit le critère au jour où le juge examine le dossier. Ces dispositions nouvelles s’appliquent aux demandes de suspension introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 26 mai 2026.

Le dossier de demande de délais se construit donc autour de deux piliers : la capacité à régler la dette et la reprise du courant. La capacité se prouve par des pièces comptables et bancaires récentes : derniers bilans et comptes de résultat, relevés de trésorerie sur trois à six mois, carnet de commandes ou chiffre d’affaires des derniers mois, échéancier d’apurement proposé sur vingt-quatre mois maximum, et, le cas échéant, accord de la banque, décision d’octroi d’un prêt ou engagement d’un associé en compte courant. Un commerçant dont l’impayé résulte d’un accident ponctuel, travaux dans la rue, sinistre indemnisé en cours, retard d’un client public, présente un dossier solide ; un déficit structurel sans perspective de redressement expose au refus. La reprise du loyer courant se prouve par les avis de virement des mensualités postérieures au commandement : chaque loyer courant payé avant la première audience compte, et le premier versement doit intervenir au plus vite après le commandement, sans attendre l’assignation. Le juge vérifie aussi que la résiliation n’a pas déjà été constatée par une décision définitive : agir avant toute décision au fond, saisir le juge des référés ou le juge du fond selon l’état de la procédure, et former la demande de délais dans les formes de l’article 1343-5, avec offre de paiement chiffrée, évite l’irréversible.

À Paris et en Île-de-France, la procédure suit des circuits connus des praticiens qu’il vaut mieux anticiper. Le bailleur assigne généralement devant le tribunal judiciaire de Paris, qui constate l’acquisition de la clause et ordonne l’expulsion, ou devant le juge des référés pour une provision et une expulsion rapide quand la dette n’est pas sérieusement contestable. Le locataire qui conteste sérieusement le décompte peut obtenir du juge des référés un renvoi au fond et des délais, à condition de présenter le dossier de capacité complet dès la première audience : les juridictions franciliennes, engorgées, accordent rarement un renvoi pour compléter un dossier vide. Joindre à l’audience une attestation de l’expert-comptable sur la capacité d’apurement, les preuves de reprise du courant et un calendrier de règlement daté et signé fait la différence entre une suspension de douze à vingt-quatre mois et une expulsion. Les commerçants parisiens doivent aussi intégrer les montants en jeu : avec des loyers mensuels de 5 000 à 20 000 euros, un trimestre d’arriéré représente vite 60 000 euros, et un échéancier réaliste sur vingt-quatre mois suppose de démontrer une marge mensuelle disponible après paiement du courant. La médiation, proposée de plus en plus systématiquement par les chambres commerciales franciliennes, offre une voie pour négocier un protocole : abandon partiel des pénalités contre engagement de paiement et garantie bancaire, avec constat d’accord qui suspend la clause sans passer par un jugement d’expulsion.

Conclusion

La loi du 26 mai 2026 offre au locataire commercial des leviers inédits, à condition de les activer dans l’ordre et dans les délais. Exiger le paiement mensuel par écrit dès que la trésorerie se tend, refuser toute garantie dépassant un trimestre pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026, réclamer la restitution du dépôt dans les trois mois de la remise des clés avec un dossier d’état des lieux irréprochable, vérifier chaque commandement à la loupe de l’article L. 145-41 et de la jurisprudence qui répute non écrites les clauses faisant échec à la loi, puis, en cas d’assignation, reprendre immédiatement le loyer courant et présenter au juge un plan d’apurement adossé à des preuves de capacité : ces cinq réflexes forment une chaîne où chaque maillon protège le suivant. Les commerçants et artisans de Paris et d’Île-de-France, confrontés aux loyers les plus élevés du pays, ont le plus à gagner de la mensualisation et du plafonnement des garanties, et le plus à perdre d’une clause résolutoire subie sans défense. Face à un bailleur qui refuse la mensualisation, retient indûment le dépôt ou délivre un commandement irrégulier, la réponse écrite, chiffrée et fondée sur les textes nouveaux reste l’arme la plus sûre pour conserver le bail et la trésorerie.