Votre logement n’est toujours pas raccordé à la fibre optique alors que tout l’immeuble en bénéficie, ou l’armoire installée à la cave ressemble à un plat de spaghettis dont les câbles pendent et coupent la connexion. Qui doit laisser passer le câble, qui paie les travaux et que pouvez-vous exiger quand le bailleur tarde, que l’assemblée générale refuse ou que l’opérateur laisse son installation se dégrader ? La réponse tient en trois règles : le locataire dispose d’un droit à la fibre que le bailleur ne peut écarter que pour un motif sérieux et légitime ; en copropriété, le raccordement se décide en assemblée générale puis s’exécute par une convention dont les travaux sont supportés par l’opérateur ; et le juge contraint sous astreinte aussi bien le bailleur resté six ans sans agir, condamné à Rennes le 10 septembre 2026, que l’opérateur dont l’armoire reste défectueuse, comme à Paris le 18 avril 2024. Ces constats valent pour le cas général décrit ici ; chaque immeuble a sa convention d’équipement, chaque bail ses clauses, et seuls ces documents fixent vos droits exacts. Les décisions citées tranchent des litiges précis, avec leurs preuves et leurs limites, et cet article ne remplace ni leur lecture ni celle de vos propres documents.

I. Faire entrer la fibre dans l’immeuble : la demande, le vote et la convention

A. Le locataire notifie, le bailleur ne peut refuser que pour un motif sérieux et légitime

Le point de départ appartient au locataire dont le logement n’est pas raccordé. L’agence départementale d’information sur le logement de Paris décrit la marche à suivre sans détour : informer le propriétaire par lettre recommandée du projet de raccordement. Cette lettre ne se résume pas à une phrase : la demande doit décrire avec précision les travaux envisagés, en joignant un plan ou un schéma de l’installation projetée, sauf impossibilité imputable au propriétaire lui-même. Décrire le cheminement du câble, le point d’entrée dans le logement, les percements éventuels et l’emplacement du boîtier intérieur, c’est donner au bailleur les moyens de répondre et, plus tard, au juge les moyens de vérifier qui a manqué à quoi. Une demande vague appelle une réponse vague ; une demande documentée fige le débat.

Le fond du droit est posé par la loi du 2 juillet 1966 sur les antennes réceptrices, dont les dispositions ont été étendues au très haut débit : le propriétaire d’un immeuble ne peut s’opposer sans motif sérieux et légitime au raccordement à un réseau de communications électroniques à très haut débit en fibre optique ouvert au public, ni à l’installation, à l’entretien ou au remplacement des équipements nécessaires, lorsque l’opération est réalisée aux frais d’un ou plusieurs locataires ou occupants de bonne foi. La préexistence de lignes en fibre optique répondant déjà aux besoins spécifiques du demandeur constitue un tel motif, et c’est le principal : si l’immeuble est déjà desservi et que le logement peut être raccordé par l’installation existante, le bailleur est fondé à refuser un second réseau. En dehors de cette hypothèse et des cas comparables, le refus sec n’est pas une option. L’agence parisienne rappelle qu’il existe un droit à la fibre et précise la limite dans les mêmes termes que la loi : ni le propriétaire ni le syndicat des copropriétaires ne peuvent faire obstacle au raccordement sans un motif sérieux et légitime. Ce qui vaut pour le syndicat vaut pour le bailleur : l’obstacle doit être motivé, sérieux et vérifiable.

Deux situations appellent des réflexes différents. Si l’immeuble est déjà équipé, le raccordement du logement relève d’un simple rendez-vous avec l’opérateur choisi, qui tire la fibre depuis le boîtier d’étage jusqu’à la prise intérieure. Le litige porte alors rarement sur le principe, plutôt sur les dégâts du passage du câble ou sur le boîtier posé sans soin. Si l’immeuble n’est pas équipé, la demande du locataire déclenche une mécanique collective : le bailleur doit saisir le syndic pour faire inscrire la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, et c’est l’assemblée qui autorise les travaux dans les parties communes. Le locataire ne vote pas en assemblée ; son levier, c’est la notification précise adressée à son bailleur, puis la mise en demeure si rien ne bouge. Conserver chaque courrier, chaque accusé de réception et chaque réponse partielle : le jugement de Rennes du 10 septembre 2026, qui condamne un bailleur après six années d’attente, s’appuie exactement sur cette pile de lettres restées sans effet utile, comme on le verra.

