Au mois d’octobre 2026, des milliers de commerçants parisiens reçoivent en même temps que l’avis de taxe foncière de leur bailleur un appel de charges qui leur en répercute le montant. L’avis de taxe foncière 2026 a été mis en ligne le 27 août pour les contribuables non mensualisés et le 19 septembre pour les mensualisés, avec une date limite de paiement fixée au 20 octobre 2026 à minuit en cas de paiement en ligne, et au 15 octobre pour les montants inférieurs ou égaux à 300 euros payés par un autre moyen, selon les informations publiées par CNEWS le 4 octobre 2026. La direction générale des finances publiques a mesuré une hausse de 2,8 % des montants dus en 2025, à 55,1 milliards d’euros. Dans ce contexte, la question qui se pose dans chaque boutique, chaque restaurant et chaque entrepôt d’Île-de-France est simple : le bailleur peut-il exiger le remboursement de la totalité de la taxe, et comment vérifier que la somme réclamée correspond exactement au local exploité. Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a rendu le 28 juillet 2026 un jugement qui éclaire ce contentieux de façon très concrète : une société exploitant une station de lavage automobile, condamnée à payer 9 913,14 euros d’arriérés de taxes foncières pour les années 2020 à 2024, avait tenté de faire écarter la réclamation du bailleur en attaquant l’assiette retenue. Cet article expose la méthode complète pour contrôler un appel de taxe foncière en bail commercial, payer sans renoncer à ses droits et contester dans les délais.
I. Qui supporte la taxe foncière dans un bail commercial en 2026
A. La taxe foncière reste l’impôt du propriétaire : seule une clause du bail permet de la refacturer au preneur
Le point de départ ne change pas en 2026. Aux termes de l’article 1380 du code général des impôts, « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. » Le redevable légal est le propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition. L’administration fiscale adresse l’avis au bailleur et c’est le bailleur qui doit payer dans les délais, sous peine de majoration de 10 %. Aucune disposition fiscale ne transfère automatiquement cette charge sur l’occupant des lieux.
Le transfert vers le preneur résulte uniquement du contrat de location. La plupart des baux commerciaux stipulent que le locataire remboursera la taxe foncière, parfois avec la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et d’autres impositions. Encore faut-il que cette stipulation existe et qu’elle soit rédigée avec précision. Depuis la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, l’article L. 145-40-2 du code de commerce encadre strictement cette refacturation. Ce texte dispose que « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. » L’inventaire doit être précis et limitatif : une formule vague du type « tous impôts présents et futurs » expose le bailleur à une contestation sérieuse sur les impositions qui n’y figurent pas expressément.
Le même article impose au bailleur une information continue. L’inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire, et le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux en cours de bail. Lors de la conclusion du contrat, puis tous les trois ans, le bailleur communique un état prévisionnel des travaux envisagés dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel, ainsi qu’un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. Un preneur parisien qui reçoit un appel de taxe foncière sans état récapitulatif annuel est donc fondé à exiger ce document avant tout règlement.
La limite la plus protectrice pour le locataire figure dans la seconde partie du texte : « Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. » Le mot « strictement » interdit au bailleur de faire supporter au preneur la taxe afférente à des surfaces que celui-ci n’occupe pas et qui ne servent pas à son exploitation. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat doit préciser la répartition entre les différents occupants, et « Cette répartition est fonction de la surface exploitée. » Un décret en Conseil d’État complète le dispositif en listant les charges, impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent pas être imputés au locataire. La première vérification consiste donc à relire le bail : la taxe foncière y figure-t-elle dans l’inventaire, avec une répartition explicite, et l’appel reçu respecte-t-il cette répartition.
B. La mesure exacte de l’assiette : le bailleur doit justifier chaque euro réclamé à partir des documents fiscaux
Une fois le principe de la refacturation admis, tout se joue sur l’assiette, c’est-à-dire la base de calcul de la taxe répercutée. La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale, déterminée selon les règles des articles 1494 à 1508 du code général des impôts, « sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d’assurances, d’amortissement, d’entretien et de réparation. » La valeur locative elle-même est fixée « pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte », conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508. Autrement dit, chaque local professionnel fait l’objet d’une évaluation propre, avec une consistance déclarée en mètres carrés et une valeur locative brute. Le preneur a le droit de connaître ces éléments, car ils conditionnent directement la somme qu’on lui demande.
