Elle se pose sur un meuble, ne demande ni conduit ni travaux, et promet la lueur d’un feu de bois au milieu du salon : la cheminée au bioéthanol s’est vendue par centaines de milliers d’exemplaires en France, et la demande ne faiblit pas à l’approche de l’hiver. Mais la flamme est bien réelle, le combustible hautement inflammable, et l’appareil reste un foyer à combustion posé au milieu d’un appartement. La réponse tient donc en trois verrous à vérifier avant le premier allumage : le bail ou le règlement de copropriété l’autorisent-ils, l’assurance habitation est-elle informée, et que se passe-t-il en cas d’incendie, de brûlure ou de voisin incommodé ? Cet article décrit ces vérifications à partir des textes en vigueur et de décisions récentes. Il s’agit d’une information générale : les contrats signés, bail, règlement de copropriété et police d’assurance, priment sur toute analyse générale, et seul le juge tranche les litiges.
I. Un objet déco qui reste un appareil à combustion face au bail et à la copropriété
A. En location : la destination du logement et l’usage paisible décident
Le locataire n’use pas du logement comme il veut : il est tenu de deux obligations principales, « 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. » (article 1728 du code civil). La loi du 6 juillet 1989 ajoute que le locataire est obligé « D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location » (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Une cheminée à flamme nue dans un studio meublé dont le bail prévoit un usage d’habitation paisible n’est donc pas un droit acquis : tout dépend de ce que le contrat permet et de ce que l’usage raisonnable tolère.
Le bailleur peut aller plus loin et interdire expressément ce type d’appareil. Une clause qui prohibe les appareils à flamme nue, les combustibles stockés dans l’appartement ou toute installation présentant un risque d’incendie s’applique dès lors qu’elle est claire : le contrat tient lieu de loi entre les parties. Et quand l’usage devient dangereux, le juge peut en tirer les conséquences les plus graves : « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. » (article 1729 du code civil). Le tribunal judiciaire de Colmar l’a rappelé le 24 septembre 2026 en prononçant la résiliation d’un bail et l’expulsion de l’occupante : outre un arriéré de plus de 10 000 euros, les photographies du bailleur établissaient une installation électrique non conforme et dangereuse, et le tribunal a jugé que ce danger, source possible d’incendie ou d’électrocution, caractérisait à lui seul un manquement grave à l’obligation d’user paisiblement des lieux (TJ Colmar, 24 septembre 2026, n° 25/00211). L’affaire ne portait pas sur une cheminée à l’éthanol, mais le raisonnement vaut pour tout équipement qui fait courir au logement un risque d’incendie avéré.
En face, le bailleur n’est pas quitte de ses propres obligations. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé le 1er juillet 2026 qu’en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit remettre un logement décent sans risques manifestes pour la sécurité ou la santé, assurer une jouissance paisible, garantir contre les vices qui y feraient obstacle et entretenir les locaux pour l’usage prévu par le contrat (CA Aix-en-Provence, 1er juillet 2026, n° 25/01381 ; article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Concrètement, si le logement présente déjà un conduit dégradé ou une ventilation insuffisante, ajouter une flamme d’agrément aggrave une situation dont le bailleur répond. Et le même article 7 de la loi de 1989 met à la charge du locataire l’assurance contre les risques locatifs : celui qui installe un foyer à combustion a tout intérêt à vérifier que sa police couvre expressément ce risque, comme on le verra plus loin.
B. En copropriété : le règlement prime, même pour un appareil mobile
Posée sur un meuble, la cheminée à l’éthanol ne touche ni aux parties communes ni à l’aspect extérieur de l’immeuble : en principe, aucun vote en assemblée générale n’est donc requis pour l’installer, contrairement à une climatisation en façade ou à des travaux sur les parties communes. Mais cette liberté s’arrête là où commence le règlement de copropriété. Chacun use librement de son lot, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres ni à la destination de l’immeuble : le tribunal judiciaire de Nice l’a formulé ainsi le 26 février 2026, en rappelant que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble » (TJ Nice, 26 février 2026, n° 24/01583 ; article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Or beaucoup de règlements, surtout dans les immeubles anciens parisiens, interdisent les dépôts de matières inflammables dans les appartements, les caves et les parkings, ou subordonnent tout appareil à combustion à une autorisation. Le bidon d’éthanol stocké à côté de l’appareil entre directement dans ces clauses. Avant d’acheter, il faut donc lire le règlement, y compris les clauses sur les caves, les balcons et les parkings, et interroger le syndic en cas de doute.