B. La copropriété vote, puis la convention met les travaux à la charge de l’opérateur

En copropriété, aucune fibre ne traverse les parties communes sans décision collective. La demande du locataire ou du copropriétaire doit figurer à l’ordre du jour de l’assemblée générale, et le syndic organise ensuite l’exécution de ce qui a été voté. L’agence parisienne l’indique plainement : la demande doit figurer comme question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, et si elle est acceptée des travaux de raccordement sont réalisés, pris en charge par le syndic avec le propriétaire. Le copropriétaire qui veut faire aboutir son projet gagne donc à adresser au syndic, avant la convocation, un dossier complet : description des travaux, plan de cheminement, emplacement du point de mutualisation envisagé, engagement de remise en état. Une demande qui précise le tracé mètre par mètre se vote ; une demande qui parle de goulottes sans dire où elles passeront se refuse, et le refus sera jugé non fautif, comme l’a montré la cour d’appel de Colmar le 29 septembre 2025.

Une fois le vote acquis, la loi organise la suite par une convention entre l’opérateur et le syndicat des copropriétaires. L’article L. 33-6 du code des postes et des communications électroniques dispose que les conditions d’installation, de gestion, d’entretien et de remplacement par un opérateur des lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique dans les parties communes d’un immeuble en copropriété font l’objet d’une convention entre cet opérateur et le syndicat des copropriétaires. Cette convention n’est pas une formalité : elle définit les conditions de réalisation des opérations, les délais de mise à disposition des infrastructures d’accueil et les modalités d’accès des autres opérateurs. Trois stipulations légales méritent l’attention de tout copropriétaire. D’abord le coût : « Ces opérations se font aux frais de l’opérateur, sauf lorsque le propriétaire, le syndicat de copropriétaires ou l’association syndicale de propriétaires a refusé deux offres consécutives de cet opérateur dans les deux ans qui précèdent. » Autrement dit, l’équipement de l’immeuble ne pèse pas sur les charges, sauf si la copropriété a repoussé deux fois l’opérateur en deux ans. Ensuite le délai : « Les travaux d’installation des lignes doivent s’achever au plus tard six mois à compter de la mise à disposition de l’opérateur des infrastructures d’accueil. » Enfin l’ouverture : la convention autorise l’utilisation des infrastructures d’accueil par d’autres opérateurs dans la limite des capacités disponibles, sans porter atteinte au service de l’opérateur initial, et elle garantit l’accessibilité des parties communes pour l’exploitation des lignes et le raccordement des utilisateurs finals. L’armoire posée à la cave par le premier opérateur, appelée point de mutualisation, a donc vocation à accueillir les autres : c’est ce partage organisé qui explique à la fois les interventions successives dans l’armoire et les litiges sur son état, examinés plus loin.

Le même article sécurise l’avenir en interdisant à la convention de subordonner l’installation ou l’utilisation des lignes à une contrepartie financière ou à la fourniture d’autres services : l’opérateur ne peut pas monnayer l’accès au toit ou à la cave au-delà de ce que la loi prévoit. Et le dispositif se referme sur la mutualisation entre opérateurs : l’article L. 34-8-3 du même code prévoit que « Toute personne établissant ou ayant établi dans un immeuble bâti ou exploitant une ligne de communications électroniques à très haut débit en fibre optique permettant de desservir un utilisateur final fait droit aux demandes raisonnables d’accès à ladite ligne et aux moyens qui y sont associés émanant d’opérateurs, en vue de fournir des services de communications électroniques à cet utilisateur final. » Chaque occupant peut ainsi, en principe, choisir son fournisseur même si un seul opérateur a équipé l’immeuble. Pour situer ces équilibres entre bailleur, syndic, opérateur d’immeuble et opérateurs commerciaux avant d’engager une démarche, la lecture des analyses d’un avocat en droit immobilier à Paris aide à identifier le bon interlocuteur et la bonne procédure.

