Le GAEC devenu EARL, le gérant parti à la retraite, les parts cédées aux enfants, les loyers payés par la société depuis des années : quand le bailleur découvre que ses terres sont exploitées par une société qui a changé de visage, le réflexe est de plaider la cession interdite du bail et d’en demander la résiliation. Ce réflexe fait perdre de nombreux procès. Les tribunaux paritaires et la Cour de cassation distinguent avec constance la transformation d’une société, qui laisse le bail inchangé, du véritable abandon des terres à un tiers, qui seul caractérise la cession prohibée. Deux arrêts récents de la troisième chambre civile, rendus le 26 septembre 2024 et le 7 mai 2025, ont encore resserré les conditions dans lesquelles le bailleur peut agir, tandis que deux jugements paritaires de 2025 et 2026 montrent comment se gagne ou se perd ce contentieux sur la preuve. Cet article décrit les vérifications à conduire avant d’assigner, à partir des textes en vigueur vérifiés au 9 octobre 2026 et de décisions lues en texte intégral.
I. Les transformations de la société n’emportent pas le bail
A. La société preneuse qui change de forme reste le même locataire
Le premier contrôle porte sur l’identité du preneur désigné dans le bail. Lorsque le bail a été consenti dès l’origine à une société agricole, les règles de la mise à disposition par un preneur individuel ne s’appliquent pas de la même manière. Le tribunal paritaire des baux ruraux d’Avranches l’a rappelé le 4 novembre 2025 (RG 23/00004) dans une affaire où une bailleresse reprochait à ses cocontractants des modifications statutaires et des changements de gérants non notifiés : « Ces textes n’ont donc aucune vocation à s’appliquer en l’espèce dès lors que le bail a été consenti en 2002 à une société agricole » (tribunal paritaire des baux ruraux d’Avranches, 4 novembre 2025, n° RG 23/00004), ces textes désignant les articles L. 411-35 et L. 411-37 qui encadrent la cession et la mise à disposition par le preneur personne physique. Dans ce dossier, l’EARL preneuse s’était transformée en GAEC sous le même numéro d’immatriculation et le même siège social. Le tribunal en a déduit qu’« Il s’agit de la même personne morale » (tribunal paritaire des baux ruraux d’Avranches, 4 novembre 2025, n° RG 23/00004) et que « Les parcelles ont donc toujours été exploitées par le même locataire sans qu’aucune cession de bail n’intervienne. » (tribunal paritaire des baux ruraux d’Avranches, 4 novembre 2025, n° RG 23/00004) La demande en résiliation a été rejetée et la bailleresse condamnée aux dépens.
Cette solution prolonge une jurisprudence constante de la Cour de cassation que le jugement cite expressément : la transformation d’un GAEC preneur d’un bail rural en EARL ne constitue pas une cession de bail « car l’opération n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 mars 2004, n° 02-19.861, citée par le tribunal paritaire des baux ruraux d’Avranches, 4 novembre 2025, n° RG 23/00004) (Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 mars 2004, n° 02-19.861), et la cession au profit de tiers de l’intégralité des parts sociales d’une société titulaire d’un bail rural ne constitue pas une cession de bail « car cette opération n’implique nullement que cette société soit dissoute et remplacée par une autre » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 juillet 2004, n° 03-11.585, citée par le tribunal paritaire des baux ruraux d’Avranches, 4 novembre 2025, n° RG 23/00004) (Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 juillet 2004, n° 03-11.585). Pour le bailleur, la conséquence est directe : un changement de forme sociale, un départ de gérant ou une redistribution des parts entre associés ne sont pas, à eux seuls, une cession du bail. Assigner sur ce seul fondement expose à un débouté, comme la bailleresse d’Avranches qui invoquait en outre des griefs d’épandage et de travaux dont elle n’a pas rapporté la preuve.
