En 2014, pendant que le propriétaire et l’occupant discutaient encore des conditions d’un bail rural, 2,2447 hectares de vignes en appellation d’origine contrôlée Graves ont été arrachés sans qu’aucune convention écrite ou orale ne l’autorise. L’assignation a été délivrée en 2016, l’exception d’incompétence au profit du tribunal paritaire rejetée puis confirmée en appel en 2018, le pourvoi rejeté par la Cour de cassation en 2019, un premier jugement rendu en 2021, un arrêt avant dire droit ordonnant une expertise en 2024, le rapport d’expertise déposé en mars 2025 et l’arrêt définitif rendu par la cour d’appel de Bordeaux le 20 novembre 2025. Verdict : 51 581 euros pour la replantation, 21 866,40 euros pour la parcelle revendue nue après l’arrachage, 34 614 euros pour les fermages perdus et 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cette affaire, jugée sur onze années, concentre tout ce qu’un bailleur de vignes et un fermier doivent comprendre : arracher sans l’accord du propriétaire est une faute, elle se chiffre avec un expert en tenant compte des ceps manquants et de l’appellation, et elle se paie jusqu’à la replantation effective. En bail rural constitué, la règle est symétrique : le preneur ne plante ni n’arrache sans l’accord du bailleur ou l’autorisation du tribunal, et toute sortie de bail règle le sort des ceps. Ce guide décrit d’abord la faute et son chiffrage poste par poste, puis le régime applicable quand un bail rural lie les parties.

I. Arracher des vignes hors de toute convention est une faute qui se répare au coût de la replantation

A. Ni les pourparlers de bail ni la convention SAFER expirée n’autorisent à arracher

Le propriétaire détenait cinq parcelles de vignes en AOC Graves. En juin 2013, il avait signé avec la SAFER une convention de mise à disposition, la SAFER confiant à son tour les parcelles à une société d’exploitation du 25 décembre 2012 au 30 novembre 2013, contre une redevance annuelle de 2 252,97 euros, sans renouvellement possible, même tacite. De telles conventions suivent le régime des articles L. 142-6 et L. 142-7 du code rural : « Ces conventions sont dérogatoires aux dispositions de l’article L. 411-1 . » À l’expiration, la société est restée sur les parcelles pendant que les parties discutaient d’un bail rural : il était envisagé que le futur preneur remette les vignes en état en arrachant certains ceps et en replantant, avec une exonération temporaire de fermage. Sans attendre la signature de ce bail, la société a arraché les vignes au cours de l’année 2014.

Le propriétaire l’a assignée le 28 novembre 2016 devant le tribunal judiciaire de Bordeaux. La société a soulevé l’incompétence au profit du tribunal paritaire des baux ruraux en soutenant qu’un bail verbal existait. Le juge de la mise en état a rejeté l’exception, la société ne rapportant pas la preuve d’un bail verbal entre les parties, la cour d’appel a confirmé le 24 mai 2018 et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi le 24 octobre 2019. Le tribunal judiciaire a jugé au fond le 21 janvier 2021 en retenant qu’il n’y avait pas lieu à faute et en condamnant la société à 620 euros après compensation. Sur appel du propriétaire, la cour d’appel, par arrêt avant dire droit du 4 avril 2024, a jugé que la société avait commis une faute en arrachant les vignes en dehors de toute convention et a ordonné une expertise judiciaire, confiée d’abord à un expert puis à une experte qui a déposé son rapport le 29 mars 2025. L’arrêt définitif du 20 novembre 2025 donne à cette décision l’autorité de la chose jugée sur la responsabilité et déclare la société irrecevable à la rediscuter. Le motif de la faute tient en une idée simple, reprise par la cour : arracher les vignes en dehors de toute convention écrite ou orale, sans l’accord du propriétaire, est fautif.

