I. La pollution causée par le preneur peut justifier la résiliation du bail rural

A. Des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds

Le bail rural ne se résilie pas pour un simple désaccord sur les pratiques culturales. Le bailleur qui demande la résiliation judiciaire doit démontrer l’un des motifs limitativement énumérés par le premier paragraphe de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, au nombre desquels figurent les « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ». La formule vise notamment le cas où le preneur ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire, mais elle ne s’y limite pas. Une pollution des sols provoquée ou aggravée par le preneur entre dans ce champ dès lors qu’elle altère durablement l’aptitude agronomique des parcelles, restreint les cultures possibles ou expose le fonds à une mesure administrative de restriction d’usage.

Le droit commun du louage rural conforte cette lecture. Aux termes de l’article 1766 du code civil, le bailleur peut demander la résiliation lorsque le preneur, entre autres hypothèses, « s’il ne cultive pas raisonnablement » ou emploie la chose à un autre usage que sa destination, et qu’il en résulte un dommage pour lui. L’épandage de produits interdits, le déversement répété d’hydrocarbures autour d’une cuve ou d’une aire de remplissage, le stockage prolongé de déchets phytosanitaires éventrés, l’enfouissement de gravats ou de bâches, ou encore l’épandage massif et non suivi de boues ou d’effluents en dehors de tout plan d’épandage, relèvent d’une mauvaise exploitation au sens de ces textes. La condition n’est pas la gravité abstraite du produit. La condition est l’effet concret sur le fonds : perte de rendement, interdiction de commercialiser la récolte en agriculture biologique, déclassement d’une parcelle, obligation de mise sous surveillance ou coût de remise en état qui pèse ensuite sur le propriétaire.

La clause du bail joue ici un rôle décisif. Lorsque le bail impose des pratiques respectueuses de l’environnement, par exemple une conversion à l’agriculture biologique ou le maintien de bandes enherbées, le non-respect délibéré de cette destination contractuelle caractérise un manquement. La Cour de cassation l’a admis le 6 février 2020 dans une affaire où des preneurs avaient exploité de façon conventionnelle des terres expressément dédiées aux pratiques agro-biologiques : la cour d’appel avait relevé que la bonne exploitation était compromise par des méthodes polluantes contraires au classement des terres, et le pourvoi a été rejeté, comme le rappelle l’analyse détaillée publiée par le cabinet Gossement à partir de ces arrêts. À l’inverse, un épandage de boues conforme à la réglementation, contrôlé sans anomalie par l’inspection de l’environnement et sans poursuite pour infraction de pollution, n’a pas été jugé suffisamment grave pour justifier la résiliation par l’arrêt du 12 mars 2020 cité par la même analyse. La ligne de partage est donc claire : la résiliation suppose une pollution avérée ou un manquement avéré à la destination convenue, avec un préjudice démontré pour le bailleur, et non une crainte générale liée à une pratique autorisée.

Le bailleur doit aussi vérifier le fondement exact de sa demande. Le troisième alinéa de l’article L. 411-27 du code rural et de la pêche maritime autorise, dans des cas définis, des clauses environnementales imposant au preneur des pratiques de préservation de l’eau, de la biodiversité, des sols ou de l’air. Quand une telle clause existe et qu’elle a été régulièrement stipulée, son non-respect relève du deuxième paragraphe de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, qui vise le non-respect des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27. Quand aucune clause spécifique n’existe, la pollution reste sanctionnable sur le terrain des agissements compromettant la bonne exploitation, à condition d’en rapporter la preuve. Le choix du visa conditionne la motivation du congé ou de la requête, les pièces à produire et la discussion sur la gravité. Une demande fondée sur la seule violation d’une clause inexistante ou inapplicable fragilise le dossier, alors qu’une demande fondée sur la dégradation prouvée du fonds, avec analyses et constatations, place le débat sur le terrain solide du dommage.

Enfin, la résiliation n’est pas automatique. Les motifs de l’article L. 411-31 ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes, et le juge apprécie souverainement la gravité. Une pollution accidentelle limitée, déclarée aussitôt, traitée sans retard et sans suite administrative, n’emporte pas nécessairement la résiliation si le fonds a retrouvé son aptitude et si le bailleur n’établit aucun préjudice durable. Une pollution durable, dissimulée, réitérée après rappel, ou qui prive le bailleur d’un label, d’un débouché ou d’une conformité administrative, justifie au contraire la rupture. Pour une vue d’ensemble du contentieux des baux ruraux et de la répartition des rôles entre fermier et bailleur, le lecteur peut se reporter à la synthèse du cabinet sur le statut du fermage, le fermage et la préemption en 2026.

