Par un arrêt du 1er octobre 2026 promis à la publication au Bulletin, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation tranche, dans son arrêt du 1er octobre 2026, une question qui empoisonne de nombreuses ventes forcées : l’ancien propriétaire d’un immeuble adjugé peut-il continuer à encaisser les loyers tant que le jugement d’adjudication n’est pas définitif ? La réponse est non. Sauf disposition contraire du cahier des conditions de vente, la propriété et le droit de jouissance passent à l’adjudicataire dès le prononcé du jugement, et les appels successifs du saisi n’y changent rien. Dans l’affaire jugée, le saisi avait perçu les loyers pendant près de dix-huit mois après l’adjudication, jusqu’à leur séquestre en février 2020, tandis que le jugement n’était devenu définitif qu’en septembre 2022. La cour d’appel de renvoi avait refusé toute restitution au motif que la société adjudicataire n’avait cette qualité que depuis 2022. La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa de l’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution et renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Bordeaux autrement composée. Ce décryptage explique quand le transfert opère, ce que le saisi doit rendre et comment l’adjudicataire récupère les fruits, en s’appuyant aussi sur le précédent du 6 juin 2019 qui avait déjà fixé la règle pour l’indemnité d’occupation.
I. À partir de quand l’adjudicataire devient-il propriétaire des loyers du bien saisi ?
A. Pourquoi la propriété passe à l’adjudicataire dès le prononcé du jugement d’adjudication
Le point de départ est l’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution, dont les termes méritent d’être lus en entier : «L’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire. Elle ne confère à celui-ci d’autres droits que ceux appartenant au saisi. Ce dernier est tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien et à la garantie d’éviction.» Trois conséquences découlent de cette phrase. D’abord, l’adjudication est une vente, même si elle est forcée : elle produit un transfert de propriété, pas une simple attribution provisoire. Ensuite, l’adjudicataire ne reçoit que les droits du saisi, ce qui explique que les baux consentis par ce dernier puissent, selon leur date et leur opposabilité, survivre à la vente. Enfin, le saisi devient débiteur d’une obligation de délivrance envers l’acquéreur, exactement comme un vendeur ordinaire.
Dans son arrêt du 1er octobre 2026 (pourvoi n° 23-22.842, arrêt n° 942 F-B), la Cour de cassation donne à ce texte une portée temporelle précise. Elle énonce : «Selon ce texte, l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire, le saisi étant dès lors tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien.» Puis elle en déduit : «Il en résulte que, sauf disposition contraire du cahier des conditions de vente, la propriété du bien vendu est transférée à la société adjudicataire à la date du prononcé du jugement d’adjudication.» Le texte intégral de l’arrêt du 1er octobre 2026 de la deuxième chambre civile est disponible sur le site de la Cour de cassation. La date du transfert n’est donc ni celle où le jugement devient définitif, ni celle du paiement du prix, ni celle de la publication au fichier immobilier : c’est le jour du prononcé.
La chronologie de l’affaire montre pourquoi cette précision compte. Sur des poursuites engagées contre un débiteur par une banque, aux droits de laquelle venait une autre banque, la vente forcée avait été ordonnée par un jugement d’orientation du 24 mai 2018, puis l’adjudication prononcée le 13 septembre 2018 au profit d’une société. Le saisi avait interjeté appel des deux jugements dès septembre et octobre 2018. S’en étaient suivis un arrêt avant dire droit en octobre 2019, un arrêt au fond en novembre 2020, une cassation partielle le 29 septembre 2022 (pourvoi n° 20-22.954), puis un arrêt de renvoi le 21 septembre 2023. Le jugement d’adjudication n’était ainsi devenu définitif que le 22 septembre 2022, soit quatre ans après le coup de marteau. Pendant tout ce temps, le saisi avait continué à percevoir les loyers de l’immeuble, jusqu’à leur séquestre ordonné en février 2020. La cour d’appel de renvoi en avait déduit que la société adjudicataire ne disposait «véritablement» de sa qualité que depuis 2022 et avait rejeté sa demande de dommages-intérêts pour les loyers antérieurs à 2020. C’est exactement ce raisonnement que la Cour de cassation sanctionne dans son arrêt du 1er octobre 2026 : «En statuant ainsi, alors que le droit de jouissance, qui constitue l’un des attributs du droit de propriété, avait été transféré à la société adjudicataire dès le prononcé du jugement d’adjudication, la cour d’appel a violé le texte susvisé.»