Trois enseignements se dégagent. D’abord, occuper avec l’aval du propriétaire pendant des pourparlers ne vaut pas autorisation d’arracher : seuls une clause signée ou un accord prouvé permettent de toucher aux ceps. Ensuite, invoquer un bail verbal pour déplacer le litige vers le tribunal paritaire suppose d’en rapporter la preuve ; à défaut, le tribunal judiciaire reste compétent, et l’incident ne fait qu’allonger la procédure, ici de 2016 à 2019 sur la seule compétence. Enfin, la faute se juge au jour de l’arrachage : le fait d’avoir envisagé ensemble une remise en état avec arrachage partiel ne couvre pas un arrachage réalisé avant l’accord.

B. La réparation se chiffre poste par poste : replantation, parcelle dévaluée, fermages perdus

Sur les frais de replantation, le propriétaire demandait 51 581 euros pour les quatre parcelles conservées, en affirmant n’avoir jamais souhaité l’arrachage. La société répondait que les vignes avaient été arrachées en mai 2014, que le propriétaire avait repris ses parcelles en mars 2016 et aurait pu replanter, et que le coût devait tenir compte d’un taux de pieds manquants supérieur à celui de l’appellation, pour un plafond de 25 630 euros. La cour écarte d’abord le reproche d’inaction : le propriétaire n’avait pas à assumer lui-même la charge de replanter dès la reprise des parcelles, et son préjudice doit être évalué à la date la plus récente, celle qui lui permettrait de procéder effectivement à cette replantation. Elle retient ensuite la méthode de l’experte : les parcelles arrachaient présentaient un taux de pieds manquants supérieur à 15 %, confirmé par un rendement locatif faible de 5 hectolitres par hectare et par des photographies aériennes montrant des zones non couvertes, sans explication contraire du propriétaire. L’experte a fixé le coût à 25 536,75 euros par hectare, et pour 2,2447 hectares arrachés (1,08 hectare, 0,1011 hectare, 0,1011 hectare et 0,9625 hectare selon les parcelles), la cour fait droit à la demande du propriétaire. La règle posée vaut pour tous les vignobles : le coût de replantation tient compte des pieds déjà manquants au jour de l’arrachage, car l’auteur des faits n’a pas à payer la replantation des ceps qu’il n’a pas arrachés. Autrement dit, il paie la replantation à l’état réel du vignoble au jour des faits, ni au prix d’une vigne neuve idéale, ni au rabais d’une friche.

Sur la parcelle revendue nue, les faits sont simples : après l’arrachage, le propriétaire a vendu le 17 juin 2016 la parcelle B346, d’une superficie de 1,0304 hectare, sans ses vignes, au prix de 7 500 euros, inférieur à ce qu’elle aurait valu plantée. Le propriétaire évaluait sa parcelle plantée à 43 796 euros, soit une perte de 36 296 euros, en s’appuyant sur des ventes réalisées la même année par la société elle-même : 3,30 hectares de vignes voisines cédés 160 650,28 euros, soit 48 681,90 euros l’hectare, sur une parcelle voisine de la sienne. L’experte avait estimé la parcelle à 22 620 euros en 2014 avant l’arrachage, alors que la valeur dominante de l’hectare en AOC Graves avoisinait 30 000 euros en 2016. En tenant compte de l’état réel de la vigne, avec ses nombreux ceps manquants, la cour fixe l’hectare à 28 500 euros en 2016, soit 29 366,40 euros pour la parcelle, et arrête le préjudice à 21 866,40 euros après déduction des 7 500 euros encaissés. La méthode mérite d’être retenue : valeur plantée au jour de la vente, corrigée de l’état sanitaire réel, comparée au prix nu encaissé, avec des références de ventes voisines de même appellation.