Le risque n’est pas théorique. Dès 2008, la Commission de la sécurité des consommateurs faisait tester ces foyers et relevait des dangers graves : l’UFC-Que Choisir, qui avait participé aux essais, écrivait alors que les essais mettaient en évidence des risques graves d’intoxication, de brûlures et d’incendie, liés à la nature du combustible et à la conception des appareils (UFC-Que Choisir, action du 22 décembre 2008). L’association demandait l’interdiction de la commercialisation tant qu’aucune norme spécifique ne serait édictée. Depuis, les fabricants mettent en avant des modèles conformes à une norme citée par les assureurs : la fiche de prévention de MMA décrit un appareil alimenté par un réservoir de biocarburant, dont la flamme décorative peut atteindre une trentaine de centimètres, et rappelle quatre risques, explosion et retour de flamme lors du remplissage, brûlure au contact du point chaud, intoxication au monoxyde de carbone dans une pièce exiguë ou mal ventilée, et inflammation des matériaux proches (MMA, fiche « Cheminée bioéthanol : prévenir les risques »). Le même assureur conseille d’attendre dix à quinze minutes avant de remplir un réservoir vide, de réserver l’usage aux pièces d’au moins 40 m² bien ventilées, et de choisir un modèle de qualité répondant à la norme NF D 35-386 et au marquage CE, présentés comme des gages de confiance.
À Paris et en Île-de-France, ces consignes prennent un relief particulier : une part importante du parc locatif est constituée de studios et de deux-pièces de moins de 40 m², souvent au dernier étage sous les toits, où la ventilation naturelle est faible en hiver quand les fenêtres restent fermées. Utiliser un foyer à combustion dans un 22 m² parisien mal aéré, c’est précisément la configuration que la fiche de l’assureur déconseille. Le contentieux relèvera alors du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, donc du tribunal judiciaire de Paris pour un logement parisien, qui appliquera les mêmes textes nationaux, en tenant compte des circonstances de temps et de lieu, surface, ventilation, règlement de l’immeuble et informations données par le vendeur.
II. Quand la flamme cause un dommage : incendie, assurance et voisinage
A. L’incendie parti du logement : le locataire répond, l’assurance vérifie
En cas d’incendie, le locataire est présumé responsable envers le bailleur : « Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » (article 1733 du code civil). Quand plusieurs logements sont occupés, « tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent », sauf à prouver que le feu a commencé chez l’un d’eux ou n’a pu commencer chez certains (article 1734 du code civil). Envers les tiers, voisins et syndicat des copropriétaires, le détenteur du local où l’incendie a pris naissance ne répond que si une faute est prouvée contre lui ou contre les personnes dont il répond, car « celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable » (article 1242 du code civil). Pour l’occupant qui a posé lui-même un foyer à combustion, la faute se discute autour de trois questions : l’appareil était-il autorisé par le bail et le règlement, a-t-il été utilisé selon la notice, et son entretien était-il suivi.
La cour d’appel de Toulouse a illustré cette mécanique le 8 avril 2026 dans une affaire d’incendie parti d’une cheminée : l’appartement, les combles et la toiture avaient été partiellement ravagés, et la bailleresse reprochait aux locataires l’absence de ramonage depuis plus d’un an, la dégradation de l’âtre et la sur-utilisation de la cheminée, alors qu’elle leur avait interdit tout feu jusqu’à la visite d’un professionnel après des signalements de fumée dans le restaurant du rez-de-chaussée ; les locataires invoquaient un vice de construction, l’absence de distances de sécurité entre les conduits et la charpente, et l’impossibilité d’accéder aux combles imputable à la bailleresse (CA Toulouse, 8 avril 2026, n° 23/02530). L’arrêt, qui confirme la décision de première instance, montre ce que le juge soupèse : preuve du vice de construction par expertise, historique d’entretien, interdictions adressées à l’occupant et respect des distances de sécurité. Transposé à une cheminée à l’éthanol, le raisonnement conduit aux mêmes pièces à conserver : notice du fabricant, preuve d’achat d’un modèle aux normes citées par l’assureur, photographies de l’emplacement dégagé de tout matériau inflammable, échanges avec le bailleur et le syndic, et attestation d’assurance mentionnant l’appareil.
