En tapant « nappe phréatique alsace » sur Google ce 8 octobre 2026, les internautes cherchent tous la même chose : comprendre ce qui arrive à Schoenau, ce village alsacien où l’eau monte dans les caves depuis plusieurs semaines. Selon les Dernières Nouvelles d’Alsace, les remontées de nappe phréatique s’y intensifient, provoquant l’inquiétude des habitants, tandis que le contre-canal de drainage ne parvient plus à évacuer l’eau et que les remontées touchent désormais la route départementale, avec des flaques sur la chaussée. Une réunion des acteurs du dossier était prévue le vendredi 9 octobre, suivie d’une réunion publique. Le même jour, Le Monde révèle que deux tiers des nappes phréatiques françaises se situent sous les normales de saison, une situation jugée très préoccupante. Le paradoxe est total : en pleine sécheresse nationale, un village se bat contre la montée des eaux. Pour le propriétaire dont la cave est inondée, pour le copropriétaire dont le parking souterrain prend l’eau, pour l’acheteur qui visite une maison dans un secteur à remontées, la question n’est pas hydrologique, elle est juridique : qui paie, dans quel délai, et à quelles conditions. Cet article explique le droit applicable, à partir des textes en vigueur vérifiés au 8 octobre 2026 et de deux décisions de justice rendues sur des situations comparables, dont un arrêt de la Cour de cassation publié au Bulletin le 19 février 2026.
I. Nappe phréatique en Alsace : faire reconnaître la catastrophe naturelle et déclencher l’assurance
A. Remontée de nappe et garantie catastrophe naturelle : le contrat vous couvre-t-il vraiment
Le premier réflexe de l’assureur confronté à une cave inondée par remontée de nappe consiste souvent à opposer l’exclusion « dégât des eaux » de la police. Les contrats multirisques habitation excluent en général, au titre de la garantie dégât des eaux, les dommages « occasionnés par les inondations, marées, débordements de sources, cours d’eau, étendues d’eau naturelles ou artificielles et la remontée des nappes phréatiques ». Cette clause existe, elle est valable dans son champ, mais elle ne joue pas sur le terrain de la garantie catastrophes naturelles. C’est exactement ce qu’a jugé la cour d’appel de Paris le 29 mai 2024 (pôle 4, chambre 8, RG 22/07298) dans une affaire qui ressemble trait pour trait à la situation alsacienne : après la crue de la Marne de janvier 2018, le syndicat des copropriétaires d’une résidence avait déclaré un sinistre auprès de son assureur multirisque immeuble, la commune avait été classée en état de catastrophe naturelle par un arrêté du 14 février 2018 pour les inondations et coulées de boue du 15 janvier au 5 février 2018, et l’assureur avait refusé toute prise en charge au motif que l’expertise révélait une remontée de nappe phréatique. Le tribunal judiciaire de Meaux avait condamné l’assureur à payer 56 926,08 euros au titre de la garantie catastrophe naturelle, et la cour d’appel a confirmé l’essentiel de cette condamnation en la portant à 57 306,08 euros TTC, dont à déduire une franchise de 380 euros, somme indexée sur l’indice BT 01.
Le raisonnement de la cour mérite d’être lu de près, car il s’applique directement aux caves de Schoenau. D’abord, la police prévoyait en son article 19, consacré à la garantie catastrophes naturelles, que l’assureur garantit « Les dommages matériels directs non assurables causés aux bien assurés, tels que définis aux Articles 3 et 4, et ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel, lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises ». Or, relève la cour : « Cet article ne procède à aucune distinction selon que l’arrêté de catastrophes naturelles serait consécutif à des inondations et coulées de boues ou à des inondations pas remontée de nappe phréatique. » Ensuite, et c’est le point décisif : « Cependant ce paragraphe se situe sous l’article 10 « dégât des eaux et gel des installations » et en aucun cas sous l’article 19 « catastrophes naturelles ». » D’où la conclusion, qui vaut mode d’emploi pour tout assuré confronté au même refus : « La clause relative à l’absence de garantie en cas de dommages générés par des remontées de nappes phréatiques ne saurait en aucun cas produire effet lorsque cette remontée de nappes phréatiques est directement corellée à un arrêté de catastrophes naturelles comme c’est le cas en l’espèce. » Autrement dit, une fois que la commune est reconnue en état de catastrophe naturelle pour l’événement qui alimente la remontée — en l’espèce la crue de la Marne —, l’assureur ne peut plus se retrancher derrière l’exclusion dégât des eaux. La cour ajoute que « La prise en charge d’un sinistre sur le fondement de la garantie ‘Catastrophe Naturelles’ suppose donc que l’arrêté sur lequel s’appuie l’assuré, fasse bien référence à l’évènement naturel qui est à l’origine de son sinistre déclaré. » Tout l’enjeu probatoire est là : établir le lien entre la remontée qui noie votre cave et l’événement naturel visé par l’arrêté, par exemple au moyen d’une contre-expertise démontrant, comme dans l’affaire parisienne, que la remontée « dont l’origine réside dans la crue » visée par l’arrêté (CA Paris, 29 mai 2024, RG 22/07298).
