Vous vendez une propriété qui mêle maison d’habitation, terres, prés et bois, ou vous venez de signer un compromis pour l’acheter. Le notaire notifie la vente à la société d’aménagement foncier et d’établissement rural, qui déclare préempter l’ensemble, maison comprise. Le vendeur perd l’acquéreur qu’il avait choisi, l’acquéreur évincé perd le bien qu’il convoitait, et chacun se demande si la SAFER avait le droit de prendre la maison d’habitation avec les terres.

La réponse tient en une distinction que la Cour de cassation rappelle avec constance : la SAFER ne préempte que les biens à usage ou à vocation agricole, et la maison d’habitation n’entre dans son champ que si elle fait partie d’une exploitation agricole. Quand la vente porte sur un ensemble mixte, la présence d’un bien insusceptible de préemption vicie la préemption de l’ensemble, sauf à recourir au mécanisme légal de la préemption partielle. Trois arrêts récents de la troisième chambre civile, dont un arrêt publié au Bulletin du 4 septembre 2025, fixent le mode d’emploi : appréciation de l’usage agricole au jour de l’aliénation, nullité de la préemption du tout en présence d’un bien exclu, et droit pour le vendeur de retirer son bien de la vente à tout moment de la procédure de révision du prix.

Ce premier développement décrit la situation du vendeur et de l’acquéreur d’un bien mixte. La première partie expose quand la maison d’habitation échappe à la préemption. La seconde détaille comment purger la vente et contester utilement : notification, motivation, délais, révision du prix et retrait.

I. La maison d’habitation face au droit de préemption de la SAFER

A. L’usage agricole s’apprécie au jour de l’aliénation, pas à l’histoire du bien

Le texte fondateur institue le droit de préemption « en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole », selon l’article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime, dans sa version en vigueur vérifiée le 9 octobre 2026. La vocation agricole des terrains nus se détermine par le zonage : zone agricole protégée, périmètre de protection des espaces agricoles et naturels périurbains, zone agricole ou zone naturelle et forestière du document d’urbanisme, et, sans document d’urbanisme, secteurs non encore urbanisés à l’exclusion des bois et forêts.

La maison d’habitation n’est visée que par une extension précise de l’article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime : « Ce droit de préemption peut également être exercé en cas d’aliénation à titre onéreux de bâtiments d’habitation faisant partie d’une exploitation agricole. » Une maison qui n’est le logement ni de l’exploitant ni de son personnel, et qui ne sert à aucune activité agricole, ne fait pas partie d’une exploitation agricole. Le même article L. 143-1 ajoute un second cas, celui des bâtiments situés dans les zones agricoles ou naturelles qui « ont été utilisés pour l’exercice d’une activité agricole au cours des dix dernières années qui ont précédé l’aliénation, pour leur rendre un usage agricole ». La version applicable au litige tranché en 2025 retenait un délai de cinq années ; le raisonnement reste identique, seul le délai légal a changé.

L’arrêt du 4 septembre 2025, publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 4 sept. 2025, n° 24-13.064), donne la méthode de vérification. Après l’ouverture de la liquidation judiciaire d’agriculteurs, le juge-commissaire avait autorisé la vente aux enchères d’immeubles comprenant des terrains nus, un bâtiment d’habitation, des dépendances et des parcelles de bois-taillis. L’adjudicataire tenait son enchère du 16 juin 2016, la SAFER préemptait le 11 juillet 2016, et l’acquéreur évincé assignait en annulation. La cour d’appel validait la préemption au motif que les biens n’avaient pas changé de destination depuis l’arrêt forcé de l’activité agricole des propriétaires. La Cour de cassation censure : ces motifs sont inopérants, car il fallait caractériser, au jour de l’aliénation, d’une part l’usage agricole des dépendances, d’autre part l’existence d’une exploitation agricole dont dépendent les bâtiments d’habitation et les parcelles non boisées. La formule de la Cour, au paragraphe 14 de l’arrêt, est directe : « En se déterminant ainsi, par des motifs tirés d’une absence de changement de destination, inopérants à caractériser, au jour de l’aliénation, tant l’usage agricole des dépendances que l’existence d’une exploitation agricole dont dépendent les bâtiments d’habitation et les parcelles non boisées vendues avec celles en nature de bois et de taillis, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. » (Cass. 3e civ., 4 sept. 2025, n° 24-13.064)

