I. L’intégration des parts de SCPI et le sort de l’emprunt bancaire dans le passif éligible

A. L’admission de l’emprunt souscrit pour l’acquisition des parts au passif universel du débiteur

L’investissement dans des parts de sociétés civiles de placement immobilier au moyen d’un prêt bancaire constitue une modalité fréquente de constitution patrimoniale chez les particuliers. Confronté à un accident de la vie entraînant une rupture brutale de solvabilité, l’emprunteur se trouve dans l’impossibilité de poursuivre le règlement régulier des échéances de son crédit.

Sous l’empire des règles gouvernant le traitement des situations financières critiques, l’éligibilité d’un tel engagement suscite fréquemment des contestations de la part des établissements financiers prêteurs. Les banques soutiennent parfois que la souscription de parts de placement collectif relèverait d’une démarche purement spéculative devant échapper à la protection instituée par le législateur en faveur des consommateurs.

Or, la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a fixé avec une rigueur absolue la portée du passif admissible dans son arrêt rendu le 2 juillet 2026, au visa de l’article L. 711-1 du Code de la consommation. Dans cette décision majeure, la Haute juridiction affirme solennellement qu’« Il résulte de l’article L. 711-1 du code de la consommation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2022-172 du 14 février 2022, que la situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste, pour le débiteur, de faire face à l’ensemble de ses dettes professionnelles et non professionnelles. Aucune distinction n’est posée par ce texte selon la part respective de ces dettes ».

Cette universalité du passif exclut tout tri prétorien ou contractuel fondé sur la finalité financière ou patrimoniale du concours bancaire accordé à l’emprunteur. Le débiteur personne physique qui a souscrit un crédit pour acquérir des parts de placement collectif bénéficie sans restriction des dispositions de l’article L. 711-1 du Code de la consommation, dès lors qu’il se trouve de bonne foi dans l’impossibilité de faire face à ses engagements.

Par ailleurs, cette orientation jurisprudentielle a été réitérée par la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 11 septembre 2025. La Cour y rappelle que « Selon ce texte, la situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir ».

En conséquence, les mensualités échues impayées tout comme les échéances futures du prêt destiné au financement des parts de placement entrent immédiatement dans le passif éligible examiné par la commission de surendettement. L’établissement bancaire ne saurait valablement solliciter l’exclusion du prêt au motif que les parts généraient antérieurement des distributions trimestrielles de revenus fonciers.

À cet égard, l’appréciation de la bonne foi exigée lors du dépôt de la déclaration patrimoniale s’effectue de manière individuelle et concrète par les juridictions. Les créanciers tentent régulièrement d’imputer une faute lourde ou une mauvaise foi à l’emprunteur en invoquant le montant total des engagements souscrits pour l’acquisition des parts sociales.

Dès lors, les juges du fond exercent un contrôle strict des circonstances ayant précédé la défaillance financière sans présumer la déloyauté du souscripteur. Par son arrêt du 21 mai 2026, la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a expressément jugé qu’« En matière de surendettement, l’appréciation de la bonne foi du débiteur relève du pouvoir souverain du juge du fond ».

L’emprunteur qui a sollicité un financement bancaire dans le cadre d’une démarche d’épargne patrimoniale ne commet aucune manœuvre répréhensible si son endettement initial était proportionné aux facultés contributives déclarées lors de la souscription. La dégradation imprévue de ses ressources professionnelles ou la diminution substantielle du rendement des actifs immobiliers ne saurait transformer une simple défaillance économique en comportement frauduleux.

En outre, la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a souligné, dans son arrêt du 12 décembre 2024, que l’exclusion légale tirée de la fraude suppose des critères hautement caractérisés. La Haute juridiction a ainsi jugé qu’« Il résulte de ce texte que ce caractère frauduleux s’apprécie au jour où le juge statue et sur le fondement d’une décision de justice ou d’une sanction, notifiée et non contestée ».

L’organisme bancaire ne peut donc se prévaloir d’une prétendue faute pour s’opposer à la recevabilité de la demande de traitement de la situation financière. La créance bancaire découlant du prêt immobilier ou mobilier affecté aux parts de placement collectif constitue un élément incontestable du passif devant être appréhendé par les mécanismes de redressement prévus par la loi.

