Recevoir un arrêté de mise en sécurité fait partie des courriers les plus redoutés pour un propriétaire à Paris et en Île-de-France. En quelques pages, la mairie vous ordonne de réparer, de conforter ou parfois de démolir votre immeuble, fixe un délai souvent bref, annonce une astreinte pouvant atteindre 1 000 euros par jour de retard et rappelle que les travaux pourront être exécutés d’office à vos frais. L’occupant, lui, apprend parfois dans le même temps qu’il devra quitter les lieux, temporairement ou définitivement. Depuis l’ordonnance du 16 septembre 2020 entrée en vigueur le 1er janvier 2021, l’ancien arrêté de péril a changé de nom et de régime : la procédure de mise en sécurité du code de la construction et de l’habitation s’applique désormais de façon harmonisée, avec une procédure contradictoire renforcée dans le cas ordinaire et une procédure d’urgence sans contradictoire préalable en cas de danger imminent. Comprendre quel régime vous vise, vérifier que la procédure a été respectée et agir dans les bons délais conditionne tout : le coût des travaux, le montant de l’astreinte, la possibilité de faire suspendre l’arrêté par le juge des référés et, le cas échéant, l’indemnisation d’une carence de la commune. Cet article expose d’abord ce que la mairie peut vous ordonner et selon quelle procédure, puis comment exécuter, contester et limiter la facture.
I. Ce que la mairie peut ordonner et la procédure qu’elle doit suivre
A. Le champ de la police des immeubles dangereux et les mesures possibles
La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles couvre d’abord, au 1° de l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, « Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers ». Fissures structurelles, mur de soutènement qui bascule, plancher qui s’affaisse, toiture effondrée après un incendie, façade dont des éléments menacent de chuter sur le trottoir : dès que la solidité de l’ouvrage ne garantit plus la sécurité des occupants ou des passants, le dispositif s’applique, que l’immeuble soit habité ou vide, qu’il s’agisse d’une maison individuelle, d’un immeuble collectif ou d’un simple mur. Le même article vise aussi le défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation, l’entreposage irrégulier de matières explosives ou inflammables et l’insalubrité définie par le code de la santé publique, mais le cas le plus fréquent à Paris et en petite couronne reste la solidité compromise d’un bâtiment ancien, parfois fragilisé par des travaux voisins, des infiltrations chroniques ou un défaut de drainage.
L’autorité compétente est en principe le maire, puisque l’article L. 511-4 dispose que l’autorité compétente est « Le maire dans les cas mentionnés aux 1° à 3° de l’article L. 511-2 ». À Paris, la répartition est particulière et mérite attention avant tout recours : le maire de Paris exerce ces pouvoirs « lorsque l’immeuble est un bâtiment à usage principal d’habitation », tandis que « Pour les autres immeubles dans les cas mentionnés à l’article L. 511-2, ces pouvoirs sont exercés par le préfet de police ». Un arrêté signé par une autorité incompétente est illégal, de sorte que la première vérification porte toujours sur le signataire : pour un immeuble d’habitation parisien, le maire de Paris ; pour un entrepôt, un parking ou un local commercial non affecté à l’habitation, le préfet de police. Dans les autres communes d’Île-de-France, le maire reste l’interlocuteur, avec le préfet en substitution en cas de carence.
Avant l’arrêté, l’autorité peut faire visiter les lieux : « L’autorité compétente peut faire procéder à toutes visites qui lui paraissent utiles afin d’évaluer les risques mentionnés à l’article L. 511-2 », sachant que « Lorsque les lieux sont à usage total ou partiel d’habitation, les visites ne peuvent être effectuées qu’entre 6 heures et 21 heures » et que l’autorisation du juge des libertés et de la détention est requise si l’occupant s’oppose à la visite. Elle peut aussi demander au tribunal administratif la désignation d’un expert, et dans ce cas « L’expert se prononce dans un délai de vingt-quatre heures à compter de sa désignation ». Ce rapport d’expertise, ou à défaut le rapport des services municipaux prévu à l’article L. 511-8, constitue le socle technique de l’arrêté : exigez-en la communication, car sans constat précis des désordres, l’arrêté manque de base et prête au recours.