Trois enseignements concrets en découlent pour le vendeur comme pour l’acquéreur. D’abord, l’arrêt de l’activité agricole des propriétaires ne fige pas le bien dans l’usage agricole : le juge doit constater un usage effectif à la date de la vente. Ensuite, chaque catégorie de biens se teste séparément : les dépendances doivent avoir un usage agricole propre, et la maison doit dépendre d’une exploitation existante. Enfin, la charge de cette démonstration pèse sur la régularité de la préemption : à défaut de constatations sur ces deux points, la décision de préempter manque de base légale et encourt la cassation, comme ici où l’arrêt de Bordeaux du 9 novembre 2023 a été partiellement cassé.

Cette analyse ne doit pas être confondue avec quatre régimes voisins qui obéissent à leurs propres conditions. Le bail rural du fermier en place se poursuit malgré la vente, et ses droits relèvent du statut du fermage, pas de la préemption SAFER. Le fermier dispose de son propre droit de préemption sur les terres qu’il exploite, qu’il faut purger séparément. L’acquéreur qui veut exploiter devra obtenir l’autorisation d’exploiter au titre du contrôle des structures, procédure administrative indépendante de la préemption. Et le classement des parcelles au plan local d’urbanisme conditionne la vocation agricole sans décider à lui seul du sort de l’habitation : un terrain constructible joint à la vente suit le sort des biens exclus, comme le montre l’espèce suivante.

B. La vente en bloc ne permet pas de préempter un bien exclu, sauf préemption partielle régulière

L’arrêt du 28 mars 2019 (Cass. 3e civ., 28 mars 2019, n° 18-11.722) tranche le cas de la propriété mixte vendue d’un seul tenant. Une propriétaire voulait vendre à un acquéreur choisi une propriété de huit parcelles non contiguës comportant des terres, des prés, des landes, des bois, une maison à rénover et un terrain constructible. Le notaire notifiait la déclaration d’intention d’aliéner, la SAFER préemptait l’ensemble, la venderesse demandait l’annulation. La cour d’appel rejetait sa demande : vente en bloc d’une exploitation agricole laissant présumer l’unité physique et économique des éléments vendus, partie agricole prépondérante sur une habitation décrite comme un bâtiment vétuste et inoccupé. La Cour de cassation casse en toutes ses dispositions : « Qu’en statuant ainsi, alors que la SAFER ne peut préempter l’ensemble des biens dès lors que son droit de préemption ne peut s’exercer sur l’un d’entre eux, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».

Ni la vente en bloc, ni l’unité économique supposée, ni la prépondérance des surfaces agricoles, ni l’état vétuste et inoccupé de la maison ne permettent donc de faire entrer dans la préemption une habitation qui n’appartient à aucune exploitation. Le commentaire de la doctrine professionnelle va dans le même sens : la préemption de l’ensemble est illégale dès qu’un des biens, ici la maison à rénover et le terrain constructible, échappe au droit de préemption. Pour le vendeur, cela signifie qu’une notification portant sur un tout indivisible n’est pas un blanc-seing : chaque bien doit relever du champ légal. Pour l’acquéreur évincé, c’est le moyen d’annulation le plus direct quand la maison convoitée n’a aucun lien avec une exploitation.