B. Prouver la pollution réelle : analyses, constats et procédure, pas le simple soupçon

Le point de départ est l’identification précise du bien, de son usage et du titre d’occupation. Le bail écrit, à défaut le bail verbal reconnu, fixe les parcelles, la destination agricole et les engagements particuliers. L’état des lieux d’entrée, quand il existe, décrit la qualité des sols et des équipements au jour de la remise. En son absence, le bailleur doit reconstituer l’état initial par tout moyen : photographies datées, diagnostics antérieurs, attestations de l’ancien exploitant, documents de conversion biologique, analyses anciennes. La comparaison entre l’état initial et l’état actuel conditionne toute demande d’indemnité pour dégradation à la sortie, comme le rappelle l’article L. 411-72 du code rural et de la pêche maritime : « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi. ». Sans point de comparaison fiable, le débat sur la pollution devient un affrontement d’affirmations.

La preuve de la pollution repose ensuite sur des éléments objectifs et contradictoires. Un courrier de mécontentement ou une simple odeur ne suffit pas. Les pièces attendues sont les constats de commissaire de justice décrivant les dépôts, les fûts, les zones de déversement, les terres colorées ou compactées, les bordereaux de suivi des déchets quand ils existent, les factures d’achat de produits, le cahier d’épandage, les analyses de sol réalisées par un laboratoire accrédité avec protocole de prélèvement, les résultats d’analyses d’eau ou de végétaux, les courriers de l’administration et, le cas échéant, les procès-verbaux d’inspection. Le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Blois du 22 mai 2025, rendu sur le fondement de l’article L. 411-31 après expertise judiciaire, illustre la méthode : le tribunal, saisi pour défaut d’entretien et insuffisance de moyens d’exploitation, avait ordonné une expertise avant de statuer au fond, et c’est le rapport déposé au greffe qui a permis de trancher entre les affirmations des parties. Dans un dossier de pollution, l’expertise porte sur la nature des substances, leur concentration au regard des valeurs de référence pour l’usage agricole, l’origine probable, la surface concernée, la réversibilité et le coût des travaux de remise en état. Une demande d’expertise formée tôt, dès la conciliation devant le tribunal paritaire, évite la déperdition des preuves entre la découverte et l’audience.

Le contradictoire conditionne la valeur des pièces. Une analyse réalisée unilatéralement par le bailleur, sans information du preneur et sans possibilité pour lui d’assister aux prélèvements ou de demander une contre-analyse, reste discutable. La cour d’appel puis la Cour de cassation, dans l’arrêt du 29 juin 2022 sur la dépollution d’un ancien site industriel, ont rappelé l’exigence de corroboration des rapports d’expertise non contradictoires avant de leur reconnaître une force probante. En matière rurale, la prudence commande d’inviter le preneur par écrit aux opérations de prélèvement, de conserver les échantillons témoins, de faire réaliser les analyses par un laboratoire indépendant et de verser aux débats le protocole complet. Lorsque l’administration est déjà intervenue, ses constats et mises en demeure renforcent le dossier, mais ils ne dispensent pas le bailleur de démontrer le lien avec le bail en cours : une pollution historique antérieure à l’entrée du preneur ne peut lui être imputée sans démontrer une aggravation de son fait.

Le tribunal paritaire des baux ruraux statue sur la résiliation, l’expulsion et les dommages-intérêts après une tentative de conciliation obligatoire. La requête doit viser le fondement exact, décrire les faits parcelle par parcelle, chiffrer les demandes et lister les pièces. Le bailleur qui se contente d’alléguer une pollution sans localisation, sans analyse et sans chiffrage s’expose au rejet, comme dans l’affaire des boues d’épuration jugée en 2020 où l’absence d’anomalie relevée par l’inspection et l’absence de poursuite ont conduit au rejet de la résiliation. Le preneur, de son côté, établit la conformité de ses pratiques : autorisations, bordereaux, analyses régulières, respect du plan d’épandage, déclarations au titre de la réglementation. Le juge compare alors deux dossiers techniques, et non deux convictions.