Il faut distinguer soigneusement cette hypothèse de l’apport du droit au bail à une société, qui obéit à un régime propre et plus strict. L’article L. 411-38 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « Le preneur ne peut faire apport de son droit au bail à une société civile d’exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d’exploitants qu’avec l’agrément personnel du bailleur et sans préjudice du droit de reprise de ce dernier. » L’apport transfère le droit lui-même et exige donc l’agrément personnel du propriétaire, tandis que la transformation de la société preneuse ne transfère rien. Le groupement agricole d’exploitation en commun appelle une attention particulière, car sa transformation est fréquente et sa nature juridique propre. L’article L. 323-14 du même code prévoit que le preneur qui adhère à un GAEC peut lui faire exploiter tout ou partie des biens loués, pour une durée qui ne peut excéder celle du bail, en avisant le propriétaire « par lettre recommandée, avec accusé de réception », sans attribution de parts d’intérêts, le groupement étant tenu solidairement avec le preneur de l’exécution des clauses du bail. Le passage d’un GAEC en EARL ou l’inverse, avec conservation du même numéro d’immatriculation, n’est donc qu’une modification statutaire de la même personne morale : le bailleur qui reçoit l’avis recommandé vérifie l’extrait du registre et la continuité de l’immatriculation au lieu d’assigner, et le bailleur qui ne reçoit rien adresse d’abord une mise en demeure réclamant les informations légales au lieu de conclure à une cession.
De même, la cession du bail consentie par un preneur individuel demeure interdite sans agrément, sauf au profit du conjoint participant à l’exploitation ou des descendants majeurs : « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés ». Le cadre impératif du statut du fermage rend ces prohibitions d’ordre public, mais c’est précisément parce qu’elles sont d’ordre public que le juge vérifie strictement si les faits correspondent à la qualification invoquée.
B. Les loyers payés par la société pendant des années prouvent qui est le preneur
Quand le bail est verbal ou ancien, l’identité du preneur se prouve par l’exécution du contrat, et le comportement du bailleur pendant des années peut le priver de toute contestation. Le tribunal paritaire des baux ruraux de Vannes l’a illustré le 29 mai 2026 (RG 25/00004) : un bailleur soutenait avoir loué à une personne physique qui aurait cédé sans autorisation à un GAEC, et demandait la résiliation pour cession non autorisée, l’expulsion et la négation du droit de préemption. Le tribunal a reconstitué l’historique : début d’exploitation enregistré à la mutualité sociale agricole au 1er mars 1997, société créée à la même date, et surtout des loyers réglés par la société depuis 1997, établis par des copies de chèques et des relevés de compte couvrant plusieurs décennies. Il a jugé que le bail avait été conclu entre le bailleur et la société, et débouté le demandeur de l’ensemble de ses prétentions, en le condamnant à deux indemnités de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Trois enseignements se dégagent pour le bailleur qui s’interroge. D’abord, encaisser pendant des années des fermages payés par une société, sans protester ni exiger de régularisation, vaut reconnaissance de cette société comme cocontractante ; le relevé bancaire et les talons de chèques constituent alors des pièces à charge contre le bailleur lui-même. Ensuite, l’attestation de la mutualité sociale agricole sur le début d’exploitation et la date de création de la société permettent au tribunal de fixer la réalité de l’exploitation au-delà des affirmations tardives. Enfin, la qualification de preneur commande le droit de préemption : la chambre d’agriculture saisie dans cette affaire avait confirmé que la société, preneuse en place, était titulaire du droit de préemption de l’article L. 412-1, selon lequel l’aliénation à titre onéreux du fonds loué ne peut intervenir qu’en tenant compte « d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place ». Contester la qualité de preneur pour échapper à la purge de ce droit cumule donc les risques : débouté sur la résiliation et blocage de la vente projetée.
