Un soir d’octobre 2026, un bailleur parisien tape par curiosité l’adresse de son deux-pièces loué 1 700 euros par mois sur une plateforme de location saisonnière. Il y retrouve son propre appartement, photographié sous tous les angles, proposé à 180 euros la nuit avec une boîte à clés à l’entrée de l’immeuble. Le lendemain, le syndic lui transmet le signalement d’un copropriétaire excédé par le va-et-vient des valises. La scène n’a rien d’exceptionnel : depuis l’entrée en vigueur de la déclaration obligatoire des meublés de tourisme dans toutes les communes, le 20 mai 2026, et la publication du décret n° 2026-196 du 19 mars 2026 pris pour l’application de la loi dite Le Meur, les annonces en règle affichent un numéro d’enregistrement que chacun peut contrôler, et les annonces sans numéro deviennent repérables. Quand le logement proposé à la nuitée est occupé par un locataire en titre, la question n’est plus seulement fiscale ou administrative : c’est le bail d’habitation lui-même qui est en jeu. La loi du 6 juillet 1989 interdit au locataire de sous-louer sans l’accord écrit du bailleur, la Cour de cassation juge que les sous-loyers d’une sous-location non autorisée appartiennent au propriétaire par accession, et le tribunal judiciaire de Paris prononce régulièrement la résiliation du bail avec expulsion dans ces dossiers, encore le 13 janvier 2026. Mais un jugement du même tribunal, rendu fin juin 2026 dans une affaire très médiatisée, rappelle que le bailleur qui accuse sans prouver perd son procès et paie des frais. Cet article expose la méthode complète : faire retirer l’annonce, contrôler la régularité administrative de la location saisonnière, rassembler des preuves qui tiennent devant le juge, puis résilier le bail et récupérer les sommes encaissées par le locataire.

I. Faire retirer l’annonce Airbnb et couper la sous-location à la source

A. Signaler l’annonce à la plateforme et obtenir son retrait : que faire quand le logement loué est proposé à la nuitée ?

Le premier réflexe du bailleur qui découvre l’annonce consiste à la faire disparaître, car chaque nuitée supplémentaire aggrave le trouble de voisinage dans l’immeuble, expose la copropriété à des occupations non déclarées et fait grossir les sommes à récupérer plus tard. La plateforme n’est pas un simple panneau d’affichage indifférent : depuis un arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation du 7 janvier 2026 (pourvoi n° 23-22.723), rendu dans un litige opposant un bailleur à la société Airbnb Ireland à propos d’annonces portant sur des logements sous-loués sans l’accord écrit du bailleur, les règles de responsabilité des plateformes sont précisées et le bailleur dispose d’un levier de signalement renforcé. La Cour rappelle d’abord le régime applicable : « les hébergeurs ne peuvent pas voir leur responsabilité civile engagée du fait des activités ou des informations stockées à la demande d’un destinataire de ces services s’ils n’avaient pas effectivement connaissance de leur caractère illicite ou de faits et circonstances faisant apparaître ce caractère ou si, dès le moment où ils en ont eu cette connaissance, ils ont agi promptement pour retirer ces données ou en rendre l’accès impossible » (Cass. com., 7 janvier 2026, n° 23-22.723), en application de l’article 6, I, 2, de la loi n° 2004-575 du 21 juin 2004 pour la confiance dans l’économie numérique. Concrètement, tant que la plateforme ignore l’illicite, sa responsabilité reste difficile à engager ; dès qu’elle est informée, elle doit agir vite pour retirer l’annonce ou en bloquer l’accès. Le signalement écrit du bailleur change donc la donne juridique : il fait courir la connaissance effective de l’illicite.