Ce mécanisme contractuel repose sur un socle légal que l’assureur ne peut pas écarter. L’article L. 125-1 du code des assurances dispose que les contrats garantissant les dommages à des biens situés en France « ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets des catastrophes naturelles », et définit ces effets comme « les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel […], lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises ». Surtout, l’article L. 125-3 du code des assurances prévoit que les contrats concernés « sont réputés, nonobstant toute disposition contraire, contenir une telle clause », et que des clauses types réputées écrites sont déterminées par arrêté ministériel. Une clause qui priverait l’assuré de la garantie catastrophe naturelle pour une remontée de nappe corrélée à l’arrêté est donc sans effet, même signée. Quant à la franchise, elle existe et elle s’applique : dans l’affaire jugée à Paris, le contrat stipulait en annexe « qu’une franchise de 380 euros doit être appliquée pour les dommages aux biens à usage d’habitation », et la cour l’a appliquée (CA Paris, 29 mai 2024, RG 22/07298). Son montant relève des clauses types fixées par voie réglementaire ; vérifiez l’annexe catastrophe naturelle de votre propre police plutôt que de supposer un chiffre.
B. Cave inondée, que déclarer et dans quel délai : la procédure pas à pas
Le droit de la catastrophe naturelle est un droit de procédure autant qu’un droit de fond : un sinistre réel mais mal déclaré, ou déclaré trop tard, se traduit par un refus d’indemnisation que le juge confirmera. La chronologie à respecter tient en cinq étapes, et chacune a un fondement textuel précis.
Première étape : constater et déclarer sans attendre. Photographiez et filmez les venues d’eau, le niveau atteint, les biens endommagés, conservez les factures des mesures d’urgence (pompage, assainissement, nettoyage, sécurisation électrique), et adressez à votre assureur une déclaration de sinistre dès que vous en avez connaissance. Ce point n’est pas un conseil de bon sens, c’est une obligation légale : l’article L. 125-2 du code des assurances prévoit que les contrats « sont réputés inclure une clause prévoyant l’obligation pour l’assuré de donner avis à l’assureur de tout sinistre de nature à entraîner la garantie mentionnée au même article L. 125-1, dès qu’il en a eu connaissance, et au plus tard trente jours après la publication de l’arrêté de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ». Notez bien l’articulation : vous déclarez dès maintenant, même si aucun arrêté n’existe encore — c’est le cas à Schoenau au jour où ces lignes sont écrites —, et la loi vous laisse ensuite jusqu’à trente jours après la publication d’un éventuel arrêté pour régulariser l’avis. Adressez cette déclaration en recommandé avec accusé de réception ou par tout moyen conférant date certaine, et conservez-en copie : en cas de litige sur les délais, c’est à vous d’établir la date de votre déclaration.
Deuxième étape : faire constater par la commune et demander la reconnaissance. L’état de catastrophe naturelle ne se décrète pas tout seul : la commune doit déposer une demande auprès de la préfecture, sur la base des déclarations des sinistrés. Si votre cave est inondée, signalez-vous en mairie par écrit, décrivez les dommages, joignez photos et factures, et demandez si une demande communale de reconnaissance est envisagée. Le maire dispose à cet égard de pouvoirs de police étendus : l’article L. 2212-2 du code général des collectivités territoriales lui confie « d’assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publiques », ce qui couvre la commodité du passage sur les voies communales — à Schoenau, les remontées touchent la route départementale avec des flaques sur la chaussée selon les constats photographiques publiés le 8 octobre — et la salubrité des locaux inondés. La réunion du 9 octobre entre les acteurs du dossier, suivie d’une réunion publique, montre que la collectivité s’est saisie du sujet : participez-y, posez la question de la demande de reconnaissance, et faites consigner votre sinistre. Sans demande communale, il n’y a pas d’arrêté, et sans arrêté, pas de garantie catastrophe naturelle.