Par ailleurs, la vérification du montant exact de la créance déclarée par la banque relève d’un contentieux spécifique devant les juridictions de l’exécution et de la protection. Les contestations relatives aux frais accessoires, indemnités contractuelles ou déchéances de terme font l’objet d’un examen minutieux destiné à assainir les comptes réciproques.

La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a précisé, par son arrêt du 23 octobre 2025, la portée procédurale de ces vérifications. La Haute juridiction a statué en ces termes : « la décision par laquelle le juge de l’exécution statuant en matière de surendettement vérifie la validité et le montant des titres de créance, pour les besoins de la procédure devant la commission afin de permettre à celle-ci de poursuivre sa mission, n’a pas l’autorité de la chose jugée au principal ».

Cette délimitation des compétences garantit que la commission de surendettement puisse établir un état du passif rigoureux sans préjudicier aux actions au fond qui demeureraient ouvertes. Le particulier dispose ainsi de garanties complètes pour contester les pénalités indues réclamées par le prêteur tout en poursuivant l’apurement méthodique de sa dette.

L’admission intégrale du crédit au passif de la procédure permet dès lors d’envisager une restructuration globale de la charge financière pesant sur le foyer. L’équilibre économique retrouvé dépend toutefois de l’appréciation portée sur la valeur patrimoniale et la disponibilité des parts sociales acquises par le débiteur.

B. La qualification des parts de SCPI face à l’exigence d’actifs réalisables et le risque d’illiquidité

La détention de parts de sociétés civiles de placement immobilier place le débiteur surendetté dans une configuration juridique singulière au regard de son actif patrimonial. Les parts sociales ne constituent pas des biens immobiliers corporels directs, mais des titres financiers négociables représentatifs de quotes-parts d’un patrimoine foncier géré par une société de gestion.

Dans le cadre de l’instruction du dossier, la commission de surendettement doit évaluer l’actif disponible du particulier conformément aux dispositions de l’article L. 724-1 du Code de la consommation. La question centrale réside dans la détermination de la nature réalisable ou non réalisable de ces parts sociales au moment où s’ouvrent les opérations d’apurement.

En présence d’un bien immobilier classique constituant la propriété directe du débiteur, la jurisprudence impose en principe son aliénation préalable avant tout effacement partiel de créance. La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation l’a rappelé dans son arrêt du 22 mai 2025, énonçant que « La commission de surendettement des particuliers ne peut imposer une mesure d’effacement partiel des créances ou le juge du surendettement ordonner une telle mesure, sans la subordonner à la vente préalable par le débiteur du bien immobilier dont il est propriétaire ».

Or, les parts de placement collectif immobilier ne sauraient être purement et simplement assimilées à un immeuble ordinaire dont le débiteur détiendrait la pleine disposition matérielle. La cession ou le rachat de parts de société civile de placement immobilier est strictement subordonné aux règles statutaires du fonds et aux conditions de liquidité du marché secondaire.

Lorsque le marché secondaire est saturé ou que la société de gestion suspend les retraits en raison de l’épuisement du fonds de remboursement, le porteur de parts se trouve dans l’impossibilité matérielle de céder ses titres. Les ordres de vente demeurent inscrits sur le registre sans trouver de contrepartie acheteuse, rendant l’actif totalement illiquide pour une durée indéterminée.

Dès lors, obliger le débiteur à aliéner des parts invendables constituerait une injonction matérielle impossible privant d’effet utile la procédure de protection légale. Les juges du fond et la commission de surendettement doivent constater l’absence d’actif disponible immédiatement mobilisable pour le désintéressement des créanciers.

La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a consacré le pouvoir souverain des juges pour constater l’inexistence de biens réalisables dans son arrêt du 26 mars 2026. La juridiction suprême a retenu qu’« Ayant retenu, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation des éléments de fait et de preuve qui lui ont été soumis, que la débitrice ne disposait d’aucun bien réalisable en vue d’apurer ses dettes, c’est sans encourir les griefs du moyen que la cour d’appel a décidé que les mesures proposées par la commission de surendettement et adoptées par le juge devaient être confirmées ».