Le même arrêt durcit d’ailleurs l’examen du statut de la plateforme. La Cour de cassation censure l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 21 septembre 2023 qui avait mis la plateforme hors de cause : « En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée si, d’une part, en raison de l’ensemble de règles contraignantes auxquelles les « hôtes » et les « voyageurs » doivent accepter de se soumettre tant avant la publication d’une annonce qu’en cours d’exécution de la transaction, et dont elle est en mesure de vérifier le respect, la société Airbnb n’exerce pas une influence sur le contenu des offres et sur le comportement des utilisateurs de sa plateforme, ni, d’autre part, si, en octroyant à certains auteurs d’annonces la qualité de « superhost » et en assurant la promotion de leurs offres, elle ne tient pas un rôle actif de nature à lui conférer la connaissance ou le contrôle des offres déposées sur sa plateforme, l’empêchant de pouvoir revendiquer la qualité d’hébergeur, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. » La décision est consultable sur le site officiel de la Cour : Cass. com., 7 janvier 2026, n° 23-22.723, également publiée sur Légifrance sous la référence JURITEXT000053345453. Pour le bailleur, l’enseignement pratique est double : adresser à la plateforme une notification circonstanciée (adresse exacte du logement, copie du bail montrant l’interdiction de sous-louer, captures datées de l’annonce, absence d’accord écrit) et conserver la preuve de cet envoi, puis, si l’annonce reste en ligne, saisir le président du tribunal judiciaire en référé pour obtenir le retrait sous astreinte. Une plateforme qui laisse prospérer une annonce signalée comme sous-location interdite s’expose après cet arrêt à voir son statut d’hébergeur discuté dès lors qu’elle sélectionne, classe et promeut les annonces.

Parallèlement, le bailleur adresse au locataire une mise en demeure de cesser immédiatement toute sous-location et de retirer l’annonce sous quarante-huit heures, par lettre recommandée avec accusé de réception doublée d’un commissaire de justice qui constate l’affichage. Cette mise en demeure, dont le tribunal judiciaire de Paris a tenu compte dans son jugement du 13 janvier 2026 (une mise en demeure du 12 mars 2024 avait précédé l’assignation), établit la mauvaise foi du locataire qui poursuit l’exploitation après avertissement et fonde la demande ultérieure de résiliation pour manquement grave. Elle doit rappeler l’interdiction contractuelle de sous-louer, viser l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui dispose que « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer », et annoncer les actions en résiliation et en restitution des sous-loyers. Le même courrier invite le locataire à justifier dans le même délai d’un éventuel accord écrit, car si un accord existe et respecte les conditions légales, notamment un prix au mètre carré des locaux sous-loués qui « ne peut excéder celui payé par le locataire principal », la situation relève d’une sous-location régulière qu’il faut alors gérer autrement, par le contrôle du prix et la transmission au sous-locataire de « l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours ».

Enfin, le bailleur prévient le syndic de copropriété et lui demande de rappeler au locataire le règlement de copropriété. Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur, tout copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme doit en informer le syndic, et les nouveaux règlements de copropriété doivent indiquer expressément l’autorisation ou l’interdiction de la location en meublé de tourisme. Quand le règlement interdit la location saisonnière ou l’exercice de toute activité commerciale dans les lots d’habitation, le syndicat des copropriétaires peut agir contre le locataire indélicat sur le fondement du trouble anormal de voisinage et de la violation du règlement, en complément de l’action du bailleur. Cette alliance objective entre le bailleur et la copropriété pèse lourd : les attestations du syndic, les procès-verbaux d’assemblée générale et les constats du gardien sur le défilé des voyageurs forment un faisceau de preuves que le juge apprécie, comme l’illustrent les dossiers parisiens où les témoignages de voisins ont été versés aux débats.

B. Contrôler le numéro d’enregistrement, la déclaration de meublé de tourisme et la limite de 120 jours : les armes administratives de 2026

Depuis 2026, la chasse à l’annonce illicite ne passe plus seulement par le bail : elle passe par le contrôle administratif de la location saisonnière, et le bailleur a tout intérêt à manier ces outils car ils fournissent des preuves datées et des sanctions automatiques. L’article L. 324-1-1 du code du tourisme, dans sa version issue de la loi Le Meur applicable en 2026, impose que « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national », et qu’« A la réception de la déclaration complète, le téléservice délivre sans délai un avis de réception électronique comprenant un numéro de déclaration ». Ce numéro doit figurer sur l’annonce et sur les réservations. Depuis le 20 mai 2026, cette déclaration est obligatoire dans toutes les communes de France, et non plus seulement dans les zones tendues, comme le rappelle l’actualité officielle du site service-public.fr consacrée à l’évolution des règles en 2026. Une annonce qui ne mentionne aucun numéro de déclaration est donc suspecte à double titre : elle peut signaler une exploitation non déclarée et, quand le bien est loué à un locataire en titre, une sous-location dissimulée.

