Depuis le 1er octobre 2026, tout bail d’habitation conclu ou renouvelé doit être établi sur un nouveau modèle de contrat type. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet, met à jour le contrat type fixé par le décret du 29 mai 2015 : la clause résolutoire pour loyers impayés y figure désormais noir sur blanc avec le délai légal de six semaines, et une mention inédite fait son apparition pour les logements soumis à la servitude de résidence principale créée par la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme, dite loi Le Meur. Pour un propriétaire bailleur à Paris, l’enjeu est concret : un logement neuf situé dans un secteur délimité par le plan local d’urbanisme ne peut plus être exploité en location touristique de courte durée, et le bail doit le dire expressément, sous peine de nullité de la mention et d’une mise en demeure du maire assortie d’une astreinte pouvant atteindre 1 000 euros par jour. Cet article explique quels logements sont visés, comment rédiger un bail conforme depuis octobre 2026, quelles sanctions frappe la location touristique interdite et comment réagir face à un locataire qui sous-loue sur une plateforme sans autorisation.
I. La servitude de résidence principale et sa mention dans les baux conclus depuis le 1er octobre 2026
A. Quels logements sont visés : constructions neuves, secteurs du PLU et communes en zone tendue
La servitude de résidence principale est née de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale. Elle est codifiée à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, applicable depuis le 1er juillet 2026 : « Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale » (article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme). Le même texte étend le dispositif aux logements issus de la transformation de bâtiments à destination autre que l’habitation et à certains logements réalisés en application de l’article L. 152-6-11 du même code. L’idée du législateur est simple : dans les territoires où l’habitat permanent recule face aux locations touristiques, les constructions neuves doivent rester des habitations à l’année, au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, c’est-à-dire occupées au moins huit mois par an par la personne qui y a établi son domicile.
Toutes les communes ne peuvent pas activer l’outil. La délimitation n’est possible que là où la pression touristique est mesurée : « La délimitation mentionnée au premier alinéa du présent article est possible lorsque, dans le périmètre du règlement, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation mentionnée à l’article 1406 bis du code général des impôts est applicable ou lorsque les résidences secondaires représentent plus de 20 % du nombre total d’immeubles à usage d’habitation. » (article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme) Paris remplit évidemment ces conditions, comme la plupart des communes d’Île-de-France soumises à la taxe sur les logements vacants. Mais l’existence de la condition légale ne suffit pas : trois conditions cumulatives doivent être réunies pour qu’un logement soit effectivement soumis à la servitude, à savoir une délibération de la commune, une modification du plan local d’urbanisme qui délimite le secteur, et un logement qui constitue une construction nouvelle relevant de ce secteur. Un appartement haussmannien ancien, même situé au cœur de Paris, n’entre pas dans le champ de la servitude : le texte vise les constructions nouvelles. En pratique, ce sont donc les programmes neufs livrés dans les secteurs délimités, ainsi que les investisseurs qui les achètent pour les louer, qui doivent vérifier en priorité le règlement du PLU applicable à l’adresse du bien avant de signer ou de faire signer un bail.
Le nouveau contrat type entré en vigueur le 1er octobre 2026 s’applique aux baux d’habitation nus, meublés et aux colocations à bail unique, conclus ou renouvelés à compter de cette date. Les baux en cours n’ont pas à être réécrits : ils restent régis par les règles applicables au jour de leur signature. En revanche, pour tout nouveau bail portant sur un logement soumis à la servitude, le contrat doit comporter la mention de cette sujétion. Le bailleur qui utilise encore un ancien modèle après le 1er octobre 2026 ne rend pas son bail nul pour autant, mais il s’expose à des contestations sur le calcul des délais de la clause résolutoire et, dans certains cas, à un refus de garantie de son assurance loyers impayés lorsque celle-ci exige un contrat conforme. La vigilance porte donc autant sur le contenu du bail que sur le modèle utilisé par l’agence ou le logiciel de gestion locative.
B. La mention à peine de nullité et la clause résolutoire adossée à la mise en demeure du maire
Lorsque le logement est soumis à la servitude, le bail peut préciser qu’il est à usage exclusif de résidence principale et assortir cette obligation d’une clause résolutoire facultative. L’enjeu de la mention est majeur car le code l’assortit d’une sanction radicale : « A peine de nullité, toute promesse de vente, tout contrat de vente ou de location ou tout contrat constitutif de droits réels portant sur des constructions soumises à l’obligation prévue au présent article en porte la mention expresse. » (article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme). Concrètement, un bail signé depuis le 1er octobre 2026 sur un logement neuf en secteur délimité doit indiquer expressément que le logement est soumis à l’obligation d’usage exclusif en résidence principale. L’omission n’annule pas le bail lui-même, mais elle prive le bailleur du fondement écrit indispensable pour reprocher ensuite au locataire un usage touristique, et elle expose l’acte à une contestation ciblée sur ce point. Le réflexe utile, côté bailleur comme côté locataire, consiste à vérifier avant signature si l’adresse figure dans un secteur délimité du PLU, puis à faire figurer la mention en toutes lettres dans le contrat, avec la référence du secteur.
