Un développeur éolien frappe à la porte de la ferme : il propose au propriétaire d’implanter un ou deux mâts sur des parcelles louées en fermage, avec à la clé un loyer annuel de plusieurs milliers d’euros pendant vingt à quarante ans. Le bailleur y voit une rente, le fermier y voit des chemins d’accès dans ses cultures, des câbles enterrés, des restrictions de plantation et un parc qui restera en place bien après le renouvellement de son bail. Qui a le dernier mot ? La réponse, en droit rural français, tient en une phrase que les praticiens répètent à chaque dossier : sans l’accord du fermier, aucun mât ne se construit sur des terres en fermage. L’éolienne change la destination agricole du sol, et ce changement ne s’impose pas au preneur : il se négocie, se formalise par une résiliation partielle régulière, et se paie. Le présent article décrit ce parcours en trois couches qui se superposent sans se confondre : le bail rural et l’autorisation du préfet pour changer la destination, l’autorisation environnementale du parc éolien devant le juge administratif, et l’indemnisation du fermier devant le tribunal paritaire des baux ruraux. La première partie établit pourquoi le fermier garde la main et comment la résiliation partielle doit être conduite. La seconde chiffre les loyers et les indemnités, à la lumière de décisions récentes dont un arrêt de la Cour de cassation du 25 septembre 2025 sur le préjudice éolien, et donne la méthode de preuve devant le tribunal paritaire.

I. Aucune éolienne sur des terres en fermage sans l’accord du preneur et sans changer proprement la destination

A. Le mât change la destination du sol : résiliation partielle, autorisation du préfet et rôle du tribunal paritaire

Poser une éolienne sur une parcelle en fermage, c’est retirer durablement une partie du fonds à l’exploitation agricole pour l’affecter à la production d’électricité. En pratique, il faut compter environ mille mètres carrés par éolienne pour le socle, auxquels s’ajoutent un chemin d’installation pour les convois et une servitude de passage pour les câbles, qui doivent être enterrés à environ un mètre de profondeur, selon la description qu’en donne la presse agricole spécialisée à partir de la pratique des développeurs (La France Agricole, «Éoliennes : l’indispensable accord du fermier»). Sur cette emprise, le bail rural initial est temporairement résilié et un bail authentique de type emphytéotique ou un bail à construction est conclu entre le propriétaire et la société éolienne, pour une durée qui varie en général de vingt à quarante ans, avec remise en état du terrain et récupération de l’intégralité du bail rural par le preneur si les éoliennes sont retirées. Ce montage, qui combine résiliation partielle du fermage et bail de longue durée au profit de l’énergéticien, explique pourquoi le changement de destination doit être traité avec la rigueur du statut du fermage et non comme une simple tolérance du passage des engins.

Le texte qui gouverne l’opération est l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime, qui dispose : «Le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu.» Lorsque les parcelles sont situées en zone urbaine du plan local d’urbanisme, la résiliation pour changement de destination est donc de plein droit, à tout moment et sans autorisation préalable. En revanche, et c’est le cas de la quasi-totalité des terres agricoles qui accueillent des éoliennes, classées en zone agricole ou naturelle, «En l’absence d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, ou, lorsque existe un plan local d’urbanisme, en dehors des zones urbaines mentionnées à l’alinéa précédent, le droit de résiliation ne peut être exercé sur des parcelles en vue d’un changement de leur destination agricole qu’avec l’autorisation de l’autorité administrative.» Autrement dit, hors zone urbaine, pas de résiliation partielle pour l’éolienne sans l’autorisation du préfet, prise après avis de la commission consultative départementale des baux ruraux.

Le formalisme qui suit conditionne la validité de toute la chaîne. Le l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime précise : «La résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, et prend effet un an après cette notification qui doit mentionner l’engagement du propriétaire de changer ou de faire changer la destination des terrains dans le respect d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, s’il en existe, au cours des trois années qui suivent la résiliation.» La notification par acte de commissaire de justice doit donc joindre les documents d’urbanisme attestant du nouveau classement et, le cas échéant, l’arrêté préfectoral d’autorisation, et elle doit comporter l’engagement de changer la destination dans les trois ans. La chronologie est impérative : l’autorisation préfectorale doit exister avant la notification, et non l’inverse.