Cette analyse s’applique pleinement aux valeurs mobilières et parts sociales dont la réalisation effective est entravée par les mécanismes contractuels et financiers du marché. Le particulier ne peut être sanctionné pour son incapacité à convertir ses titres en liquidités monétaires lorsque cette défaillance résulte de la conjoncture économique globale du secteur immobilier.

En conséquence, l’existence formelle de parts au bilan patrimonial du débiteur ne fait pas obstacle à la constatation d’une situation financière irrémédiablement compromise. Lorsque les revenus professionnels du ménage ne permettent pas de dégager une capacité de remboursement positive, l’absence de liquidité des parts impose l’adoption de mesures d’urgence adaptées.

Par ailleurs, la prise en compte des distributions périodiques versées par la société civile de placement immobilier obéit à des règles de calcul précises. Les dividendes perçus doivent être intégrés dans l’évaluation des ressources courantes sous le contrôle de l’article L. 731-1 du Code de la consommation, sans toutefois excéder la quotité saisissable du revenu.

L’estimation des dépenses incompressibles de la vie quotidienne demeure protégée par le législateur sous les prévisions de l’article L. 731-2 du Code de la consommation. La fraction des revenus nécessaire au logement, à l’alimentation et aux charges essentielles ne peut en aucun cas être amputée pour servir au remboursement de l’emprunt ayant financé les parts.

À cet égard, le justiciable qui affronte des difficultés complexes liées à l’organisation de son actif doit pouvoir s’appuyer sur les règles gouvernant la transmission et la protection des biens. L’accompagnement relatif à la gestion et au contentieux du droit patrimonial permet d’éclairer l’articulation entre démembrement, parts d’investissement et droits des créanciers poursuivants.

L’illiquidité des parts sociales commande ainsi d’écarter toute mesure coercitive prématurée qui contraindrait le particulier à brader son investissement à vil prix. Les instruments de suspension légale prévus par le Code de la consommation interviennent alors pour figer les voies d’exécution et préserver la paix civile du ménage.

II. La protection du débiteur surendetté et l’aménagement judiciaire de la créance bancaire

A. La suspension des voies d’exécution et la paralysie du nantissement sous les articles L. 722-2 et L. 722-5

La notification de la décision déclarant la demande recevable produit des effets protecteurs immédiats et d’ordre public à l’égard de l’ensemble des créanciers. Le prêteur bancaire se trouve dès cet instant privé du droit de poursuivre le recouvrement forcé de sa créance sur les biens du débiteur.

Aux termes de l’article L. 722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur. Cette interdiction frappe indifféremment les saisies-attributions sur comptes bancaires, les saisies des rémunérations et toute tentative d’appréhension des actifs mobiliers.

La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation veille avec intransigeance au respect de cette règle impérative. Dans son arrêt rendu le 8 février 2024, elle a affirmé qu’« Il résulte de ce texte que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ».

Cette protection légale s’applique avec une vigueur accrue aux sûretés réelles consenties lors de la souscription du prêt bancaire. Lors du financement de parts de société civile de placement immobilier, l’établissement financier exige presque systématiquement la constitution d’un nantissement sur les titres sociaux en garantie du remboursement.

Confrontée à l’impayé, la banque titulaire d’un nantissement conventionnel est souvent tentée de solliciter l’attribution judiciaire des parts ou de requérir leur vente aux enchères privées. Or, les mécanismes collectifs de la procédure de traitement du surendettement paralysent de plein droit l’exercice de ces prérogatives d’exécution forcée.

Les dispositions de l’article L. 722-5 du Code de la consommation interdisent au débiteur d’accomplir tout acte qui aggraverait son insolvabilité et privent corrélativement les créanciers de la possibilité de consolider leur situation. Cette prohibition interdit formellement la prise de toute nouvelle garantie ou la mise en œuvre de sûretés conservatoires sur le patrimoine du souscripteur.

Par un arrêt fondamental du 28 mars 2024, la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a fixé les obligations respectives des parties sous l’empire de ces dispositions. La juridiction suprême a énoncé qu’« Il résulte de la combinaison de ces textes que lorsque la décision de recevabilité à la procédure de surendettement a été prononcée, il est interdit au créancier de prendre toute garantie, sûreté ou mesure conservatoire sur les biens du débiteur ».