Le même jugement rappelle deux bornes utiles. D’une part, « Une cession de bail entre une personne physique et une personne morale ne peut être autorisée. » (tribunal paritaire des baux ruraux de Vannes, 29 mai 2026, n° RG 25/00004) Le preneur individuel qui voudrait transférer son bail à une société ne dispose d’aucune passerelle judiciaire : ni l’agrément pour cession familiale ni l’autorisation du tribunal paritaire ne couvrent ce transfert, seul l’apport avec agrément personnel de l’article L. 411-38 l’envisage. D’autre part, la prohibition de cession, gratuite ou onéreuse, est d’ordre public et sa violation constitue, selon la jurisprudence rappelée par le tribunal, une infraction instantanée et irréversible sanctionnée par la résiliation. Cette sévérité ne joue toutefois que si la cession est établie ; elle ne dispense pas le bailleur de prouver le transfert du droit, et c’est sur ce terrain de la preuve que les actions échouent le plus souvent.
II. La cession interdite existe, mais ses frontières sont strictes
A. L’abandon de la jouissance caractérise la cession prohibée
Le cas où le bailleur triomphe est celui de l’abandon : le preneur a mis les terres à la disposition d’une société puis a cessé de les exploiter lui-même, laissant la société jouir seule du fonds. La Cour de cassation a fixé le principe le 12 octobre 2023 (3e chambre civile, n° 21-20.212, arrêt n° 665 FS-B) : « Le preneur ou, en cas de cotitularité, tous les preneurs, qui, après avoir mis le bien loué à la disposition d’une société, ne participent plus aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation, abandonnent la jouissance du bien loué à cette société et procèdent ainsi à une cession prohibée du droit au bail à son profit. » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 octobre 2023, n° 21-20.212) Elle en tire une conséquence procédurale décisive : « le bailleur peut solliciter la résiliation du bail sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1°, sans être tenu de démontrer un préjudice » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 octobre 2023, n° 21-20.212).
Le rappel des textes éclaire l’articulation. L’article L. 411-31 prévoit deux fondements voisins : « Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 » d’une part, et « Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37 , L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur » d’autre part. L’abandon de jouissance relève du premier, sans préjudice à établir ; le simple manquement aux obligations d’information de l’article L. 411-37 relève du second, avec préjudice à démontrer. L’article L. 411-37 impose au demeurant au preneur qui reste seul titulaire du bail de « continuer à se consacrer à l’exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation », et ce à peine de résiliation.
L’application la plus nette de ce principe figure dans un jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Coutances du 24 juin 2025 (RG 24/00004), qui vise expressément l’arrêt du 12 octobre 2023 comme un arrêt récent publié au bulletin. Le preneur avait mis ses parcelles à la disposition d’un GAEC devenu EARL, avait démissionné de la gérance, cédé 399 de ses 400 parts et travaillait comme chauffeur routier à temps plein avec heures supplémentaires. Ni son affiliation à la mutualité sociale agricole comme membre non salarié à titre secondaire, ni une attestation évoquant sa présence ponctuelle lors de travaux, ni son argument sur le temps restant disponible n’ont convaincu le tribunal, qui a relevé qu’il n’avait pas déféré aux sommations de communiquer le bilan et les procès-verbaux d’assemblée sur la répartition des résultats. Le tribunal a déduit de ces constatations l’abandon de la jouissance et une cession illicite, puis a prononcé la résiliation sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1°, avec libération des lieux sous un mois, expulsion avec le concours de la force publique sous astreinte provisoire de 50 euros par jour, indemnité d’occupation jusqu’à la libération et 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La cour d’appel de Paris a illustré le 21 avril 2022 (RG 21/17893) une autre configuration où la mise à disposition en société coexiste avec un projet de transmission : un fermier qui avait mis ses terres à la disposition d’un GAEC devenu société d’exploitation agricole sollicitait l’autorisation judiciaire de céder son bail à sa fille après le refus du bailleur, tandis que ce dernier demandait reconventionnellement la résiliation. La cour a confirmé le rejet de la résiliation et autorisé la cession à la fille, dont l’aptitude n’était pas utilement contestée. Cette décision montre que le contentieux de la société sur les terres croise souvent celui de la cession au descendant et celui de l’autorisation préfectorale d’exploiter : un preneur fragilisé sur la participation effective sécurise parallèlement la demande d’autorisation de cession et le dossier d’autorisation d’exploiter du repreneur, tandis que le bailleur qui veut s’opposer à la cession vérifie ces mêmes autorisations plutôt que d’invoquer la seule présence de la société.