La cour d’appel de Douai vient de le rappeler avec fermeté dans un arrêt du 18 septembre 2025 rendu sur appel d’un jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Calais (CA Douai, ch. 8 sect. 4, 18 septembre 2025, RG 24/04093). Le preneur contestait une résiliation partielle notifiée le 7 novembre 2022 pour un changement de destination en zone à urbaniser, en soutenant que l’autorisation préfectorale préalable faisait défaut au jour de la notification : un premier arrêté du 21 octobre 2022 entaché d’une erreur avait été retiré puis remplacé par un arrêté modificatif du 18 janvier 2023, donc postérieur à la notification. La cour écarte d’abord l’argument tiré du régime des baux des collectivités publiques pour juger que la validité d’une résiliation anticipée en cours de bail s’apprécie au regard de l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime et non des dispositions propres au non-renouvellement des baux du domaine public, puis elle retient que l’autorisation préalable du préfet permettant le changement de destination des biens devait être obtenue avant la délivrance de la notification de résiliation du bail. L’enseignement pour un projet éolien est direct : un arrêté préfectoral obtenu ou régularisé après la notification expose la résiliation à l’annulation, et le développeur qui presse le calendrier des travaux avant la purge du bail fait courir au bailleur un risque d’annulation dont le preneur se prévaudra devant le tribunal paritaire.

Deux protections du preneur, inscrites dans le l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime, pèsent ensuite sur le dimensionnement du projet. D’une part, «Lorsque l’équilibre économique de son exploitation est gravement compromis par une résiliation partielle, le preneur peut exiger que la résiliation porte sur la totalité du bien loué.» Un parc qui éventre un îlot cultural, coupe l’accès à une pointe de parcelle ou condamne le réseau d’irrigation peut donc conduire le fermier à exiger la résiliation totale plutôt qu’à subir une amputation qui rend le surplus inexploitable. Dans l’affaire de Douai, le tribunal avait alloué au preneur une somme de 58 556 euros hors taxes au titre de l’indemnité d’éviction et une somme de 18 857,33 euros hors taxes au titre de la remise en état du réseau d’irrigation des parcelles ne faisant pas l’objet de la résiliation, et le preneur demandait en appel un complément d’expertise pour chiffrer la perte de bénéfice en tenant compte de la durée nécessaire pour retrouver une surface identique et de qualité comparable, irrigable et à distance comparable du corps de ferme, ainsi que le coût du rétablissement d’un réseau d’irrigation doté de deux bouches. D’autre part, le l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime dispose : «Le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation.» et «Il ne peut être contraint de quitter les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité qui peut lui être due, ou d’une indemnité prévisionnelle fixée, à défaut d’accord entre les parties, par le président du tribunal paritaire statuant en référé.» Le fermier ne finance donc pas l’attente : à défaut d’accord, il peut obtenir du juge des référés une indemnité prévisionnelle et rester sur les lieux jusqu’à la fin de l’année culturale en cours au jour du paiement.

Le régime des baux consentis par les personnes publiques mérite une mention à part, car de nombreux projets éoliens concernent des terres appartenant à des communes ou à des intercommunalités. L’article L. 415-11 du code rural et de la pêche maritime soumet ces baux au statut du fermage tout en prévoyant que «le preneur ne peut invoquer le droit au renouvellement du bail lorsque la collectivité, le groupement ou l’établissement public lui a fait connaître, dans un délai de dix-huit mois avant la fin du bail, sa décision» d’utiliser les biens à une fin d’intérêt général. Cette faculté de non-renouvellement à l’échéance, avec préavis de dix-huit mois, ne doit pas être confondue avec la résiliation anticipée en cours de bail de l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime : comme l’a jugé la cour d’appel de Douai dans l’arrêt précité, la résiliation en cours de bail pour changement de destination relève du second texte, avec son autorisation préfectorale préalable et sa notification par acte extrajudiciaire, et non du régime du non-renouvellement. La collectivité bailleresse qui veut accueillir des éoliennes avant le terme du bail doit donc suivre la même procédure que tout bailleur privé.