La clause résolutoire attachée à cette obligation obéit à un régime propre, distinct de la clause résolutoire pour loyers impayés. Elle ne peut produire effet qu’à l’expiration du délai fixé par le maire dans une mise en demeure préalable, conformément à l’article L. 481-4 du code de l’urbanisme. La découverte d’une annonce de location touristique ne déclenche donc aucune résiliation automatique. La procédure administrative suit un ordre strict : « En cas d’occupation d’un logement en méconnaissance de l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1, constatée par l’agent d’une collectivité publique commissionné par le maire en application de l’article L. 480-1, le maire, après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations, met en demeure le propriétaire du logement ou, le cas échéant, le locataire de régulariser la situation. » (article L. 481-4 du code de l’urbanisme). Le maire vise aussi bien le propriétaire que le locataire : un locataire qui transforme le logement en meublé touristique peut donc être mis en demeure personnellement, sans que le bailleur soit épargné pour autant.
Le délai imparti pour régulariser est fixé par le maire selon la situation : « Le maire fixe le délai de mise en demeure, qui ne peut excéder un an, en appréciant la nature de la méconnaissance de l’obligation et des moyens à la disposition de l’intéressé pour y remédier. » (article L. 481-4 du code de l’urbanisme) Il peut proroger ce délai, pour une durée qui ne peut excéder un an, afin de tenir compte des difficultés rencontrées par l’intéressé pour s’exécuter. La mise en demeure peut en outre être assortie d’une astreinte : « Le maire peut, en tenant compte de la situation de l’intéressé et des circonstances de l’espèce, assortir la mise en demeure d’une astreinte d’un montant qu’il fixe et qui ne peut dépasser 1 000 € par jour de retard. » (article L. 481-4 du code de l’urbanisme) Et « Le montant total des sommes résultant de cette astreinte journalière ne peut excéder 100 000 €. » (article L. 481-4 du code de l’urbanisme) En l’absence de régularisation, l’astreinte peut être prononcée à tout moment après l’expiration du délai, après une nouvelle invitation à présenter des observations. Pour le bailleur, la conséquence pratique est double : d’une part, la clause résolutoire du bail reste paralysée tant que le délai du maire n’a pas expiré ; d’autre part, laisser perdurer l’occupation touristique fait courir une astreinte journalière qui peut atteindre des montants considérables.
Ce verrou procédural s’articule avec le droit commun de la clause résolutoire. Le code civil rappelle que « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. » et que « La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. » Surtout, « La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » (article 1225 du code civil). Un commandement ou une mise en demeure qui oublierait de viser la clause ne produit aucun effet résolutoire. À cela s’ajoute l’exigence de bonne foi, d’ordre public : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. » (article 1104 du code civil). La Cour de cassation l’a appliquée frontalement à la clause résolutoire d’un bail d’habitation : « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la clause résolutoire avait été mise en oeuvre de bonne foi par les bailleurs, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. » (Civ. 3e, 12 février 2026, n° 24-16.691). Un bailleur qui actionnerait la clause de manière déloyale, par exemple en refusant sans motif un paiement proposé dans le délai ou en instrumentalisant la servitude pour évincer un locataire avec lequel il est en conflit sur un autre sujet, s’expose à voir la résiliation écartée. Enfin, même après l’acquisition de la clause, le juge saisi peut accorder des délais : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » (article 1343-5 du code civil). La résiliation n’est donc jamais mécanique : chaque étape, de la mention du bail à la mise en demeure du maire puis à l’office du juge, doit être documentée avec soin.
II. Louer en meublé touristique malgré l’interdit : amende civile, changement d’usage et sort du bail
A. Le changement d’usage non autorisé : une amende civile jusqu’à 100 000 euros que le classement en meublé de tourisme ne permet pas d’éviter
Indépendamment de la servitude de résidence principale, qui ne vise que les constructions nouvelles en secteur délimité, la location répétée d’un logement à une clientèle de passage relève du régime du changement d’usage dans les communes qui l’ont instauré. Le principe actuel est le suivant : « Dans ces communes, le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l’article L. 631-7-1. » (article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation). Paris a mis en place ce régime d’autorisation préalable depuis longtemps, et la location meublée de courte durée sans autorisation y est poursuivie de façon systématique. La sanction est une amende civile prononcée par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune : « Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé. » (article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation). Le produit de l’amende est versé intégralement à la commune où se situe le local, ce qui explique la vigilance particulière de la Ville de Paris.
