Le maintien dans les lieux du preneur évincé : indemnité d’occupation, abattement de précarité et déchéance selon l’article L. 145-28 du Code de commerce

Le refus de renouvellement sans motif légitime ouvre au bénéfice du commerçant locataire le droit fondamental à une juste indemnisation financière. Ce principe cardinal du statut des baux commerciaux vise à compenser la disparition ou le déplacement forcé du fonds de commerce exploité. Or le législateur a prévu un mécanisme spécifique destiné à protéger le preneur contre une expulsion immédiate avant toute indemnisation pécuniaire effective. L’accès aux conseils avisés d’un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris permet d’appréhender sereinement les subtilités procédurales de cette phase transitoire complexe.

Selon l’article L. 145-28 du Code de commerce, aucun locataire ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Ce texte d’ordre public institue un véritable droit de rétention légal assurant la pérennité de l’exploitation commerciale jusqu’au règlement de la créance. Toutefois cette occupation prolongée ne saurait s’exercer à titre gracieux pour le preneur dépourvu de tout titre contractuel en cours d’exécution. La contrepartie financière imposée par la loi prend la qualification juridique autonome d’une indemnité d’occupation statutaire fixée selon la valeur locative.

Dès lors une articulation rigoureuse doit être opérée entre la protection patrimoniale du fonds et les légitimes attentes pécuniaires du propriétaire bailleur. Par ailleurs les cours et tribunaux veillent scrupuleusement au respect des devoirs mutuels subsistant durant cette période d’attente particulièrement contentieuse. L’article L. 145-28 du Code de commerce sanctionne d’ailleurs tout écart de conduite par de redoutables déchéances de ses prérogatives statutaires fondamentales. L’analyse approfondie des décisions judiciaires contemporaines éclaire les modalités de fixation de cette indemnité et les sanctions applicables aux manquements contractuels.

Cette étude examinera successivement la détermination compensatoire de l’indemnité d’occupation statutaire puis les conditions d’exécution du bail expiré exposant aux sanctions.

I. Le régime statutaire du droit de rétention et la fixation compensatoire de l’indemnité d’occupation

A. La consécration d’un droit temporaire au maintien dans les lieux subordonné au paiement de l’indemnité d’éviction

La fin conventionnelle ou judiciaire du bail commercial n’entraîne pas automatiquement le départ physique immédiat du locataire commerçant évincé. En effet le droit commercial français consacre une prérogative exorbitante garantissant le preneur contre toute éviction prématurée ou injustement précipitée. Cette protection découle de l’article L. 145-28 du Code de commerce qui paralyse toute expulsion tant que l’indemnité n’est pas versée. Le juge rappelle avec une parfaite constance la portée impérative de cette disposition protectrice des investissements réalisés dans le fonds de commerce.

Ainsi dans une décision remarquable, le TJ Paris, 18° chambre 3ème section, 12 janvier 2026, n° 24/14244 a réaffirmé avec éclat ce principe directeur. La juridiction parisienne a souligné qu' »aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue ». Ce jugement ajoute que « jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ». Dès lors le droit de rétention conféré par la loi forme un obstacle infranchissable à toute prétention du bailleur visant une libération anticipée.

Certains propriétaires tentent parfois d’obtenir la désignation judiciaire d’un tiers séquestre pour forcer le commerçant à quitter prématurément les locaux. Or cette manœuvre procédurale se heurte frontalement à l’opposition vigilante des juridictions civiles statuant notamment en matière de référés. C’est ainsi que par une ordonnance motivée, le TJ Paris, Service des référés, 6 février 2025, n° 25/50310 a débouté un bailleur indélicat. Le tribunal a jugé avec rigueur que « la désignation d’un séquestre ne doit pas constituer un moyen de pression en vue de la libération des lieux ».

