La société DVBG, société par actions simplifiée immatriculée au RCS de Toulouse sous le numéro 930 801 725 et installée à Labège, dont l’activité déclarée couvre les transactions immobilières et mobilières, l’administration et la gestion de biens, les locations et l’activité de marchand de biens, fait l’objet d’un jugement du tribunal de commerce de Toulouse en date du 21 septembre 2026 qui prononce sa liquidation judiciaire simplifiée, avec une cessation des paiements fixée au 21 septembre 2026, selon l’annonce publiée au BODACC le 7 octobre 2026. Le même jugement désigne la Selas Égide, prise en la personne de Maître Alix Brenac à Toulouse, en qualité de liquidateur, et invite les créanciers à adresser leurs déclarations de créances au mandataire judiciaire ou sur le portail électronique prévu par les articles L. 814-2 et L. 814-13 du code de commerce, dans les deux mois à compter de la publication au BODACC. Quand l’intermédiaire qui encaissait les loyers, détenait les dépôts et gérait les immeubles bascule en liquidation, la difficulté se propage aussitôt : le bailleur qui percevait ses loyers par l’agence se demande où est passé le dernier trimestre encaissé, le vendeur qui avait signé un mandat de vente s’interroge sur les visites en cours et les offres reçues, le conseil syndical de la résidence dont l’agence assurait le syndic cherche qui paiera le chauffagiste et qui détient les archives, l’acquéreur qui avait versé un acompte sur un compromis négocié par l’agence veut savoir ce que devient son dossier, et le fournisseur de l’agence se demande s’il sera payé de ses factures.
Les développements qui suivent sont de portée générale : ils décrivent les vérifications utiles dans toute situation comparable et ne décrivent pas la situation de DVBG, sur laquelle l’article ne formule aucun constat. À la date de rédaction, aucune responsabilité établie, les contrats signés priment sur toute analyse générale, et seul le juge décide. La réponse tient en cinq réflexes. Le mandant, vendeur ou bailleur, ne considère pas son mandat comme éteint du seul fait du jugement et ne reprend pas ses fonds de sa propre autorité : il écrit au liquidateur, recense les sommes confiées et les dossiers en cours, et vérifie la garantie financière de l’agence. Le bailleur et le vendeur distinguent l’argent qui leur appartient, les loyers et prix encaissés pour leur compte, de la créance qu’ils pourraient détenir contre l’agence, car les deux suivent des voies différentes. La copropriété dont l’agence assurait le syndic fait désigner un nouveau syndic sans attendre, réclame les archives, la trésorerie et les documents de gestion, et sécurise les comptes bancaires du syndicat. Tout créancier antérieur au jugement déclare sa créance au liquidateur dans les deux mois de la publication au BODACC, même sans titre et même pour un montant encore évalué, car l’omission expose à la forclusion. Et chacun conserve les écrits qui prouvent le mandat, les versements, les loyers et charges, les acomptes et les diligences accomplies, car la procédure collective se joue sur des pièces datées et des délais couperets.
I. Les mandats et l’argent confié à l’agence : ce qui change et ce qui ne change pas
A. Les mandats de vente et de gestion ne s’éteignent pas du seul fait du jugement
L’ouverture d’une liquidation judiciaire ne fait ni continuer ni tomber automatiquement les contrats en cours. Le texte qui gouverne la période est l’article L. 641-11-1 du code de commerce, qui dispose d’abord : « Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture ou du prononcé d’une liquidation judiciaire. » Le texte enchaîne : « Le cocontractant doit remplir ses obligations malgré le défaut d’exécution par le débiteur d’engagements antérieurs au jugement d’ouverture. » Puis : « Le défaut d’exécution de ces engagements n’ouvre droit au profit des créanciers qu’à déclaration au passif. » Concrètement, le mandat de vente ou de gestion signé avec l’agence ne disparaît pas par l’effet du jugement, et les arriérés que l’agence pourrait devoir au mandant, loyers non reversés ou charges non réglées, suivent la voie collective de la déclaration au passif plutôt que celle d’une compensation décidée seul.