Le cas des bois et taillis vendus avec les terres mérite une attention propre, car il revient dans les deux arrêts. L’article L. 143-4 du code rural et de la pêche maritime exclut de la préemption « Les acquisitions de parcelles classées en nature de bois et forêts au cadastre, sauf : a) Si ces dernières sont mises en vente avec d’autres parcelles non boisées dépendant de la même exploitation agricole ». L’acquéreur garde toutefois « la faculté de conserver les parcelles boisées si le prix de celles-ci a fait l’objet d’une mention expresse dans la notification faite à la société d’aménagement foncier et d’établissement rural ou dans le cahier des charges de l’adjudication ». En pratique, la ventilation du prix dans la notification n’est pas une coquetterie rédactionnelle : elle conditionne la faculté de conserver les bois et la régularité de la préemption sur les parcelles non boisées. Dans l’affaire de 2025, les bois-taillis figuraient aux côtés de terrains nus, d’une habitation et de dépendances, et la Cour a renvoyé les juges du fond à vérifier, pour chaque catégorie, le rattachement à une exploitation au jour de la vente.

Depuis 2020, la loi offre à la SAFER une voie intermédiaire, la préemption partielle, codifiée à l’article L. 143-1-1 du code rural et de la pêche maritime. Lorsque l’aliénation porte à la fois sur des terrains à usage ou vocation agricole et sur des bâtiments ou des biens non préemptibles, la SAFER peut ne préempter que les terres et les meubles attachés, avec ou sans les bâtiments agricoles. Le texte protège alors le vendeur par deux garde-fous : « le propriétaire peut exiger qu’elle se porte acquéreur de l’ensemble des biens aliénés » et, s’il accepte la préemption partielle, « il peut exiger que la société d’aménagement foncier et d’établissement rural l’indemnise de la perte de valeur des biens non acquis », le tribunal judiciaire fixant l’indemnité à défaut d’accord amiable. La cour d’appel de Rennes, le 9 septembre 2025, illustre ce mécanisme : saisie d’une préemption partielle suivie d’une préemption totale après réquisition d’emprise totale par la venderesse, elle a confirmé le jugement qui rejetait l’annulation, retenant que la préemption totale avait suivi le même formalisme, dans le délai d’un mois après la réquisition transmise par le notaire, avec une motivation suffisante. Autrement dit, la préemption partielle est légale si elle respecte son formalisme propre, et le vendeur qui refuse le dépeçage peut imposer l’achat du tout ou obtenir réparation de la décote.

II. Vendre ou acheter sans subir : purger la vente et contester utilement

A. Purger la préemption par une notification exacte et une décision motivée

La purge commence chez le notaire. La SAFER ne peut préempter que ce qui lui a été notifié, et la notification décrit les biens, le prix et les conditions de la vente projetée. Deux mentions appellent une vigilance particulière dans les ventes mixtes : la ventilation du prix des parcelles boisées, qui ouvre la faculté de les conserver, et la description exacte de l’usage des bâtiments, qui conditionne l’application de l’extension aux habitations d’exploitation. Une notification qui présente comme dépendance d’exploitation une maison sans usage agricole prépare une préemption annulable.

La décision de préemption elle-même doit être motivée par référence à ses objectifs légaux. L’article L. 143-2 du code rural et de la pêche maritime énumère neuf finalités, parmi lesquelles « La conservation d’exploitations viables existantes lorsqu’elle est compromise par la cession séparée des terres et de bâtiments d’habitation ou d’exploitation ». Cette finalité correspond exactement aux ventes mixtes, mais elle suppose une exploitation viable à conserver, pas une exploitation imaginaire. L’article L. 143-3 du même code ajoute une sanction radicale : « A peine de nullité, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural doit justifier sa décision de préemption par référence explicite et motivée à l’un ou à plusieurs des objectifs ci-dessus définis, et la porter à la connaissance des intéressés. » Le défaut de motivation, la motivation de pure forme ou la référence à un objectif sans lien avec les biens préemptés ouvrent une action en nullité. La même exigence couvre la décision de rétrocession et l’annonce préalable de mise en vente des fonds acquis, ce qui intéresse l’acquéreur évincé qui surveille l’attribution finale.