L’arrêté lui-même peut prescrire quatre familles de mesures, listées par l’article L. 511-11 : « La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation », « La démolition de tout ou partie de l’immeuble ou de l’installation », « La cessation de la mise à disposition du local ou de l’installation à des fins d’habitation » et « L’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif ». La démolition n’est donc pas une sanction automatique : elle figure parmi les mesures possibles, à côté de la réparation, et l’autorité doit choisir la mesure proportionnée aux circonstances. En cas de danger imminent, le régime d’urgence s’applique : « l’autorité compétente ordonne par arrêté et sans procédure contradictoire préalable les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu’elle fixe ». Retenez cette distinction, car elle commande toute la suite : procédure contradictoire d’au moins un mois dans le cas ordinaire, action immédiate sans contradictoire préalable en cas de danger imminent, avec dans ce second cas des mesures strictement limitées à l’indispensable.
À Paris et en proche couronne, un point de contrôle souvent décisif tient à l’architecte des Bâtiments de France : avant d’ordonner la réparation ou la démolition, l’autorité doit solliciter son avis dès que l’immeuble est inscrit au titre des monuments historiques, situé dans leurs abords, dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou protégé au titre des sites, et « L’avis est réputé émis en l’absence de réponse dans le délai de quinze jours ». Dans les secteurs du Marais, de Montmartre ou autour des monuments parisiens, l’absence de cette consultation entache l’arrêté, tandis qu’un avis défavorable joint au dossier renforce au contraire sa solidité : demandez systématiquement la pièce. Enfin, le propriétaire démuni n’est pas sans issue : « La personne tenue d’exécuter les mesures prescrites par l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité peut se libérer de son obligation par la conclusion d’un bail à réhabilitation », et elle peut également conclure un bail emphytéotique ou une vente moyennant rente viagère, à charge pour le preneur d’exécuter les travaux et d’assurer l’hébergement des occupants. Pour un propriétaire âgé ou sans trésorerie, ce montage transfère la charge des travaux à un opérateur en échange de la jouissance longue du bien, sous réserve d’un contrat rigoureux qui impose les délais de l’arrêté et les pénalités correspondantes.
B. La procédure contradictoire, vos garanties et les points de contrôle
Hors urgence, aucun arrêté de mise en sécurité ne peut être pris sans procédure contradictoire : « L’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est pris à l’issue d’une procédure contradictoire avec la personne qui sera tenue d’exécuter les mesures ». Sont visés le propriétaire ou le titulaire de droits réels immobiliers tel qu’il figure au fichier immobilier, avec des règles adaptées pour la copropriété — la procédure est valablement conduite avec le seul syndicat des copropriétaires représenté par le syndic quand les travaux ne concernent que les parties communes — et une information concomitante des occupants. Concrètement, la mairie doit vous adresser un courrier exposant les motifs et les mesures envisagées, mettre à votre disposition le rapport des services ou de l’expert, et vous inviter à présenter vos observations : les personnes concernées « sont invitées à présenter leurs observations dans un délai qui ne peut être inférieur à un mois ». Ce délai d’un mois constitue une garantie essentielle, et la jurisprudence la sanctionne sévèrement. Le 23 janvier 2026, la cour administrative d’appel de Marseille a ainsi annulé un arrêté de mise en sécurité pris par le maire de Peillon à l’encontre d’une société civile immobilière pour un mur de soutènement fragilisé : engagée par courrier du 30 juillet 2021, la procédure avait débouché sur un arrêté daté du 6 août et notifié le 10 août, soit un délai très bref inférieur au mois réglementaire, sans que les observations de la société aient été visées ni analysées. La cour a jugé que la société avait été « privée d’une garantie » essentielle et que ce vice avait été de nature à entacher d’illégalité l’arrêté, avant d’annuler par voie de conséquence l’arrêté d’astreinte pris sur son fondement. Si vous recevez un arrêté quelques jours seulement après le courrier d’ouverture du contradictoire, ce précédent du 23 janvier 2026 (CAA Marseille, 23 janvier 2026, n° 24MA02408) fournit un moyen de légalité directe, à condition de prouver les dates : conservez l’enveloppe, l’accusé de réception et le courriel d’envoi.