Hors la voie de l’article L. 411-32, le bailleur ne dispose d’aucune résiliation de complaisance pour faire place aux éoliennes. L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime pose en principe que «Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire», «le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants», à savoir deux défauts de paiement de fermage persistant trois mois après mise en demeure, des agissements du preneur compromettant la bonne exploitation du fonds, ou le non-respect de clauses environnementales, outre les contraventions limitativement énumérées au second paragraphe du texte. L’arrivée d’un développeur éolien ne figure dans aucun de ces motifs : le bailleur ne peut ni résilier le fermage pour y substituer un loyer éolien plus rentable, ni sanctionner le fermier qui refuse le projet. Symétriquement, le preneur reste tenu de ses obligations d’exploitant : l’article L. 411-27 du code rural et de la pêche maritime rappelle que les obligations du preneur relatives à l’utilisation du fonds sont régies par les articles 1766 et 1767 du code civil, c’est-à-dire l’obligation de garnir le fonds, de l’exploiter en bon père de famille et d’en prévenir le bailleur des usurpations. Le fermier qui cesserait d’exploiter les emprises ou laisserait les chemins d’accès dégrader le surplus s’exposerait à son tour à une action en résiliation, ce qui impose de décrire précisément, dans l’accord écrit, qui entretient quoi pendant les travaux puis pendant l’exploitation du parc.

Les restrictions culturales attachées au parc doivent être pesées avant toute signature, car elles survivent à la phase de travaux. Sur un périmètre déterminé autour des mâts, l’agriculteur doit adapter son activité pour ne pas faire obstacle au vent : il ne peut pas implanter d’arbres à hautes tiges comme des peupliers, ni construire de bâtiment, toujours selon la pratique décrite par la presse agricole à partir des contrats proposés (La France Agricole, «Éoliennes : l’indispensable accord du fermier»). Ces interdictions, qui ressemblent aux clauses environnementales du troisième alinéa de l’article L. 411-27 du code rural et de la pêche maritime, réduisent durablement la liberté d’assolement du preneur et doivent être chiffrées comme un préjudice propre, distinct de la surface du socle. L’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime autorise par ailleurs le preneur à procéder, à défaut d’accord amiable et après information détaillée du bailleur un mois avant l’opération, au retournement de parcelles en herbe, à la mise en herbe ou à des moyens culturaux non prévus au bail afin d’améliorer les conditions de l’exploitation : le fermier conserve donc, sur le surplus non résilié, sa capacité d’adaptation culturale, que le projet éolien ne doit pas entraver au-delà de l’emprise convenue.

En pratique, l’installation se déroule en deux temps que le fermier doit faire constater par écrit. Pendant la phase de faisabilité, une promesse de bail d’environ cinq ans, renouvelable, permet à l’entreprise d’installer un mât de mesure du vent et d’étudier le potentiel du terrain, tandis que les conditions du bail rural initial demeurent inchangées et que l’agriculteur continue d’exploiter normalement en percevant une indemnité forfaitaire correspondant à son manque à gagner. Si l’étude est positive, la phase de réalisation convertit la promesse en bail authentique et résilie partiellement le fermage sur l’emprise définitive. Le fermier avisé exige que la promesse précise la surface provisoire, l’emplacement du mât de mesure, le montant et les modalités de l’indemnité de faisabilité, et surtout la faculté de refuser la phase de réalisation si les emprises définitives compromettent l’exploitation : signer une promesse qui obligerait déjà à la résiliation reviendrait à donner l’accord avant d’en connaître le prix.