Cette décision capitale neutralise toute manœuvre de la banque créancière visant à convertir une sûreté provisoire ou à inscrire un privilège judiciaire sur les parts détenues par le débiteur. La Haute juridiction a également précisé dans ce même arrêt qu’« aucune disposition légale n’emporte, dans la procédure de surendettement, le dessaisissement du débiteur pour agir en justice ».

Le particulier conserve donc l’entière capacité juridique de contester les actes d’exécution irrégulièrement poursuivis par son prêteur devant le juge de l’exécution. Cette solution assure la sauvegarde des droits fondamentaux de l’emprunteur face aux initiatives intempestives des services de recouvrement bancaire.

Par ailleurs, la portée constitutionnelle de cette paralysie a été confirmée par la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation dans sa décision du 7 mai 2025. Saisie d’une question prioritaire de constitutionnalité, la Cour a rappelé qu’« il résulte de la combinaison des articles L. 722-2 et L. 722-5 du code de la consommation que lorsque la décision de recevabilité à la procédure de surendettement a été prononcée, il est interdit au créancier de prendre toute garantie, sûreté ou mesure conservatoire sur les biens du débiteur ».

En conséquence, le créancier nanti ne peut exiger la réalisation forcée des parts de placement collectif immobilier pendant toute la durée de la procédure. L’interdiction des actes d’exécution s’impose de manière absolue à la société de gestion qui ne peut exécuter aucun ordre de transfert forcé émanant du créancier.

Dès lors, le gel des voies d’exécution offre au débiteur le répit indispensable pour élaborer une solution pérenne de redressement avec la commission de surendettement. L’institution bancaire voit également son action en justice encadrée par les règles relatives aux délais de forclusion et de prescription.

Sur ce point, la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a apporté une clarification déterminante dans son arrêt du 23 octobre 2025. La juridiction suprême a jugé que « l’impossibilité d’agir dans laquelle la banque s’était trouvée du fait de la procédure de surendettement avait seulement eu pour effet de suspendre, et non pas d’interrompre, le cours de la forclusion, et ce seulement à compter de la date de la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement ».

Cette suspension temporaire protège l’équilibre des relations contractuelles sans conférer d’avantage injustifié au prêteur au-delà des stricts effets prévus par la loi. La créance bancaire demeure gelée, permettant au juge des contentieux de la protection d’exercer la plénitude de ses attributions régulatrices.

B. L’office du juge des contentieux de la protection entre rééchelonnement sans gage commun et rétablissement personnel

Lorsque la phase amiable ne permet pas d’aboutir à un accord conventionnel entre les parties, le dossier bascule vers l’élaboration de mesures imposées par la commission ou contestées devant le juge des contentieux de la protection. Le magistrat se trouve investi d’un pouvoir d’aménagement patrimonial étendu pour traiter la situation de détresse de l’emprunteur.

Dans l’exercice de sa mission, le juge peut ordonner le rééchelonnement du prêt ayant financé les parts de placement collectif immobilier sur une durée maximale de sept années, en réduisant le taux d’intérêt contractuel au taux légal ou à zéro pour cent, en vertu de l’article L. 733-1 du Code de la consommation. Cette prérogative permet d’adapter la charge mensuelle aux ressources effectives du foyer sans exiger la cession immédiate des titres.

Or, les établissements bancaires invoquent régulièrement le principe civil du gage commun pour exiger un traitement égalitaire ou proportionnel de leur créance garantie par rapport aux dettes chirographaires. Ils soutiennent que le réaménagement de leur prêt ne saurait être plus sévère que celui appliqué aux autres créanciers.

Cette prétention a été formellement écartée par la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt de principe remarquable du 4 juillet 2024. Saisie sur le fondement de l’article L. 733-13 du Code de la consommation, la Haute juridiction a jugé qu’« Il résulte de ces textes que c’est dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation que le juge du surendettement détermine, pour chacune des dettes, les mesures propres à assurer le redressement de la situation du débiteur, sans qu’il soit tenu par les dispositions de l’article 2285 du code civil ».

Le juge du surendettement n’est donc nullement lié par la règle du gage commun issue du Code civil et peut individualiser les mesures d’apurement créance par créance. Il lui est parfaitement loisible d’imposer un report d’échéances ou une réduction drastique d’intérêts sur le prêt finançant les parts de placement tout en maintenant le paiement prioritaire des dépenses vitales du ménage.