Pour le bailleur, le mode d’emploi probatoire se déduit de ces décisions : extraits du registre du commerce et des sociétés et statuts successifs pour établir la qualité des associés et les fonctions exercées, bulletins de salaire ou attestations d’employeur pour établir l’activité extérieure et son volume horaire, relevés de la mutualité sociale agricole, bilans et procès-verbaux d’assemblée sur la répartition des résultats et la rémunération liée au travail, constats et témoignages sur l’identité des personnes qui conduisent les travaux. La demande de communication de ces pièces par sommation, avant l’assignation, prépare le dossier : le refus de les produire, comme à Coutances, pèse dans l’appréciation du juge à qui il appartient, selon la formule du tribunal, d’établir que le preneur participe aux travaux de façon effective et permanente.
B. Sans abandon, le bailleur doit prouver un préjudice, et la régularisation efface le grief
La limite symétrique a été posée un an après l’arrêt de 2023. Le 26 septembre 2024 (3e chambre civile, n° 23-13.893, arrêt n° 515 FS-B), la Cour de cassation a jugé que « Le preneur ou, en cas de cotitularité, l’un ou les copreneurs, qui mettent les biens loués à la disposition d’une société dont ils ne sont pas associés mais qui continuent à se consacrer à l’exploitation de ceux-ci, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, n’abandonnent pas la jouissance du bien loué à cette société et ne procèdent donc pas à une cession prohibée du bail. » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 26 septembre 2024, n° 23-13.893) Elle en déduit que « le bailleur ne peut solliciter la résiliation du bail que sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 3°, et est donc tenu de démontrer que le manquement est de nature à lui porter préjudice. » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 26 septembre 2024, n° 23-13.893) Dans cette affaire, une copreneuse n’était devenue associée et cogérante de l’EARL que plusieurs années après la mise à disposition, mais la cour d’appel avait souverainement retenu que la bailleresse ne démontrait aucun préjudice résultant de la situation passée, et la Cour a rejeté le pourvoi. La régularisation en cours de route, combinée à l’absence de préjudice, a donc fait échec à la résiliation.
Le 7 mai 2025 (3e chambre civile, n° 24-11.173, arrêt n° 235 F-D), la Cour a cassé un arrêt de la cour d’appel de Rouen qui avait prononcé la résiliation en retenant que les terres étaient mises à la disposition d’une EARL dont aucun des copreneurs originaires n’était associé au jour de la saisine, l’un étant décédé et l’autre s’étant retirée de la société, et que ces faits constituaient une cession prohibée. Reprenant le principe posé en 2024, la Cour a jugé que « le preneur ou, en cas de cotitularité, l’un ou les copreneurs, qui mettent les biens loués à la disposition d’une société dont ils ne sont pas associés mais qui continuent à se consacrer à l’exploitation de ceux-ci, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, n’abandonnent pas la jouissance du bien loué à cette société et ne procèdent donc pas à une cession prohibée du bail » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 mai 2025, n° 24-11.173) et que, dans ce cas, le bailleur ne peut agir que sur le fondement exigeant la preuve d’un préjudice. Déduire la cession prohibée du seul défaut de qualité d’associé, sans examiner la réalité de la participation aux travaux, constitue une violation des textes.