Troisième étape : l’instruction et l’arrêté. Une fois la demande déposée en préfecture, les services de l’État diligencent des enquêtes techniques, une commission interministérielle émet un avis, et un arrêté interministériel constate — ou refuse — l’état de catastrophe naturelle. L’article L. 125-1 du code des assurances impose que « L’état de catastrophe naturelle est constaté par arrêté interministériel qui détermine les zones et les périodes où s’est située la catastrophe ainsi que la nature des dommages résultant de celle-ci couverts par la garantie », et que « L’arrêté doit être publié au Journal officiel dans un délai de deux mois à compter du dépôt des demandes à la préfecture ». Vérifiez donc trois mentions de l’arrêté lorsqu’il paraît : votre commune y figure-t-elle, la période couverte englobe-t-elle la date de votre sinistre, et la nature des dommages décrite correspond-elle à votre cas (inondation, remontée de nappe) ? Si la commune est absente de l’arrêté, tout n’est pas perdu : l’article D. 125-1 du code des assurances exige que les décisions de reconnaissance ou de non-reconnaissance soient mentionnées dans l’arrêté ou ses annexes, avec une motivation répondant aux exigences du code des relations entre le public et l’administration, et l’article L. 125-1 précise que la décision des ministres, pour chaque commune demanderesse, « est motivée de façon claire, détaillée et compréhensible et mentionne les voies et délais de recours ainsi que les règles de communication des documents administratifs, notamment des rapports d’expertise ayant fondé cette décision ». Un refus insuffisamment motivé, ou fondé sur une expertise que la commune peut contester documents à l’appui, ouvre un recours administratif puis contentieux : demandez à la mairie la notification et les rapports d’expertise.
Quatrième étape : l’expertise et l’indemnisation, des délais impératifs pour l’assureur. Une fois l’arrêté publié — ou dès votre déclaration si l’assureur anticipe —, l’article L. 125-2 du code des assurances fait courir une mécanique stricte : « A compter de la réception de la déclaration du sinistre ou de la date de publication, lorsque celle-ci est postérieure, de la décision administrative constatant l’état de catastrophe naturelle, l’assureur dispose d’un délai d’un mois pour informer l’assuré des modalités de mise en jeu des garanties prévues au contrat et pour ordonner une expertise lorsque l’assureur le juge nécessaire. » Puis « Il fait une proposition d’indemnisation ou de réparation en nature résultant de cette garantie, dans un délai d’un mois à compter soit de la réception de l’état estimatif transmis par l’assuré en l’absence d’expertise, soit de la réception du rapport d’expertise définitif. » Enfin, « A compter de la réception de l’accord de l’assuré sur la proposition d’indemnisation, l’assureur dispose d’un délai d’un mois pour missionner l’entreprise de réparation ou d’un délai de vingt et un jours pour verser l’indemnisation due », faute de quoi, sauf cas fortuit ou force majeure, « l’indemnité due par l’assureur porte, à compter de l’expiration de ce dernier délai, intérêt au taux de l’intérêt légal ». Transmettez donc rapidement votre état estimatif chiffré (devis de remise en état, factures déjà payées), exigez communication du rapport d’expertise définitif — que l’assureur doit vous communiquer —, et ne signez l’accord sur la proposition que lorsque le chiffrage vous satisfait, en sachant qu’une proposition trop basse se conteste, expertise contradictoire à l’appui. Si vous vivez en copropriété, rappelons que ce sont les parties communes — caves, parkings, circulations — qui sont le plus souvent touchées par les remontées : c’est au syndic de déclarer le sinistre à l’assureur de l’immeuble, comme dans l’affaire jugée à Paris où le syndic avait régularisé la déclaration et fait valider les montants par une contre-expertise. Si votre syndic tarde, mettez-le en demeure par écrit et, au besoin, faites inscrire la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
II. Sécheresse, revente et prévention : l’autre face de la nappe phréatique en France
A. Nappes basses et fissures de sécheresse : cumuler deux sinistres sans perdre ses droits
Le paradoxe de Schoenau — un village inondé par sa nappe « en pleine sécheresse », selon le titre du diaporama publié le 8 octobre — n’est qu’en apparence une contradiction. Une nappe basse au niveau national, avec deux tiers des nappes sous les normales de saison d’après les données relayées par Le Monde le 8 octobre, n’empêche pas des remontées locales : configuration géologique, contre-canal de drainage saturé, pluies concentrées sur un secteur, crue d’un cours d’eau voisin qui réalimente la nappe. Pour le propriétaire, cette dualité a une conséquence pratique majeure : le même bien peut subir successivement, voire simultanément, deux types de désordres relevant de deux branches distinctes du même régime. D’un côté, l’inondation par remontée de nappe, rattachée comme on l’a vu à l’événement visé par l’arrêté. De l’autre, les mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols — les fissures dites de retrait-gonflement des argiles — que l’article L. 125-1 du code des assurances vise expressément : sont aussi des effets des catastrophes naturelles les dommages ayant pour cause, « pour les mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols, la succession anormale d’événements de sécheresse d’ampleur significative, lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises ».