Le jugement du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand du 28 juillet 2026, rendu sous le numéro de rôle général 24/03220, illustre parfaitement cette exigence de justification. Dans cette affaire, une société avait pris à bail commercial en 2014 une parcelle d’environ 1 000 mètres carrés pour y exploiter une station de lavage automobile, puis cédé son fonds en 2019 à une société qui avait poursuivi l’exploitation. Le bail prévoyait que « Le bail stipule que le locataire remboursera au bailleur, sur justification et à première réquisition, la totalité du montant de la taxe foncière afférente au local loué ainsi que tous impôts venant en remplacement. » À compter de 2022, un différend est né sur l’assiette répercutée. La société preneuse exposait « qu’elle ne conteste pas le principe de la répercussion de la taxe foncière prévue au bail, mais seulement l’assiette retenue par la SCI VDPP. » Elle soutenait que la taxe avait été calculée sur des surfaces, des voies bitumées, des places de stationnement et des zones de circulation qui ne relevaient pas du seul local loué et profitaient à d’autres occupants du site, en invoquant les évolutions du revenu cadastral à compter de 2021 et les déclarations fiscales de la bailleresse.
La bailleresse répliquait en produisant les évaluations foncières des propriétés bâties pour locaux professionnels établies par la direction générale des finances publiques les 17 décembre 2020 et 11 février 2022, « mentionnant une consistance du local de 658 m² et une valeur locative brute de 47 178 euros en 2020 puis de 47 705 euros en 2022. » Elle ajoutait avoir interrogé à plusieurs reprises les services fiscaux pour répondre aux interrogations de sa locataire et s’être conformée aux réponses de l’administration. Le tribunal a tranché nettement : « DÉBOUTE la SAS SC lavage de sa demande tendant à être déclarée exonérée des arriérés de taxe foncière réclamés depuis 2021 portant sur l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4] cadastré section AO n° [Cadastre 1] ; » et « CONDAMNE la SAS SC lavage à payer à la SCI VDPP la somme de NEUF MILLE NEUF CENT TREIZEEUROS ET QUATORZE CENTIMES (9 913,14 €) euros au titre des taxes foncières demeurées impayées pour les années 2020 à 2024 incluse ; »
Trois enseignements se dégagent pour un preneur à Paris ou en Île-de-France. D’abord, contester le principe de la refacturation alors que le bail la prévoit expressément et que le preneur a lui-même demandé le renouvellement aux charges et conditions initiales ne prospère pas. Ensuite, la critique de l’assiette doit être documentée : il ne suffit pas d’affirmer que des surfaces profitent à d’autres occupants, il faut démontrer, pièce par pièce, que la consistance retenue par l’administration ne correspond pas au local loué. Enfin, le bailleur qui produit les évaluations foncières de la direction générale des finances publiques et justifie s’être conformé aux réponses de l’administration se place en position solide. Pour le preneur, la parade consiste à demander dès le premier appel la copie de l’avis d’imposition et celle de l’évaluation foncière du local, puis à comparer la consistance qui y figure avec la surface réellement exploitée. Les règles de calcul détaillées, notamment la correction des éléments de confort et de la valeur locative, sont exposées dans notre analyse consacrée au calcul de la taxe foncière et à la contestation de la valeur locative en 2026. Par ailleurs, les propriétaires doivent déclarer à l’administration les constructions nouvelles ainsi que les changements de consistance ou d’affectation « dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive », et le bénéfice des exonérations temporaires est subordonné à cette déclaration. Un preneur qui constate des travaux d’agrandissement ou un changement d’affectation dans l’immeuble peut donc vérifier que le bailleur a accompli cette déclaration, car elle modifie l’assiette de la taxe appelée.