Le même article organise la règle dite des 120 jours : « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure » (art. L. 324-1-1, IV), la commune pouvant abaisser ce plafond à quatre-vingt-dix jours par délibération motivée. Or un locataire qui sous-loue le logement qu’il occupe à titre de résidence principale ne peut pas plus dépasser ce plafond que le propriétaire occupant : au-delà, la location devient illicite même si le bailleur avait donné son accord. La commune peut en outre « jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué », le loueur devant répondre « dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration » (art. L. 324-1-1, IV). Le bailleur peut donc écrire au maire de la commune pour signaler l’exploitation et demander que ce contrôle soit exercé : les réponses ou l’absence de réponse du locataire alimentent le dossier judiciaire.

Les sanctions administratives donnent à ce contrôle un poids dissuasif que le bailleur mentionne dans sa mise en demeure. Le texte prévoit que « Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende administrative prononcée par la commune, dont le montant ne peut excéder 10 000 € » (art. L. 324-1-1 du code du tourisme), que « Toute personne qui effectue de fausses déclarations dans le cadre de la déclaration préalable prévue au III ou qui utilise un faux numéro de déclaration est passible d’une amende administrative prononcée par la commune, dont le montant ne peut excéder 20 000 € », et que « Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 15 000 € » (même article). Ces montants s’ajoutent aux sanctions du code de la construction et de l’habitation pour changement d’usage sans autorisation, qui peuvent atteindre 50 000 euros par local dans les communes concernées. Pour un locataire qui encaisse quelques centaines d’euros par nuitée, le risque financier global devient considérable, et la perspective de ces amendes facilite souvent une négociation : retrait de l’annonce, restitution spontanée d’une partie des sous-loyers, départ anticipé du logement contre abandon des poursuites. Toute transaction de ce type doit être rédigée par écrit, avec l’assistance d’un conseil, car un désistement verbal ne protège de rien si le locataire reprend l’exploitation trois mois plus tard.

À Paris et dans les communes de la petite couronne où le changement d’usage est soumis à autorisation, le contrôle porte aussi sur l’usage des locaux. L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation dispose que « Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme » « constitue un changement d’usage au sens du présent article », et que « Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article ». Dans ces communes, la location saisonnière d’un appartement d’habitation sans autorisation préalable de changement d’usage est illicite indépendamment du bail : le bailleur parisien joint donc à son dossier une demande de vérification adressée au service municipal compétent, et l’absence d’autorisation de changement d’usage pour l’adresse concernée constitue une pièce officielle que le tribunal retient. Cette dimension parisienne explique pourquoi les dossiers de sous-location Airbnb se concentrent devant le tribunal judiciaire de Paris, juridiction qui a développé une jurisprudence fournie sur la preuve et la sanction de ces pratiques, et pourquoi la section locale de cet article détaille en seconde partie les réflexes propres à la capitale et à l’Île-de-France.

II. Prouver la sous-location puis résilier le bail et récupérer les sous-loyers

A. Prouver la sous-location sans se faire débouter : quelles preuves le juge accepte et lesquelles il rejette ?

Prouver la sous-location est le point délicat du dossier, et un jugement parisien de juin 2026, relaté par la presse économique le 10 juillet 2026 d’après les informations du site spécialisé Clubic, l’illustre de façon saisissante. La Caisse de Prévoyance et de Retraite des Notaires reprochait à son locataire d’avoir sous-loué un appartement parisien loué 3 400 euros par mois plus 300 euros de charges, en violation d’une clause interdisant la sous-location, la cession et l’hébergement de tiers. Trois ans après la signature du bail, le bailleur avait fait diligenter une expertise privée qui avait retrouvé une annonce Airbnb pour un bien d’apparence similaire proposé entre 644 et 815 euros la nuit. Le locataire avait résilié son bail en août 2023 mais avait été assigné en mai 2025 devant le tribunal judiciaire de Paris, qui lui réclamait près de 40 000 euros de gains présumés, soit 39 928 euros, outre des arriérés de loyers. Le tribunal a admis que les revenus d’une sous-location appartiennent au bailleur comme fruits civils, mais il a jugé les indices insuffisants : aucune photo de la boîte à clés dont un voisin avait parlé, des témoins qui s’étaient concertés selon la défense, des photographies Airbnb sans élément de comparaison avec le logement, des commentaires de plateforme inexploitables, et surtout un locataire qui produisait son avis d’imposition sans aucune rentrée liée à une plateforme et qui démontrait ne posséder aucun compte Airbnb, les recettes éventuelles ayant transité selon lui par un co-hôte. Résultat : les 39 928 euros ont été rejetés, le locataire n’a été condamné qu’à 4 285,50 euros de solde locatif et 1 200 euros de frais d’avocat. Le bailleur institutionnel, pourtant assisté et méthodique, a perdu l’essentiel de son procès sur la preuve.