II. Dépolluer, chiffrer et sortir du bail rural pollué

A. Qui dépollue et qui paie : exploitant, détenteur des déchets et propriétaire

La première question est administrative et pèse sur l’exploitant en place. En droit des déchets, l’article L. 541-2 du code de l’environnement dispose que « Tout producteur ou détenteur de déchets est tenu d’en assurer ou d’en faire assurer la gestion » et qu’il reste responsable jusqu’à leur élimination ou valorisation finale. Des fûts éventrés, des bidons de produits phytosanitaires périmés, des bâches enfouies, des gravats apportés sans autorisation ou des effluents stockés sans ouvrage étanche engagent donc directement le preneur qui les a produits ou qui les détient sur les terres louées. L’argument selon lequel le déchet aurait été remis à un tiers ne libère le preneur que s’il établit que ce tiers était autorisé à le prendre en charge et que la traçabilité est complète.

La deuxième question relève de la police des sols pollués. Aux termes de l’article L. 556-3 du code de l’environnement, « l’autorité titulaire du pouvoir de police peut, après mise en demeure, assurer d’office l’exécution des travaux nécessaires aux frais du responsable ». Le texte désigne comme responsable, par ordre de priorité, pour les pollutions d’origine autre qu’une installation classée ou nucléaire, le producteur des déchets qui a contribué à la pollution ou le détenteur dont la faute y a contribué, puis à titre subsidiaire le propriétaire négligent ou non étranger à la pollution. En pratique rurale, le fermier en place, auteur des apports ou détenteur des stocks polluants, est recherché en premier. Le bailleur n’est pas à l’abri : s’il a toléré en connaissance de cause des dépôts massifs, s’il a refusé l’enlèvement, ou s’il a lui-même fait apporter des matériaux, sa négligence peut le faire rejoindre la chaîne des responsables. La mise en demeure administrative fixe les travaux, les délais et l’usage de référence pris en compte pour évaluer le risque, ce qui détermine le niveau de dépollution exigé pour un usage agricole.

La troisième question est civile et oppose bailleur et preneur sur le fond du bail. Le preneur doit jouir raisonnablement et entretenir le fonds. Le bailleur doit délivrer un bien propre à sa destination et garantir une jouissance paisible, mais il n’a pas à assumer la pollution née de l’exploitation du preneur. La remise en état pendant le bail incombe au preneur pour ce qui résulte de son activité. À la sortie, le partage s’opère entre dégradations et améliorations. Les dégradations ouvrent droit pour le bailleur à l’indemnité de l’article L. 411-72 citée plus haut. Les améliorations apportées par le travail ou les investissements du preneur ouvrent droit, à l’inverse, à l’indemnité du preneur sortant, car l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » Une dépollution réalisée par le preneur avant la sortie ne constitue pas une amélioration indemnisable lorsqu’elle se borne à effacer sa propre dégradation. Elle peut en revanche limiter l’indemnité de dégradation réclamée par le bailleur, à condition d’être complète, documentée et validée par des analyses de fin de travaux. Les travaux d’amélioration stricto sensu, eux, obéissent à la procédure de l’article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime, qui subordonne certains chantiers à l’information ou à l’autorisation préalable du bailleur, et leur indemnisation se prescrit par douze mois à compter de la fin du bail à peine de forclusion.

Le préjudice écologique ajoute une strate autonome. Depuis la réforme de la responsabilité civile, l’article 1246 du code civil énonce que « Toute personne responsable d’un préjudice écologique est tenue de le réparer. » La réparation s’entend en priorité en nature, par la remise en état des milieux, et à défaut par des dommages-intérêts affectés à la réparation de l’environnement. En matière rurale, une atteinte durable aux sols, aux eaux souterraines ou à la biodiversité d’une zone protégée peut fonder une demande distincte de l’indemnité pour dégradation du bien loué, à condition d’en caractériser les éléments : fait générateur, atteinte non négligeable aux écosystèmes ou à leurs fonctions, lien de causalité et évaluation. Les associations agréées, l’Office français de la biodiversité ou les collectivités concernées peuvent intervenir à côté du bailleur selon leurs habilitations, ce qui élargit le périmètre du litige au-delà du seul rapport locatif.