Les immeubles neufs obéissent à un régime à part, plus simple : l’article L. 113-10 du code de la construction et de l’habitation dispose que « Les bâtiments neufs à usage d’habitation, pour la desserte de chacun de leurs logements, sont équipés de gaines techniques nécessaires », notamment pour l’accueil des lignes à très haut débit, et que les bâtiments neufs doivent être pourvus d’infrastructures fixes permettant l’accès au très haut débit pour chaque logement. Les immeubles faisant l’objet de travaux soumis à permis de construire sont également concernés lorsque le coût d’installation ne paraît pas disproportionné. À Paris et en Île-de-France, où le parc ancien domine et où beaucoup d’immeubles haussmanniens ne disposent ni de fourreaux ni de gaines techniques, cette distinction compte : dans un immeuble neuf ou rénové sous permis, l’absence de desserte interroge la conformité de la construction ; dans un immeuble ancien, tout repose sur la demande des occupants, le vote de l’assemblée et la convention avec l’opérateur. Les copropriétés parisiennes gagnent à faire précéder le vote d’un repérage technique du cheminement, colonne montante, paliers, pénétration dans les logements, car c’est sur ce plan que se joue l’autorisation comme, plus tard, la preuve.

II. Quand le raccordement coince ou que l’armoire se dégrade : refus, preuves et juge

A. Le bailleur qui tarde six ans et le syndicat qui refuse sans connaître le projet

Le jugement rendu le 10 septembre 2026 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes, sous le numéro RG 25/07375, illustre ce que coûte l’inertie. Un locataire d’un logement social demande dès le 12 septembre 2019 à son bailleur les travaux nécessaires pour bénéficier de la fibre, sans laquelle il ne reçoit plus ni internet, ni télévision, ni téléphone. Il réitère sa demande en janvier 2024 puis en octobre 2024. Le bailleur donne son accord de principe le 16 octobre 2024, assorti de réserves techniques, puis répond en janvier 2025 qu’il se rapproche de son service méthode sous quinzaine. La réponse ne vient pas, le rendez-vous de conciliation ne donne rien et l’assignation est délivrée en août 2025. Le tribunal constate que le bailleur ne justifie d’aucune cause légitime de refus, retient que son attitude est constitutive d’une faute à l’origine d’un préjudice, la privation durable d’un accès facilité aux médias passant par la fibre, et tranche en trois temps : condamnation à réaliser les travaux de raccordement dans un délai maximum de trois mois à compter de la signification, passé ce délai sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant trois mois au plus, condamnation à 2 000 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l’inexécution, l’article 1231-1 du code civil prévoyant que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure », outre 1 500 euros pour l’avocat du locataire bénéficiaire de l’aide juridictionnelle et les dépens. L’enseignement dépasse le logement social : un accord de principe sans calendrier d’exécution, suivi de mois de silence, expose le bailleur à l’exécution forcée sous astreinte et à l’indemnisation, et le locataire méthodique qui accumule lettres, mise en demeure et tentative de conciliation entre au tribunal avec un dossier complet.

L’arrêt de la cour d’appel de Colmar du 29 septembre 2025, RG 24/02890, apporte le contrepoint indispensable. Un locataire souhaite la fibre, son bailleur saisit l’assemblée générale d’une demande d’installation de goulottes dans les parties communes, l’assemblée refuse le 14 décembre 2021, et le locataire assigne directement le syndicat des copropriétaires en indemnisation. La cour commence par corriger le premier juge sur un point de procédure important : puisque c’est bien la décision du syndicat qui a fait obstacle au raccordement, l’action dirigée contre lui n’est pas mal dirigée, et le locataire peut agir contre le syndicat sans passer exclusivement par son bailleur. Mais elle rejette la demande au fond, après substitution de motifs, pour trois raisons cumulées qui dessinent le cahier des charges d’une demande qui gagne. D’abord, l’immeuble est déjà équipé par un opérateur d’immeuble et chaque occupant peut se raccorder via le boîtier d’étage : le droit à la fibre est donc respecté dans son principe, et c’est une difficulté technique propre au logement, des gaines trop étroites pour passer un câble supplémentaire, qui motive la demande de goulottes. Ensuite, cette demande n’est pas suffisamment détaillée : elle indique les dimensions des goulottes mais ni leur cheminement, ni les percements, ni les conséquences esthétiques sur les parties communes, de sorte qu’on ne saurait reprocher au syndicat d’avoir refusé une autorisation dont il ne connaissait pas les implications. Enfin, le demandeur, qui a finalement été raccordé en lieu et place du câble de télévision, ne démontre ni micro-coupures ni dysfonctionnements ni privation durable d’un service. Faute de faute établie, de privation prouvée et de préjudice démontré, la demande est rejetée, le jugement confirmé, et le locataire supporte les dépens d’appel et 1 800 euros au titre des frais de procédure. La cour vise au passage le fondement général de la responsabilité : (l’article 1240 du code civil) : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », et chacun répond aussi de sa négligence ou de son imprudence, l’article 1241 du code civil disposant que « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. » Ces principes profitent à celui qui prouve ; ils sanctionnent celui qui affirme sans pièces.