L’enseignement pour le bailleur est net : une annonce seule ne suffit presque jamais, et chaque indice doit être consolidé par un mode de preuve autonome. Le constat de commissaire de justice reste la pièce reine : constat de l’annonce en ligne avec URL, dates, tarifs et calendrier de disponibilité, constat sur place de la boîte à clés fixée en façade ou dans les parties communes, constat du défilé de voyageurs avec valises, relevé des digicodes modifiés. Les captures d’écran personnelles ont une force probante faible si elles ne sont pas corroborées, car le locataire répondra que les photographies montrent un autre bien, comme dans l’affaire de juin 2026. Les témoignages de voisins doivent être circonstanciés, datés et rédigés séparément pour éviter tout soupçon de concertation : noms des voyageurs aperçus, dates, fréquence, nuisances constatées, photographies de la boîte à clés avec repère de lieu. Les relevés bancaires du locataire ne sont accessibles que par la voie judiciaire, mais le juge peut ordonner leur production en cours d’instance, et l’administration fiscale peut être saisie d’un signalement lorsque les montants présumés sont importants. Enfin, la plateforme elle-même détient les données décisives — identité de l’hôte, historique des réservations, sommes versées — et le juge peut lui ordonner de les communiquer sur le fondement de son pouvoir d’injonction, ce qui suppose d’avoir au préalable identifié précisément l’annonce litigieuse et conservé sa référence.

Le bailleur doit aussi anticiper les défenses classiques du locataire, car elles ont fonctionné devant le tribunal de Paris. Première défense : l’annonce montrerait un autre bien, un homonyme ou un autre appartement de l’immeuble. Réponse : faire constater la correspondance exacte entre les photographies de l’annonce et le logement (vue depuis les fenêtres, agencement, éléments distinctifs), relever le calendrier de disponibilité corrélé aux absences du locataire, et exploiter les commentaires de voyageurs qui mentionnent le quartier, l’étage ou l’hôte. Deuxième défense : le locataire prétend qu’il hébergeait des proches à titre gratuit et non qu’il sous-louait. Réponse : l’hébergement gratuit et occasionnel de proches n’est pas une sous-location, mais la mise à disposition répétée contre paiement, même en espèces, caractérise la sous-location dès lors qu’un prix est perçu ; les versements réguliers, les calendriers de réservation et les tarifs affichés établissent l’onérosité. Troisième défense : les sommes auraient été perçues par un tiers, un co-hôte ou un membre de la famille. Réponse : peu importe l’écran intermédiaire si le locataire a organisé ou laissé organiser l’exploitation de son logement, et le juge apprécie qui détenait les clés, qui répondait aux voyageurs et qui a créé l’annonce. Quatrième défense : l’avis d’imposition du locataire ne mentionnerait aucun revenu de plateforme. Réponse : l’absence de déclaration fiscale des revenus ne prouve pas l’absence de revenus, elle caractérise au contraire une dissimulation que le tribunal peut prendre en compte dans son appréciation, sans pour autant dispenser le bailleur de rapporter la preuve positive de l’encaissement.

Un dernier point de méthode concerne le formalisme du bail lui-même. Certains baux anciens ou rédigés rapidement ne contiennent aucune clause interdisant la sous-location, et le locataire s’en prévaut pour soutenir qu’il était libre de sous-louer. L’argument ne tient pas pour les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989 : l’interdiction légale s’applique même en l’absence de clause, puisque l’article 8 subordonne toute sous-location à l’accord écrit du bailleur. Le bailleur vérifie néanmoins son contrat avant d’agir, car la présence d’une clause expresse renforce le dossier et permet de solliciter la résiliation pour violation d’une obligation contractuelle précise, tandis que son absence oblige à viser exclusivement le texte légal. Dans les deux cas, le courrier de mise en demeure doit viser les deux fondements, contractuel et légal, pour éviter toute discussion sur la portée de la clause. Et si le bail contient une clause autorisant la sous-location sous conditions, par exemple pour une chambre unique ou pendant les congés du locataire, le bailleur contrôle le respect de ces conditions au lieu de contester le principe : dépassement du prix au mètre carré, défaut de transmission de l’autorisation au sous-locataire, occupation de tout le logement au lieu d’une pièce.