La notification de l’arrêté obéit à des règles strictes qu’il faut vérifier ligne par ligne : « L’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est notifié à la personne tenue d’exécuter les mesures », avec copie aux occupants connus et, en copropriété pour des parties communes, notification valable au seul syndic. Si votre adresse est inconnue, l’affichage en mairie — à Paris, en mairie d’arrondissement — et sur la façade de l’immeuble vaut notification. Un arrêté notifié à un ancien propriétaire, à un indivisaire non identifié ou affiché irrégulièrement fragilise toute la chaîne des mesures ultérieures, y compris l’astreinte et les titres de recouvrement des travaux d’office. Vérifiez également la motivation : l’arrêté doit décrire les désordres constatés, viser le rapport technique, fixer un délai d’exécution précis et mentionner l’astreinte encourue. Une formule vague du type « remédier au péril » sans description des travaux attendus expose l’arrêté à la censure, de même qu’un arrêté d’urgence qui prescrirait en réalité des travaux définitifs et coûteux : le Conseil d’État a suspendu en référé un arrêté de péril imminent qui ordonnait une réhabilitation structurelle complète sous couvert de mesures provisoires, jugeant ce moyen propre à créer un doute sérieux sur sa légalité (CE, 7 février 2018, n° 413486).
Deux situations particulières appellent une vigilance redoublée en Île-de-France. En copropriété, le syndic reçoit valablement la procédure pour les parties communes mais doit en informer immédiatement copropriétaires et occupants ; un syndic qui garde le silence expose la copropriété à l’astreinte sans que les copropriétaires aient pu s’organiser, et un conseil syndical actif demandera dès réception la convocation d’une assemblée générale pour voter les travaux. En indivision, fréquente après une succession parisienne non réglée, chaque indivisaire identifié doit être destinataire de la procédure, et le Conseil d’État a jugé que les textes instaurent « une solidarité entre propriétaires indivis » pour le paiement des sommes résultant des travaux exécutés d’office (CE, 24 mai 2022, n° 440499) : la commune peut réclamer à l’un seul la totalité des frais, à charge pour lui de se retourner contre les autres. Régler vite la sortie d’indivision ou, à défaut, désigner un interlocuteur unique limite les dégâts.
II. Exécuter, contester et limiter la facture
A. Les délais, l’astreinte, les travaux d’office et le sort des occupants
Le délai fixé par l’arrêté est le compte à rebours central du dossier. À son expiration sans exécution, deux mécanismes se déclenchent. D’abord l’astreinte, dont le montant, « sous le plafond de 1 000 € par jour de retard, est fixé par arrêté de l’autorité compétente », en tenant compte de l’ampleur des travaux et des conséquences de l’inexécution. L’astreinte ne court pas automatiquement : elle est prononcée par un arrêté distinct, et « L’astreinte court à compter de la date de notification de l’arrêté la prononçant et jusqu’à la complète exécution des mesures et travaux prescrits ». Vérifiez donc l’existence et la notification de cet arrêté d’astreinte, car sans lui aucune somme n’est due. Son produit est recouvré par trimestre échu, le total ne pouvant dépasser le montant de l’amende pénale de l’article L. 511-22, et une exonération partielle ou totale reste possible si vous établissez que l’inexécution résulte de circonstances qui ne sont pas de votre fait — entreprise défaillante, impossibilité d’accès, attente d’une autorisation d’urbanisme nécessaire aux travaux. Chaque trimestre, adressez à l’autorité un dossier documenté de vos diligences : devis, ordres de service, constats d’huissier, photographies datées.
Ensuite, l’exécution d’office : lorsque les prescriptions n’ont pas été mises en œuvre dans le délai fixé, l’autorité compétente peut, « par décision motivée, faire procéder d’office à leur exécution, aux frais du propriétaire », et dans ce cas « elle agit en leur lieu et place, pour leur compte et à leurs frais ». La démolition prescrite exige en outre un jugement du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. Les sommes avancées sont ensuite recouvrées comme en matière de contributions directes lorsque l’autorité est le maire, ce qui confère aux titres exécutoires une force redoutable : saisie possible sans passer d’abord devant un juge. La contestation de ces titres relève du tribunal administratif, dans le délai de deux mois, et suppose de démontrer soit l’illégalité de l’arrêté de base, soit des erreurs dans le décompte — travaux non prévus par l’arrêté, montants surfacturés, paiements partiels non déduits. Faites établir dès l’achèvement un procès-verbal contradictoire de réception et conservez toutes les factures : la commune qui exécute d’office choisit ses entreprises sans votre contrôle des prix, et seul un dossier chiffré permet de discuter le titre.