Le magistrat affirme que « l’article L. 145-28 prévoit le maintien dans les lieux du locataire jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction ». L’ordonnance ajoute que cette libération des lieux ne saurait intervenir selon l’ordre inverse préalablement sollicité par la partie bailleresse. Par ailleurs l’intervention d’un séquestre demeure strictement subordonnée aux règles édictées par l’article L. 145-29 du Code de commerce régissant les modalités de versement. Ce texte impose la remise des lieux dans un délai de trois mois suivant la notification du versement effectif de l’indemnité séquestrée.

Toutefois la situation juridique du commerçant maintenu dans l’immeuble suscite d’importantes interrogations doctrinales quant à la nature réelle de son lien contractuel. La poursuite de l’occupation physique ne saurait en aucune manière être assimilée à une tacite reconduction du contrat initialement souscrit entre les parties. À cet égard la haute juridiction a précisé la nature juridique des relations financières nées de la prolongation de cette occupation matérielle. Dans un arrêt de principe, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a clarifié les conséquences du versement des indemnités périodiques.

L’arrêt de Cass. 3e civ., 6 juillet 2017, n° 16-17.817 censure fermement les juges ayant conclu à l’existence d’un bail verbal. La Cour suprême retient que « le paiement par le preneur, qui a droit au maintien dans les lieux », d’une somme mensuelle ne crée aucun bail. Elle précise que la perception « d’un loyer transformé en indemnité d’occupation depuis l’expiration du bail » ne caractérise aucun accord contractuel tacite. En conséquence l’occupant statutaire ne bénéficie pas d’un nouveau bail commercial mais d’un simple droit légal temporaire de jouissance des locaux.

Cette distinction fondamentale emporte des effets majeurs sur la qualification et la réparation des préjudices éprouvés par les deux parties au litige. Si le bailleur ne peut exiger la libération des locaux, il ne saurait pour autant commettre une voie de fait contre le locataire. Toute atteinte illicite portée au droit au maintien dans les lieux ouvre droit à une indemnisation spécifique au profit de l’exploitant évincé. Sur ce point déterminant, la jurisprudence de la haute cour opère une dissociation salutaire entre les divers préjudices subis par le preneur.

Par son arrêt remarquable Cass. 3e civ., 30 novembre 2017, n° 16-17.686, la troisième chambre civile a affirmé une règle essentielle. Elle a jugé que « le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est distinct ». Ce préjudice spécifique demeure ainsi « distinct de celui réparé par cette indemnité » principale d’éviction allouée au preneur évincé. Le bailleur qui expulse unilatéralement son preneur avant complet paiement engage ainsi sa responsabilité civile délictuelle pour ce préjudice distinct.

Or l’exercice de ces droits réciproques s’inscrit dans un cadre temporel strictement délimité par les règles impératives de la prescription extinctive. L’action tendant à la fixation et au paiement de l’indemnité d’occupation obéit au délai biennal de l’article L. 145-60 du Code de commerce. La détermination du point de départ de ce délai a longtemps nourri un contentieux abondant entre les praticiens et les magistrats judiciaires. La haute juridiction a heureusement tranché cette difficulté en fixant avec une grande précision le moment déclencheur du délai pour agir.

Dans l’arrêt de principe Cass. 3e civ., 18 janvier 2018, n° 16-27.678, la Cour de cassation a énoncé une formule jurisprudentielle pérenne. La Cour retient que « le délai de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation fondée sur l’article L. 145-28 » demeure suspendu. Cette prescription biennale « ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du preneur ». Dès lors le bailleur ne risque aucune forclusion tant que le principe même du droit à éviction demeure judiciairement débattu entre parties.

Cette solution équilibrée protège efficacement le propriétaire tout en assurant la sécurité juridique nécessaire au dénouement de cette phase transitoire complexe.

B. La détermination de l’indemnité d’occupation à la valeur locative corrigée par l’abattement de précarité

La fixation du montant de l’indemnité d’occupation statutaire obéit à des principes d’évaluation profondément distincts des indemnités de droit commun. Il convient d’analyser la méthode retenue par les tribunaux pour déterminer la contrepartie financière due pendant cette période transitoire d’exploitation. À cet égard une décision récente rendue par le TJ Marseille, 3ème Ch. Civile Cab. 1, 27 janvier 2026, n° 24/11554 trace une frontière conceptuelle lumineuse. La juridiction consacre que « cette indemnité d’occupation dite statutaire est, en particulier quant à son mode de fixation, distincte de l’indemnité de droit commun ».