B. L’autorisation du parc ne purge pas le bail : contentieux administratif et refus du preneur

Le bailleur tenté de court-circuiter le fermier invoque parfois l’autorisation administrative du parc : le préfet ayant autorisé les éoliennes, le bail devrait s’effacer. C’est l’inverse. L’autorisation environnementale et le bail rural appartiennent à deux ordres juridiques distincts, et la première ne purge jamais le second. L’article L. 181-1 du code de l’environnement dispose que «L’autorisation environnementale, dont le régime est organisé par les dispositions du présent livre ainsi que par les autres dispositions législatives dans les conditions fixées par le présent titre, est applicable aux activités, installations, ouvrages et travaux suivants, lorsqu’ils ne présentent pas un caractère temporaire», au nombre desquels figurent les installations classées pour la protection de l’environnement, dont relèvent les parcs éoliens soumis à autorisation. Cette autorisation, délivrée par le préfet après enquête publique et étude d’impact, règle les rapports entre l’exploitant, les voisins et l’administration : distances, bruit, bridage, démantèlement et garanties financières. Elle ne règle pas les rapports entre le bailleur et son fermier, qui restent régis par le statut du fermage. Un parc autorisé mais implanté sur des terres en fermage sans l’accord du preneur ni résiliation régulière expose l’énergéticien à une action du fermier en expulsion et en remise en état, et le bailleur à une action en résiliation de son propre bail avec l’énergéticien pour défaut de délivrance d’un terrain libre.

Le contentieux administratif des éoliennes, nourri et technique, confirme que l’autorisation préfectorale est une condition nécessaire mais jamais suffisante. Les cours administratives d’appel examinent régulièrement la régularité des autorisations environnementales de parcs éoliens : la cour administrative d’appel de Bordeaux s’est prononcée le 22 novembre 2022 sur un parc contesté (CAA Bordeaux, 5e ch., 22 novembre 2022, n° 20BX01720), celle de Douai le 24 février 2022 (CAA Douai, 1re ch., 24 février 2022, n° 20DA00358), et celle de Nantes le 10 juin 2025 (CAA Nantes, 1re ch., 10 juin 2025, n° 24NT02421), ces affaires portant sur l’étude d’impact, l’évaluation des incidences Natura 2000, le bruit ou l’atteinte aux paysages et au patrimoine. Pour le fermier, deux conséquences pratiques en découlent. D’une part, le recours des voisins ou des associations contre l’autorisation suspend rarement les travaux de plein droit, mais un sursis à exécution ou une annulation fait tomber le calendrier du développeur : le bail rural ne doit donc jamais être résilié en fonction d’un calendrier de chantier, mais seulement lorsque l’autorisation est devenue définitive ou assortie de garanties contractuelles de restitution en cas d’annulation. D’autre part, le fermier riverain d’un parc voisin, même non concerné par une emprise, peut agir comme tout tiers contre l’autorisation s’il justifie d’un intérêt pour agir, par exemple des troubles de voisinage ou une dépréciation de son exploitation, dans les délais brefs du contentieux des installations classées.

Les zones d’accélération des énergies renouvelables, créées par la loi du 10 mars 2023, ne changent pas cette analyse. L’article L. 141-5-3 du code de l’énergie prévoit que la définition de ces zones «répond aux principes suivants : 1° Elles présentent un potentiel permettant d’accélérer la production d’énergies renouvelables au sens de l’article L. 211-2 sur le territoire concerné», après concertation du public et avis du comité régional de l’énergie. L’inscription d’une parcelle en fermage dans une zone d’accélération signale aux développeurs un terrain favorable et peut accélérer l’instruction, mais elle ne vaut ni déclaration d’utilité publique, ni expropriation, ni autorisation de changer la destination du sol au sens de l’article L. 411-32. Le fermier dont les terres sont classées en zone d’accélération conserve l’intégralité de ses droits : le classement ne l’oblige ni à accepter les mâts, ni à signer la promesse, ni à subir une résiliation aux conditions du développeur. Il lui offre en revanche un levier de négociation, puisque le développeur préférera un accord amiable sur des terres déjà fléchées plutôt qu’un contentieux sur un terrain incertain.