La suite appartient au liquidateur, et à lui seul. Le même article prévoit : « Le liquidateur a seul la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours en fournissant la prestation promise au cocontractant du débiteur. » Si le liquidateur demande la poursuite, il doit fournir la prestation promise, et lorsque la prestation porte sur le paiement d’une somme d’argent, le paiement se fait au comptant sauf acceptation de délais par le cocontractant. Si le liquidateur ne poursuit pas, le contrat prend fin selon la mécanique de l’article L. 641-11-1 du code de commerce : « Le contrat en cours est résilié de plein droit : 1° Après une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat adressée par le cocontractant au liquidateur et restée plus d’un mois sans réponse. » Le mandant qui veut sortir proprement d’un mandat devenu sans objet adresse donc au liquidateur une mise en demeure écrite de prendre parti, conserve la preuve de l’envoi et de la réception, et laisse courir le délai d’un mois. Avant l’expiration de ce délai, le juge-commissaire peut impartir au liquidateur un délai plus court ou lui accorder une prolongation qui ne peut excéder deux mois. Cette mise en demeure protège dans les deux sens : elle force une réponse claire quand le mandant veut continuer avec un interlocuteur solvable, et elle fait naître la résiliation de plein droit quand le silence dure, sans que le mandant ait à se faire justice lui-même.
Un jugement récent illustre l’autre versant de la règle, celui où la poursuite est exigée sans que les moyens suivent. Le tribunal judiciaire de Paris, dans son jugement du 15 mai 2025, a eu à connaître d’un contrat d’assurance collective dont le liquidateur réclamait la continuation : l’assureur avait résilié en invoquant le défaut de paiement des cotisations par la procédure, et le tribunal a débouté le liquidateur de l’ensemble de ses demandes. L’enseignement est général et vaut pour les mandats comme pour les autres contrats : la continuation suppose que la procédure paie comptant ce qu’elle commande, et le cocontractant qui n’est pas payé peut mettre fin à la relation dans les conditions du texte. Pour le mandant d’une agence en liquidation, la leçon pratique est symétrique : ne pas payer d’avance des prestations que la procédure ne fournira peut-être jamais, et subordonner toute continuation à des engagements écrits du liquidateur, avec des échéances et des montants précis.
Dans l’intervalle, le mandant prend trois précautions immédiates. Il notifie par écrit au liquidateur l’existence de son mandat, avec la copie du mandat signé, ses avenants et la correspondance récente, afin que le dossier soit identifié dans l’inventaire de la procédure. Il recense les affaires en cours négociées par l’agence, visites, offres d’achat reçues, compromis en préparation, quittances de loyers à établir, en distinguant ce qui est achevé de ce qui reste à faire. Et il s’abstient de donner au personnel restant des instructions qui engageraient la procédure, car seul le liquidateur représente désormais l’agence : tout accord conclu avec un ancien salarié sans pouvoir n’engage que son auteur. Ces écrits serviront deux fois, pour obtenir la poursuite ou la résiliation dans de bonnes conditions, puis pour chiffrer une éventuelle créance de dommages et intérêts en cas d’inexécution, dont le montant doit être déclaré au passif.
B. Les fonds des mandants restent leur propriété : comptes spéciaux, garant et preuves
La question que tout mandant pose en premier porte sur l’argent : les loyers encaissés par l’agence pour le compte du bailleur, le dépôt de garantie détenu, le prix séquestré en attendant la signature, les provisions sur charges. La réponse de principe, constante en jurisprudence, est protectrice : l’argent confié à l’agence pour le compte du mandant n’entre pas dans le patrimoine de l’agence et ne suit pas le sort commun des créances. La cour d’appel de Lyon l’a rappelé dans son arrêt du 3 avril 2025 à propos d’une agence immobilière liquidée dont le garant avait indemnisé les mandants : selon l’arrêt, l’impossibilité pour des mandants de récupérer leurs fonds dans la liquidation alors même que ces sommes ne faisaient pas partie du patrimoine de l’agence « ne peut intervenir que si ces fonds ont été utilisés à d’autres fins, alors que ces sommes n’appartiennent pas à la SARL 2015 Immo mais uniquement aux mandants et ne peuvent entrer dans sa trésorerie à aucun titre ». Autrement dit, des fonds maniés conformément aux règles restent identifiables et restituables ; s’ils ont été mêlés à la trésorerie de l’agence, le mandant devra se tourner vers la garantie financière et, pour le surplus éventuel, vers la déclaration au passif.