Mais attention : la branche sécheresse obéit à des règles plus étroites que la branche inondation. L’article L. 125-2 du code des assurances limite la garantie, « pour les dommages ayant eu pour cause déterminante les mouvements de terrain différentiels mentionnés au troisième alinéa de l’article L. 125-1, […] aux dommages susceptibles d’affecter la solidité du bâti ou d’entraver l’usage normal du bâtiment », et un décret en Conseil d’État en précise les conditions de mise en œuvre. De simples fissures esthétiques, sans atteinte à la solidité ni à l’usage normal, n’ouvrent pas droit à indemnisation au titre de la sécheresse, alors que les mêmes fissures, si elles résultent d’une inondation reconnue, relèvent du droit commun de la garantie. D’où trois réflexes. D’abord, faites établir par un expert la cause de chaque désordre : eau ou sécheresse, car le rattachement à l’arrêté n’est pas le même et l’assureur exigera cette ventilation. Ensuite, sachez que les deux sinistres peuvent donner lieu à deux demandes communales distinctes — une au titre des inondations, une au titre de la sécheresse — avec deux arrêtés, deux périodes et deux franchises éventuelles ; la loi prévoit toutefois que « Les franchises ne s’appliquent qu’une seule fois en cas de succession d’aléas naturels sur une période courte, selon des modalités définies par décret », ce qu’il faudra vérifier sur votre police. Enfin, pour les fissures graves, les indemnisations dues au titre de la sécheresse « couvrent les travaux permettant un arrêt des désordres existants consécutifs à l’événement lorsque l’expertise constate une atteinte à la solidité du bâtiment ou un état du bien le rendant impropre à sa destination », dans la limite de la valeur de la chose assurée : faites chiffrer des travaux de reprise en sous-œuvre ou de rigidification, pas un simple rebouchage, et conservez le rapport qui constate l’atteinte à la solidité, car c’est lui qui conditionne l’étendue de la prise en charge.
B. Acheter ou vendre là où la nappe monte : état des risques et vice caché
La montée des eaux à Schoenau laissera des traces durables : non seulement dans les caves, mais dans les dossiers de vente. Tout acquéreur d’un bien situé dans une zone exposée doit recevoir une information précise, et tout vendeur qui la retient s’expose à la résolution de la vente. L’article L. 125-5 du code de l’environnement impose que les acquéreurs ou locataires de biens situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, « sont informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence de ces risques », au moyen d’un état des risques établi à cet effet. Ce document est intégré au dossier de diagnostic technique, remis dès la première visite en cas de mise en vente, et annexé à la promesse puis à l’acte authentique. L’État, de son côté, élabore des plans de prévention des risques naturels prévisibles « tels que les inondations, les mouvements de terrain », qui délimitent les zones exposées et peuvent y interdire ou conditionner les constructions, conformément à l’article L. 562-1 du code de l’environnement. Si votre commune adopte ou révise un tel plan après les inondations de 2026, chaque vente postérieure devra en tenir compte.
