Au début du mois d’octobre 2026, de nombreux parents qui se sont portés garants pour le studio parisien de leur enfant étudiant reçoivent une lettre recommandée du bailleur ou de l’agence : le loyer de septembre n’a pas été payé, parfois celui d’août non plus, et la caution est appelée à régler plusieurs milliers d’euros d’arriérés, assortis de pénalités. La surprise est souvent totale, car le garant n’a été informé de rien avant cette mise en demeure. Faut-il payer sans discuter ? Certainement pas avant d’avoir vérifié trois points : la nature exacte de l’engagement souscrit, la validité de l’acte de cautionnement et le montant réellement exigible. Un acte incomplet ou irrégulier ne permet au bailleur d’obtenir aucune condamnation, comme l’a rappelé la cour d’appel de Lyon le 15 octobre 2025 en constatant la nullité d’un cautionnement et en déboutant le bailleur de toutes ses demandes contre la prétendue caution. À l’inverse, un acte régulier oblige la caution solidaire à payer dès le premier impayé, mais lui laisse des moyens de défense sur le montant, des délais de paiement et des recours contre le locataire. Cet article expose, pas à pas, comment le garant appelé en paiement à Paris conteste utilement, se désengage pour l’avenir et récupère les sommes versées.

I. Le bailleur peut-il exiger du garant le paiement des loyers impayés du locataire ?

A. Caution simple ou caution solidaire : ce que le bailleur peut réclamer dès le premier impayé

Le point de départ est la définition légale : « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu. » (article 2288 du code civil). Dans un bail d’habitation, le créancier est le bailleur, le débiteur principal le locataire, et la dette garantie comprend les loyers, les charges et les réparations locatives. Tout dépend ensuite du type de cautionnement stipulé dans l’acte, car « Le cautionnement est simple ou solidaire. La solidarité peut être stipulée entre la caution et le débiteur principal, entre les cautions, ou entre eux tous. » (article 2290 du code civil).

La différence est considérable en pratique. La caution simple ne peut être sollicitée qu’après le locataire : le propriétaire doit d’abord réclamer le paiement au locataire, avant de s’adresser à la caution. La caution solidaire, en revanche, peut être appelée directement par le propriétaire ou l’agence dès le premier impayé, sans démarche préalable contre le locataire et sans avoir à démontrer que celui-ci ne peut pas ou ne veut pas payer, que le locataire soit solvable ou non (service-public.fr, Caution du locataire dans un logement privé). Le type de caution choisi figure dans l’acte de cautionnement : c’est la première ligne à relire quand arrive la mise en demeure. La plupart des baux parisiens stipulent une caution solidaire, qui prive la caution du bénéfice de discussion : « Le bénéfice de discussion permet à la caution d’obliger le créancier à poursuivre d’abord le débiteur principal. Ne peut se prévaloir de ce bénéfice ni la caution tenue solidairement avec le débiteur, ni celle qui a renoncé à ce bénéfice, non plus que la caution judiciaire. » (article 2305 du code civil). Seule la caution simple conserve donc le droit d’exiger que le bailleur poursuive d’abord le locataire et discute ses biens.

La procédure d’appel en paiement obéit elle-même à des formes dont l’oubli profite à la caution. En cas d’impayé avec une caution simple, le bailleur doit faire délivrer au locataire un commandement de payer par commissaire de justice, et le commissaire de justice chargé de rédiger cet acte doit adresser en même temps une copie à la caution ; à défaut d’information de la caution par le commissaire de justice, celle-ci n’est pas tenue des éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif (service-public.fr). De façon générale, le commissaire de justice qui délivre un commandement de payer au locataire doit le signaler à la caution et à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (service-public.fr, Loyers impayés et expulsion). Si la démarche amiable échoue, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection, notamment par une procédure d’injonction de payer dirigée contre le locataire, contre le garant ou contre les deux ; le dossier comprend alors le bail, l’acte de cautionnement, les courriers de relance et, lorsqu’il a déjà été délivré, le commandement de payer. Le garant visé par une ordonnance d’injonction de payer dispose d’un mois à compter de sa signification pour former opposition, faute de quoi le bailleur peut engager le recouvrement forcé. Enfin, le temps joue des deux côtés : le propriétaire ou l’agence peut réclamer pendant trois ans tout impayé de loyers ou de charges, de sorte qu’une dette née en octobre 2026 reste exigible jusqu’en octobre 2029 (service-public.fr). Un arriéré ancien de plus de trois ans est donc prescrit, et la caution peut soulever cette prescription comme le locataire lui-même. Sur la phase qui précède l’appel au garant, le déroulement du commandement de payer les loyers à Paris conditionne toute la suite de la procédure.