Sur les revenus perdus, le propriétaire, qui avait pris sa retraite et n’était plus exploitant, demandait l’équivalent des fermages qu’auraient versés des preneurs, actualisés jusqu’en 2024, plus trois années correspondant au délai avant la première récolte commercialisable après replantation et une année pour la replantation elle-même, sur la base de 5 hectolitres de vin par hectare et par an. La société objectait qu’il aurait pu replanter dès 2016 et qu’il n’était pas démontré qu’il voulait poursuivre la vigne. La cour retient la base de 5 hectolitres, qui correspond aux conditions du bail passé avec la SAFER en 2013, et admet le calcul jusqu’en 2024 plus quatre années supplémentaires, soit trois années sans vin commercialisable et une année pour la replantation. Elle écarte l’article 7 de l’arrêté préfectoral girondin du 15 décembre 2020 sur le fermage, applicable aux vignes en place et non à des vignes qui produisaient un vin immédiatement commercialisable avant leur destruction, et fixe la perte de fermages à 34 614 euros sur la base du tableau du propriétaire, non utilement critiqué. La société demandait des délais de paiement en invoquant un exercice 2024 négatif de 213 349 euros, des concours bancaires de 780 000 euros et des dettes de 306 308,40 euros. La cour reconnaît une situation inquiétante mais refuse : mettre un terme au préjudice suppose de mettre le propriétaire en état de replanter, d’autant qu’il est âgé de 78 ans. Avec 4 000 euros au titre de l’article 700 et les dépens d’instance, d’expertise et d’appel, l’arrachage de 2014 aura coûté plus de 110 000 euros, hors onze années de procédure.

II. En bail rural constitué, planter ou arracher sans l’accord du bailleur expose à la résiliation et se règle à la sortie

A. L’autorisation administrative ne remplace jamais l’accord du bailleur ou du tribunal

Arracher ou planter de la vigne suppose d’abord une formalité administrative que le bail ne peut pas effacer. L’article D. 665-11 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Toute opération d’arrachage, de plantation, de replantation ou de surgreffage de vignes doit être déclarée auprès des services de la direction générale des douanes et droits indirects au plus tard un mois après la réalisation des travaux. » La plantation et la replantation exigent en outre un document du pépiniériste : « La déclaration de plantation ou de replantation doit être complétée par la fourniture d’un document attestant la livraison des plants de vigne, délivré par le pépiniériste. » Avant de planter, l’exploitant doit donc disposer d’une autorisation de plantation valide délivrée par FranceAgriMer, puis déclarer les travaux sur le service en ligne PARCEL dans le mois de leur fin. Concrètement, le fermier qui arrache sans déclarer commet une double faute : une faute administrative vis-à-vis de la douane et de FranceAgriMer, et une faute contractuelle vis-à-vis de son bailleur. Le tribunal paritaire d’Auxerre l’a rappelé dans un litige viticole du 17 juillet 2025 : la demande d’arrachage en fin de bail relevait aussi d’une autorisation préalable auprès des services de viticulture des douanes, et c’est au regard du contrat de bail, qui autorisait expressément l’arrachage, que le tribunal a tranché.

Côté bail rural, la règle des plantations figure à l’article L. 411-73 du code rural : « le preneur, afin d’obtenir l’autorisation du bailleur, lui notifie sa proposition » pour les plantations, et « En cas de refus du bailleur ou à défaut de réponse dans les deux mois de la notification qui lui a été faite, les travaux peuvent être autorisés par le tribunal paritaire ». Pour les travaux imposés par l’autorité administrative, « le preneur notifie au bailleur la proposition de réaliser les travaux ». Le tribunal paritaire de Villefranche-sur-Saône a appliqué ce régime le 10 juillet 2026 à un bail à ferme portant sur une parcelle de vigne conclu en 2013. En l’espèce, le preneur affirmait avoir replanté en 2012 et 2013 pour 42 000 euros avec l’accord verbal du bailleur et demandait une expertise. Le tribunal a rejeté l’expertise : le relevé parcellaire prouvait des plantations mais n’établissait ni l’accord du bailleur ni le respect des procédures permettant de procéder à l’arrachage et à la replantation sans un tel accord. Faute de preuve de l’autorisation, de procédure régulière ou même de l’utilité des travaux, et alors que le preneur ne payait plus ses fermages depuis plusieurs années, le tribunal a jugé qu’il avait manqué de manière grave, sans justification, à une obligation essentielle du contrat, justifiant la résiliation, l’a déclaré occupant sans droit ni titre et a ordonné son expulsion au besoin avec le concours de la force publique. L’accord verbal ne suffit jamais : il faut un écrit du bailleur ou une autorisation du tribunal sollicitée avant les travaux, et des factures qui prouvent les dates et les montants.