De ces deux décisions se dégage une méthode commune. Vérifier l’éligibilité technique du logement et de l’immeuble avant toute demande : si l’immeuble est déjà fibré, le raccordement passe par le boîtier d’étage et le litige éventuel porte sur les modalités, pas sur le principe. Formuler une demande écrite, précise, chiffrée dans son tracé, avec plan ou schéma, adressée au bailleur et, en copropriété, au syndic pour inscription à l’ordre du jour. Laisser au destinataire un délai raisonnable, relancer, mettre en demeure par lettre recommandée, tenter la conciliation : le juge compte les démarches et sanctionne le silence persistant, pas la première lenteur. Et constituer dès le départ la preuve du préjudice : attestations des occupants privés de connexion, constats des coupures, surcoût des solutions de substitution, perte d’usage professionnel quand le logement sert aussi à travailler. En cas d’urgence ou de trouble évident, la voie du référé reste ouverte : l’article 835 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire ou au juge des contentieux de la protection de prescrire en référé les mesures qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite, et précise que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » C’est sur ce fondement que les syndicats ont fait juger l’état des armoires parisiennes, avec des fortunes diverses qui tiennent toutes aux preuves.

B. L’armoire éventrée de la cave : ce que deux ordonnances parisiennes exigent comme preuves

Une fois l’immeuble équipé, le point de mutualisation installé à la cave ou au sous-sol devient le cœur disputé du réseau : l’opérateur d’immeuble y a posé ses armoires, puis chaque opérateur commercial y est intervenu pour raccorder ses propres clients, brassant jarretières et câbles au fil des années. Deux ordonnances de référé du tribunal judiciaire de Paris, rendues à huit jours d’intervalle au printemps 2024 dans des immeubles gérés par le même syndic, montrent comment le juge trie ces litiges. Le 26 avril 2024, RG 23/55413, le syndicat demande qu’il soit enjoint à l’opérateur d’immeuble de mettre en conformité l’armoire du sous-sol sous astreinte de 500 euros par jour. Il produit des courriers de 2020 à 2022, une sommation de décembre 2021 et deux constats de commissaire de justice, d’octobre 2021 et juin 2023, qui décrivent des câbles désorganisés, débranchés et pendants, des cassettes sorties de leur structure empêchant la fermeture de l’armoire, une armoire non fixée au mur. Le juge déboute : les photographies montrent des fils non enroulés qui pendent, mais aucun élément n’établit que les branchements seraient défectueux ni qu’une connexion aurait été interrompue, l’allégation de nombreux occupants privés de connexion n’est confirmée par aucune réclamation ni attestation, et aucun constat ne relève de dysfonctionnement de l’installation. Le syndicat supporte les dépens et verse 2 500 euros au titre des frais de procédure. Le 18 avril 2024, RG 23/58117, dans un autre immeuble, le même type de demande prospère partiellement : constat d’avril 2022 relevant des racks de travers et des raccordements anarchiques avec des câbles emmêlés, pendants et extrêmement tendus, deux mises en demeure de novembre 2022 et avril 2023, puis remise en conformité partielle par l’opérateur avant l’audience. Le juge enjoint la reprise des cinq jarretières restées défectueuses dans un délai de huit jours à compter de la signification, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant trois mois au plus, et condamne l’opérateur aux dépens et à 1 500 euros de frais de procédure, au motif que l’assignation a été nécessaire pour obtenir la reprise. Mais il rejette le surplus : le syndicat, qui invoquait un guide pratique de l’autorité de régulation pour exiger des armoires plus grandes, des racks droits et des boîtiers étiquetés, n’établit ni la persistance des désordres après les reprises photographiées par la défense ni le caractère obligatoire des recommandations invoquées.