Par ailleurs, lorsque la situation financière du débiteur s’avère totalement compromise en raison de l’insuffisance définitive de ses revenus et de l’impossibilité de liquider les parts de société civile de placement immobilier sur un marché bloqué, la commission oriente le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire sous l’égide de l’article L. 741-1 du Code de la consommation.

Le prononcé d’un tel rétablissement emporte des conséquences juridiques radicales et libératoires pour le particulier endetté. Aux termes de l’article L. 741-2 du Code de la consommation, cette mesure entraîne l’effacement intégral et définitif de toutes les dettes non professionnelles et professionnelles antérieures, sous réserve des exceptions expresses prévues par les textes.

La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a consacré la plénitude de cet effet extinctif dans son arrêt rendu le 26 mars 2026. La Haute juridiction y a affirmé avec force qu’« Il résulte de l’application combinée de l’article L. 741-2 du code de la consommation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2020-734 du 17 juin 2020, et des articles L. 741-4, R. 741-1 et R. 741-4 du code de la consommation, qu’à défaut de contestation dans les conditions prévues par l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission entraîne, sauf exceptions légales, l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur nées à la date de la décision de la commission sur la mesure imposée de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ».

Cette solution garantit que la dette bancaire souscrite pour l’acquisition des parts sociales est totalement effacée à l’issue de la procédure si le créancier n’a pas valablement exercé de recours. L’établissement bancaire ne dispose plus d’aucun titre ni d’aucune action pour réclamer le moindre paiement résiduel à l’emprunteur.

En conséquence, l’extinction de l’obligation principale entraîne la caducité corrélative du nantissement consenti sur les parts de placement collectif immobilier. La sûreté réelle accessoire ne pouvant survivre à la disparition de la dette qu’elle garantissait, le créancier ne peut plus exercer de droit de suite ou de préférence sur les titres.

Dès lors, la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation avait déjà confirmé l’étendue temporelle de cet effacement dans son arrêt du 23 novembre 2023. La Cour y précisait que « Selon ce texte, en l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes non professionnelles du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission ».

L’assainissement patrimonial du particulier est ainsi pleinement achevé, lui permettant de reprendre une vie économique normale sans craindre de poursuites ultérieures. Les parts sociales demeurent inscrites à son nom sans que la banque ne puisse faire revivre une créance légalement éteinte par la décision judiciaire.

À cet égard, l’intervention du juge des contentieux de la protection rétablit un équilibre fondamental entre la rigueur des contrats de crédit et les nécessités impérieuses de la dignité humaine. L’emprunteur fragilisé par une opération patrimoniale devenue ingérable trouve dans le Livre VII du Code de la consommation une protection complète et protectrice.

Conclusion

L’acquisition de parts de sociétés civiles de placement immobilier financée par emprunt bancaire expose l’épargnant au risque d’une défaillance financière aggravée lorsque survient un accident de la vie et que le marché secondaire se heurte à une crise d’illiquidité. La confrontation entre le droit spécial du surendettement des particuliers et les prérogatives des établissements financiers prêteurs consacre la primauté absolue des mécanismes protecteurs d’ordre public.

L’admission intégrale de la créance bancaire au passif éligible sous l’article L. 711-1 du Code de la consommation s’impose sans qu’aucune distinction ne puisse être opérée quant à la finalité de l’investissement. Les parts sociales non réalisables en raison du blocage des retraits ne font pas obstacle à la reconnaissance d’une insolvabilité irrémédiablement compromise, libérant le débiteur de toute obligation de vente forcée ruineuse.

La décision de recevabilité paralyse immédiatement l’ensemble des poursuites d’exécution et neutralise toute mise en œuvre du nantissement sous les articles L. 722-2 et L. 722-5 du Code de la consommation. Le juge des contentieux de la protection, affranchi de la règle du gage commun de l’article 2285 du Code civil, dispose de pouvoirs souverains pour rééchelonner la dette à taux nul ou constater l’effacement intégral du passif par le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, assurant ainsi la renaissance économique et patrimoniale du justiciable.