Le tribunal marseillais précise avec force que l’indemnité de droit commun présente une nature juridique « à la fois compensatoire et indemnitaire ». Or le jugement énonce que « l’indemnité statutaire quant à elle n’a qu’une vocation compensatoire et est déterminée conformément à l’article L. 145-28 ». Cette nature purement compensatoire exclut expressément toute visée punitive ou indemnitaire à l’encontre du commerçant exerçant son droit légal de rétention. En conséquence le calcul pécuniaire prend pour socle de référence exclusif la valeur locative réelle de marché de l’immeuble considéré.

Cette référence à la valeur locative implique l’éviction de la règle contractuelle du plafonnement réservée aux seuls loyers renouvelés ou révisés. La cour d’appel de Paris a réaffirmé ce principe économique fondamental dans un arrêt de principe rendu au début de l’année judiciaire. Dans sa décision CA Paris, Pôle 5 – Chambre 3, 22 janvier 2026, n° 21/01487, la juridiction d’appel pose des règles claires. Elle retient expressément que « l’indemnité d’occupation est égale à la valeur locative de renouvellement déplafonnée avec abattement le cas échéant ».

La cour d’appel précise que cet abattement financier intervient pour « tenir compte de la précarité du titre d’occupation le temps du maintien dans les lieux ». Dès lors la fixation du quantum requiert une double opération technique consistant à évaluer la valeur de marché puis à lui appliquer un abattement. La prise en compte de la précarité constitue une règle prétorienne d’équité destinée à corriger l’insécurité inhérente à l’éviction annoncée de l’exploitant. Le commerçant sous la menace d’un départ forcé ne peut en effet consentir aucun investissement de long terme dans son outil professionnel.

Par ailleurs l’aléa planant sur la date définitive de libération des locaux justifie pleinement cette minoration par rapport au loyer théorique du marché. Cette méthode d’appréciation souveraine a été confirmée par l’arrêt CA Paris, Pôle 5 – Chambre 3, 8 février 2024, n° 20/17395. La juridiction parisienne y rappelle que l’occupant évincé est redevable d’une somme « calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière ». Dans cette affaire spécifique, les juges d’appel ont validé un abattement de précarité fixé au taux substantiel de vingt pour cent.

Ce taux particulièrement élevé sanctionnait la détérioration de l’environnement commercial de l’immeuble résultant d’un projet municipal de démolition immobilière. Le taux usuel d’abattement de précarité varie généralement entre dix et trente pour cent selon les circonstances particulières de chaque dossier. Les juges du fond adaptent en effet le coefficient réducteur à la réalité économique et aux difficultés concrètes affrontées par l’entreprise. Une illustration remarquable de cette modulation judiciaire personnalisée ressort d’un jugement rendu par le TJ Paris, 18° chambre 1ère section, 19 mai 2025, n° 21/12874.

Dans cette décision motivée, la juridiction consacre que « la proposition de l’expert judiciaire d’un abattement de précarité de 30% sera retenue ». Le tribunal souligne avec pertinence que cet abattement accru compense les perturbations subies lors de crises conjoncturelles affectant l’activité commerciale. Le jugement ajoute avec rigueur que la bailleresse « est elle-même à l’origine de la précarité ayant affecté le commerce de la locataire ». Cette responsabilité directe du bailleur dans la fragilisation économique du fonds interdit à ce dernier de contester l’application de cet abattement protecteur.