Le bailleur ne peut pas davantage contourner le statut du fermage en requalifiant l’occupation pour préparer le parc. La Cour de cassation a rejeté, le 10 avril 2025, le pourvoi d’un exploitant qui demandait la requalification en baux ruraux de conventions d’occupation précaire consenties en 2003 sur des terrains classés en zone réservée à l’urbanisation future (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-22.668). La cour d’appel avait constaté à titre précaire, les parties ayant fait de cette précarité une condition essentielle des conventions, avec des terrains expressément classés en zone naturelle non équipée réservée à l’urbanisation future, puis elle avait relevé que la caducité du plan d’occupation des sols et son remplacement par le règlement national d’urbanisme ne remettaient pas en cause la destination des parcelles, d’autant que les terrains étaient limitrophes de zones pavillonnaires, et la Cour a jugé que les juges du fond avaient pu, sans inverser la charge de la preuve, déduire des pièces versées aux débats que la destination des parcelles allait être changée. Transposée à l’éolien, la leçon est double : une convention précaire ne se présume pas et ne se fabrique pas pour loger un mât en attendant la résiliation, et le bailleur qui invoque un futur changement de destination doit en rapporter la preuve par des documents d’urbanisme et des actes positifs, non par de simples pourparlers avec un développeur. Le preneur à qui l’on propose une convention d’occupation précaire sur l’emprise du futur mât, en marge de son bail rural, doit exiger la requalification en fermage ou refuser de signer : la précarité ne protège que le bénéficiaire d’un projet d’urbanisme certain et imminent, pas le calendrier commercial d’un énergéticien.

En définitive, le praticien résume la situation par la formule citée dans la presse agricole : le bailleur ne dispose d’aucun recours s’il se heurte au refus de son locataire, car c’est le fermier qui a le dernier mot. Cette formule n’est pas un slogan : elle découle de la combinaison de l’article L. 411-31, qui refuse au bailleur toute résiliation hors motifs légaux, et de l’article L. 411-32, qui subordonne la seule résiliation utile à une autorisation préfectorale préalable, à une notification par acte extrajudiciaire et à une indemnisation comme en expropriation. Le développeur sérieux l’a compris : il associe le fermier dès l’étude de faisabilité, indemnise le manque à gagner de la phase d’étude, puis négocie la résiliation partielle et le partage du loyer. Le développeur qui traite avec le seul bailleur prépare un contentieux dont le fermier sortira soit avec le maintien de son bail, soit avec une indemnité majorée par l’irrégularité de la procédure.

II. Prix du vent et contentieux : qui touche quoi et comment le défendre devant le tribunal paritaire

A. Loyers de 6 000 à 10 000 euros par mât, partage 60/40 et indemnités du préjudice certain

Une fois le principe admis, tout se joue sur les montants et leurs bénéficiaires. La pratique des contrats éoliens, décrite à partir des protocoles négociés avec la profession agricole, fixe l’indemnité versée au propriétaire et au fermier entre 6 000 et 10 000 euros par éolienne d’une puissance comprise entre 2 et 2,5 mégawatts, les parties convenant librement d’une règle de proratisation pour laquelle un protocole d’accord national préconise 60 % pour le bailleur et 40 % pour le preneur, avec une indemnité supplémentaire pour défiguration de la parcelle lorsque les éoliennes contraignent l’activité de l’exploitant. Trois points de vigilance s’imposent. D’abord, la somme doit être versée directement à chaque partie plutôt qu’au seul bailleur chargé de reverser, pour prévenir les impayés : le fermier stipule un paiement direct par l’énergéticien, à date fixe, avec indexation. Ensuite, l’indemnité suit en général le prix de l’électricité à la baisse, sans clause symétrique à la hausse : le fermier négocie un plancher garanti et une part variable, plutôt qu’une indexation pure sur le tarif de rachat. Enfin, la part du preneur doit distinguer le loyer de l’emprise résiliée, l’indemnisation du manque à gagner de la phase d’étude, la compensation des restrictions culturales sur le périmètre de contrainte, et la réparation des dommages de travaux comme la dégradation des drains ou le compactage des sols : un forfait unique qui mélange ces postes empêche toute révision ultérieure si un poste dérape.