Lorsque l’arrêté interdit d’habiter, même temporairement, le propriétaire ou l’exploitant doit assurer l’hébergement ou le relogement des occupants : « le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer l’hébergement des occupants » en cas d’interdiction temporaire, et le relogement en cas d’interdiction définitive. Les baux en cours sont soumis à un régime protecteur prévu à l’article L. 521-2 du même code, avec suspension du paiement des loyers pendant l’interdiction d’habiter. Pour un bailleur parisien, cette charge s’ajoute au coût des travaux et commande de provisionner l’opération dans son ensemble avant de s’engager. À l’inverse, pour l’occupant évincé, l’arrêté ouvre des droits précis qu’il faut faire valoir par écrit auprès du propriétaire puis, en cas de refus, auprès de l’autorité qui a pris l’arrêté. Une fois les travaux achevés, exigez l’arrêté de mainlevée : l’autorité « constate la réalisation des mesures prescrites ainsi que leur date d’achèvement et prononce la mainlevée de l’arrêté », avec publication au fichier immobilier à la diligence du propriétaire. Tant que la mainlevée n’est pas prononcée et publiée, l’arrêté continue de grever le bien : aucune vente sereine n’est possible, aucun acquéreur informé ne s’engagera sans décote, et l’astreinte peut continuer de courir. Faites constater l’achèvement par un homme de l’art, transmettez le dossier complet à la mairie et relancez jusqu’à l’arrêté de mainlevée, dont vous vérifierez la publication.
Le volet pénal ne doit jamais être négligé : « Est puni d’un an d’emprisonnement et d’une amende de 50 000 € le refus délibéré et sans motif légitime d’exécuter les travaux et mesures prescrits ». Le délit suppose un refus délibéré et l’absence de motif légitime : le propriétaire qui démontre des diligences réelles, une impossibilité technique ou financière documentée, ou qui conteste de bonne foi un arrêté manifestement irrégulier ne remplit pas ces conditions, mais l’inertie pure l’expose. La dégradation volontaire des locaux et la perception indue de loyers malgré l’interdiction d’habiter sont punies plus lourdement encore. À Paris et en Île-de-France, où les signalements de voisins, de syndics et d’associations se multiplient, une mise en demeure ignorée se transforme vite en procès-verbal transmis au parquet. Pour un dossier comparable de construction irrégulière ayant donné lieu à procès-verbal, les étapes de la régularisation et de la défense pénale sont détaillées dans l’analyse consacrée au procès-verbal d’infraction d’urbanisme et à ses suites, dont la méthode de rassemblement des preuves s’applique utilement ici.
En procédure d’urgence, deux aménagements protègent le propriétaire : d’une part, l’astreinte de l’article L. 511-15 ne s’applique pas aux mesures ordonnées sans contradictoire préalable, de sorte qu’un arrêté d’urgence ne peut pas générer 1 000 euros par jour de pénalité ; d’autre part, si les mesures d’urgence ont mis fin durablement au danger, l’autorité prend un arrêté de mainlevée, et dans le cas contraire elle bascule vers la procédure ordinaire avec son contradictoire d’au moins un mois. En copropriété, lorsque l’inexécution résulte de la défaillance de certains copropriétaires, l’autorité peut se substituer à eux pour les sommes exigibles votées par l’assemblée générale, puis se trouve subrogée dans les droits du syndicat : le copropriétaire qui paie sa quote-part à temps doit donc exiger du syndic la preuve du versement global, faute de quoi la carence des autres peut paralyser l’immeuble entier. Enfin, chacun peut signaler une situation dangereuse à l’autorité compétente, et le voisin d’un immeuble qui se dégrade a intérêt à écrire au maire en recommandé avec photographies : ce signalement écrit fera foi plus tard pour démontrer la connaissance du danger par la commune et fonder, si besoin, l’action en carence fautive.
Tant que la mainlevée n’est pas publiée au fichier immobilier, toute vente du bien s’effectue avec un arrêté opposable à l’acquéreur : le notaire le révélera, l’acquéreur exigera une décote ou la consignation du coût des travaux, et la responsabilité du vendeur restera engagée sur le fondement de l’obligation d’information. Anticipez donc la cession éventuelle dès la réception de l’arrêté en faisant chiffrer les travaux par un homme de l’art indépendant, plutôt qu’en découvrant leur montant dans le titre exécutoire de la commune. Symétriquement, le voisin d’un immeuble qui se dégrade ne doit pas se contenter d’attendre : toute personne ayant connaissance de faits révélant une situation de danger peut les signaler à l’autorité compétente, et un signalement écrit, précis et daté, assorti de photographies et d’un rappel des désordres, crée la trace qui permettra plus tard de démontrer que la commune connaissait le danger. En copropriété parisienne, faites inscrire la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale et adressez copie du signalement au syndic : l’immeuble voisin en péril menace aussi vos propres murs, et votre diligence servira deux fois, pour votre sécurité immédiate et pour votre dossier indemnitaire.
