Le congé du bailleur pour démolir, reconstruire ou surélever l’immeuble commercial : conditions de reprise, offre d’un local équivalent, droit de priorité et indemnité d’éviction selon les articles L. 145-18 à L. 145-21 du Code de commerce

Le statut protecteur des baux commerciaux organise un équilibre fondamental entre la pérennité de la propriété commerciale du preneur et le droit de propriété du bailleur. Si le renouvellement constitue le principe directeur du régime statutaire, le législateur a néanmoins réservé au propriétaire des prérogatives de reprise étroitement encadrées par la loi. Parmi ces dérogations figure la faculté reconnue au bailleur de refuser le renouvellement du bail pour procéder à la démolition, la reconstruction ou la surélévation de l’immeuble. Cette hypothèse complexe met en présence les impératifs de modernisation urbaine du patrimoine immobilier et la sauvegarde de la clientèle attachée au fonds de commerce exploité. Les litiges afférents à ces opérations d’envergure nécessitent fréquemment l’assistance rigoureuse d’un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris pour sécuriser chaque démarche procédurale.

Les dispositions de l’article L. 145-18 du Code de commerce autorisent ainsi le propriétaire à évincer le preneur en vue de reconstruire l’immeuble existant. Ce droit de reprise exorbitant du droit commun commande en contrepartie le versement de l’indemnité d’éviction intégrale prévue par l’article L. 145-14 du Code de commerce. Toutefois, le bailleur peut s’exonérer du paiement de cette indemnité financière en proposant au locataire évincé un local de remplacement présentant des caractéristiques rigoureusement équivalentes. En outre, le preneur dispose de prérogatives substantielles, dont un droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit selon l’article L. 145-19 du Code de commerce. Dès lors, les conditions de validité du congé, le contrôle judiciaire de la sincérité du projet et la liquidation des droits financiers du preneur méritent un examen approfondi.

I. Les conditions d’exercice du congé pour démolition, reconstruction ou surélévation et la présomption de sincérité du bailleur

A. La mise en oeuvre du droit de reprise triennale et l’autonomie du projet immobilier à l’égard des autorisations d’urbanisme

La mise en oeuvre du droit de reprise suppose la délivrance d’un congé extrajudiciaire régulier respectant le préavis impératif de six mois fixé par le statut commercial. Le bailleur peut exercer cette prérogative soit à l’échéance contractuelle du bail de neuf ans, soit à l’expiration de chaque période triennale conformément au statut. L’article L. 145-4 alinéa 3 du Code de commerce consacre expressément cette faculté de résiliation triennale au profit du bailleur pour construire, reconstruire ou surélever l’immeuble. L’acte signifié par commissaire de justice doit impérativement préciser les motifs exacts de la reprise et mentionner les textes légaux fondant la décision du bailleur. À cet égard, le tribunal judiciaire de Paris a précisé dans un jugement du 9 avril 2025 numéro 21/16043, consultable sur courdecassation.fr, les exigences formelles du congé. La juridiction a énoncé que pour être valable, le congé délivré par le propriétaire doit indiquer suffisamment ses motifs réels afin d’informer le locataire sur ses droits. Le congé délivré pour reconstruire sans offrir de local de remplacement ouvre immédiatement le droit au paiement de l’indemnité d’éviction légale au bénéfice du preneur évincé.

Le congé doit en outre reproduire scrupuleusement les mentions informatives prescrites à peine de nullité par l’article L. 145-9 du Code de commerce. L’acte doit rappeler au preneur qu’il dispose d’un délai de deux ans pour contester le congé ou réclamer le versement d’une indemnité d’éviction en justice. Cette prescription biennale statutaire court impérativement à compter de la date pour laquelle le congé a été formellement délivré par le commissaire de justice instrumentaire. Le tribunal judiciaire de Montauban a rappelé le 16 décembre 2025 au dossier 23/00793 sur courdecassation.fr la portée décisoire de ces mentions obligatoires. En conséquence, l’omission d’une mention légale substantielle causant un grief au commerçant preneur entraîne inexorablement la nullité formelle du congé délivré par le bailleur d’immeuble.