La jurisprudence récente sur le préjudice éolien impose une discipline stricte dans l’évaluation : on n’indemnise que le préjudice certain, jamais l’hypothétique. Dans un arrêt du 25 septembre 2025, la troisième chambre civile a partiellement cassé un arrêt de la cour d’appel d’Amiens qui avait alloué 581 572 euros de dommages-intérêts à l’exploitant d’un parc éolien contre un bailleur (Cass. 3e civ., 25 septembre 2025, n° 23-16.362). Les faits concernaient un bail emphytéotique consenti en 2007 pour deux parcelles portant deux éoliennes, puis une promesse de bail consentie en 2021 à une société concurrente pour une éolienne voisine dont l’exploitant en place redoutait l’effet de sillage sur le rendement de ses propres machines jusqu’en 2037. La cour d’appel avait jugé que l’implantation future aurait de manière certaine pour conséquence une perte de rentabilité et que ce préjudice futur pouvait d’ores et déjà donner lieu à indemnisation. La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa des articles 1147 et 1149 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 et du principe de la réparation intégrale : la perte d’exploitation ne pouvait résulter que de l’implantation effective des éoliennes faisant suite à la signature du bail emphytéotique du 24 mars 2021, et la cour d’appel, qui retenait elle-même que l’indemnisation ne pouvait être accordée au titre des événements futurs tels que la date à laquelle le parc serait construit, ce dont il se déduisait que cette implantation n’était pas encore intervenue, avait ainsi indemnisé un préjudice encore éventuel, en violation des textes visés et du principe de réparation intégrale. L’arrêt casse donc la condamnation à 581 572 euros et renvoie les parties devant la cour d’appel d’Amiens autrement composée. Pour le fermage, la transposition est limpide : le manque à gagner futur du fermier ne s’indemnise qu’une fois le trouble réalisé et mesuré, avec des clauses de rendez-vous et d’actualisation indexées sur la production réelle et les prix constatés, et non sur des projections de rendement à vingt ans versées en une fois avant le premier coup de pelle.

L’indemnité d’éviction de l’article L. 411-32 obéit à la même logique de réparation intégrale sans enrichissement. La Cour de cassation a rejeté, le 23 novembre 2023, le pourvoi d’une ville qui contestait le montant de l’indemnité d’éviction allouée à des preneurs évincés dans le cadre d’une opération d’aménagement, au visa des articles L. 213-10 et L. 314-1 du code de l’urbanisme (Cass. 3e civ., 23 novembre 2023, n° 22-20.866). La ville soutenait notamment que l’indemnité cumulait à tort une indemnité principale de 606 105 euros et une indemnité complémentaire de 435 000 euros correspondant à la valeur de l’immeuble minorée du terrain, et qu’elle réparait ainsi deux fois le même préjudice. Le rejet du pourvoi confirme la méthode des juges du fond : l’indemnité répare l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain du preneur évincé, poste par poste, mais chaque euro doit correspondre à un préjudice distinct et prouvé. Le fermier qui chiffre son éviction partielle pour éolienne reprend cette méthode : perte de marge brute sur l’emprise et sur les pointes devenues inexploitables, surcoût de mécanisation lié à la rupture de l’îlot, coût de remise en état du drainage et des chemins, frais de réorganisation de l’assolement, préjudice de contrainte culturale sur le périmètre de bridage, et trouble de jouissance pendant les travaux. Chaque poste est documenté par les comptabilités des dernières années, les factures et les devis, comme dans l’affaire de Douai où le preneur demandait que la perte de bénéfice soit calculée à partir des bénéfices déclarés fiscalement au titre des années 2019 à 2023, en tenant compte de la qualité des terres, de l’irrigation et de la distance au corps de ferme.

La taxe foncière et les accessoires du fermage appellent un traitement distinct dans l’accord. Le mât et ses ouvrages, devenus la propriété de l’énergéticien par l’effet du bail à construction ou de l’accession différée de l’emphytéose, sont imposés au nom de leur propriétaire ou de l’exploitant selon les taxes en cause, et le fermier ne doit plus supporter la part correspondant à l’emprise résiliée. L’accord écrit répartit donc la taxe foncière au prorata des surfaces conservées et résiliées, règle le sort des quotes-parts d’irrigation et des redevances d’association syndicale pour les campagnes de transition, et prévoit le remboursement des avances faites par le preneur pour des intrants déjà épandus sur l’emprise au jour de la résiliation. Faute de clause, le preneur réclame ces sommes sur le fondement de l’enrichissement injustifié ou de la répétition de l’indu, avec une preuve plus lourde et un aléas juridictionnel que trois lignes de protocole auraient évité.