En pratique, le bailleur organise la sortie en trois temps. Il fait d’abord constater et analyser, avec convocation du preneur, puis il met en demeure par écrit d’enlever les déchets, de cesser les apports non conformes et de réaliser les travaux nécessaires dans un délai précis. Il saisit ensuite le tribunal paritaire pour voir constater les manquements, ordonner la remise en état sous astreinte, prononcer la résiliation si la gravité le justifie et fixer les indemnités. Lorsque l’administration a déjà mis en demeure l’exploitant, le bailleur verse cette mise en demeure au dossier civil et demande au juge de tirer les conséquences de l’inexécution. Lorsque le preneur conteste l’origine ou l’ampleur, le juge ordonne l’expertise décrite plus haut, avec mission de dire l’état initial reconstitué, l’état actuel, l’imputabilité, la nature des travaux et leur coût. Le jugement du tribunal paritaire de Lisieux du 23 juillet 2026, qui a ordonné une expertise pour départager améliorations culturales et dégradations après résiliation et expulsion, montre que le juge ne tranche le chiffrage qu’au vu d’un avis technique détaillé parcelle par parcelle. La même rigueur s’impose pour une pollution : sans chiffrage technique, l’indemnité reste théorique.

À Paris et en Île-de-France, ce schéma prend un relief particulier. Les terres louées y sont morcelées, proches des zones urbanisées et souvent soumises à des servitudes, à des périmètres de protection de captage ou à des documents d’urbanisme qui restreignent les usages et renchérissent la dépollution. Le tribunal paritaire des baux ruraux de Paris est saisi après conciliation, et les délais d’expertise y sont comptés serré entre deux campagnes culturales. Le bailleur francilien joint utilement au dossier l’arrêté préfectoral de protection de captage quand la parcelle s’y trouve, le règlement du plan local d’urbanisme sur la zone agricole, et toute prescription de la direction régionale et interdépartementale de l’environnement, de l’aménagement et des transports. Ces pièces locales expliquent pourquoi une même concentration de polluant appelle une remise en état plus poussée près d’un captage qu’en plaine isolée, et pourquoi le coût retenu par l’expert varie fortement selon l’usage futur imposé par les documents opposables.

B. Sortie du bail, indemnités croisées et contentieux : méthode et délais

La sortie d’un bail rural pollué confronte deux créances de nature différente. La créance du bailleur pour dégradation naît à l’expiration du bail et égale le préjudice subi, ce qui inclut le coût de l’enlèvement des déchets, le coût des terres à excaver et à traiter, la perte de fermages pendant l’immobilisation des parcelles, et la moins-value durable si le fonds reste déclassé malgré les travaux. La créance du preneur sortant pour améliorations suppose des travaux réguliers, utiles et non compensés par une dégradation concomitante, et elle se réclame dans les douze mois de la fin du bail. Le juge compense ces prétentions après expertise, en distinguant ce qui améliore de ce qui répare. Un drainage régulièrement autorisé qui améliore la parcelle reste indemnisable même si le preneur a par ailleurs pollué un angle de la parcelle, mais l’indemnité due au preneur peut être absorbée en tout ou partie par l’indemnité due au bailleur pour dépollution. La qualité des factures, des autorisations préalables et des constats de fin de travaux décide de l’issue.

La résiliation judiciaire et l’indemnité de sortie obéissent à des calendriers distincts. La résiliation est demandée en cours de bail dès que la gravité est établie, sans attendre la fin de la période de neuf ans, et le juge peut l’assortir d’un délai de grâce ou la refuser si une remise en état spontanée a effacé le grief avant l’audience. L’indemnité pour dégradation est liquidée à l’expiration effective, après libération des lieux et réalisation ou chiffrage des travaux. Le bailleur qui demande en cours de bail à la fois la résiliation et une indemnité définitive pour dégradation doit donc articuler ses demandes : résiliation et expulsion d’une part, provision ou expertise d’autre part, liquidation après rapport. Le preneur qui entend réclamer une indemnité d’amélioration doit respecter le délai de douze mois et notifier sa demande avec le décompte et les justificatifs. Le non-respect de ces délais fait perdre le droit, même fondé sur des travaux réels.

Les pièces d’un dossier complet tiennent en une liste courte. Le bail et ses avenants, l’état des lieux d’entrée et de sortie, les constats de commissaire de justice, les analyses de sol avec protocoles, les photographies datées et géolocalisées, la correspondance de mise en demeure, les autorisations et bordereaux relatifs aux intrants et aux déchets, le cahier d’épandage, les décisions administratives et le décompte chiffré des préjudices. Le tribunal paritaire attend aussi la preuve du préjudice du bailleur : devis de dépollution d’entreprises qualifiées, attestation de l’organisme certificateur en cas de perte du label biologique, baisse de fermage constatée lors de la relocation, ou coût de la jachère imposée par l’administration. L’arrêt de la Cour de cassation du 15 février 2018, qui a rejeté le pourvoi d’un preneur commercial se plaignant de cuves d’hydrocarbures dissimulées, rappelle en creux l’importance de l’état des lieux et de l’information sur les ouvrages enterrés : ni le bail ni l’état des lieux ne mentionnaient les cuves, et le débat s’est noué autour de la connaissance des lieux et de l’obligation d’information. En bail rural, la leçon vaut pour les deux parties : le bailleur décrit les antécédents connus du fonds, le preneur signale sans retard tout indice de pollution ancienne, et chacun conserve la preuve de ses diligences.