La Cour de cassation a précisé deux points déterminants pour les propriétaires. D’abord, la définition du changement d’usage en matière de location touristique : « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage. » (Civ. 3e, 3 septembre 2026, n° 25-16.157). Dans cette affaire, la propriétaire soutenait que son activité de location saisonnière, exercée sans prestation hôtelière, était de nature civile et ne violait ni le règlement de copropriété ni les règles d’usage ; la Cour a cassé l’arrêt d’appel qui avait suivi ce raisonnement. Le critère tient donc à la répétition des locations courtes à une clientèle de passage, non à la qualification civile ou commerciale de l’activité ni au contenu du règlement de copropriété. Ensuite, l’arrêt rappelle la sanction applicable aux faits jugés sous la rédaction antérieure de la loi : « toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. » Le doublement du plafond à 100 000 euros, issu de la loi du 19 novembre 2024, rend la méconnaissance actuelle encore plus coûteuse.
Seconde clarification, tout aussi utile : le classement du logement en meublé de tourisme ne dispense pas de l’autorisation de changement d’usage. La Cour de cassation a jugé « qu’une décision de classement en meublé de tourisme ne peut se substituer à l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation » (Civ. 3e, 27 juin 2024, n° 23-13.131, publié au Bulletin). Dans cette espèce, la locataire et la société gestionnaire opposaient à la commune un classement obtenu auprès d’un organisme de visite ; la Cour a écarté l’argument. Le message est limpide : étoiles de classement, enregistrement et autorisations administratives relèvent de régimes distincts qui se cumulent au lieu de se remplacer. Le propriétaire doit donc vérifier trois niveaux : l’enregistrement du meublé de tourisme avec numéro de déclaration, l’autorisation de changement d’usage lorsque la commune l’exige, et désormais le respect de la servitude de résidence principale lorsque le logement neuf est situé en secteur délimité.
Sur le premier niveau, le code du tourisme définit les meublés concernés comme « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. » (article L. 324-1-1 du code du tourisme). Toute personne qui offre un tel meublé à la location doit procéder au préalable à une déclaration enregistrée sur un téléservice national, en indiquant si le logement constitue sa résidence principale et en le prouvant le cas échéant. Les intermédiaires sont eux-mêmes tenus à un devoir de vigilance : la plateforme ou l’intermédiaire « informe le loueur des obligations de déclaration ou d’autorisation préalables prévues par ces articles et obtient de lui, préalablement à la publication ou à la mise en ligne de l’annonce de location, une déclaration sur l’honneur attestant du respect de ces obligations » (article L. 324-2-1 du code du tourisme). La mise en ligne d’une annonce ne vaut donc jamais autorisation : l’attestation sur l’honneur collectée par la plateforme n’empêche ni le contrôle de la commune ni la mise en demeure du maire au titre de la servitude, ni l’assignation en amende civile pour changement d’usage non autorisé.
B. Bailleur confronté à un locataire qui sous-loue sur une plateforme : résiliation judiciaire, restitution des sous-loyers et réflexes à Paris et en Île-de-France
Le cas le plus fréquent reste celui du propriétaire qui découvre que son locataire en titre exploite le logement à la nuitée sans lui avoir rien demandé. La règle de base est que le locataire ne peut sous-louer sans l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du sous-loyer : une sous-location touristique mise en place sans cet accord justifie une demande de résiliation judiciaire du bail et, selon les circonstances, la restitution des sous-loyers perçus, que l’analyse juridique dominante regarde comme des fruits civils revenant au propriétaire. Ici, la nouvelle clause liée à la servitude de résidence principale n’apporte rien lorsque le logement est ancien : elle ne vise que les constructions nouvelles en secteur délimité. Le dossier se joue donc sur les fondements classiques, à savoir la résiliation judiciaire pour inexécution des obligations du locataire, avec à la clé la reprise des lieux puis, si le locataire s’y maintient, la procédure d’expulsion du locataire menée sur le fondement du jugement obtenu. La preuve doit être constituée tôt : captures datées de l’annonce, relevés des périodes de disponibilité, constats d’huissier des allées et venues, témoignages du gardien ou des voisins, et conservation des échanges écrits avec le locataire.