B. Gagner devant le tribunal paritaire : annulation de la résiliation irrégulière, résiliation totale et preuves qui comptent

Le tribunal paritaire des baux ruraux est le juge naturel de tout le contentieux du bail, et le fermier démarché pour une éolienne doit le saisir tôt plutôt que de subir le calendrier du développeur. Trois actions lui sont ouvertes, qui peuvent être combinées selon l’état du dossier. Premièrement, l’action en annulation de la résiliation irrégulière : lorsque l’autorisation préfectorale est postérieure à la notification, lorsque l’avis de la commission consultative fait défaut, lorsque la notification ne comporte pas l’engagement de changer la destination dans les trois ans ou ne joint pas les documents d’urbanisme, le preneur demande au tribunal de constater que la résiliation n’a jamais produit d’effet et d’ordonner la remise en état des lieux aux frais du bailleur et de l’énergéticien. L’arrêt de Douai du 18 septembre 2025 fournit le mode d’emploi de cette contestation, avec sa discussion sur la date des arrêtés préfectoraux successifs et sur l’antériorité de l’autorisation par rapport à la notification. Deuxièmement, l’action en résiliation totale pour rupture d’équilibre : lorsque l’emprise du mât, le chemin d’accès et les tranchées de câbles rendent le surplus inexploitable ou en dégradent gravement la rentabilité, le preneur invoque la disposition selon laquelle, si l’équilibre économique de son exploitation est gravement compromis par une résiliation partielle, il peut exiger que la résiliation porte sur la totalité du bien loué. Cette arme est dissuasive autant que curative : le développeur qui découvre que le projet entraînera la perte de tout le fermage revoit en général ses emprises et ses indemnités. Troisièmement, l’action en fixation et en provision de l’indemnité : à défaut d’accord sur le montant, le preneur demande au tribunal de fixer l’indemnité d’éviction comme en expropriation, et sollicite du président statuant en référé une indemnité prévisionnelle lui permettant d’attendre le jugement au fond sans quitter les lieux avant la fin de l’année culturale en cours au jour du paiement.

La preuve fait gagner ces procès plus sûrement que l’éloquence. Le fermier constitue dès les premiers pourparlers un dossier en quatre chemises. La chemise du bail contient le bail rural initial et ses avenants, les congés et notifications reçus par acte extrajudiciaire, l’arrêté préfectoral d’autorisation et l’avis de la commission consultative, le plan local d’urbanisme applicable avec le zonage des parcelles, et la promesse de bail ou le protocole proposé par le développeur. La chemise de l’exploitation contient les comptabilités et les avis d’imposition des cinq dernières années, le parcellaire avec les rendements par îlot, les factures d’intrants, de drainage et d’irrigation, et les attestations de la coopérative ou de l’entreprise de travaux agricoles sur la configuration des îlots avant et après le projet. La chemise du trouble contient le constat d’huissier du mât de mesure, des chemins et des tranchées, les photographies datées des compactages et des ornières, les bons de livraison des matériaux du chantier passés sur les terres, et les courriers de réclamation adressés au bailleur et à l’énergéticien. La chemise du préjudice contient les devis de remise en état du drainage avec le nombre de bouches à rétablir, les devis de matériel adapté aux parcelles morcelées, l’étude de perte de marge sur l’emprise et sur les délaissés, et le chiffrage des restrictions culturales sur le périmètre de contrainte. L’expertise judiciaire, comme celle ordonnée à Calais puis discutée devant la cour d’appel de Douai, s’appuie sur ces pièces : l’expert n’invente pas le préjudice, il le vérifie.