Quand le bailleur subit un arrachage ou des plantations sauvages, la voie est la résiliation judiciaire. Le service public des entreprises rappelle que le bailleur agit par assignation du locataire devant le tribunal paritaire des baux ruraux, notamment pour les agissements qui compromettent la bonne exploitation du fonds loué. Ce motif figure au premier rang des cas légaux : l’article L. 411-31 dispose que « le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants », dont « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ». Arracher un vignoble en production compromet par définition la bonne exploitation : il détruit l’outil de production, fait perdre l’appellation et prive le fonds de ses revenus pour plusieurs années. Le même article écarte toutefois la résiliation « en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes » : « Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. » Les textes applicables sont les articles L. 411-30 à L. 411-34 du code rural et de la pêche maritime. Devant le tribunal, le bailleur fait constater l’état des lieux par un commissaire de justice, produit le bail et ses avenants, démontre l’absence d’accord écrit et chiffre la remise en état par expertise, sur le modèle bordelais : coût de replantation à l’état sanitaire réel, dévalorisation des parcelles, fermages perdus jusqu’à la première récolte commercialisable.

B. À la sortie du bail, les ceps suivent le fonds sauf clause contraire, et l’indemnité se calcule à l’état réel

La fin du bail viticole soulève toujours la même question : le preneur sortant peut-il arracher les vignes ou doit-il être indemnisé ? Le tribunal paritaire d’Auxerre a tranché le 17 juillet 2025 à partir d’un bail rural du 9 mars 1990 portant sur une parcelle de vigne. Le preneur, qui avait quitté les lieux à l’automne 2021 sans payer les fermages, invoquait une clause autorisant l’arrachage ; le groupement foncier bailleur contestait tout nouveau bail verbal au profit de la société qui exploitait désormais les vignes. Le tribunal rappelle d’abord le principe, tiré de l’article 555 du code civil : « Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier », le propriétaire du fonds « a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever ». S’il exige la suppression, « elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ». Selon une jurisprudence constante rappelée par le tribunal, le preneur sortant ne peut donc imposer au bailleur l’arrachage des ceps devenus sa propriété par accession, sauf renonciation au bénéfice de cette accession. En l’espèce, la renonciation existait et elle était écrite : le bail réservait expressément au preneur le droit d’arracher les vignes en fin de bail pour rendre une terre nue. Le tribunal a donc autorisé l’arrachage conformément au bail. Sans une telle clause, les ceps restent au bailleur par accession, et le preneur qui arracherait quand même commettrait la faute décrite par la cour d’appel de Bordeaux.

