Depuis le 1er octobre 2026, tout bail d’habitation signé ou renouvelé doit suivre un nouveau contrat type. Le changement ne porte ni sur le montant du loyer ni sur la durée du bail, mais sur le contenu même du contrat : la clause résolutoire est réécrite pour viser le défaut de paiement du loyer, des charges et le non-versement du dépôt de garantie, avec un délai de six semaines après commandement de payer ; un emplacement facultatif accueille le numéro de téléphone portable des parties ; une mention encadre les logements soumis à une servitude de résidence principale. Ces nouveautés viennent du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, paru au Journal officiel du 7 juillet 2026, qui entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date. Les baux déjà en cours restent valables jusqu’à leur renouvellement, mais chaque nouveau bail rédigé sur un ancien modèle expose le bailleur à une clause inexacte et fragilise toute procédure ultérieure. Locataires comme bailleurs ont donc intérêt à vérifier leur contrat ligne par ligne : les développements qui suivent expliquent ce que le nouveau bail doit contenir et comment agir quand le bail n’est pas conforme, quand un impayé survient ou quand un congé est contesté.
I. Bail signé ou renouvelé depuis le 1er octobre 2026 : les nouvelles mentions à contrôler
Le nouveau modèle concerne les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 : locations nues et meublées à usage de résidence principale, ainsi que les colocations à bail unique. Seule la date de signature ou de renouvellement compte. Un bail signé le 30 septembre 2026 sur l’ancien modèle reste régi par ce modèle, tandis qu’un bail signé le 2 octobre doit reprendre les nouvelles mentions. En pratique, les deux points de contrôle prioritaires sont la clause résolutoire et les mentions nouvelles, Thomas portable et servitude de résidence principale.
A. Clause résolutoire réécrite : loyers, charges, dépôt de garantie et délai de six semaines
La principale nouveauté reprend une règle déjà en vigueur dans la loi. La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite a rendu obligatoire la présence dans les contrats de location d’une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges et pour absence de versement du dépôt de garantie, comme le rappelle la notice du décret du 6 juillet 2026. Le contrat type intègre désormais cette clause noir sur blanc, ce qui met fin au décalage entre les modèles de 2015 et la loi applicable.
Le texte de référence reste l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Trois enseignements concrets découlent de cette formulation. D’abord, le non-versement du dépôt de garantie figure désormais au même rang que l’impayé de loyer dans la clause, alors que beaucoup d’anciens modèles ne le mentionnaient pas. Ensuite, l’expression « résiliation de plein droit » ne signifie pas que le bail s’éteint seul : la clause ne produit effet qu’après un commandement de payer resté sans résultat pendant six semaines, puis une décision du juge. Enfin, le délai n’est plus de deux mois, comme l’indiquaient les anciens contrats types, mais bien de six semaines. Un bail signé après le 1er octobre 2026 qui mentionne encore deux mois comporte une mention périmée, source de contestation assurée devant le tribunal.
Le bailleur qui réutilise un vieux fichier téléchargé il y a plusieurs années prend un risque direct. Si la clause de son contrat ignore le dépôt de garantie ou affiche l’ancien délai, le locataire pourra soutenir que l’information délivrée était trompeuse et le juge pourra refuser de constater la résiliation. À l’inverse, le locataire qui lit dans son nouveau bail une clause visant le dépôt de garantie doit comprendre qu’un dépôt jamais versé, même avec des loyers payés, suffit à enclencher la mécanique : commandement de payer, six semaines pour régulariser, puis assignation. Dans les deux cas, la première vérification porte sur la date du modèle utilisé par l’agence ou le bailleur.
La rédaction de la clause ne tolère pas l’à-peu-près, et la Cour de cassation sanctionne les lectures qui dénaturent le contrat. Dans un arrêt du 18 décembre 2025, la troisième chambre civile a rappelé : « Vu l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis », avant de casser un arrêt qui avait amputé une clause résolutoire de sa portée générale : « En statuant ainsi, alors que le contrat de bail prévoyait que la clause résolutoire s’appliquait en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements stipulés au bail, la cour d’appel, qui en a dénaturé les termes clairs et précis, a violé le principe susvisé. » La leçon vaut pour les baux d’habitation : chaque mot de la clause compte, et une clause recopiée d’un ancien modèle, tronquée ou approximative, sera relue strictement par le juge au moment où le bailleur en aura le plus besoin.