Une interrogation récurrente en pratique concerne l’exigence préalable d’une autorisation administrative d’urbanisme au moment où le bailleur fait signifier son congé avec refus de renouvellement. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a apporté une clarification majeure sur ce point par un arrêt rendu le 19 juin 2025. Dans cette décision remarquable enregistrée sous le numéro de pourvoi 23-21.372 et publiée sur courdecassation.fr, la haute juridiction a conforté les prérogatives du propriétaire. La Cour de cassation a énoncé que « la déclaration de reprise du bailleur fondée sur l’article L. 145-18 du code de commerce était présumée sincère » dès son émission. Par ailleurs, les magistrats suprêmes ont affirmé avec netteté que le propriétaire « n’était pas tenu d’obtenir préalablement à la délivrance d’un tel congé un permis de construire ». En conséquence, l’absence de permis de construire exécutoire à la date du congé ne vicie nullement l’acte de refus de renouvellement délivré par le bailleur d’immeuble.

Cette solution jurisprudentielle pragmatique prend en considération les contraintes temporelles particulièrement lourdes pesant sur le montage financier et technique des grands projets immobiliers contemporains. Les investisseurs doivent nécessairement purger les baux commerciaux en cours avant de finaliser les dépôts de demandes de permis complexes auprès des services municipaux d’urbanisme. Dans l’arrêt du 19 juin 2025 précité, le projet prévoyait une démolition complète suivie de l’édification d’un immeuble neuf intégrant le déplacement d’une façade patrimoniale. Le concours d’un avocat en permis de construire à Paris s’avère alors précieux pour articuler les démarches d’urbanisme et le calendrier procédural du bail commercial. La Cour de cassation a souligné que les juges du fond peuvent souverainement apprécier l’intention de reconstruire à partir d’éléments extrinsèques et postérieurs à la date du congé. Dès lors, la présentation de plans d’architecte, de devis estimatifs et de démarches administratives engagées atteste valablement de la réalité du projet immobilier poursuivi par le propriétaire.

Il convient de distinguer avec rigueur le congé pour reconstruction de l’hypothèse de la perte de la chose louée régie par le droit commun des contrats de louage. L’article 1722 du Code civil prévoit en effet la résiliation de plein droit du bail lorsque l’immeuble est entièrement détruit par cas fortuit ou force majeure. La troisième chambre civile a jugé le 8 mars 2018 sous le numéro 17-11.439 sur courdecassation.fr que la perte s’entend de l’impossibilité absolue d’exploiter. La Cour de cassation a réaffirmé le 7 mai 2025 au pourvoi 24-10.097, accessible sur courdecassation.fr, le caractère restrictif de cette notion de perte. Le tribunal judiciaire de Paris a confirmé cette analyse par un jugement du 28 novembre 2024 portant le numéro 22/06369, disponible sur courdecassation.fr. Or, le congé de l’article L. 145-18 du Code de commerce repose sur une décision délibérée du bailleur de démolir, impliquant une indemnisation intégrale du préjudice commercial subi.

B. Le contrôle judiciaire de la réalité des travaux projetés et la sanction de la fraude ou de la renonciation du bailleur

Bien que la sincérité du bailleur soit légalement présumée, cette présomption ne saurait conférer au propriétaire un pouvoir discrétionnaire exempt de tout contrôle juridictionnel. Le preneur conserve la faculté d’établir que le motif de démolition invoqué dans l’acte extrajudiciaire dissimule une manoeuvre frauduleuse destinée à l’évincer sans bourse délier. Le tribunal judiciaire de Paris a souligné dans son jugement du 9 avril 2025 numéro 21/16043 disponible sur courdecassation.fr la répartition exacte du fardeau probatoire. Le jugement retient que « seule compte la réalité des travaux projetés » pour apprécier la validité de la reprise exercée au visa de la loi. Le tribunal précise expressément que « le congé donné au locataire afin de reconstruire l’immeuble loué peut aussi être de nul effet car frauduleux » s’il manque de sincérité. Or, la sincérité du bailleur étant présumée par les tribunaux, il appartient exclusivement au locataire contestant la reprise d’établir par des pièces précises que le bailleur ment.

La simple allégation par le preneur d’une volonté spéculative du propriétaire est systématiquement jugée inopérante en l’absence d’éléments tangibles contredisant la teneur du projet architectural. Dans le litige tranché par le tribunal de Paris en avril 2025, la production d’un permis affiché sur la voie publique suffisait à établir le sérieux des démarches. À l’inverse, si le bailleur abandonne son projet de reconstruction après le départ effectif du locataire, il s’expose à de lourdes condamnations indemnitaires devant les tribunaux. L’article L. 145-22 du Code de commerce sanctionne sévèrement l’inobservation des obligations de reprise en permettant au preneur d’obtenir la réparation intégrale de son préjudice. Par ailleurs, la cour d’appel de Paris a rappelé dans son arrêt du 29 février 2024 numéro 22/15514 consultable sur courdecassation.fr les règles applicables au refus d’indemnité. La cour a retenu que l’évocation d’un état de péril ou de vétusté sans arrêté administratif préalable ne permet pas d’échapper à la dette d’éviction statutaire.