Quand le bailleur conserve des plantations réalisées par le preneur, l’indemnité du preneur sortant obéit à l’article L. 411-69 du code rural : « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » Le tribunal paritaire d’Évreux en a rappelé le calcul le 14 janvier 2025 pour des plantations : l’indemnité vaut l’ensemble des dépenses, main-d’oeuvre comprise, évaluées à l’expiration du bail et engagées avant l’entrée en production, moins l’amortissement depuis cette date, sans jamais dépasser la plus-value apportée au fonds. Pour les transformations de sol et les améliorations culturales, l’indemnité vaut le coût à l’expiration des travaux dont l’effet se prolonge après le départ, moins un amortissement de dix-huit ans au plus, le montant pouvant être fixé par comparaison des états d’entrée et de sortie ou par expertise. Le preneur qui veut être payé doit donc conserver ses factures, faire constater l’état d’entrée et prouver la plus-value ; le bailleur qui conteste fait vérifier l’amortissement et l’état sanitaire réel, comme l’experte bordelaise avec ses manquants et ses photographies aériennes. Le délai est couperet : « La demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion. » Enfin, la renonciation anticipée ne tient pas : « Sont réputées non écrites toutes clauses ou conventions ayant pour effet de supprimer ou de restreindre les droits conférés au preneur sortant ou au bailleur par les dispositions précédentes », selon l’article L. 411-77.

Le métayage viticole suit la même logique avec une part de récolte en plus. La cour d’appel de Dijon a confirmé le 15 janvier 2026 le jugement du tribunal paritaire de Mâcon du 10 février 2023 dans une affaire née d’un bail à métayage consenti le 7 novembre 2015 sur 91 ares 40 de vignes plantées en aire d’appellation, résilié à l’amiable avec effet au 23 janvier 2022 puis contesté dès le 5 mars 2022. L’exploitant revendiquait la récolte 2022 ou, subsidiairement, 30 000 euros de frais engagés, invoquait les articles L. 411-69 et suivants contre une clause de résiliation écartant toute indemnisation de sortie, et contestait le mauvais entretien allégué en se prévalant d’améliorations. La cour a confirmé le jugement de première instance et condamné l’exploitant aux dépens d’appel plus 1 000 euros au titre de l’article 700. La leçon pour les baux à part de fruits : la récolte pendante et l’entretien du vignoble se règlent à la sortie, clause de renonciation anticipée et état réel à l’appui, jamais par un arrachage unilatéral.

Face à un arrachage sans accord, la conduite à tenir tient en cinq gestes : faire constater immédiatement l’état des parcelles par un commissaire de justice avec photographies ; mettre en demeure par écrit en rappelant l’absence d’accord et l’obligation de déclaration dans le mois auprès de la douane ; refuser toute régularisation orale et exiger un écrit avant tout nouveau travail ; saisir le tribunal compétent, paritaire si un bail lie les parties, judiciaire si l’occupant est sans droit ni titre comme dans l’affaire bordelaise ; demander une expertise judiciaire pour chiffrer la replantation à l’état sanitaire réel, la dévalorisation des parcelles et les fermages perdus jusqu’à la première récolte commercialisable. Chaque étape se prouve par écrit : sans relevé, sans facture et sans autorisation prouvée, la demande d’indemnité ou la défense échouent, comme les 42 000 euros de plantations alléguées sans preuve devant le tribunal de Villefranche.

Pour situer ce contentieux parmi les autres arrêts ruraux de l’année, le bilan 2026 du statut du fermage et de la préemption du fermier rappelle les règles qui structurent ces baux. Un vignoble arraché sans accord ne repousse pas : il se paie. L’occupant qui touche aux ceps sans convention écrite commet une faute dont la réparation couvre la replantation à l’état sanitaire réel, la perte de valeur des parcelles revendues nues et les fermages perdus jusqu’au retour de la première récolte commercialisable, comme les 51 581, 21 866,40 et 34 614 euros jugés à Bordeaux après expertise. Le preneur en place n’est pas mieux loti : planter ou arracher sans l’accord écrit du bailleur ou l’autorisation du tribunal paritaire expose à la résiliation pour manquement grave et à l’expulsion, et la sortie du bail attribue les ceps au fonds par accession sauf clause contraire, contre une indemnité plafonnée à la plus-value et réclamée dans les douze mois de la fin du bail. Bailleur comme preneur ont donc intérêt au même réflexe : écrire l’accord avant de toucher à la vigne, déclarer les travaux dans le mois, et faire chiffrer par expert tout ce qui a été arraché ou planté.