B. Un acte de cautionnement nul ne permet aucune poursuite : mentions, montant et remise du bail

Avant tout débat sur le montant, la caution vérifie la validité de l’acte, car un cautionnement nul ne produit aucun effet et le bailleur qui poursuit sur ce fondement est débouté. Deux textes cumulent leurs exigences. D’abord, « Aux termes de l’article 22-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. » (tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, juge des contentieux de la protection, 9 décembre 2025, RG 25/00607, décision intégrale). Ensuite, « selon l’article 2297 du code civil, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices. » (même décision, article 2297 du code civil). Concrètement, l’acte doit donc mentionner le montant du loyer et ses conditions de révision, reproduire l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1, comporter la mention manuscrite avec le montant en lettres et en chiffres, préciser la renonciation aux bénéfices de discussion et de division si la caution est solidaire, et le bailleur doit remettre à la caution un exemplaire du bail. Le tout est prescrit à peine de nullité.

La sanction est appliquée strictement par les juges. Dans un arrêt du 15 octobre 2025, la cour d’appel de Lyon a retenu que la signataire contestée de l’acte justifiait d’une plainte pour usurpation d’identité et produisait un message de l’ancien compagnon reconnaissant les faits, puis a jugé que « La nullité de l’acte de cautionnement est dès lors acquise et la cour infirme le jugement de première instance en ce qu’il a condamné Mme [A] [V] au paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation, solidairement avec M. [L] [X], qui doit seul supporter les sommes mises à sa charge. » Statuant à nouveau, la cour : « Constate la nullité de l’acte de cautionnement du 7 juin 2021 attribué à Mme [A] [V] » ; « Déboute la SCI Ruth de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Mme [A] [V] » (cour d’appel de Lyon, 8e chambre, 15 octobre 2025, RG 23/02298, décision intégrale). Le locataire reste seul tenu de l’arriéré, et le bailleur perd tout recours contre la prétendue caution. À l’inverse, lorsque l’acte respecte les formes, la condamnation suit : le juge de Thonon a relevé qu’« En l’espèce, le bailleur produit aux débats un acte de caution de Monsieur [F] [Z], du 7 juin 2024, respectant les exigences impératives et prescrites à peine de nullité par les dispositions susvisées. » (même jugement du 9 décembre 2025), et la cour d’appel de Lyon a jugé que « l’acte de cautionnement souscrit par Mme [I] [T] le 24 octobre 2017 est valable » avant de la déclarer tenue solidairement de l’arriéré locatif arrêté au 8 décembre 2022 (cour d’appel de Lyon, 8e chambre, 9 avril 2025, RG 22/08135, décision intégrale).

Deux garde-fous complètent ce contrôle de validité. D’une part, « Le cautionnement doit être exprès. Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. » (article 2294 du code civil) : un engagement qui ne vise qu’un bail déterminé ne couvre ni le renouvellement tacitement reconduit au-delà de son terme convenu, ni un autre logement, ni les dettes d’un autre locataire. D’autre part, « Le cautionnement ne peut excéder ce qui est dû par le débiteur ni être contracté sous des conditions plus onéreuses, sous peine d’être réduit à la mesure de l’obligation garantie. Il peut être contracté pour une partie de la dette seulement et sous des conditions moins onéreuses. » (article 2296 du code civil). La caution qui a plafonné son engagement à un montant ou à une durée ne doit donc jamais être condamnée au-delà : tout dépassement se réduit à la mesure de l’obligation garantie. En pratique parisienne, la caution réunit dès la première lettre du bailleur l’acte de cautionnement signé, l’exemplaire du bail qui aurait dû lui être remis, les quittances et le décompte détaillé de l’arriéré, puis compare ligne à ligne : montant du loyer et révision, mention manuscrite complète, plafond chiffré, durée convenue. Chaque case manquante est un moyen de nullité ou de réduction à soulever devant le juge des contentieux de la protection avant toute discussion sur le fond.

II. Comment le garant conteste l’appel en paiement, se désengage et récupère les sommes versées ?

A. Contester le montant réclamé et obtenir des délais de paiement

Même avec un acte valable, le montant réclamé se discute poste par poste. Premier levier, les exceptions du locataire : « La caution peut opposer au créancier toutes les exceptions, personnelles ou inhérentes à la dette, qui appartiennent au débiteur, sous réserve des dispositions du deuxième alinéa de l’article 2293. Toutefois la caution ne peut se prévaloir des mesures légales ou judiciaires dont bénéficie le débiteur en conséquence de sa défaillance, sauf disposition spéciale contraire. » (article 2298 du code civil). La caution peut donc invoquer la prescription triennale des loyers anciens, un paiement déjà effectué par le locataire, une compensation, une quittance, ou la nullité du bail lui-même. Elle ne peut en revanche pas profiter des délais de grâce accordés personnellement au locataire ni de son dossier de surendettement pour échapper aux impayés déjà nés : le dépôt par le locataire d’un dossier de surendettement ne libère pas la caution des impayés déjà nés, qu’elle reste tenue de régler (service-public.fr). Deuxième levier, les accessoires : « Sauf clause contraire, le cautionnement s’étend aux intérêts et autres accessoires de l’obligation garantie, ainsi qu’aux frais de la première demande, et à tous ceux postérieurs à la dénonciation qui en est faite à la caution. » (article 2295 du code civil). Les pénalités, intérêts de retard et frais de procédure postérieurs à la mise en demeure ne sont dus que si l’acte les couvre et si la caution a été régulièrement informée des poursuites ; à défaut de dénonciation des poursuites à la caution, ces frais restent à la charge du bailleur.