B. Les recours : gracieux, suspension en référé et responsabilité de la commune
Tout arrêté de mise en sécurité peut être contesté devant le tribunal administratif dans « les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée ». À Paris, le tribunal administratif de Paris est compétent pour les arrêtés du maire de Paris et du préfet de police ; en petite et grande couronne, les tribunaux de Montreuil, Cergy-Pontoise et Versailles se partagent le ressort. Un recours gracieux adressé à l’auteur de l’arrêté et, le cas échéant, un recours hiérarchique au préfet prorogent ce délai s’ils sont formés dans les deux mois, et permettent parfois d’obtenir un réexamen technique sans juge : joignez un contre-rapport d’homme de l’art qui discute point par point le constat municipal, propose des mesures moins radicales et chiffre les délais réalistes. Mais le recours au fond ne suspend pas l’exécution de l’arrêté : les travaux restent dus et l’astreinte court pendant l’instance, sauf à obtenir la suspension.
La suspension en référé, sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, constitue l’arme principale. Le juge peut suspendre l’arrêté « lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision ». L’arrêt du Conseil d’État du 7 février 2018 illustre parfaitement la tactique gagnante : les sociétés visées avaient exécuté les mesures provisoires assurant la sécurité immédiate, puis démontraient que les mesures définitives ordonnées impliquaient des travaux importants et coûteux, de sorte que l’urgence était caractérisée, tandis que le moyen tiré de l’inadéquation entre des mesures définitives et une procédure d’urgence créait un doute sérieux. Le Conseil d’État rappelle à cette occasion que « l’urgence doit être appréciée objectivement compte tenu de l’ensemble des circonstances de l’affaire » et a suspendu l’arrêté en tant qu’il ordonnait la mise en sécurité définitive (CE, 7 février 2018, n° 413486). La leçon opérationnelle est claire : sécurisez d’abord l’immédiat pour priver l’administration de l’argument du danger actuel, puis attaquez en référé la disproportion ou l’irrégularité procédurale des mesures définitives. Les moyens les plus solides restent le contradictoire bâclé — délai inférieur au mois réglementaire sanctionné par la cour de Marseille en janvier 2026 —, l’incompétence du signataire à Paris, l’absence ou l’insuffisance du rapport technique, et la confusion entre procédure ordinaire et procédure d’urgence.
Enfin, lorsque le maire tarde à agir alors que le danger est connu, la responsabilité de la commune peut être recherchée : « La responsabilité de la commune est engagée pour faute simple en cas de carence par son maire dans l’exercice de ses pouvoirs de police des édifices menaçant ruine ». Le 24 juin 2025, la cour administrative d’appel de Toulouse a ainsi jugé fautif un délai de huit mois mis par une commune à engager les travaux d’office après la défaillance du propriétaire, face à un péril grave et imminent parfaitement connu (CAA Toulouse, 24 juin 2025, n° 23TL02093). Mais la même décision rejette l’indemnisation, « faute d’établir le lien de causalité direct et certain entre cette faute et l’aggravation » des préjudices, l’expertise judiciaire imputant finalement le sinistre au propriétaire du bâtiment mitoyen. Propriétaire voisin d’un immeuble dangereux ou occupant évincé, ne comptez donc pas sur la seule faute de la commune : faites désigner un expert judiciaire qui isole précisément la part des désordres imputable à la carence municipale, chiffrez chaque poste de préjudice et articulez la faute, le lien causal et le quantum dans trois liasses distinctes. Sans cette démonstration, la carence reste une faute sans réparation.
Un arrêté de mise en sécurité bien analysé n’est jamais une fatalité : la procédure ordinaire vous garantit un mois de contradictoire, l’urgence ne permet que l’indispensable, l’astreinte suppose un arrêté distinct et notifié, les travaux d’office se contestent au fond comme en recouvrement, et le référé-suspension offre une voie rapide quand l’urgence est concrètement démontrée. L’erreur la plus coûteuse consiste à ignorer le courrier en espérant qu’il s’éteigne : chaque jour d’inaction alimente l’astreinte, rapproche l’exécution d’office et affaiblit vos moyens de contestation. Faites constater l’état des lieux dès réception, répondez dans le délai du contradictoire avec un avis technique, exécutez au moins les mesures conservatoires et saisissez le juge avant que la facture ne devienne irréversible.