Les délais courent vite et se calculent à partir de réceptions précises. Lorsque la SAFER estime le prix exagéré, elle adresse au notaire, après accord des commissaires du Gouvernement, une offre d’achat à ses propres conditions. L’article R. 143-12 du code rural et de la pêche maritime impose que « L’offre ferme d’achat de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural doit être parvenue au notaire dans un délai de deux mois à compter de la date de réception par la société de la notification ». Passé ce délai sans offre ni décision, la vente peut se poursuivre avec l’acquéreur initial. La SAFER doit en outre rappeler dans sa notification les différentes actions ouvertes au vendeur, pour que le délai de réflexion de six mois prévu par la loi parte sur une information complète.

Deux vérifications de périmètre s’imposent avant de conclure que la purge est acquise. D’une part, les conditions d’exercice du droit de préemption, y compris la superficie minimale des terrains, sont fixées par décret pour chaque SAFER en application de l’article L. 143-7 du code rural et de la pêche maritime, après avis des commissions départementales et des chambres d’agriculture : une parcelle sous le seuil réglementaire local peut échapper à la préemption alors même qu’elle est agricole. D’autre part, la purge de la préemption SAFER ne purge ni le droit de préemption du fermier en place sur les terres louées, ni l’autorisation d’exploiter que l’acquéreur devra solliciter pour mettre en valeur, ni les règles d’urbanisme sur le changement de destination des bâtiments. Le bilan des arrêts de la troisième chambre civile rendus en 2026 sur le statut du fermage, la préemption et le contrôle des structures, présenté dans la synthèse des arrêts 2026 sur le bail rural, le fermage et la préemption, rappelle utilement que chaque régime se purge et se conteste selon ses propres règles.

B. Contester la préemption : nullité, prix et retrait de la vente

Le premier levier est la nullité de la décision de préemption. Trois moyens se combinent dans les ventes avec habitation : la maison ne fait partie d’aucune exploitation agricole au jour de l’aliénation, la préemption porte sur un ensemble indivisible comprenant ce bien exclu, et la décision n’est pas motivée par référence à un objectif légal réel. Les deux arrêts de 2019 et 2025 valident cette construction : annulation de la préemption de l’ensemble en 2019, cassation pour défaut de caractérisation de l’exploitation en 2025. L’action se porte devant le tribunal judiciaire, et l’acquéreur évincé a qualité pour agir : dans l’affaire jugée en 2025, c’est l’adjudicataire évincé qui avait assigné la SAFER et le liquidateur en annulation. Le vendeur qui préfère vendre à son acquéreur a le même intérêt à agir, comme la venderesse de 2019 qui contestait pour réitérer la vente à son candidat.

Le deuxième levier est le prix. Quand la SAFER déclare vouloir préempter mais juge le prix exagéré, l’article L. 143-10 du code rural et de la pêche maritime organise une alternative stricte : « Si le vendeur n’accepte pas l’offre de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural, il peut soit retirer le bien de la vente, soit demander la révision du prix proposé par la société d’aménagement foncier et d’établissement rural au tribunal compétent de l’ordre judiciaire qui se prononce dans les conditions prescrites par l’article L. 412-7. » Le silence prolongé vaut acceptation : « Si, dans un délai de six mois à compter de la notification de cette offre, le vendeur n’a ni fait savoir qu’il l’acceptait, ni retiré le bien de la vente, ni saisi le tribunal, il est réputé avoir accepté l’offre de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural qui acquiert le bien au prix qu’elle avait proposé. » Ce délai de six mois court de la réception de l’offre par le notaire, et la décision de retrait ou d’acceptation transite par le notaire chargé d’instrumenter. Après fixation judiciaire du prix, chaque partie peut encore renoncer à l’opération, mais le vendeur qui le demande dans les trois ans d’un jugement définitif peut contraindre la SAFER à acquérir au prix fixé.