II. Vérifier l’appel du bailleur, payer utilement et contester dans les délais à Paris
A. La vérification méthodique de chaque appel de charges avant tout paiement
Un appel de taxe foncière en bail commercial ne se règle jamais sans contrôle préalable. La méthode tient en quatre opérations. Premièrement, exiger les justificatifs : la copie de l’avis de taxe foncière de l’année concernée et, lorsque la consistance est discutée, l’évaluation foncière du local établie par la direction générale des finances publiques. Le bail type parisien prévoit le remboursement « sur justification », et le tribunal de Clermont-Ferrand a validé la démarche du bailleur précisément parce qu’il produisait ces évaluations. Un bailleur qui refuse de communiquer l’avis s’expose à voir sa demande de remboursement rejetée pour défaut de preuve du montant réellement acquitté. Deuxièmement, comparer la consistance fiscale avec le local exploité : surface en mètres carrés, dépendances, parkings, voies d’accès. Si des places de stationnement ou des zones de circulation profitent à d’autres occupants de l’ensemble immobilier, leur part de taxe ne peut pas être imputée en totalité au seul preneur poursuivi, en application de la règle de la quote-part stricte. Troisièmement, contrôler la répartition entre colocataires de l’ensemble immobilier : le contrat doit la préciser en fonction de la surface exploitée, et le bailleur doit informer les locataires de tout élément susceptible de modifier cette répartition. L’arrivée d’un nouvel occupant, la libération d’un lot ou la reconfiguration des parties communes modifient les quote-parts et doivent se refléter dans les appels. Quatrièmement, vérifier les périodes : un preneur entré en cours d’année ne doit supporter que la part correspondant à son occupation, et un local resté inexploité ouvre des droits spécifiques.
Sur ce dernier point, le code général des impôts prévoit un dégrèvement méconnu des commerçants. Aux termes de l’article 1389, « Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d’une maison normalement destinée à la location ou d’inexploitation d’un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l’inexploitation jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l’inexploitation a pris fin. » Ce dégrèvement est subordonné à une triple condition : « la vacance ou l’inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu’elle ait une durée de trois mois au moins et qu’elle affecte soit la totalité de l’immeuble, soit une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée. » Un local commercial resté vide faute de repreneur pendant des travaux imposés par l’administration, ou une boutique sinistrée inexploitable pendant six mois, entrent dans ce cadre, pourvu que le propriétaire démontre avoir accompli les diligences nécessaires pour relouer ou rouvrir. La fiche officielle de service-public.fr consacrée à la taxe foncière sur les propriétés bâties confirme ces trois conditions et précise que le dégrèvement est accordé à partir du premier jour du mois suivant le début de la vacance et qu’il s’applique aussi aux taxes annexes assises sur la même base, notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, à l’exclusion des locations saisonnières et des locations meublées. Pour le preneur, l’enjeu est contractuel : si le bailleur a obtenu ce dégrèvement pour une période d’inexploitation, il ne peut pas en réclamer le montant au locataire, et le preneur est fondé à exiger l’attestation du dégrèvement avant de payer.
Le paiement lui-même doit être sécurisé. Un preneur qui conteste l’assiette commet une erreur en cessant purement et simplement de payer : le bailleur peut alors délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, et la procédure décrite dans notre dossier sur le commandement de payer et la sauvegarde du bail commercial montre que le juge exige des causes sérieuses pour suspendre les effets de la clause. La conduite prudente consiste à payer l’appel sous toutes réserves écrites, par lettre recommandée ou message conservé, en indiquant précisément les postes contestés et leur montant, puis à demander la régularisation. Cette réserve écrite préserve le droit de réclamer ensuite le trop-perçu, alors qu’un paiement pur et simple sans réserve rend la répétition plus difficile. En sens inverse, le bailleur parisien qui fait face à un preneur cessant tout règlement doit agir vite : mise en demeure détaillée avec décompte, rappel de la clause du bail et des évaluations foncières, puis commandement de payer si le défaut persiste. Les loyers et charges impayés d’octobre 2026 tombent à quelques semaines de la trêve hivernale du 1er novembre, qui suspend l’exécution des expulsions mais n’éteint pas la dette et n’interdit pas d’engager la procédure.