B. Résilier le bail, expulser et récupérer les sous-loyers : le mode d’emploi du bailleur parisien

Une fois la preuve réunie, le bailleur dispose de trois actions complémentaires : la résiliation du bail avec expulsion du locataire, la restitution des sous-loyers encaissés, et la réparation des préjudices annexes comme les dégradations ou les troubles de voisinage. La résiliation peut emprunter deux voies. La première est la clause résolutoire, lorsque le bail en contient une visant le manquement : l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 organise la résiliation de plein droit « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » pour les loyers, les charges et le dépôt de garantie, avec un formalisme strict, le commandement devant contenir « à peine de nullité » la mention du délai de six semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement sur la procédure de résiliation et d’expulsion, et les mentions relatives au fonds de solidarité pour le logement et aux délais de grâce de l’article 1343-5 du code civil. Pour une sous-location illicite sans dette locative, la clause résolutoire de droit commun du bail s’applique si elle vise l’inexécution des obligations du locataire, dans les limites de l’article 4 de la même loi qui répute non écrite toute clause « Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués ». La seconde voie est la résiliation judiciaire sur le fondement de l’article 1741 du code civil, selon lequel « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements », ou sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui oblige le locataire à « user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ». La sous-location commerciale et répétée d’un logement loué à usage d’habitation viole cette obligation d’usage paisible et la destination contractuelle des lieux, et les tribunaux prononcent la résiliation aux torts du locataire, comme l’a fait le tribunal judiciaire de Paris le 13 janvier 2026 dans un dossier de sous-locations non autorisées constatées dès mars 2024 : bail résilié à compter du jugement, expulsion autorisée à l’issue du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, sort des meubles régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Pour expulser un locataire dont le bail a été résilié pour sous-location illicite, le bailleur doit donc faire signifier un commandement de quitter les lieux, attendre le délai de deux mois, puis requérir le concours de la force publique, en tenant compte de la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars qui suspend l’exécution matérielle de l’expulsion sans remettre en cause la résiliation elle-même.

La restitution des sous-loyers obéit à un mécanisme puissant que la Cour de cassation a fixé dans un arrêt de référence rendu précisément à propos d’une sous-location Airbnb. Le 12 septembre 2019, la troisième chambre civile (pourvoi n° 18-20.727, arrêt publié au Bulletin) a jugé, au visa des articles 546 et 547 du code civil, que « sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées ». L’arrêt est consultable sur Légifrance sous la référence JURITEXT000039122828. En l’espèce, les locataires avaient sous-loué leur appartement parisien sur Airbnb de 2013 à 2015, au prix de 120 euros la nuit, 700 euros la semaine et 3 401 euros le mois, et ils ont été condamnés à rembourser 27 295 euros avec intérêts. Le fondement est l’article 547 du code civil : « Les fruits naturels ou industriels de la terre, Les fruits civils, Le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d’accession. » Le bailleur n’a donc pas à démontrer un préjudice distinct pour obtenir la restitution : les sommes encaissées par le locataire lui appartiennent par accession, dès lors que la sous-location n’était pas autorisée. Le jugement parisien du 13 janvier 2026 pousse la logique jusqu’au bout en condamnant le locataire à une indemnité mensuelle d’occupation de 7 472,50 euros par mois, égale au loyer que le locataire réclamait lui-même à ses sous-locataires, jusqu’à la libération effective des lieux. La méthode de calcul devant le juge consiste à reconstituer les recettes à partir du calendrier de réservation de l’annonce, des tarifs affichés, des commentaires de voyageurs datés et des données obtenues de la plateforme sur injonction, en retenant une hypothèse prudente de taux d’occupation pour éviter toute contestation sur les périodes creuses.