En outre les tribunaux appliquent scrupuleusement les critères légaux de consistance des lieux prescrits pour la fixation du loyer de renouvellement. Cette méthode unifiée est expressément rappelée par le TJ Bobigny, Chambre 5/Section 2, 25 juin 2026, n° 23/01975. Le tribunal de Seine-Saint-Denis retient une estimation opérée « selon les mêmes règles que celles appliquées pour la détermination du loyer commercial ». Le jugement se réfère expressément aux « critères énoncés aux articles L. 145-33 et suivants du code de commerce » pour guider les opérations d’expertise.

Dans cette espèce, les juges ont accordé un abattement de précarité de dix pour cent complété par une déduction de charges exorbitantes. Les clauses contractuelles transférant au locataire des obligations incombant normalement au bailleur viennent ainsi minorer le montant de l’indemnité d’occupation. La taxe foncière ou les gros travaux mis conventionnellement à la charge du commerçant réduisent d’autant sa dette d’occupation statutaire. Dès lors l’indemnité d’occupation statutaire n’est jamais un montant forfaitaire imposé de manière unilatérale ou discrétionnaire par le propriétaire bailleur.

Ce quantum résulte des règles de l’article L. 145-28 du Code de commerce appliquées sous le contrôle souverain des tribunaux de première instance. Cette compensation financière rigoureusement calibrée permet au preneur de maintenir son activité tout en s’acquittant d’un juste prix d’occupation des locaux.

II. L’exécution sous conditions du bail expiré et les risques contentieux de déchéance des droits du preneur

A. La pérennité des obligations contractuelles et l’exclusion de la compensation avec l’éviction non liquide

Le maintien temporaire dans les lieux loués ne confère nullement au preneur une liberté totale d’action ou une franchise d’obligations contractuelles. L’article L. 145-28 du Code de commerce précise expressément que la jouissance s’exerce « aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ». Cette formule légale impérative signifie que l’ensemble des règles convenues initialement entre les cocontractants continue de s’appliquer avec une rigueur absolue. L’assistance stratégique d’un avocat en résiliation de bail commercial à Paris s’avère alors indispensable pour prévenir tout faux pas procédural préjudiciable.

Le locataire demeure tenu d’exploiter personnellement et paisiblement son fonds de commerce en respectant scrupuleusement la destination des locaux stipulée au contrat. Il ne peut procéder à aucune modification matérielle unilatérale des lieux sans avoir obtenu l’accord exprès et préalable de son bailleur. De même les clauses interdisant la sous-location non autorisée conservent toute leur efficacité juridique durant cette phase de maintien statutaire. Par ailleurs l’obligation de payer ponctuellement l’indemnité d’occupation ainsi que les charges locatives s’impose avec une force juridique tout à fait inchangée.

Le bailleur conserve également ses prérogatives substantielles dont la faculté remarquable d’exercer son repentir pour réintégrer le commerçant dans ses droits. En vertu de l’article L. 145-58 du Code de commerce, le propriétaire peut se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction en consentant au renouvellement. Ce droit de repentir doit être exercé dans un délai strict de quinze jours à compter d’une décision passée en force de chose jugée. L’exercice régulier du repentir oblige alors le propriétaire à supporter l’intégralité des frais de justice exposés au cours de l’instance judiciaire.

Or une erreur stratégique très fréquente commise par les exploitants consiste à cesser tout versement d’indemnité sous prétexte d’éviction imminente. De nombreux commerçants invoquent à tort une compensation spontanée entre l’indemnité d’occupation dont ils sont débiteurs et leur créance d’éviction future. Une telle prétention méconnaît gravement les exigences de l’article 1347 du Code civil qui subordonne la compensation légale à la liquidité des dettes. La troisième chambre civile de la Cour de cassation sanctionne d’ailleurs avec une sévérité exemplaire ce comportement erroné du preneur.

Dans un arrêt marquant publié sous le visa de la compensation, la haute juridiction a rappelé les exigences légales d’exigibilité des créances réciproques. Ainsi dans l’affaire jugée par Cass. 3e civ., 22 mars 2018, n° 17-13.634, les magistrats suprêmes ont censuré une cour d’appel. La haute cour a censuré les juges du fond qui avaient ordonné une compensation prématurée entre les dettes respectives des parties au procès. L’arrêt retient fermement que « la créance d’indemnité d’éviction, qui était en cours de fixation lors d’une instance distincte, n’était ni liquide ni exigible ».