Concrètement, avant de signer, le locataire contrôle que la clause cite les trois cas, loyer, charges et dépôt de garantie, ainsi que le délai de six semaines. Le bailleur, lui, met à jour ses trames pour les trois contrats types, vide, meublé et colocation à bail unique, et s’assure que ses logiciels ou ses modèles papier ont basculé. Les diagnostics, la notice d’information, l’état des lieux et les extraits du règlement de copropriété restent exigés en annexe : le nouveau modèle n’allège aucune de ces pièces, il ajoute seulement des mentions exactes là où les anciennes étaient devenues fausses.
B. Numéro de portable facultatif et servitude de résidence principale : ce qui change vraiment
Deuxième nouveauté visible dès la première page du contrat : un emplacement réservé au numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire. La mention est strictement facultative et le refus de communiquer son numéro ne rend pas le bail invalide. L’objectif affiché consiste à joindre plus rapidement le locataire afin de prévenir les expulsions locatives : la notice du décret présente la mention facultative du numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire comme un moyen de reprendre contact vite en cas de difficulté. Un appel après un rejet de prélèvement ou un message pour signaler une fuite permet parfois de régler en quelques jours une difficulté qui, sans contact, deviendrait une dette de plusieurs mois. Pour autant, le téléphone ne remplace aucun écrit officiel : congé, mise en demeure, commandement de payer et assignation obéissent à leurs formes légales, et un SMS ne vaut ni preuve de notification ni acte de procédure. Au moment de la signature, chaque partie reste libre de renseigner ou non son numéro, et l’agence ne peut pas en faire une condition du dossier.
Troisième nouveauté, plus technique : la servitude de résidence principale, issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 qui renforce les outils de régulation des meublés de tourisme. Dans les communes tendues ou à forte proportion de résidences secondaires, le plan local d’urbanisme peut réserver des secteurs aux résidences principales. Le mécanisme figure à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, aux termes duquel « Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale ». Quand le logement se trouve dans un tel secteur, le bail doit le mentionner expressément, car « A peine de nullité, toute promesse de vente, tout contrat de vente ou de location ou tout contrat constitutif de droits réels portant sur des constructions soumises à l’obligation prévue au présent article en porte la mention expresse. » Le contrat peut alors comporter une clause résolutoire spécifique au non-respect de cette obligation d’occupation à titre de résidence principale.
Deux garde-fous encadrent cette mention. D’abord, elle ne concerne que les logements effectivement situés dans un secteur délimité : l’ajouter systématiquement à tous les baux, y compris hors zone, crée une clause sans objet, propre à semer le doute sur les droits du locataire. Le bailleur vérifie donc auprès de sa commune ou du plan local d’urbanisme si son bien est visé avant de cocher la case. Ensuite, la protection apportée aux occupants de ces logements est réelle : « Les logements concernés par l’obligation prévue au présent article ne peuvent faire l’objet d’une location en tant que meublé de tourisme », au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme et hors la location temporaire de sa résidence principale dans les conditions prévues par ce texte. Autrement dit, dans ces secteurs, le logement construit pour loger des habitants ne peut pas basculer en location touristique permanente, hors les cas de location temporaire de sa résidence principale autorisés par le code du tourisme. Les absences temporaires, les déplacements professionnels et les vacances du locataire ne sont pas remis en cause.
Le non-respect de la servitude ne donne pas au bailleur un pouvoir de résiliation immédiate. Le contrôle appartient d’abord au maire, une mise en demeure précède toute sanction, et le locataire peut régulariser ou contester les faits reprochés selon la procédure du code de l’urbanisme. Le locataire qui découvre cette mention dans son bail est fondé à demander à quelle délimitation exacte elle se rattache : commune, secteur du plan local d’urbanisme, date de la délibération. Une réponse vague ou l’absence de référence au secteur doit alerter, car une clause résolutoire adossée à une servitude inexistante pour ce bien serait privée de base et exposerait le bailleur à voir sa demande rejetée, outre d’éventuels dommages et intérêts pour procédure abusive si l’assignation reposait sur ce seul fondement.
Au total, le millésime d’octobre 2026 du contrat type se résume en trois réflexes : modèle daté d’après le 1er octobre, clause résolutoire aux trois cas avec six semaines, mentions portable et servitude ajustées au bien loué. Ces vérifications prennent dix minutes à la signature et évitent des mois de procédure. Elles conditionnent aussi la suite, car c’est sur ce contrat que reposent le commandement de payer, le congé et la restitution du dépôt de garantie.