Côté assurance, l’installation d’un foyer à combustion en cours de contrat doit être déclarée : l’assuré est obligé « De déclarer, en cours de contrat, les circonstances nouvelles qui ont pour conséquence soit d’aggraver les risques, soit d’en créer de nouveaux et rendent de ce fait inexactes ou caduques les réponses faites à l’assureur », et ce « par lettre recommandée ou par envoi recommandé électronique », « dans un délai de quinze jours à partir du moment où il en a eu connaissance » (article L. 113-2 du code des assurances). Faute de déclaration intentionnelle qui change l’objet du risque, « le contrat d’assurance est nul en cas de réticence ou de fausse déclaration intentionnelle de la part de l’assuré, quand cette réticence ou cette fausse déclaration change l’objet du risque ou en diminue l’opinion pour l’assureur, alors même que le risque omis ou dénaturé par l’assuré a été sans influence sur le sinistre » (article L. 113-8 du code des assurances). Si la mauvaise foi n’est pas établie, la sanction est moins radicale mais coûteuse : pas de nullité, et après sinistre « l’indemnité est réduite en proportion du taux des primes payées par rapport au taux des primes qui auraient été dues, si les risques avaient été complètement et exactement déclarés » (article L. 113-9 du code des assurances). Les clauses de déchéance de garantie, elles, sont d’interprétation stricte : la cour d’appel de Paris a jugé le 27 novembre 2024, après l’incendie d’une maison, que la déchéance invoquée par l’assureur n’était pas applicable, faute de preuve d’une exagération frauduleuse et de la mauvaise foi de l’assurée, un simple document mal intitulé ne suffisant pas à établir la fraude (CA Paris, 27 novembre 2024, n° 24/14189). Concrètement, avant d’allumer : relire les conditions générales et particulières, déclarer l’appareil en recommandé, conserver la réponse de l’assureur, et en cas de sinistre déclarer vite et sans exagérer. Face à un bail qui interdit l’appareil ou à un assureur qui l’exclut, il est prudent de faire examiner sa situation par un avocat en droit immobilier à Paris avant de s’installer dans un contentieux dont l’enjeu dépasse souvent la valeur de l’appareil.
B. Le voisin incommodé : fumées, odeurs et preuve du trouble anormal
Même sans incendie, une flamme d’agrément utilisée tous les soirs dégage des odeurs, des fumées et parfois des particules qui incommodent le voisinage, surtout quand les logements sont proches et les fenêtres face à face. Le fondement de l’action est depuis 2024 écrit dans le code : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » (article 1253 du code civil). La responsabilité est donc de plein droit, sans qu’il soit besoin de prouver une faute, mais tout l’enjeu est de démontrer que le trouble dépasse les inconvénients normaux, en tenant compte des circonstances de temps et de lieu. Le même article réserve le cas des activités antérieures à l’installation de la victime, à condition qu’elles soient conformes aux règles et poursuivies sans aggravation : un foyer installé après l’arrivée du voisin plaignant ne bénéficie pas de cette réserve.
Deux décisions récentes montrent comment les juges trient ces dossiers. Le tribunal judiciaire de Bordeaux, saisi par une voisine qui affirmait que la fumée de la cheminée de son voisin rendait sa maison irrespirable et l’empêchait d’aérer, a relevé qu’elle produisait un constat de commissaire de justice établissant à quatre dates de décembre 2024 et janvier 2025 des odeurs importantes à très irritantes, ainsi que des attestations de proches ; mais il a jugé ces pièces insuffisantes, vu leur caractère subjectif, pour prouver la toxicité des fumées et le dépassement des inconvénients normaux, d’autant que le voisin prouvait une installation réalisée dans les règles de l’art, un insert conforme à la norme applicable et un ramonage chaque automne, que la police municipale, les pompiers et l’inspecteur de salubrité n’avaient rien constaté, et que sept voisins attestaient n’être gênés en rien. Le tribunal a donc ordonné une expertise pour vérifier si le feu produit une fumée toxique et mesurer les préjudices avant de statuer (TJ Bordeaux, 8 septembre 2025, n° 25/00880). À l’inverse, le tribunal judiciaire de Saverne a rejeté le 26 mai 2026 une demande d’expertise d’un voisin incommodé par les fumées de la cheminée de la maison voisine : la conciliation avait échoué, mais il n’était pas démontré que des fumées de bois de chauffage en milieu rural, supposées saisonnières, se distinguent d’une nuisance ordinaire, et une expertise n’apporterait guère plus qu’un constat (TJ Saverne, 26 mai 2026, n° 25/00168). La leçon est double : l’appareil conforme et entretenu ne met pas à l’abri d’une expertise, et la plainte isolée, sans mesures objectives, ne suffit pas.