L’argument tiré de l’appel ne tient donc pas. Certes, le jugement d’orientation peut être frappé d’appel, et cet appel est même instruit rapidement : l’article R. 322-19 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que l’appel contre le jugement d’orientation est formé, instruit et jugé selon la procédure à jour fixe, et que la cour statue au plus tard un mois avant la date prévue pour l’adjudication. Mais une fois l’adjudication prononcée, l’appel du saisi ne suspend pas le transfert de propriété déjà réalisé. Le saisi qui fait appel conteste la régularité de la vente, il ne conserve pas pour autant la jouissance en attendant l’issue du recours. Si la vente est annulée plus tard, les restitutions se régleront à ce moment-là ; en attendant, les fruits appartiennent à l’adjudicataire. Telle est la logique de la vente forcée : le transfert est immédiat, et les recours ultérieurs opèrent par restitution, non par suspension.
Une seule réserve existe, et l’arrêt la rappelle à deux reprises : sauf disposition contraire du cahier des conditions de vente. Le cahier des conditions de vente est la pièce maîtresse de la procédure. Déposé au greffe par le créancier poursuivant, il comporte l’état descriptif de l’immeuble et les modalités de la vente. C’est lui qui peut aménager le transfert de jouissance, par exemple en reportant l’entrée en jouissance au paiement du prix ou en maintenant temporairement un droit d’occupation. En pratique, les cahiers types ne contiennent pas une telle clause, et l’adjudicataire entre en jouissance au jour du jugement. Mais tout enchérisseur avisé doit vérifier ce document avant de porter les enchères : c’est là, et nulle part ailleurs, que peut se trouver une stipulation qui diffère le transfert. L’article R. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution impose le dépôt de ce cahier au greffe du juge de l’exécution au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant l’assignation délivrée au débiteur saisi, avec l’état descriptif, les modalités de la vente, la copie de l’assignation et un état hypothécaire. Quant à la vente elle-même, l’article L. 322-5 du même code rappelle qu’elle a lieu aux enchères publiques à l’audience du juge, ce qui donne au prononcé sa solennité et sa date certaine.
B. Ce que l’ancien propriétaire perd dès l’adjudication et doit restituer à l’adjudicataire
Le transfert de propriété emporte le transfert de la jouissance, et c’est ce point qui règle le sort des loyers. La Cour de cassation le dit expressément : le droit de jouissance, attribut du droit de propriété, avait été transféré à la société adjudicataire dès le prononcé. Le saisi qui continue à encaisser les loyers après cette date perçoit donc des fruits qui ne lui appartiennent plus. Juridiquement, il s’agit d’une restitution, et moralement d’une évidence : on ne peut pas être à la fois exproprié et rentier du même bien. La demande de la société adjudicataire, qui sollicitait la condamnation du saisi à lui verser les loyers au motif qu’il n’était plus propriétaire depuis le jugement du 13 septembre 2018, était donc fondée dans son principe. La Cour de cassation a d’ailleurs pris soin de déclarer son moyen recevable, en relevant qu’il résultait des conclusions que la société avait bien demandé ces loyers en première instance et en appel, ce qui écartait le grief de nouveauté soulevé par le saisi.
Ce n’est pas la première fois que la deuxième chambre civile statue en ce sens. Dans un arrêt du 6 juin 2019 (pourvoi n° 18-12.353), elle avait déjà jugé, au visa du même article L. 322-10, «qu’il en résulte que, sauf disposition contraire du cahier des conditions de vente, le saisi perd tout droit d’occupation dès le prononcé du jugement d’adjudication». Dans cette affaire, un copropriétaire saisi s’était maintenu dans les lieux après l’adjudication de son lot au syndicat des copropriétaires poursuivant, et contestait l’indemnité d’occupation mise à sa charge en soutenant qu’elle ne pouvait courir que depuis la signification du jugement d’adjudication, intervenue plusieurs mois plus tard. La Cour a rejeté le pourvoi : le syndicat était devenu propriétaire dès le jugement, le saisi était occupant sans droit ni titre depuis cette date, et l’indemnité d’occupation, contrepartie de l’utilisation sans titre du bien, courait depuis le prononcé. Le texte de l’arrêt du 6 juin 2019 de la deuxième chambre civile figure sur Légifrance. La leçon est double : ni l’appel, ni le retard de signification ne retardent le transfert, et l’occupation prolongée se paie.