Cette protection repose sur une architecture légale précise que tout mandant doit connaître pour exiger sa mise en oeuvre. La loi du 2 janvier 1970 impose à l’agent immobilier une garantie financière dédiée aux fonds qu’il détient pour le compte de ses mandants, et le décret du 20 juillet 1972 pris pour son application organise l’étanchéité des comptes. La cour d’appel de Lyon cite son article 55 : « le titulaire de la carte professionnelle prévue au premier alinéa de l’article 1er du présent décret est tenu de faire ouvrir, à son nom, dans un établissement de crédit, un compte qui est spécialement affecté à la réception des versements ou remises mentionnés à l’article 5 de la loi du 2 janvier 1970 susvisée, à l’exclusion des sommes représentatives des rémunérations ou commissions. » Le même article verrouille le dispositif : « Il ne peut y avoir compensation ou convention de fusion entre ce compte et tout autre compte ouvert au nom de son titulaire dans le même établissement de crédit. » En pratique, le mandant demande donc au liquidateur trois choses par écrit : l’identification du ou des comptes spéciaux et de l’établissement teneur, le relevé des mouvements affectés à son dossier depuis le dernier arrêté, et l’attestation de la garantie financière en vigueur avec les coordonnées du garant. Si les fonds sont retrouvés sur le compte spécial, ils lui sont restitués hors procédure ; s’ils manquent, la réclamation est adressée au garant, avec les pièces qui établissent la créance.
Le garant ne paie pas sur simple affirmation, et c’est là que se joue la deuxième bataille, celle de la preuve. La cour d’appel de Pau, dans son arrêt du 14 janvier 2025, à propos de quatre sociétés civiles immobilières qui avaient confié un mandat de gestion à une société placée ensuite en liquidation et qui réclamaient le paiement de leurs créances au garant financier, retient une exigence ferme : « les déclarations de créances au passif de la société IDEA CONSULTANTS ne valent pas preuve de la réalité des sommes sollicitées, de sorte qu’il appartient aux SCI demanderesses de justifier des sommes qu’elles réclament à la SO.CA.F ». Le tribunal dont la cour reprend le raisonnement n’avait admis que les postes étayés, une taxe foncière justifiée pour l’une, un mois de loyers prouvé pour l’autre, et avait écarté le surplus insuffisamment documenté. La méthode qui en découle vaut pour tout mandant : produire les états de comptes adressés par l’agence, les relevés bancaires des versements, les quittances, les avis d’imposition ou les factures correspondant aux sommes réclamées, et articuler chaque poste avec sa pièce. La déclaration au passif et la réclamation au garant sont deux démarches complémentaires, et la cour de Lyon admet d’ailleurs que les mandants indemnisés par le garant avaient aussi déclaré leurs créances au passif : l’une ne dispense pas de l’autre, et chacune exige son dossier.
Deux erreurs fréquentes doivent être évitées. La première consiste à retenir de sa propre initiative des sommes dues à l’agence, par exemple ses honoraires impayés, en les compensant avec les loyers encaissés : la compensation entre le compte spécial et les autres comptes est prohibée, et le jugement d’ouverture interdit le paiement des créances antérieures comme les poursuites individuelles. La seconde consiste à attendre que le garant se manifeste : c’est au mandant de déclarer son sinistre au garant dans les délais du contrat de garantie, tout en déclarant sa créance au passif à titre conservatoire. Les entreprises qui gèrent un portefeuille de mandats ou qui confient leurs loyers à un administrateur et qui veulent cadrer ces démarches peuvent consulter la page dédiée à l’accompagnement en droit des affaires proposé aux entreprises à Paris, qui présente l’assistance du cabinet aux sociétés confrontées à la défaillance d’un cocontractant.
II. La copropriété, les acquéreurs et les créanciers : la carte des décisions
A. Quand l’agence était syndic : nouveau syndic, dossiers et fonds du syndicat
Lorsque l’agence en liquidation exerçait aussi les fonctions de syndic de copropriété, la situation exige une réaction collective rapide, car l’immeuble ne peut pas rester sans gestion : les fournisseurs doivent être payés, les sinistres déclarés, les assemblées tenues. Le réflexe premier appartient au conseil syndical, qui convoque une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic. Dès sa désignation, le nouveau syndic exige de l’ancien la transmission complète, et la loi lui donne des délais couperets. L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose : « En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. » Il remet ensuite, dans le délai d’un mois, l’ensemble des documents et archives du syndicat, et fournit dans les deux mois l’état des comptes après apurement et clôture. La charge de cette transmission pèse sur l’ancien syndic, et en liquidation sur le liquidateur qui le représente : c’est à la procédure de prouver qu’elle a remis ce qu’elle détenait.