La Cour de cassation vient de rappeler avec fermeté que cette obligation d’information se juge au jour de l’acte authentique, pas au jour du compromis. Par un arrêt du 19 février 2026 (3e chambre civile, pourvoi n° 24-10.524, publié au Bulletin), rendu dans une affaire où des acquéreurs d’un terrain à bâtir avaient découvert après la vente, par un certificat d’urbanisme négatif, que leur projet se situait en zone d’aléa très fort d’un plan de prévention des risques d’inondation approuvé entre la promesse et l’acte, la Cour énonce : « Il résulte du premier et des deux derniers de ces textes que, si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état existant, l’acquéreur pouvant, en cas de non-respect de ces dispositions, poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. » Et la Cour précise le mécanisme : « si, après la promesse de vente faisant état d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit, celui-ci a été approuvé avant la signature de l’acte authentique, le dossier de diagnostic technique doit être complété par une mise à jour de l’état des risques résultant du plan approuvé valant servitude d’utilité publique ». En l’espèce, l’état joint à l’acte ne mentionnait pas l’arrêté préfectoral d’approbation intervenu entre-temps, et la cour d’appel, qui avait débouté les acquéreurs au motif qu’ils étaient « parfaitement informés du risque », a été censurée : les acquéreurs « n’avaient pas eu connaissance, par l’acte authentique, de la mise à jour de la situation de leur parcelle au regard de la servitude d’utilité publique résultant de l’approbation du plan ». L’arrêt est consultable sur le site officiel de la Cour : Cass. 3e civ., 19 février 2026, n° 24-10.524. Concrètement, si vous achetez dans un secteur à remontées de nappe en 2026-2027, exigez un état des risques daté de moins de six mois avant la promesse, puis vérifiez qu’il est mis à jour à l’acte authentique en cas d’approbation ou de révision du plan entre-temps ; et si vous vendez, faites établir un nouvel état à chaque étape dès qu’un arrêté nouveau est intervenu, car c’est la fraîcheur du document qui vous protège d’une action en résolution ou en diminution du prix.
Au-delà de l’état des risques, le vendeur qui connaît des remontées de nappe affectant le bien et n’en dit rien s’expose à la garantie des vices cachés. L’article 1641 du code civil dispose : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » Une cave qui se remplit à chaque remontée de nappe, un sous-sol impropre au stockage, des désordres d’humidité récurrents et dissimulés avant les visites entrent typiquement dans ce champ, à condition d’établir que le défaut était caché, antérieur à la vente et d’une gravité suffisante — l’expertise hydrogéologique et les témoignages du voisinage, voire les articles de presse locale documentant les épisodes, y pourvoient. L’article 1648 du code civil impose d’agir « dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice » : faites constater par huissier dès les premières venues d’eau et ne laissez pas passer le délai en négociations amiables interminables. Lorsqu’un tel contentieux s’annonce, les acquéreurs gagnent à se faire assister tôt pour cadrer l’expertise et l’assignation, par exemple dans le cadre d’une action pour vice caché immobilier menée avec un diagnostic technique complet. Et si vous êtes vendeur, la parade est la transparence : mentionnez les épisodes dans l’acte, annexez les arrêtés de catastrophe naturelle passés et les factures de travaux, car un défaut révélé ne peut plus être reproché comme caché.
Conclusion
Les caves inondées de Schoenau et les nappes historiquement basses du reste du pays racontent la même histoire : l’eau, par excès ou par défaut, est devenue le premier contentieux immobilier climatique des propriétaires français. Face à une remontée de nappe, la séquence gagnante tient en quatre gestes : déclarer le sinistre à l’assureur dès sa connaissance sans attendre l’arrêté, se signaler en mairie pour provoquer une demande communale de reconnaissance, vérifier à la publication de l’arrêté que la commune, la période et la nature des dommages y figurent, puis exiger expertise, proposition chiffrée et paiement dans les délais d’un mois, un mois et vingt et un jours que la loi impose à l’assureur. Si l’assureur oppose l’exclusion dégât des eaux pour remontée de nappe, la réponse tient dans l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 29 mai 2024 : cette exclusion ne produit aucun effet quand la remontée est corrélée à l’événement visé par l’arrêté de catastrophe naturelle. Si vous achetez ou vendez dans un secteur exposé, l’arrêt de la Cour de cassation du 19 février 2026 impose un état des risques mis à jour à l’acte authentique, à peine de résolution ou de diminution du prix, et la garantie des vices cachés sanctionne dans les deux ans de sa découverte le silence du vendeur sur des venues d’eau récurrentes. Restez attentifs aux suites de la réunion du 9 octobre à Schoenau et à la publication d’un éventuel arrêté : c’est ce document, plus que tout autre, qui ouvrira ou fermera les droits à indemnisation.