Les servitudes de câbles et de passage méritent un acte propre, distinct du bail emphytéotique du mât. Les câbles enterrés à un mètre traversent souvent des parcelles conservées par le fermier, et le chemin d’installation survit au chantier comme voie de maintenance pendant toute la durée du parc. Le fermier exige que ces servitudes soient constituées par acte authentique et publiées, avec un plan précis, une indemnité propre révisable, des prescriptions de remise en état des drains traversés, et une obligation de remise en culture des bandes de travaux dans un délai défini après chaque intervention. Il refuse les servitudes verbales et les simples tolérances de passage, qui deviennent au fil des ans des droits revendiqués sans contrepartie. Il vérifie aussi que le bail conclu par le bailleur avec l’énergéticien ne comporte pas de clause qui l’obligerait indirectement, par exemple une garantie de jouissance paisible donnée par le bailleur à l’énergéticien et répercutée sur le fermier par une pression à la résiliation : une telle garantie, donnée sans l’accord du preneur, est inopposable à ce dernier et engage la seule responsabilité du bailleur envers l’énergéticien.

La durée du montage appelle une vigilance particulière, soulignée par les praticiens : ne pas s’engager sur une période trop longue, afin d’éviter notamment les problèmes liés à la cession du fonds. Un bail emphytéotique de quarante ans sur l’emprise dépasse quatre renouvellements du fermage sur le surplus et fige les restrictions culturales pour toute une carrière. Le fermier négocie une durée alignée sur ses propres échéances, une clause de rendez-vous décennale sur les indemnités, et une garantie de démantèlement et de remise en état financée, par exemple par une consignation ou une garantie bancaire, de sorte que la promesse de restitution du bail à l’issue du parc ne reste pas une clause de style. Il fait également échec aux clauses de non-replantation ou de limitation culturale qui déborderaient de l’emprise convenue : toute restriction au-delà du périmètre résilié doit être acceptée expressément et indemnisée séparément, faute de quoi elle s’analyse en une modification unilatérale du bail que le tribunal paritaire peut sanctionner.

Enfin, le fermier n’oublie pas que le temps travaille pour le dossier écrit. Le bailleur qui notifie une résiliation sans autorisation préalable, l’énergéticien qui implante un mât de mesure sans promesse signée, le chantier qui éventre un drain sans constat préalable : chacune de ces fautes de précipitation se paie en indemnités et en annulations. Inversement, le preneur qui exploite sans discontinuer, paie son fermage sur le surplus, répond aux courriers par écrit et saisit le tribunal paritaire dès la première notification irrégulière se présente en exploitant de bonne foi, ce que les juges du fond relèvent toujours. Dans l’affaire jugée à Douai, le tribunal avait condamné la collectivité bailleresse aux dépens en ce compris les frais d’expertise et de référé, et alloué une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile : le coût de la procédure mal engagée finit par s’ajouter à l’indemnité d’éviction.

En définitive, l’éolienne sur des terres en fermage n’est ni un droit du bailleur ni une aubaine sans contrepartie : c’est une opération à trois consentements, celui du préfet sur la destination des sols, celui de l’administration sur le parc, et celui du fermier sur son bail, dont l’absence bloque tout. Le fermier qui connaît l’article L. 411-32, qui exige l’autorisation préfectorale avant toute notification, qui chiffre son préjudice poste par poste à partir de ses comptes et qui fait payer directement par l’énergéticien transforme le démarchage en négociation équilibrée. Le bailleur qui associe son preneur dès l’étude de faisabilité, qui fait notifier une résiliation régulière et qui provisionne l’indemnité d’éviction sécurise son loyer éolien pour vingt ans. Et le développeur qui traite le fermier en partenaire plutôt qu’en obstacle évite le contentieux qui, depuis Calais jusqu’à Amiens, retarde les parcs de plusieurs années. Pour replacer ce contentieux dans l’actualité du statut du fermage, on peut se reporter à la synthèse des arrêts 2026 sur le bail rural, le statut du fermage et la préemption. Les règles de procédure et de fond exposées ici s’appliquent également, avec les adaptations nécessaires, aux projets photovoltaïques au sol et aux autres installations qui retirent durablement des terres à l’exploitation : la méthode du service public sur la résiliation du bail rural en donne le cadre général, que le dossier éolien décline parcelle par parcelle.