Dès lors le commerçant évincé ne dispose d’aucun droit à retenir le paiement des indemnités d’occupation échues tant que son éviction n’est pas chiffrée. La créance d’indemnité d’éviction ne devient liquide et exigible qu’au jour où une décision de justice définitive fixe souverainement son montant chiffré. Jusqu’à cette date précise, l’obligation au paiement des échéances mensuelles ou trimestrielles d’occupation demeure pure, simple et immédiatement exigible. Le preneur qui s’abstient de régler son occupation commet dès lors une faute contractuelle majeure engageant immédiatement sa pleine responsabilité patrimoniale.

Le bailleur peut délivrer un commandement fondé sur l’article L. 145-28 du Code de commerce pour exiger le paiement de l’indemnité d’occupation échue. À cet égard la jurisprudence veille à ce que l’équilibre financier du contrat expiré ne soit pas unilatéralement rompu par l’occupant. Le maintien dans les lieux ne saurait devenir une source d’injustice économique pour le bailleur privé du loyer légitimement attendu chaque trimestre. La poursuite de l’activité commerciale génère des recettes d’exploitation qui doivent obligatoirement servir à honorer le coût de la jouissance des locaux.

En conséquence l’exploitant consciencieux doit provisionner régulièrement les sommes nécessaires au règlement ponctuel de cette créance statutaire incontournable. Ce respect répond aux impératifs de l’article 1347 du Code civil prohibant toute compensation prématurée avec une indemnité non encore liquidée. Il permet également de préserver l’intégralité des droits patrimoniaux du fonds de commerce jusqu’au dénouement définitif de la procédure d’expertise. La diligence du preneur évincé dans l’exécution de ses devoirs quotidiens conditionne directement l’issue favorable de son litige d’éviction commerciale.

Toute négligence dans l’entretien des locaux ou dans le versement des provisions expose en effet l’occupant à de dramatiques conséquences contentieuses.

B. Les manquements graves durant la période transitoire et la perte corrélative de l’indemnité d’éviction

La méconnaissance délibérée ou répétée des stipulations contractuelles par le locataire maintenu dans les lieux déclenche des sanctions d’une extrême rigueur. L’article L. 145-28 du Code de commerce impose le respect intégral des obligations sous peine de sanctions bien plus graves qu’une simple créance. Elle expose le commerçant à la perte pure et simple de l’indemnité d’éviction qu’il s’apprêtait pourtant à percevoir après de longues procédures. La Cour de cassation a consacré ce principe redoutable avec une fermeté constante dans un arrêt de principe rendu par sa troisième chambre.

Dans l’arrêt fondamental Cass. 3e civ., 5 octobre 2017, n° 16-21.977, la haute cour a posé une règle cardinale. Les hauts magistrats énoncent que « la faute du locataire, qui se maintient dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré », est lourdement sanctionnée. Ils précisent expressément que ce manquement « peut être sanctionné par la résiliation du bail et entraîner la déchéance de son droit au paiement ». Cette déchéance anéantit l’indemnité principale d’éviction « peu important que le preneur ait quitté les lieux en cours d’instance » contentieuse.

La jurisprudence contemporaine applique scrupuleusement cette sanction radicale chaque fois qu’un impayé d’indemnité d’occupation est valablement constaté par le juge. Ainsi la cour d’appel de Paris a récemment rendu une décision d’une netteté absolue à l’encontre d’une société commerciale défaillante. Par son arrêt CA Paris, Pôle 5 – Chambre 3, 22 janvier 2026, n° 21/01487, la cour a prononcé la déchéance statutaire. La juridiction énonce que « du fait de cette déchéance, la société est automatiquement déchue de son droit au paiement de l’indemnité d’éviction ».