L’appréciation des juridictions s’étend également à la consistance matérielle des travaux pour vérifier s’ils caractérisent une véritable reconstruction ou de simples aménagements d’entretien. Une simple rénovation intérieure ou un ravalement de façade ne sauraient autoriser le recours aux prérogatives dérogatoires de reprise prévues pour la démolition totale de l’immeuble. En cas de requalification, le congé avec refus de renouvellement produit ses effets extinctifs mais contraint immédiatement le propriétaire à indemniser la perte intégrale du fonds commercial. Pour prévenir ces risques contentieux, le recours à un avocat en résiliation de bail commercial à Paris garantit une qualification irréprochable des motifs contractuels. Dès lors, les propriétaires doivent veiller à constituer un dossier technique indiscutable avant d’engager toute signification d’un congé fondé sur l’article L. 145-18 du Code de commerce.

Le tribunal judiciaire de Paris a également rappelé dans un jugement du 26 mars 2025 numéro 21/07558, rendu accessible sur courdecassation.fr, les limites des actions prématurées. Les magistrats parisiens ont affirmé que tant que le bail commercial demeure en cours, le preneur n’est pas fondé à solliciter l’indemnisation de la perte de son fonds. Par ailleurs, le tribunal judiciaire de Paris a ordonné le 8 avril 2026 sous le numéro 23/05296, consultable sur courdecassation.fr, une expertise sur le coût des travaux. Cette juridiction a souligné la nécessité d’évaluer techniquement l’ampleur des désordres pour apprécier si le montant des reprises s’avère disproportionné par rapport à la valeur vénale. En conséquence, la sincérité du projet de démolition et de reconstruction fait l’objet d’un encadrement probatoire particulièrement rigoureux devant les juges consulaires et civils.

Le tribunal judiciaire de Paris a statué le 15 octobre 2025 au dossier numéro 23/07717, disponible sur courdecassation.fr, sur les conséquences d’un manquement du bailleur. Les juges ont rappelé que le défaut d’exécution fautif des opérations annoncées dans l’acte extrajudiciaire caractérise une éviction illégitime engageant la responsabilité délictuelle du propriétaire. Le commerçant évincé peut alors réclamer devant le tribunal judiciaire l’équivalent de l’indemnité d’éviction dont il avait été indûment privé lors de la notification initiale. À cet égard, les juridictions répriment avec sévérité les congés de complaisance délivrés dans le seul dessein de revendre l’immeuble libéré à un tiers promoteur. Dès lors, le bailleur qui signifie un congé fondé sur l’article L. 145-18 du Code de commerce doit impérativement conserver la maîtrise matérielle et juridique du chantier.

II. Les mécanismes compensatoires du preneur évincé, l’offre d’un local équivalent et les prérogatives statutaires de réinstallation

A. La charge de l’indemnité d’éviction intégrale et la faculté d’exonération par l’offre d’un local de remplacement

Le refus de renouvellement pour reconstruire n’affranchit nullement le bailleur de son obligation financière principale d’indemniser le locataire pour le préjudice causé par l’éviction. Aux termes de l’article L. 145-14 du Code de commerce, l’indemnité d’éviction doit réparer l’intégralité du préjudice éprouvé par le chef d’entreprise commerciale évincé. Le tribunal judiciaire de Montauban a validé le 16 décembre 2025 au dossier 23/00793 sur courdecassation.fr un congé pour reconstruction en ordonnant une expertise d’éviction. Le tribunal a jugé régulier l’acte de refus de renouvellement délivré par le bailleur social tout en consacrant expressément le droit de principe du preneur à l’indemnisation. L’indemnité d’éviction comprend la valeur marchande du fonds de commerce ou la valeur du droit au bail, augmentée des frais accessoires de déménagement et de réinstallation.

Dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire, l’expert commis analyse la transférabilité de l’activité commerciale pour déterminer la méthode d’évaluation appropriée du préjudice. Si la clientèle est strictement attachée à l’emplacement géographique de l’immeuble voué à la démolition, l’indemnité principale correspond à la valeur de remplacement du fonds. Dans le cas contraire, l’indemnité principale correspond à la valeur du droit au bail, à laquelle s’ajoutent les frais normaux de réinstallation dans de nouveaux locaux. Le tribunal judiciaire de Paris a rappelé dans son jugement du 18 juin 2026 numéro 25/01074 sur courdecassation.fr ces principes directeurs d’évaluation. Les magistrats parisiens ont retenu que si la valeur du droit au bail excède la valeur marchande du fonds, le locataire doit percevoir cette somme plus favorable.