Le tribunal judiciaire de Paris l’a appliqué dans son ordonnance de référé du 3 février 2025 dans une espèce où une copropriété parisienne avait remplacé son syndic placé en liquidation : le juge des référés a condamné l’ancien syndic, représenté par son liquidateur, « à remettre au nouveau syndic de l’immeuble l’ensemble des documents et archives du syndicat des copropriétaires, tels que visés dans l’assignation, ainsi que la totalité des fonds disponibles, à l’exception des comptes bancaires ». La décision précise un point que les conseils syndicaux doivent anticiper : « Il n’y a pas lieu en l’état d’assortir cette condamnation d’une astreinte dès lors que la société défenderesse a été placée en liquidation judiciaire le 25 septembre 2024. » L’astreinte, arme habituelle contre le syndic réticent, perd de son mordant face à une société en liquidation : mieux vaut donc obtenir vite la désignation du nouveau syndic, sécuriser les accès, changer les pouvoirs bancaires sur les comptes du syndicat, et récupérer les originaux des contrats d’entretien, les polices d’assurance, les dossiers de sinistres et les archives comptables, plutôt que de miser sur la contrainte financière.
La voie du référé a aussi ses limites, que la cour d’appel de Paris a tracées dans son arrêt du 31 août 2022 dans un litige opposant un nouveau syndic au liquidateur de l’ancien : statuant à nouveau, la cour a déclaré irrecevable la demande de remise des fonds disponibles formée en référé et débouté le demandeur du surplus. L’enseignement n’est pas que les fonds sont perdus, mais que leur récupération suit les voies de la procédure collective et du fond, pas celles de l’évidence en référé : le nouveau syndic déclare la créance du syndicat au passif, sollicite le juge-commissaire en cas de difficulté, et agit au fond si la consistance des fonds est contestée. En parallèle, il reconstitue la comptabilité du syndicat à partir des relevés bancaires, des factures des prestataires et des appels de fonds, afin que l’assemblée générale puisse approuver des comptes sincères et voter le budget suivant. Les copropriétaires qui découvrent que leur syndic est en liquidation votent aussi, dès la première assemblée, l’autorisation d’agir en justice et le budget nécessaire aux démarches, car le nouveau syndic ne peut pas engager ces frais sans mandat.
Les acquéreurs et locataires dont le dossier transitait par l’agence suivent une méthode voisine. L’acquéreur qui avait signé une offre ou préparait un compromis vérifie où en est son dossier : l’offre acceptée par le vendeur engage le vendeur, pas l’agence, et le compromis signé reste valable, le liquidateur ne pouvant pas l’anéantir du seul fait du jugement. Si un acompte ou un dépôt a été versé entre les mains de l’agence, l’acquéreur en réclame la restitution comme fonds de mandant, avec le reçu et le relevé du compte spécial, et déclare à titre conservatoire. Le locataire qui payait son loyer à l’agence se fait confirmer par écrit l’identité du destinataire de ses prochains paiements, afin d’éviter de payer entre de mauvaises mains : un paiement fait au liquidateur sans titre ou à un ancien salarié sans pouvoir ne libère pas forcément le locataire envers le bailleur. Dans tous les cas, la règle d’or reste l’écrit daté, adressé au liquidateur, avec copie au bailleur ou au vendeur selon le cas.
B. Déclarer à temps, revendiquer quand c’est possible, prouver toujours
Pour les créanciers de l’agence, fournisseurs, prestataires, bailleurs de ses locaux, loueurs de matériel, la procédure collective impose un calendrier couperet que nul ne peut ignorer. Le jugement qui ouvre la liquidation judiciaire renvoie aux règles de déclaration : « Les créanciers déclarent leurs créances au liquidateur selon les modalités prévues aux articles L. 622-24 à L. 622-27 et L. 622-31 à L. 622-33 . » L’article L. 622-24 du code de commerce ouvre le mécanisme : « A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’Etat. » Le texte précise que la déclaration peut être faite par le créancier ou par tout préposé ou mandataire de son choix, qu’elle doit être faite même sans titre, et que les créances dont le montant n’est pas encore définitivement fixé sont déclarées sur la base d’une évaluation. Le délai, fixé par l’article R. 622-24 du code de commerce, est bref : « Le délai de déclaration fixé en application de l’article L. 622-26 est de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. » Pour l’agence dont la liquidation a été publiée au BODACC le 7 octobre 2026, le couperet tombe donc début décembre 2026, portail électronique ou courrier au liquidateur, avec le décompte pièce par pièce.