Le contentieux croise enfin trois juges possibles. Le tribunal paritaire des baux ruraux connaît de la résiliation, de l’expulsion, des fermages et des indemnités de sortie entre bailleur et preneur. Le juge administratif connaît de la légalité des mises en demeure de dépolluer et des mesures de police des sols pollués, ainsi que des recours contre les refus d’autorisation ou les prescriptions d’épandage. Le juge judiciaire de droit commun ou le juge pénal connaît, selon les cas, de la réparation du préjudice écologique à l’égard des tiers et des poursuites pour abandon de déchets, pollution des eaux ou non-respect des prescriptions. L’articulation exige de la discipline : le bailleur ne demande pas au tribunal paritaire d’annuler une mise en demeure administrative, et il ne demande pas au juge administratif de résilier le bail. Il verse dans chaque procédure les décisions rendues dans l’autre, sans les confondre, et il sollicite les sursis à statuer seulement quand l’issue de l’une commande vraiment l’autre, par exemple quand la validité d’une autorisation d’épandage conditionne l’appréciation de la faute.

En fin de bail, la remise des lieux en bon état de culture commande la rédaction du procès-verbal de sortie. Les parties y mentionnent les parcelles restituées, les stocks restants, les ouvrages conservés ou enlevés, les analyses de fin de travaux et les réserves de chacune. Le bailleur qui signe sans réserve un état de sortie mentionnant des terres en bon état s’expose à voir contester une demande ultérieure pour pollution apparente au jour de la sortie. Le preneur qui refuse de signer ou qui quitte sans laisser d’adresse complique la notification des décomptes et s’expose à une évaluation judiciaire sans ses observations. Dans les deux cas, le recours rapide au commissaire de justice et au laboratoire sécurise la suite. Lorsque la dépollution reste inachevée à la sortie, le bail prévoit rarement la solution : le jugement qui liquide les indemnités fixe alors qui fait les travaux, dans quel délai, sous quel contrôle et à quels frais, avec consignation ou garantie si l’une des parties ne présente plus de surface financière suffisante.

La prévention reste le moyen le plus sûr d’éviter ce contentieux. Un bail précis sur les intrants autorisés, les épandages, les stockages et les apports extérieurs, une clause environnementale rédigée en conformité avec les cas prévus par la loi, un état des lieux d’entrée avec photographies et, pour les sites à risque, une analyse de sol initiale, réduisent fortement les litiges. En cours de bail, l’autorisation écrite préalable pour tout apport de terres extérieures, de boues ou de déchets inertes, la tenue rigoureuse du cahier d’épandage et l’enlèvement annuel des stocks périmés créent une traçabilité qui protège le preneur diligent autant que le bailleur vigilant. Quand un incident survient, la déclaration immédiate à l’autre partie et à l’administration, l’arrêt des apports, la délimitation de la zone et la commande rapide d’analyses transforment un accident gérable en dossier maîtrisé, au lieu d’une pollution durable qui conduit à la résiliation.

Conclusion

Un fermier qui pollue les terres louées s’expose à la résiliation du bail rural lorsque la pollution avérée compromet la bonne exploitation du fonds ou méconnaît une clause régulièrement stipulée, et il répond de la remise en état et des préjudices qui en résultent. Le bailleur qui agit avec méthode l’emporte : parcelles et titre identifiés, pollution localisée et analysée contradictoirement, mise en demeure précise, saisine du tribunal paritaire sur le bon fondement, expertise technique et chiffrage complet. Le preneur qui exploite conformément à la réglementation, conserve ses bordereaux et ses analyses, déclare sans retard tout incident et dépollue avant l’audience conserve des moyens solides pour contester la gravité ou limiter les indemnités. Entre ces deux pôles, l’expertise décide, en comparant l’état initial reconstitué, l’état actuel mesuré et le coût des travaux nécessaires pour rendre au fonds son aptitude agricole. La dépollution administrative et la réparation civile avancent en parallèle sans se confondre : l’une obéit à la police des sols pollués et à l’usage pris en compte, l’autre au bail, aux dégradations prouvées et aux améliorations régulièrement autorisées.