Pendant toute la durée de la procédure judiciaire d’évaluation, le commerçant évincé bénéficie du droit au maintien dans les lieux conféré par le statut des baux commerciaux. L’article L. 145-28 du Code de commerce dispose qu’aucun locataire ne peut être obligé de quitter les lieux avant d’avoir reçu le paiement effectif de l’indemnité d’éviction. En contrepartie de cette jouissance maintenue, le preneur est redevable d’une indemnité d’occupation fixée à la valeur locative de renouvellement déplafonnée sous déduction d’un abattement de précarité. Le tribunal judiciaire de Paris a souligné dans un jugement du 18 juin 2026 numéro 25/01074 publié sur courdecassation.fr le mécanisme de compensation. La juridiction a jugé que le paiement de l’indemnité d’éviction et des indemnités d’occupation échues a vocation à s’opérer de plein droit par voie de compensation judiciaire. Le tribunal judiciaire de Nanterre a fait une application identique de cette compensation par un jugement rendu le 5 février 2026 sous le numéro 24/02039 sur courdecassation.fr.

Le tribunal judiciaire de Paris a détaillé ces calculs complexes dans un jugement du 19 mars 2025 portant le numéro 18/03220, répertorié sur courdecassation.fr. La juridiction a appliqué un abattement de précarité de vingt pour cent eu égard à l’ancienneté du litige et à l’incertitude pesant sur l’exploitation. Le tribunal a ordonné la compensation judiciaire entre la dette d’éviction et le solde des indemnités d’occupation conformément à l’article 1347 du Code civil. En outre, le tribunal a fait produire des intérêts au taux légal avec capitalisation annuelle au visa de l’article 1343-2 du Code civil. À cet égard, la cour d’appel de Nancy a confirmé le 21 janvier 2026 sous le numéro 24/01998 sur courdecassation.fr le rejet des expulsions prématurées.

Toutefois, le troisième alinéa de l’article L. 145-18 du Code de commerce offre au bailleur une remarquable alternative lui permettant d’échapper au paiement de l’indemnité principale. Le bailleur peut se soustraire à ce versement en offrant au locataire évincé un local de remplacement correspondant à ses besoins et situé à un emplacement équivalent. Cette offre de relogement doit être expressément formulée dans l’acte de congé ou dans la notification de refus de renouvellement signifiée au preneur par exploit d’huissier. L’acte doit obligatoirement viser les dispositions légales topiques et préciser avec exactitude les conditions locatives applicables aux locaux de substitution proposés par le propriétaire. Le commerçant dispose d’un délai de trois mois pour accepter l’offre ou contester en justice l’équivalence matérielle et commerciale des locaux de substitution proposés. Même en cas de relogement accepté, le preneur conserve le droit d’obtenir le remboursement de ses frais normaux de déménagement et l’indemnisation de son trouble temporaire d’exploitation.

Le versement des indemnités obéit également aux prescriptions procédurales de l’article L. 145-30 du Code de commerce qui encadre les délais de libération des locaux commerciaux. En cas de désaccord persistant sur les comptes locatifs, la consignation de l’indemnité entre les mains d’un séquestre permet de libérer valablement le débiteur de son obligation. La Cour de cassation veille avec rigueur au respect de l’équilibre contractuel et à la liberté de fixation des loyers originaires dans les baux commerciaux modernes. Par un arrêt de principe du 3 septembre 2026 numéro 25-14.904, consultable sur courdecassation.fr, la haute juridiction a sanctionné les clauses d’augmentation automatique illimitée. La troisième chambre civile a jugé non écrite toute clause prévoyant une hausse forfaitaire sans plafond de durée car faisant échec aux règles d’ordre public statutaires. En conséquence, les propositions financières du bailleur et la fixation du loyer du local équivalent doivent scrupuleusement respecter les règles impératives de la révision commerciale.

B. Le régime dérogatoire de la surélévation temporaire et l’exercice du droit de priorité dans l’immeuble reconstruit

Lorsque l’opération projetée consiste non pas en une démolition totale mais en une surélévation de l’immeuble existant, le statut prévoit un mécanisme dérogatoire particulièrement original. L’article L. 145-21 du Code de commerce autorise le bailleur à différer le renouvellement du contrat pour une durée maximale impérative de trois années consécutives. Cette faculté suppose que les travaux de surélévation rendent matériellement et techniquement impossible le maintien de l’activité du preneur au sein du local durant le chantier. Dans cette hypothèse, le bailleur n’est pas tenu de verser une indemnité d’éviction définitive correspondant à la valeur vénale du fonds de commerce du commerçant. Le locataire évincé temporairement a uniquement droit à une indemnité compensatrice de son préjudice réel, dont le montant ne peut légalement excéder trois années de loyer.