Le troisième levier, souvent ignoré, est le retrait en cours de procédure. L’arrêt du 28 novembre 2024 (Cass. 3e civ., 28 nov. 2024, n° 23-18.746) juge que le vendeur qui a saisi le tribunal en révision du prix dans le délai de six mois « peut, à tout moment de la procédure, même avant la décision fixant la valeur vénale des biens, retirer ceux-ci de la vente, sans être tenu, pour en informer la SAFER, de recourir au notaire chargé d’instrumenter ». En l’espèce, la venderesse avait saisi le tribunal puis, avant le jugement sur le prix, déclaré retirer le bien et se désister de l’instance ; la cour d’appel avait validé la vente au profit de la SAFER au motif que le retrait n’était ni dans les formes ni dans les délais ; la Cour de cassation casse au visa de l’article L. 143-10 et de l’article R. 143-12. Concrètement, le vendeur qui engage une révision du prix ne se enferme pas : tant que le tribunal n’a pas fixé la valeur vénale, il peut stopper la vente, directement, sans passer par le notaire. Après fixation du prix par un jugement définitif, le régime change : renonciation possible de chaque partie, puis droit pour le vendeur d’imposer l’acquisition dans les trois ans.

Le quatrième levier appartient au vendeur confronté à une préemption partielle : exiger l’achat de l’ensemble ou être indemnisé de la décote. Si la SAFER ne veut que les terres, le vendeur peut la contraindre à prendre la maison avec, ce qui la conduit souvent à renoncer quand l’habitation est manifestement hors champ. S’il accepte le dépeçage, il chiffre la perte de valeur des biens conservés et, à défaut d’accord, saisit le tribunal judiciaire dans le délai prévu par l’article R. 143-4 du code rural et de la pêche maritime. L’arrêt de Rennes du 9 septembre 2025 montre l’enchaînement complet : préemption partielle, réquisition d’emprise totale par la venderesse transmise par le notaire, puis préemption totale dans le mois, motivation jugée suffisante et annulation rejetée. La leçon pour la pratique est symétrique : le formalisme protège la SAFER quand elle le respecte, et il la sanctionne quand elle préempte au-delà de son champ ou sans motif réel.

Reste la situation de l’acquéreur qui a signé un compromis et se voit évincé. Outre l’action en nullité aux côtés du vendeur, il surveille la rétrocession : la SAFER qui a préempté doit rétrocéder selon ses objectifs affichés, motiver et publier sa décision, et annoncer son intention de revendre. Une rétrocession détournée de l’objectif invoqué pour préempter fragilise l’ensemble de l’opération et alimente le contentieux. Le fermier en place, s’il existe, ajoute un étage : son bail se poursuit avec l’acquéreur, et son éventuelle préemption obéit au statut du fermage, pas aux articles de la préemption SAFER. Enfin, l’acquéreur qui veut exploiter anticipe le contrôle des structures : l’autorisation d’exploiter se demande et se défend indépendamment de l’issue de la préemption, et son refus peut remettre en cause l’installation même après une acquisition réussie.

Vendre une maison avec des terres agricoles expose donc à une préemption que la SAFER doit justifier bien par bien. La maison d’habitation sans lien avec une exploitation au jour de la vente échappe au droit de préemption, et sa présence dans un lot unique annule la préemption du tout hors préemption partielle régulière. Le vendeur dispose d’un arsenal gradué : faire constater l’exclusion, exiger la motivation, imposer l’emprise totale ou l’indemnité de décote, discuter le prix devant le tribunal et, jusqu’à la fixation de la valeur vénale, retirer son bien de la vente. L’acquéreur évincé n’est pas spectateur : il peut agir en nullité et surveiller la rétrocession. Dans ces dossiers où chaque catégorie de biens suit sa règle, la notification exacte, la ventilation des prix et le respect des délais de deux et six mois décident souvent du sort de la vente avant tout débat sur le fond.