Le fondement civiliste de la restitution des loyers se trouve à l’article 549 du code civil : «Le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ; si lesdits produits ne se retrouvent pas en nature, leur valeur est estimée à la date du remboursement.» Le saisi qui connaît le jugement d’adjudication et continue néanmoins à percevoir les loyers peut difficilement se prévaloir de sa bonne foi : il sait que le bien a été vendu et que les fruits appartiennent à l’adjudicataire. La restitution porte alors sur les loyers encaissés depuis le prononcé, déduction faite, le cas échéant, des charges que le saisi aurait exposées pour la conservation du bien et dont l’adjudicataire aurait profité, selon les règles de l’enrichissement et de la gestion d’affaires que le juge appréciera. À défaut de restitution spontanée, la responsabilité civile de droit commun prend le relais : l’article 1240 du code civil dispose : «Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.» La privation de jouissance subie par l’adjudicataire constitue un préjudice réparable, ce qui explique que la société adjudicataire ait présenté sa demande sous la forme de dommages-intérêts.
Il faut distinguer soigneusement cette hypothèse de celle du locataire en place. Quand le bien adjugé est loué, le bail peut survivre à la vente et l’adjudicataire devient bailleur à la place du saisi : les loyers lui sont dus par le preneur, et c’est au preneur de payer entre de bonnes mains. La question de l’opposabilité du bail commercial à l’adjudicataire, de sa date certaine et du maintien du droit au renouvellement obéit à des règles propres, distinctes du cas du saisi qui encaisse lui-même. Sur ce point voisin, on lira utilement notre analyse de l’opposabilité du bail commercial à l’adjudicataire après une saisie immobilière, qui traite de la connaissance préalable du bail, de sa date certaine et du sort du droit au renouvellement. Ici, au contraire, il n’y a ni bail à discuter ni preneur à ménager : c’est l’ancien propriétaire lui-même qui capte des fruits après avoir perdu la propriété, et la solution est la restitution pure et simple.
II. Comment l’adjudicataire récupère-t-il les loyers gardés par l’ancien propriétaire ?
A. Quelles actions engager et quelles preuves réunir pour obtenir la restitution des loyers
La première mesure est conservatoire : faire cesser l’hémorragie. Dans l’affaire jugée, les loyers avaient été séquestrés en février 2020, soit dix-sept mois après l’adjudication, et c’est à partir de cette date que le saisi avait cessé de percevoir. Le séquestre judiciaire, prévu à l’article 1961 du code civil, permet à la justice d’ordonner la remise d’un bien «dont la propriété ou la possession est litigieuse entre deux ou plusieurs personnes» entre les mains d’un tiers chargé de le conserver et de le rendre à qui il appartiendra. Des loyers dont deux personnes se disputent la propriété correspondent exactement à cette définition. L’adjudicataire qui découvre que le saisi encaisse les loyers a donc intérêt à saisir rapidement le juge — juge de l’exécution ou juge des référés selon la procédure en cours — pour obtenir le séquestre des loyers entre les mains des locataires ou d’un séquestre professionnel, plutôt que de laisser le compteur tourner pendant des années de procédure. Chaque mois qui passe sans séquestre est un mois de fruits à réclamer ensuite à un débiteur dont la solvabilité n’est jamais assurée, puisqu’il sort d’une saisie.