L’arrêt parisien précise que cette perte irrévocable intervient alors même que « le montant a été fixé par le jugement dont appel ». Dès lors le commerçant qui accumule des dettes d’occupation sans solliciter de délais judiciaires perd définitivement tout droit à son indemnité d’éviction. Par ailleurs la déchéance du droit à indemnité d’éviction entraîne des répercussions immédiates sur le statut juridique de l’occupant et son expulsion. Le locataire déchu perd instantanément son droit de rétention et devient un occupant sans droit ni titre immédiatement expulsable des lieux.

Cette mutation juridique profonde modifie également la nature et le quantum de la dette d’occupation mise à sa charge personnelle. Le TJ Bobigny, Chambre 5/Section 2, 25 juin 2026, n° 23/01975 a analysé avec une grande acuité technique ce basculement contentieux. Le tribunal retient que « lorsque le locataire perd son droit à indemnité d’éviction, il perd corrélativement son droit au maintien dans les lieux ». Le jugement ajoute que le bailleur est alors « en droit de revendiquer le paiement d’une indemnité d’occupation de droit commun souverainement évaluée ».

La juridiction décide que l’indemnité d’occupation « ne devient une indemnité de droit commun qu’à partir de la date où il perd son titre ». Cette indemnité de droit commun fondée sur l’article 1240 du Code civil ne bénéficie d’aucun abattement de précarité au profit de l’occupant fautif. Elle intègre au contraire une dimension indemnitaire réparant l’entier préjudice causé au propriétaire par l’occupation désormais illicite de son bien immobilier. Dans l’hypothèse où le locataire respecte scrupuleusement ses obligations, l’issue normale de l’éviction obéit aux prévisions de la loi commerciale.

En vertu de l’article L. 145-29 du Code de commerce, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois. Ce délai trimestriel court à compter de la date du versement direct de l’indemnité ou de la notification de son séquestre. L’accompagnement par des avocats en cession de fonds de commerce à Paris sécurise grandement la libération des locaux et le déblocage des fonds. Enfin le législateur a prévu une sanction financière automatique pour garantir la restitution effective des clés par le locataire évincé.

Selon l’article L. 145-30 du Code de commerce, en cas de non-remise des clés après mise en demeure, une retenue s’applique. Le séquestre retient alors un pour cent par jour de retard sur le montant total de l’indemnité due au preneur. Cette retenue journalière est reversée au propriétaire sur sa seule quittance pour compenser l’indisponibilité persistante de son local commercial. L’ensemble de ce dispositif législatif et jurisprudentiel impose donc une rigueur procédurale absolue aux deux parties jusqu’au parfait dénouement du litige.

Conclusion

Le droit de maintien dans les lieux conféré par l’article L. 145-28 du Code de commerce constitue un bouclier indispensable pour le locataire évincé. Cette prérogative statutaire préserve la valeur patrimoniale du fonds de commerce en interdisant toute mesure d’expulsion prématurée avant paiement de l’indemnité. En contrepartie l’exploitant demeure redevable d’une indemnité d’occupation statutaire fixée à la valeur locative sous déduction d’un abattement de précarité.

Or la pérennité de cette protection légale exige l’exécution irréprochable de toutes les clauses contractuelles issues du bail commercial désormais expiré. Le preneur ne peut en aucun cas suspendre unilatéralement ses paiements sous prétexte d’une compensation avec une créance d’éviction non liquide. Les juridictions sanctionnent impitoyablement tout manquement financier par la résiliation du titre d’occupation et la déchéance définitive de l’indemnité d’éviction.

Dès lors le commerçant évincé doit faire preuve d’une vigilance procédurale et comptable constante jusqu’à la remise formelle des clés. Le versement de l’indemnité entre les mains du preneur ou d’un séquestre ouvre ensuite le délai légal de libération des locaux. Conformément à l’article L. 145-29 du Code de commerce, l’exploitant dispose de trois mois pour organiser son départ définitif et restituer les lieux vides.

Le respect scrupuleux de ces étapes garantit ainsi la sécurité juridique et financière de la transition commerciale entre les parties.