À Paris et en Île-de-France, plusieurs particularités renforcent la position du bailleur diligent. D’abord, la commune de Paris applique le régime d’autorisation préalable de changement d’usage et poursuit activement les locations irrégulières : le bailleur qui découvre la sous-location a intérêt à mettre le locataire en demeure par écrit de cesser immédiatement, tout en signalant qu’une exploitation touristique expose le logement à des poursuites communales dont le coût se répercutera sur le bail. Ensuite, la juridiction compétente pour les litiges de baux d’habitation est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour les logements situés dans la capitale, avec des audiences dédiées aux expulsions et aux acquisitions de clause résolutoire : un dossier complet, avec bail conforme au modèle applicable à sa date, décompte des sommes dues, mises en demeure visant expressément la clause et preuves de la sous-location, y est instruit dans des délais resserrés. Enfin, la Ville de Paris impose l’enregistrement des meublés de tourisme et la mention du numéro de déclaration dans les annonces : l’absence de numéro sur l’annonce du locataire constitue un indice supplémentaire, facile à relever, de l’irrégularité de l’exploitation.
Le calendrier procédural mérite une attention spéciale lorsque le bail contient une clause résolutoire pour un autre motif, comme des loyers impayés concomitants. Depuis la loi du 24 juillet 2023, la clause pour défaut de paiement produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, et le nouveau contrat type d’octobre 2026 reprend ce délai. Mais chaque clause suit son propre régime : la clause pour impayés ne dispense pas de la mise en demeure du maire pour la servitude, et la mise en demeure du maire ne vaut pas commandement de payer. Le commandement doit viser la bonne clause, mentionner les sommes exactes et reproduire le délai stipulé au bail : viser six semaines dans l’acte tout en recopiant une clause ancienne qui prévoit deux mois crée une contradiction qui fragilise toute la procédure. De même, un commandement délivré pour des loyers déjà réglés au jour de l’acte, ou pour une clause pénale dont le montant est sérieusement contesté au regard du retard réel, peut être écarté par le juge. La Cour de cassation sanctionne les approximations : elle exige que le juge vérifie la mise en œuvre de bonne foi de la clause lorsqu’elle est contestée, et elle censure les décisions qui constatent la résiliation sans cette recherche. Concrètement, avant tout acte de commissaire de justice, le bailleur relit son bail, identifie chaque clause mobilisable, chiffre sa créance au jour près et conserve la preuve de chaque diligence amiable préalable.
Lorsque le locataire invoque des difficultés financières pour s’opposer à la résiliation, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de deux ans, ce qui suspend les effets de la clause. Cette modération judiciaire ne s’applique toutefois qu’aux dettes de sommes d’argent : elle ne régularise pas une sous-location touristique interdite ni ne purge une occupation contraire à la servitude de résidence principale. Face à une exploitation à la nuitée avérée, la demande de résiliation judiciaire pour faute, distincte du jeu de la clause pour impayés, reste le fondement le plus adapté, avec en complément la demande de restitution des sous-loyers indûment perçus. Le bailleur joint à son assignation le bail et ses avenants, la preuve de l’absence d’autorisation écrite de sous-louer, les pièces établissant l’exploitation touristique, les mises en demeure restées sans effet et, lorsque le logement neuf est en secteur délimité, la mise en demeure du maire si elle a été prise. Un dossier ainsi structuré permet au juge de distinguer ce qui relève de la dette, qui peut être échelonnée, de ce qui relève de l’usage illicite des lieux, qui justifie la fin du bail.
Conclusion
Depuis le 1er octobre 2026, louer un logement relève d’un cadre renouvelé : contrat type mis à jour avec la clause résolutoire à six semaines pour les impayés, mention expresse de la servitude de résidence principale pour les constructions nouvelles situées en secteur délimité, et clause résolutoire facultative adossée à la mise en demeure du maire avec une astreinte pouvant atteindre 1 000 euros par jour dans la limite de 100 000 euros. À côté de ce dispositif neuf, les sanctions classiques demeurent et se sont durcies : le changement d’usage non autorisé expose à une amende civile portée à 100 000 euros par local, le classement en meublé de tourisme ne remplace aucune autorisation, et la location répétée à une clientèle de passage constitue à elle seule un changement d’usage. Pour le bailleur, la méthode tient en quatre gestes : vérifier le PLU avant de louer un logement neuf, rédiger un bail conforme au modèle applicable à sa date avec la mention requise, constituer la preuve dès les premiers indices d’exploitation touristique, et viser dans chaque acte la clause exacte avec son délai propre, en mettant la clause en œuvre de bonne foi. La résiliation, qu’elle passe par la clause ou par le juge, n’est jamais automatique : elle récompense le dossier le mieux documenté.