B. Les recours et les délais : agir contre le bailleur ou contre l’avis, à Paris et en Île-de-France
Il faut distinguer deux contentieux. Le premier oppose le preneur à l’administration fiscale : seul le redevable légal de l’impôt, c’est-à-dire le propriétaire désigné par l’article 1380, peut déposer une réclamation contre l’avis. Le preneur n’est pas partie à la relation d’imposition et ne peut pas contester directement l’avis auprès du centre des finances publiques. S’il estime que la valeur locative de son local est surévaluée, il doit convaincre le bailleur d’agir, ou agir lui-même contre le bailleur pour obtenir la réduction de l’appel. Le second contentieux oppose le preneur au bailleur devant le juge judiciaire, sur le terrain du contrat : respect de l’inventaire limitatif, de la quote-part stricte et de l’obligation de justification. C’est ce second juge qui a condamné la société de lavage automobile à 9 913,14 euros tout en lui accordant 7 500 euros de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, ce qui rappelle que chaque grief doit être prouvé séparément et que la contestation de la taxe ne dispense pas de démontrer les autres préjudices.
Les délais fiscaux courent vite en cet automne 2026. Pour la taxe foncière de 2025, la réclamation doit être déposée avant le 31 décembre 2026. Pour la taxe foncière de 2026, dont les avis viennent d’être émis, le délai court jusqu’au 31 décembre 2027. Ces délais s’appliquent aux contestations portant sur le montant de l’impôt comme sur le bien-fondé de l’imposition, et la demande se forme depuis l’espace particulier du site impots.gouv.fr, par la messagerie sécurisée, ou par courrier adressé au centre des finances publiques compétent. Le fondement contentieux de ces réclamations figure à l’article L. 190 du livre des procédures fiscales, selon lequel « Les réclamations relatives aux impôts, contributions, droits, taxes, redevances, soultes et pénalités de toute nature, établis ou recouvrés par les agents de l’administration, relèvent de la juridiction contentieuse lorsqu’elles tendent à obtenir soit la réparation d’erreurs commises dans l’assiette ou le calcul des impositions, soit le bénéfice d’un droit résultant d’une disposition législative ou réglementaire. » Une erreur sur la consistance du local, sur sa catégorie ou sur l’application d’une exonération entre directement dans ce cadre.
À Paris et en Île-de-France, plusieurs particularités méritent l’attention. D’abord, les taux votés par la collectivité parisienne et les intercommunalités franciliennes pèsent lourdement sur le montant final : à valeur locative égale, la taxe d’une boutique du 8e arrondissement dépasse sensiblement celle d’un local équivalent en petite couronne, ce qui rend la vérification de l’assiette encore plus rentable dans la capitale. Ensuite, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, liquidée sur le même avis, suit des règles de refacturation propres et doit être distinguée de la taxe foncière dans les décomptes du bailleur. Enfin, le contentieux bailleur-preneur relève du tribunal judiciaire de Paris pour les locaux situés dans la capitale, avec une mise en état souvent exigeante sur la preuve : produire l’avis, l’évaluation foncière, le bail avec son inventaire, les états récapitulatifs annuels et la correspondance échangée. Un dossier complet dès la mise en demeure accélère l’issue, qu’il s’agisse d’obtenir une régularisation amiable ou de saisir le juge. Pour les montants modestes, la tentative de résolution amiable documentée reste le préalable utile avant toute assignation.
Conclusion
La taxe foncière 2026 se paie au plus tard le 20 octobre en ligne, mais son contrôle ne s’arrête pas à cette échéance : le propriétaire dispose jusqu’au 31 décembre 2027 pour réclamer, et le preneur d’un bail commercial conserve son recours contractuel contre un appel mal justifié. La règle d’or tient en une phrase : exiger l’avis et l’évaluation foncière, comparer la consistance fiscale au local réellement exploité, payer sous réserves écrites plutôt que cesser tout règlement, puis agir vite. Le jugement du 28 juillet 2026 montre qu’un juge déboute la contestation non documentée et condamne au paiement de près de dix mille euros d’arriérés, tandis que le bailleur qui justifie poste par poste l’emporte. À Paris, où les montants sont les plus élevés de France, cette discipline de vérification protège les deux parties : le preneur ne paie que sa juste quote-part, et le bailleur sécurise ses appels contre toute contestation ultérieure.