La deuxième mesure est la demande au fond : assigner le saisi en restitution des fruits et, à titre subsidiaire ou cumulatif, en dommages-intérêts pour privation de jouissance. La demande doit chiffrer précisément les sommes : relevés des loyers encaissés mois par mois depuis le prononcé du jugement d’adjudication, quittances délivrées par le saisi aux locataires, relevés bancaires montrant les versements, attestations des locataires ou du syndic, commandement et jugement d’adjudication établissant la date du transfert, cahier des conditions de vente démontrant l’absence de clause reportant la jouissance. Dans l’affaire de 2026, la société adjudicataire demandait les loyers perçus jusqu’au séquestre de février 2020 ; la cour d’appel devra désormais statuer sur ce chiffrage, la cassation n’ayant porté que sur le principe. On notera que la Cour a limité la cassation au seul chef rejetant la demande de dommages-intérêts, en précisant que les condamnations aux dépens et à l’article 700 restaient justifiées par d’autres dispositions de l’arrêt : la censure est chirurgicale, elle ne rouvre pas tout le procès, seulement la question des fruits.
La troisième vigilance concerne les moyens de défense du saisi, qu’il faut anticiper. Le premier, tiré de la nouveauté du moyen en cassation, a échoué en 2026 parce que la demande de loyers figurait bien dans les conclusions d’appel : l’adjudicataire doit donc formuler sa demande de restitution dès ses premières écritures et la maintenir à chaque stade, sans attendre le pourvoi. Le deuxième, tiré du caractère non définitif du jugement, est désormais balayé par la solution de principe : l’appel ne suspend pas le transfert. Le troisième pourrait porter sur la consistance des sommes, par exemple en soutenant que certains versements correspondent à des charges ou à des périodes antérieures au prononcé : d’où l’importance d’une comptabilité rigoureuse, mois par mois, adossée aux pièces. Le quatrième, enfin, pourrait invoquer une clause du cahier des conditions de vente : c’est la seule réserve admise par la Cour, et l’adjudicataire doit être en mesure de produire le cahier et de démontrer qu’il ne contient aucune stipulation reportant la jouissance.
Le précédent de 2019 apporte un enseignement complémentaire sur la signification. Le saisi soutenait que l’indemnité d’occupation ne pouvait courir qu’à compter de la signification du jugement d’adjudication, et la Cour a rejeté cet argument : le transfert opère au prononcé, que le jugement ait été signifié ou non. Il reste néanmoins prudent de faire signifier rapidement le jugement d’adjudication au saisi et, surtout, de notifier aux locataires le changement de bailleur en cas de bien loué, afin que les loyers soient payés entre les mains de l’adjudicataire et que le saisi ne puisse pas prétendre que les locataires ont payé de bonne foi entre ses mains. La signification ne conditionne pas le droit, mais elle sécurise son exercice et coupe court aux discussions sur la bonne ou la mauvaise foi, avec ses conséquences sur l’étendue de la restitution au sens de l’article 549 du code civil.
B. Comment sécuriser une adjudication à Paris et en Île-de-France quand le saisi reste dans les lieux
À Paris et en Île-de-France, les ventes forcées portent souvent sur des lots de copropriété ou des immeubles loués dont le rendement est élevé, ce qui rend la question des fruits particulièrement sensible : quelques mois de loyers parisiens représentent des sommes considérables, et le saisi resté dans les lieux peut être tenté de prolonger la perception. La sécurisation commence avant l’audience d’adjudication, devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire — à Paris, celui du tribunal judiciaire de Paris, pôle de l’exécution. L’enchérisseur, assisté de son avocat, doit lire le cahier des conditions de vente déposé au greffe, vérifier l’état hypothécaire, l’état descriptif et, surtout, rechercher toute clause relative à l’entrée en jouissance. Il doit aussi se renseigner sur l’occupation réelle : le bien est-il occupé par le saisi, loué, vacant ? Les diagnostics et les procès-verbaux de description de l’huissier, annexés à la procédure, renseignent sur ce point. Un enchérisseur averti intègre dans son prix maximal le coût prévisible d’une procédure d’expulsion et le risque d’une captation de loyers, même si la jurisprudence lui donne raison sur le principe.