La cour d’appel de Versailles a illustré ce régime spécifique dans un arrêt rendu le 28 mars 2024 sous le numéro 22/05564, disponible sur courdecassation.fr. La cour a retenu que si le congé pour surélévation n’impose pas la restitution d’un local strictement identique, le bailleur doit restituer un local rigoureusement équivalent. Les magistrats d’appel ont condamné la bailleresse à verser la somme de 34.092 euros correspondant exactement au plafond légal de trois années entières de loyer principal. Les juges ont relevé que seul le juge de l’exécution demeure compétent pour statuer sur les demandes de délais de grâce après la signification d’un commandement de déguerpir. À cet égard, l’assistance d’un avocat en droit immobilier à Paris permet de calibrer précisément les prétentions financières nées de ces évictions temporaires.

Par ailleurs, en cas de démolition et de reconstruction intégrale de l’immeuble, le preneur évincé bénéficie d’un droit de priorité légal pour louer dans le nouveau bâtiment. L’article L. 145-19 du Code de commerce impose au locataire de notifier sa volonté d’user de sa priorité dans les trois mois suivant son départ. Cette notification s’effectue par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec demande d’avis de réception en indiquant l’adresse de son nouveau domicile sous peine de déchéance du droit. Le preneur doit également notifier au propriétaire tout changement de domicile ultérieur afin de permettre la transmission régulière des offres de location relatives à l’immeuble réédifié. Le propriétaire qui s’apprête à achever les travaux doit alors aviser le preneur prioritaire avant de louer ou d’occuper lui-même les nouveaux locaux commerciaux édifiés.

L’article L. 145-20 du Code de commerce précise que ce droit s’exerce sur des locaux équivalents si la nouvelle superficie s’avère plus importante que l’immeuble primitif. Lorsque l’immeuble reconstruit ne permet pas la réinstallation de tous les occupants initiaux, la préférence est impérativement accordée aux locataires titulaires des baux commerciaux les plus anciens. À défaut d’accord entre les parties sur le montant du loyer du nouveau bail, le prix est fixé judiciairement selon les règles statutaires applicables. Le tribunal judiciaire de Paris a statué le 7 mai 2026 sous le numéro 20/12166, consultable sur courdecassation.fr, sur les contestations relatives aux réinstallations commerciales. La juridiction a souligné que le droit de priorité garantit une réintégration prioritaire sans dispenser les parties de s’accorder sur des conditions d’exploitation conformes au marché.

La cour d’appel de Paris a confirmé la rigueur de ces arbitrages dans un arrêt rendu le 20 février 2025 sous le numéro 23/06758, disponible sur courdecassation.fr. Cet arrêt rappelle que la destruction partielle n’emporte pas résiliation de plein droit et ouvre uniquement droit à une diminution proportionnelle du loyer en l’absence de faute. De même, la cour d’appel de Nîmes a souligné le 30 juillet 2026 au répertoire général 24/00386 sur courdecassation.fr la portée des créances d’indemnité. La haute juridiction a par ailleurs rappelé le 18 juin 2026 sous le numéro 24-21.045 sur courdecassation.fr que la fixation judiciaire dépend de la volonté contractuelle expresse. En conséquence, les conventions organisant la réinstallation dans l’immeuble reconstruit doivent déterminer sans équivoque la structure du loyer de base et ses clauses d’indexation futures.

Conclusion

Le régime juridique du congé délivré pour démolir, reconstruire ou surélever concilie avec pragmatisme le renouvellement urbain et la protection impérative du fonds de commerce. La jurisprudence récente de la Cour de cassation consacre la présomption de sincérité du bailleur tout en dispensant ce dernier de justifier d’un permis de construire préalable. Cette souplesse probatoire reconnue au propriétaire trouve toutefois un contrepoids déterminant dans le contrôle strict de la réalité des travaux et les sanctions sévères de la fraude. Qu’il s’agisse du versement de l’indemnité d’éviction, de l’offre d’un local équivalent ou de l’indemnité plafonnée de surélévation, l’encadrement financier demeure rigoureux. Face aux enjeux pécuniaires considérables de ces restructurations lourdes, bailleurs et locataires doivent sécuriser scrupuleusement la rédaction des actes et le respect des délais légaux.