Troisième levier, souvent décisif pour les parents garants d’étudiants aux revenus modestes : l’information annuelle et la proportionnalité de l’engagement. « Le créancier professionnel est tenu, avant le 31 mars de chaque année et à ses frais, de faire connaître à toute caution personne physique le montant du principal de la dette, des intérêts et autres accessoires restant dus au 31 décembre de l’année précédente au titre de l’obligation garantie, sous peine de déchéance de la garantie des intérêts et pénalités échus depuis la date de la précédente information et jusqu’à celle de la communication de la nouvelle information. Dans les rapports entre le créancier et la caution, les paiements effectués par le débiteur pendant cette période sont imputés prioritairement sur le principal de la dette. Le créancier professionnel est tenu, à ses frais et sous la même sanction, de rappeler à la caution personne physique le terme de son engagement ou, si le cautionnement est à durée indéterminée, sa faculté de résiliation à tout moment et les conditions dans lesquelles celle-ci peut être exercée. » (article 2302 du code civil). Le bailleur qui gère ses biens par l’intermédiaire d’un administrateur professionnel et qui n’a jamais adressé cette information annuelle perd donc les intérêts et pénalités échus entre deux informations, et les versements partiels du locataire s’imputent d’abord sur le principal. La cour d’appel de Versailles a appliqué ce mécanisme le 3 février 2026 à propos d’une caution qui « plaide la déchéance du droit aux intérêts en application des articles 2302 du code civil et L. 313-22 du code monétaire et financier, faute d’information annuelle depuis l’origine de son engagement » (cour d’appel de Versailles, chambre commerciale 3-2, 3 février 2026, RG 25/01593, décision intégrale). Quatrième levier, la disproportion : « Si le cautionnement souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution, il est réduit au montant à hauteur duquel elle pouvait s’engager à cette date. » (article 2300 du code civil). Le retraité aux petites revenus qui garantit un loyer parisien de 1 400 euros peut ainsi voir son engagement réduit à ses capacités du jour de la signature. Cinquième levier, le devoir de mise en garde : « Le créancier professionnel est tenu de mettre en garde la caution personne physique lorsque l’engagement du débiteur principal est inadapté aux capacités financières de ce dernier. A défaut, le créancier est déchu de son droit contre la caution à hauteur du préjudice subi par celle-ci. » (article 2299 du code civil). Lorsque le locataire était déjà insolvable au jour du bail et que le professionnel ne l’a pas signalé, la caution fait écarter la dette à proportion du préjudice subi.

Reste la question immédiate : faut-il payer tout de suite pour éviter les frais ? La caution qui ne peut pas régler l’arriéré d’un coup peut demander des délais de paiement en saisissant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué, et si ses ressources restent insuffisantes, saisir la commission de surendettement de son département (service-public.fr). Les délais ne sont toutefois jamais acquis : dans l’affaire jugée à Lyon le 9 avril 2025, la cour a débouté la caution de sa demande de délai de paiement tout en la condamnant solidairement à l’arriéré (cour d’appel de Lyon, 8e chambre, 9 avril 2025, RG 22/08135, décision intégrale). La demande doit donc être chiffrée et documentée : revenus, charges, patrimoine, versements déjà effectués et échéancier réaliste. Du côté du bailleur confronté à un locataire qui ne paie pas son loyer, l’appel au garant n’est qu’une des voies du recouvrement des loyers impayés, à articuler avec le commandement de payer, l’injonction de payer et, le cas échéant, la résiliation du bail. Pour la caution, chaque moyen se plaide dans cet ordre : validité de l’acte, quantum poste par poste, déchéances et réductions légales, puis délais.