La comparaison des deux ordonnances vaut mode d’emploi. Le désordre visuel ne suffit pas : des câbles qui pendent prouvent un travail négligé, pas une installation non conforme ni un préjudice, et le juge exige la démonstration d’un dysfonctionnement ou d’une coupure. Les réclamations des occupants comptent autant que le constat : lettres, attestations, relevés de coupures transforment un local technique en désordre en trouble établi. La mise en demeure préalable reste le sésame du référé : deux courriers avant l’assignation dans les deux affaires, et c’est leur inutilité qui justifie l’intervention du juge. Les standards invoqués doivent être obligatoires : un guide de bonnes pratiques, même édité par le régulateur, ne fonde pas une injonction si son caractère contraignant n’est pas établi, et la convention signée avec l’opérateur, qui l’engage à entretenir et réparer ses équipements selon les règles de l’art, demeure le premier texte à brandir. Enfin, agir vite paie : dans la seconde affaire, l’opérateur qui remet l’installation en ordre avant l’audience limite la condamnation aux reprises restantes, tandis que le syndicat qui assigne sans preuve de dysfonctionnement paie lui-même les frais. Pour le copropriétaire parisien confronté à une armoire éventrée, la séquence utile s’écrit donc ainsi : signalement écrit au syndic avec photographies datées, constat de commissaire de justice décrivant précisément l’état et, si possible, les coupures constatées, collecte des réclamations des voisins privés de connexion, mise en demeure de l’opérateur d’immeuble visant la convention d’équipement et l’article L. 33-6, puis référé en visant l’article 835. Et pour l’occupant dont la connexion coupe chaque soir, la même discipline probatoire s’applique : journal des coupures, tests datés, échanges avec le fournisseur, car le juge ne condamne ni sur une photo de câbles emmêlés ni sur une affirmation de principe.

Reste à ne pas perdre de vue les limites que les décisions rappellent elles-mêmes. Le droit à la fibre n’impose pas à la copropriété des travaux impossibles ou disproportionnés : une demande de goulottes dont on ignore le tracé et l’impact sur les parties communes peut être refusée sans faute. L’immeuble déjà desservi satisfait au droit dans son principe : le débat se déplace alors vers les modalités techniques du dernier mètre, gaines trop étroites, boîtier d’étage saturé, refus d’un opérateur commercial de passer par l’infrastructure existante. L’opérateur d’immeuble n’est pas le garant de tous les dysfonctionnements : il répond de l’entretien de ses équipements selon sa convention, pas des interventions des autres opérateurs ni des pannes du réseau public en amont. Et le syndic n’est pas le juge du litige : il exécute les décisions votées, transmet les demandes, met en demeure, mais ne tranche ni le motif sérieux et légitime ni la conformité technique, qui appartiennent au juge saisi avec des preuves. Ces bornes expliquent pourquoi tant de dossiers se gagnent ou se perdent sur le plan joint à la demande et sur le constat joint à l’assignation, plutôt que sur les grands principes.

Faire entrer la fibre dans un logement non raccordé ou faire remettre en état une armoire dégradée suit donc un chemin balisé : demande écrite et précise avec plan, inscription à l’ordre du jour de l’assemblée quand les parties communes sont concernées, convention dont les travaux incombent à l’opérateur et doivent s’achever dans les six mois de la mise à disposition des infrastructures, mises en demeure successives au bailleur, au syndic puis à l’opérateur, tentative de conciliation, et enfin juge des contentieux de la protection ou juge des référés, sous astreinte et avec indemnisation du retard quand la faute est établie. Le locataire rennais obtient les travaux sous astreinte de 100 euros par jour et 2 000 euros de dommages et intérêts après six ans d’attente ; le syndicat parisien obtient la reprise des cinq jarretières défectueuses sous astreinte de 200 euros par jour ; le syndicat qui assigne sur des photos de câbles pendants sans dysfonctionnement prouvé paie 2 500 euros ; le locataire qui attaque un refus d’assemblée sans demande précise ni préjudice démontré paie 1 800 euros. Vérifier dès aujourd’hui l’éligibilité de son logement, écrire une demande qui décrit le tracé au mètre près, conserver chaque réponse et chaque silence, photographier l’armoire avec la date et collecter les témoignages des voisins coupés : ce dossier-là, constitué pièce par pièce avant tout conflit, est celui que le juge accueille.