Pour le voisin comme pour l’utilisateur de l’appareil, la preuve se construit donc avant le procès. Le service public rappelle qu’on peut faire appel à un commissaire de justice pour établir un procès-verbal de constat, document officiel qui décrit objectivement la situation et peut s’accompagner de photographies, d’enregistrements et de mesures du niveau sonore, et qu’on peut aussi faire appel à la police ou à la gendarmerie pour faire constater les nuisances et verbaliser l’auteur si elles sont avérées (service-public.fr, troubles de voisinage). Pour des fumées ou des odeurs, le constat devra être répété à plusieurs dates et heures, idéalement pendant le fonctionnement de l’appareil, et complété par des attestations de voisins indépendants plutôt que de proches, par les interventions éventuelles des services municipaux et, si possible, par des mesures : le tribunal de Bordeaux a accordé du poids aux relevés, même contestés, et c’est l’expert qui tranche ensuite. Côté utilisateur, les pièces miroirs sont la notice respectée, l’emplacement ventilé, l’absence de stockage sauvage de combustible et les échanges avec le voisinage : répondre par écrit à une plainte, proposer des horaires d’utilisation et déplacer l’appareil loin des fenêtres voisines coûte moins cher qu’une expertise judiciaire.
Conclusion
La cheminée à l’éthanol n’est ni interdite par principe ni libre de contraintes : c’est un appareil à combustion dont l’usage domestique se négocie avec le bail, le règlement de copropriété et la police d’assurance avant de se défendre, en cas de sinistre, avec des preuves d’entretien et de conformité. Le locataire vérifie la destination prévue au contrat et l’absence de clause prohibant les flammes nues ; le copropriétaire lit les clauses sur les matières inflammables et la destination de l’immeuble ; l’un comme l’autre déclare l’appareil à son assureur en recommandé et conserve la réponse. En cas d’incendie, les articles 1733 et 1734 du code civil font peser sur le locataire une présomption dont il ne s’exonère que par la preuve du cas fortuit, du vice de construction ou de la communication par la maison voisine, et l’assureur non informé oppose la nullité ou la réduction de l’indemnité. En cas de conflit de voisinage, l’article 1253 impose une responsabilité de plein droit dès que le trouble dépasse les inconvénients normaux, mais les juges exigent des constats répétés, des témoignages indépendants et souvent une expertise, comme l’ont montré les tribunaux de Bordeaux et de Saverne. Ces vérifications valent pour tout foyer à flamme nue posé dans un logement : elles ne remplacent ni la lecture des contrats ni, en cas de litige constitué, l’appréciation du juge.
Le combustible lui-même mérite autant d’attention que l’appareil. Le bioéthanol se vend en bidons de plusieurs litres, parfois stockés dans la cave, sur le balcon ou dans un placard pour profiter des prix : outre les clauses du bail et du règlement qui visent ces stockages, l’assureur peut considérer le volume entreposé comme une aggravation du risque au sens de l’article L. 113-2 du code des assurances, avec les sanctions déjà décrites en cas de sinistre. La fiche de MMA insiste sur le moment le plus dangereux, le remplissage : le réservoir vide contient des vapeurs chaudes très inflammables, et le plein effectué trop tôt peut provoquer une explosion avec retour de flamme et des dommages corporels graves. Conserver les bidons loin de l’appareil, reboucher après chaque usage, ne jamais transvaser près d’une flamme et laisser refroidir dix à quinze minutes en ouvrant le réservoir pour laisser s’échapper les gaz chauds : ces gestes, rappelés par l’assureur, deviennent en cas d’accident le référentiel auquel l’expert compare le comportement de l’utilisateur.
Sur le balcon, la terrasse ou dans le jardin, l’appareil n’échappe ni au règlement ni au voisinage. Beaucoup de règlements de copropriété encadrent l’usage des balcons et des jardins privatifs, interdisent les feux ouverts ou imposent des horaires, et le syndicat peut agir contre l’occupant dont la flamme incommode durablement l’immeuble, sur le fondement de la destination et des droits des autres copropriétaires. Le vent, qui rabat les fumées vers les fenêtres voisines ou attise la flamme, aggrave la situation de l’utilisateur : ce qui passe pour un agrément entre amis un soir d’été devient un trouble répété quand l’appareil fonctionne chaque week-end sous les fenêtres d’un voisin. Les mêmes règles de preuve s’appliquent, constats répétés, attestations indépendantes, interventions des services municipaux, et les mêmes précautions protègent l’utilisateur : choisir un emplacement abrité et éloigné des ouvrants voisins, limiter les durées d’utilisation, prévenir les voisins les plus exposés et conserver la notice qui précise si le modèle est destiné à l’intérieur, à l’extérieur ou aux deux.