B. Se désengager pour l’avenir et exercer ses recours contre le locataire à Paris

Payer l’arriéré né n’épuise pas le sujet : la caution doit aussi verrouiller l’avenir, car tant que son engagement dure, chaque nouveau loyer impayé rallonge sa dette. Les règles de sortie dépendent de ce que dit l’acte. lorsqu’une durée précise figure dans l’acte de cautionnement, la caution ne peut pas résilier son engagement et reste tenue des dettes locatives nées jusqu’à la date initialement convenue (service-public.fr). L’acte peut toutefois prévoir par écrit que certains événements y mettent fin, comme le divorce ou le décès du locataire. lorsqu’aucune durée d’engagement ne figure dans l’acte, la caution peut mettre fin à son engagement à tout moment en informant le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, sachant que cette résiliation ne prend effet qu’à l’expiration du bail en cours (même source). La caution qui résilie reste donc tenue des dettes nées pendant le bail en cours, mais pas de celles du bail renouvelé ou reconduit. Le décès de la caution obéit à la même logique successorale : au décès de la caution, son engagement se transmet automatiquement aux héritiers sauf clause contraire de l’acte, mais uniquement pour les dettes locatives déjà nées au jour du décès, à l’exclusion de celles nées postérieurement (même source). Le droit commun confirme ces extinctions : « L’obligation de la caution s’éteint par les mêmes causes que les autres obligations. Elle s’éteint aussi par suite de l’extinction de l’obligation garantie. » (article 2313 du code civil), et « Lorsqu’un cautionnement de dettes futures prend fin, la caution reste tenue des dettes nées antérieurement, sauf clause contraire. » (article 2316 du code civil). En pratique, la caution qui apprend l’impayé adresse donc deux courriers : une contestation du décompte pour le passé, et, si l’acte est à durée indéterminée, une résiliation pour l’avenir, afin de ne pas garantir indéfiniment un locataire devenu insolvable.

La caution qui a payé n’a pas tout perdu : elle dispose d’un recours contre le locataire. « La caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement. » (article 2308 du code civil). Elle peut donc assigner l’ancien locataire devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir le remboursement du principal, des intérêts calculés depuis chaque versement et des frais dénoncés, en joignant les preuves de paiement, le décompte du bailleur et l’acte de cautionnement. Elle est également subrogée dans les droits du bailleur qu’elle a désintéressé, avec cette limite protectrice : lorsque la subrogation ne peut plus s’opérer par la faute du créancier, la caution est déchargée à proportion du préjudice subi (article 2314 du code civil). Si le bailleur a par exemple laissé périmer une garantie ou restitué au locataire un dépôt sans en informer la caution, celle-ci en tire une décharge partielle.

À Paris et en Île-de-France, le contentieux suit un circuit balisé qu’il faut respecter à la lettre. La juridiction compétente est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation du logement, donc le tribunal judiciaire de Paris pour un studio du 13e arrondissement comme pour un deux-pièces de Boulogne-Billancourt ou de Saint-Denis. La caution assignée en paiement commence par vérifier les délais : opposition dans le mois contre une ordonnance d’injonction de payer, prescription triennale des loyers anciens, copie du commandement de payer qui aurait dû lui être transmise par le commissaire de justice. Elle constitue son dossier avec l’acte de cautionnement, le bail qui aurait dû lui être remis, tous les courriers du bailleur et de l’agence, ses avis d’imposition et bulletins de salaire pour la disproportion, et les preuves des informations annuelles reçues ou non depuis la signature. Les locataires et garants franciliens peuvent faire contrôler la régularité apparente de leur dossier auprès de l’ADIL de Paris avant toute assignation, et le signalement systématique du commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ouvre des possibilités de médiation et d’aides du fonds de solidarité pour le logement que la caution a intérêt à mentionner dans sa demande de délais. Passée la trêve hivernale, qui suspend seulement l’exécution matérielle des expulsions sans éteindre la dette, les condamnations prononcées contre la caution pendant l’hiver s’exécutent normalement au printemps : attendre ne fait jamais disparaître l’arriéré, seule une contestation chiffrée et une résiliation pour l’avenir protègent durablement le garant.

Conclusion

Le garant appelé en paiement pour des loyers impayés n’est ni démuni ni condamné à payer sans contrôle. La première vérification porte sur l’acte de cautionnement : montant du loyer et révision, reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1, mention manuscrite chiffrée en lettres et en chiffres, renonciation explicite aux bénéfices de discussion et de division, remise d’un exemplaire du bail. Chaque formalité manquante ouvre un moyen de nullité que les juges appliquent strictement, jusqu’à débouter entièrement le bailleur. La seconde vérification porte sur le montant : exceptions et prescription du locataire, accessoires couverts ou non par l’acte, information annuelle du créancier professionnel, disproportion de l’engagement et devoir de mise en garde. La troisième étape est procédurale : délais de paiement sollicités devant le juge des contentieux de la protection avec un dossier chiffré, puis résiliation de l’engagement à durée indéterminée pour stopper l’hémorragie. Enfin, la caution qui a réglé l’arriéré exerce son recours personnel contre le locataire, intérêts de plein droit depuis chaque paiement. Menée dans cet ordre, avec les pièces réunies dès la première mise en demeure, la défense du garant transforme une lettre impressionnante en un décompte vérifiable, poste par poste, devant le juge.