À Paris et en Île-de-France, le dossier comporte des particularités que le bailleur exploite systématiquement. D’abord la compétence : le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris connaît de ces litiges pour les logements situés dans la capitale, et sa jurisprudence est nourrie, avec des décisions rendues en quelques mois sur des dossiers bien documentés. Ensuite l’autorisation de changement d’usage : à Paris, où le conseil municipal soumet à autorisation préalable le changement d’usage des locaux d’habitation, la sous-location saisonnière sans autorisation ajoute une illicéité administrative à l’illicéité contractuelle, et le bailleur joint l’attestation municipale d’absence d’autorisation. Ensuite la copropriété : dans les immeubles parisiens où le règlement interdit les locations saisonnières, le syndic peut interdire l’installation de boîtes à clés dans les parties communes, contrôler les badges et les digicodes, et agir en justice contre le trouble, ce qui multiplie la pression sur le locataire. Enfin les délais pratiques : entre la découverte de l’annonce, la mise en demeure, le constat, l’assignation et le jugement, il faut compter six à douze mois à Paris, et l’indemnité d’occupation court jusqu’à la libération effective, de sorte que chaque mois de résistance du locataire alourdit sa dette au tarif des nuitées qu’il pratiquait. Le bailleur parisien constitue donc son dossier comme un dossier d’investissement : constats datés, captures certifiées, attestations du syndic et des voisins, signalement à la plateforme et à la mairie, mise en demeure au locataire, puis assignation qui cumule résiliation, expulsion, restitution des sous-loyers au fondement des fruits civils et dommages-intérêts pour le trouble de jouissance de l’immeuble.

Du côté du locataire qui envisage de sous-louer, la leçon de cette jurisprudence est claire et mérite d’être énoncée sans détour : sans accord écrit préalable du bailleur portant aussi sur le prix, la sous-location expose à la résiliation du bail, à l’expulsion, à la restitution intégrale des sommes encaissées et à des amendes administratives pouvant atteindre 10 000 à 20 000 euros pour défaut ou fausseté de déclaration. L’accord écrit doit préciser le prix de la sous-location, respecter le plafond du prix au mètre carré payé par le locataire principal, et être transmis au sous-locataire avec la copie du bail en cours. Le locataire qui respecte la limite de 120 jours pour sa résidence principale, déclare son meublé de tourisme, affiche son numéro d’enregistrement et reverse au bailleur les sommes convenues peut exploiter paisiblement ; celui qui improvise une annonce avec des photographies de son salon s’expose à tout perdre, comme les locataires condamnés à rembourser 27 295 euros en 2019 ou à payer 7 472,50 euros par mois d’indemnité d’occupation en 2026. La régularisation en cours d’instance reste possible mais fragile : le bailleur peut toujours refuser l’accord a posteriori, et le juge apprécie souverainement si le manquement initial justifie la résiliation malgré la cessation ultérieure de l’exploitation.

Conclusion

Découvrir son logement loué proposé à la nuitée sur Airbnb appelle une réaction ordonnée : faire retirer l’annonce par un signalement circonstancié à la plateforme, qui doit agir promptement dès qu’elle connaît l’illicite depuis l’arrêt du 7 janvier 2026, contrôler le numéro d’enregistrement et le respect du plafond de 120 jours issus de la déclaration obligatoire de 2026, mettre le locataire en demeure en visant l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, puis prouver la sous-location par des constats et des attestations solides plutôt que par une simple capture d’écran, comme l’a rappelé le jugement parisien de juin 2026 qui a rejeté 39 928 euros de demandes faute de preuves suffisantes. Quand la preuve est rapportée, le droit donne au bailleur des armes redoutables : la résiliation du bail et l’expulsion sur le fondement de l’article 1741 du code civil et de l’obligation d’user paisiblement des lieux, et la restitution de tous les sous-loyers comme fruits civils appartenant au propriétaire par accession, selon la formule de l’arrêt du 12 septembre 2019 appliquée jusqu’à 7 472,50 euros mensuels par le tribunal de Paris en janvier 2026. À Paris et en Île-de-France, l’absence d’autorisation de changement d’usage et l’interdiction de la location saisonnière par le règlement de copropriété renforcent encore le dossier. La sous-location sauvage n’est pas une zone grise : c’est un manquement grave dont le juge tire toutes les conséquences, à condition que le bailleur ait pris la peine de le prouver.