Le prix de l’oubli est la forclusion, avec une porte de sortie étroite. L’article L. 622-26 du code de commerce avertit : « A défaut de déclaration dans les délais prévus à l’article L. 622-24 , les créanciers ne sont pas admis dans les répartitions et les dividendes à moins que le juge-commissaire ne les relève de leur forclusion s’ils établissent que leur défaillance n’est pas due à leur fait ou qu’elle est due à une omission du débiteur lors de l’établissement de la liste prévue au deuxième alinéa de l’article L. 622-6 . » Le texte ajoute un second couperet : « L’action en relevé de forclusion ne peut être exercée que dans le délai de six mois. » Le créancier qui découvre tardivement la procédure doit donc agir vite, établir que son retard ne vient pas de lui, par exemple parce qu’il n’a jamais été averti alors qu’il était connu de l’agence, et saisir le juge-commissaire avant l’expiration des six mois. Les titulaires d’une sûreté publiée ou liés par un contrat publié, avertis personnellement, voient en outre courir des délais propres à compter de cet avertissement : conserver l’enveloppe, l’accusé de réception et le courriel d’avertissement permet de les calculer.
Certains partenaires détiennent autre chose qu’une créance d’argent : des biens. Le fournisseur qui a livré du mobilier, du matériel informatique ou des documents sous clause de réserve de propriété, le bailleur dont les locaux renferment des agencements démontables, le client qui avait confié un bien en dépôt, chacun peut revendiquer, mais dans un délai encore plus court. L’article L. 624-9 du code de commerce dispose : « La revendication des meubles ne peut être exercée que dans le délai de trois mois suivant la publication du jugement ouvrant la procédure. » Trois mois à compter du 7 octobre 2026, soit jusqu’au début janvier 2027, pour identifier le bien, produire la clause écrite acceptée et prouver qu’il se retrouve en nature dans les locaux de l’agence. La Cour de cassation, dans son arrêt du 26 octobre 2022, a eu à trancher une revendication exercée après un plan de cession et une liquidation, et son arrêt montre combien la procédure de revendication obéit à ses propres juges et délais : le revendiquant qui se trompe de porte ou qui agit après l’expiration du délai perd son bien autant que sa créance. En pratique, le partenaire qui détient une clause de réserve de propriété photographie le bien dans les locaux, rassemble le bon de commande, la clause signée et le bon de livraison, et adresse sa revendication au liquidateur sans attendre, tout en déclarant sa créance à titre conservatoire pour le cas où la revendication échouerait.
Reste la question des preuves, qui traverse toute la procédure. Chaque acteur tient un dossier en trois pochettes : le contrat, mandat, bail, compromis, marché de travaux, avec ses avenants ; les flux, relevés bancaires, quittances, appels de fonds, factures et preuves de paiement ; la procédure, annonce BODACC, déclarations adressées au liquidateur et au garant, mises en demeure et réponses. Les originaux sont conservés, les copies sont horodatées, et chaque envoi part en recommandé ou par un canal traçable. Cette discipline n’est pas du formalisme : comme l’a montré l’affaire jugée à Pau, seules les sommes prouvées sont payées, et comme l’a montré l’affaire jugée à Lyon, seuls les fonds identifiables échappent au passif. Celui qui écrit tôt, déclare à temps et prouve par pièces traverse la liquidation de son intermédiaire avec des droits préservés ; celui qui attend, compense seul ou paie sans titre découvre que la procédure collective ne pardonne ni le retard ni l’informel.
La liquidation d’une agence qui cumulait transaction, gestion, location et syndic ne se résume donc ni à une fermeture ni à une perte sèche : c’est une carte de décisions à prendre dans l’ordre, écrire au liquidateur, distinguer ses fonds de ses créances, saisir le garant avec des preuves, désigner un nouveau syndic, déclarer au passif dans les deux mois, revendiquer dans les trois mois quand un bien est en cause. À la date de rédaction, aucune responsabilité établie, les contrats signés priment sur toute analyse générale, et seul le juge décide. Les mandants qui agissent vite conservent leurs dossiers et leurs fonds ; les copropriétés qui désignent sans tarder un successeur gardent la maîtrise de leurs comptes ; les créanciers qui déclarent à temps restent dans les répartitions. Et pour les situations où les montants, les garanties ou les responsabilités se discutent, l’écrit versé tôt au dossier de la procédure vaut toujours mieux que la réclamation tardive.