Le contentieux de l’information obéit à la même logique de mesure. L’article L. 411-37 n’autorise la résiliation pour défaut d’information qu’après une mise en demeure restée sans effet : « Le bail ne peut être résilié que si le preneur n’a pas communiqué les informations prévues à l’alinéa précédent dans un délai d’un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. » Et la résiliation reste écartée si les irrégularités n’ont pas abusé le bailleur : « La résiliation n’est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n’ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur. » La Cour de cassation a appliqué cette réserve le 5 mars 2003 (n° 01-15.454) à une transformation de GAEC en EARL sans personne morale nouvelle, notifiée au bailleur par lettre recommandée avant l’inscription modificative, et a admis qu’une irrégularité tenant à l’absence d’une copreneuse parmi les associés ne causait aucun préjudice au bailleur dès lors que chacun des époux restait tenu des obligations du bail. Un arrêt du 30 octobre 2002 (n° 01-12.554) ajoute une vigilance sur les dates : la mise à disposition effective, qui ne coïncide pas toujours avec l’immatriculation de la société, fixe le texte applicable, sans rétroactivité de la loi nouvelle aux agissements antérieurs.
Devant le tribunal paritaire du lieu de situation des parcelles, y compris pour des terres de grande couronne francilienne où le tribunal judiciaire de proximité statue en formation paritaire, le bailleur avisé articule donc ses demandes en deux branches : à titre principal la résiliation pour cession prohibée sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1° lorsque les preuves de l’abandon de jouissance sont réunies, à titre subsidiaire la résiliation pour contravention à l’article L. 411-37 sur le fondement exigeant le préjudice, après mise en demeure et expiration du délai d’un an. La tentative de conciliation préalable reste obligatoire, et chaque pièce doit être datée : extraits du registre, statuts successifs, lettres recommandées avec accusés de réception, constats. Avant d’assigner, le bailleur gagne à s’imposer une dernière revue du dossier en quatre questions. Premièrement, qui le bail désigne-t-il comme preneur, et les paiements des dernières années confirment-ils cette désignation ou la contredisent-ils ? Deuxièmement, chaque transformation sociale est-elle traçable dans le registre du commerce et des sociétés, avec continuité de l’immatriculation ou création d’une personne morale nouvelle ? Troisièmement, le fermier personne physique travaille-t-il encore les parcelles de façon effective et permanente, et quelles pièces l’établissent au-delà des affirmations ? Quatrièmement, la mise en demeure réclamant les informations de l’article L. 411-37 a-t-elle été adressée, et le délai d’un an est-il expiré ? Si la réponse à la troisième question est oui, l’action en cession prohibée est fermée et seule la voie du préjudice subsiste ; si elle est non, le dossier peut partir sur le fondement qui dispense de prouver le préjudice. Cette discipline évite l’assignation prématurée qui se termine par un débouté, des dépens et une indemnité au titre des frais irrépétibles.
En Île-de-France comme ailleurs, le bailleur éloigné qui découvre tardivement la société sur ses terres sécurise d’abord la preuve de la réalité de l’exploitation avant d’assigner, car une action engagée sur la seule transformation sociale, sans démonstration de l’abandon, se solde par un débouté et une condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles.
Société transformée, gérant remplacé, parts redistribuées : aucun de ces événements ne constitue à lui seul une cession du bail rural, et le bailleur qui assigne sur ce seul fondement s’expose au débouté. La cession prohibée suppose un abandon de la jouissance, c’est-à-dire un preneur qui ne participe plus aux travaux de façon effective et permanente ; dans ce cas seulement, la résiliation s’obtient sans démontrer de préjudice. Hors abandon, le bailleur doit établir un préjudice lié au manquement, et la régularisation de la situation en cours d’instance peut anéantir son action. L’ordre des vérifications tient donc en trois temps : identifier le preneur véritable à partir du bail et de l’historique des paiements, dater chaque transformation et chaque information reçue, puis documenter la réalité du travail du fermier sur les parcelles avant de saisir le tribunal paritaire.