Dès le prononcé, l’adjudicataire parisien doit agir vite. Faire signifier le jugement d’adjudication au saisi par commissaire de justice, sommer le saisi de délivrer le bien et de reverser les fruits perçus depuis le prononcé, notifier aux locataires le changement de propriétaire avec les nouvelles coordonnées bancaires, et, en cas de résistance, solliciter le séquestre des loyers : telle est la séquence utile. Si le saisi reste dans les lieux sans droit ni titre, il est occupant au sens de la jurisprudence de 2019 et redevable d’une indemnité d’occupation depuis le prononcé, cumulable avec la restitution des loyers qu’il aurait perçus de tiers. Si le bien est loué, l’adjudicataire devient le bailleur et perçoit les loyers à compter du prononcé, sous réserve des baux opposables dont il devra respecter les termes. Pour les acquéreurs étrangers qui découvrent la vente forcée française, notre guide des ventes judiciaires immobilières pour acheteurs étrangers décrit le déroulement des enchères, la garantie, la surenchère et les risques qui suivent le coup de marteau.
La procédure parisienne réserve une attention particulière à l’expulsion, qui ne peut jamais être pratiquée sans titre. Le jugement d’adjudication, une fois définitif ou assorti de l’exécution provisoire, constitue le titre d’expulsion de l’adjudicataire contre le saisi resté dans les lieux, et le concours de la force publique suit le circuit habituel par la préfecture de police à Paris. Pendant la période où l’expulsion est poursuivie, l’indemnité d’occupation continue de courir, comme l’a jugé l’arrêt de 2019 pour la période allant de l’adjudication à l’expulsion effective. L’adjudicataire doit donc mener de front la procédure d’expulsion et la procédure de restitution des fruits, sans confondre les deux chefs : l’expulsion vise la libération des lieux, la restitution vise les sommes. Les deux se cumulent, et le juge de l’exécution territorialement compétent — celui du lieu de situation de l’immeuble, donc souvent en Île-de-France pour les biens parisiens — connaît des difficultés d’exécution de la vente forcée.
Enfin, l’adjudicataire ne doit pas négliger l’amont : la saisie elle-même. L’article L. 321-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : «Le créancier saisit l’immeuble par acte signifié au débiteur ou au tiers acquéreur.» C’est à partir de cet acte que le débiteur saisi voit ses pouvoirs de disposition restreints, même s’il conserve en principe l’administration et la jouissance jusqu’à l’adjudication. Autrement dit, avant le jugement, le saisi perçoit légitimement les loyers ; après le jugement, il ne le peut plus, sauf clause contraire du cahier des conditions de vente. Cette bascule nette, confirmée coup sur coup en 2019 puis en 2026, doit être connue des deux côtés : le saisi qui restitue spontanément les fruits évite une condamnation à des dommages-intérêts et des frais irrépétibles — dans l’arrêt de 2026, le saisi a été condamné aux dépens et à verser 1 500 euros à la société adjudicataire et autant à la banque au titre de l’article 700 du code de procédure civile — et l’adjudicataire qui agit tôt, par le séquestre et la sommation, évite de devoir courir après des sommes devenues irrécouvrables.
Conclusion
L’arrêt du 1er octobre 2026 ne crée pas une règle nouvelle, il la scelle. En censurant la cour d’appel qui subordonnait la qualité d’adjudicataire au caractère définitif du jugement, la deuxième chambre civile rappelle que la vente forcée transfère la propriété et la jouissance dès le prononcé, que les appels du saisi n’y changent rien et que les loyers perçus après cette date doivent être rendus. Combinée avec l’arrêt du 6 juin 2019 sur l’indemnité d’occupation, la solution couvre désormais les deux visages de la jouissance indûment conservée : l’occupation personnelle du saisi et la perception des loyers versés par des tiers. Pour l’adjudicataire, le réflexe utile tient en trois gestes : lire le cahier des conditions de vente avant d’enchérir, faire séquestrer les fruits dès le prononcé si le saisi encaisse, et chiffrer mois par mois la restitution en gardant chaque preuve de paiement. Pour le saisi, l’avertissement est symétrique : garder les loyers après l’adjudication, c’est s’exposer à les rendre augmentés de dommages-intérêts et de frais, sans que l’appel interjeté ni le retard de signification n’offrent le moindre abri.