II. Bail non conforme, impayé ou congé contesté : comment agir et quels délais respecter
Un bail signé sur un ancien modèle après le 1er octobre 2026 n’est pas nul pour autant, mais ses mentions périmées compliquent chaque étape du litige. Le locataire peut s’en prévaloir pour contester un commandement ou un congé, et le bailleur doit régulariser dès qu’il s’en aperçoit, par avenant ou au renouvellement. Les deux situations les plus fréquentes restent l’impayé avec menace d’expulsion et le congé pour reprise ou vente, auxquelles s’ajoute la bataille classique du dépôt de garantie à la sortie.
A. Commandement de payer et menace d’expulsion : mentions obligatoires et recours du locataire
Face à un impayé, le bailleur ne peut ni changer les serrures ni exiger le départ du locataire par ses propres moyens. La voie est strictement balisée : faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par un commissaire de justice, laisser courir six semaines, puis saisir le juge qui constate, le cas échéant, l’acquisition de la clause et prononce l’expulsion en pouvant accorder des délais. Le commandement doit comporter, à peine de nullité, six mentions que le nouveau contrat type rappelle : « La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette », le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, « L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion », l’adresse du fonds de solidarité pour le logement du département avec la possibilité de le saisir pour une aide financière, et « La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. » L’absence d’une seule de ces mentions expose l’acte à la nullité, et avec lui toute la procédure d’expulsion. Le locataire qui reçoit un commandement vérifie donc d’abord ces six points, avec le décompte précis des sommes réclamées, avant toute chose.
Quand la dette atteint deux mois d’impayés sans interruption ou deux fois le loyer mensuel hors charges, pour un bailleur personne physique ou une société civile familiale, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Ce signalement déclenche l’enquête sociale et l’orientation vers les aides, fonds de solidarité, surendettement, médiation. Pour le locataire, ces six semaines ne sont pas un simple compte à rebours : c’est la fenêtre pour payer, même partiellement, demander par écrit des délais au bailleur, saisir le fonds de solidarité pour le logement et préparer une demande de délais de grâce devant le juge. Payer l’intégralité avant l’expiration du délai prive la clause de tout effet, même si le bailleur a déjà engagé des frais. Passé le délai sans paiement ni accord, le bailleur assigne devant le juge des contentieux de la protection, qui vérifie le commandement, le décompte et la régularité de la clause, puis peut suspendre les effets de la clause, accorder des délais de paiement échelonnés selon les ressources, ou constater la résiliation et ordonner l’expulsion avec, souvent, une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif.
La résiliation ne passe pas toujours par la clause et le commandement. Pour un manquement grave à l’obligation d’user paisiblement des lieux, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire sans clause résolutoire, et le juge apprécie souverainement la gravité des troubles. La Cour de cassation l’a illustré le 17 décembre 2020 à propos d’une locataire dont le fils avait agressé des agents du bailleur : « les violences commises par le fils de Mme T… à l’encontre des employés du bailleur et réitérées après une première condamnation pénale constituaient des manquements à l’obligation d’usage paisible des lieux incombant au preneur et aux personnes vivant sous son toit et que le lieu de commission des violences importait peu dès lors que les victimes étaient des agents du bailleur. » Et la Cour d’ajouter : « Elle en a souverainement déduit que la gravité des troubles ainsi constatés justifiait la résiliation du bail. » Voisins qui subissent des nuisances sonores nocturnes répétées, bailleur confronté à des dégradations ou à une sous-location sauvage : la voie judiciaire directe existe, mais elle exige la preuve des troubles, procès-verbaux, attestations, constats, et la démonstration du lien avec l’occupation des lieux. Le locataire mis en cause rassemble symétriquement ses propres preuves, récépissés de plaintes, courriers au bailleur restés sans réponse, diagnostics, pour discuter la gravité alléguée et solliciter des délais.
Dans ce contentieux, chaque étape procédurale compte et l’assistance d’un professionnel évite les nullités qui coûtent une année de procédure. Lorsqu’un impayé dégénère et que l’expulsion se profile, le locataire comme le bailleur gagne à faire vérifier très tôt le commandement de payer les loyers, le décompte et la clause du bail, car une irrégularité relevée au stade du commandement éteint la procédure avant l’audience. Le réflexe utile consiste à ne jamais laisser passer les six semaines sans écrit : proposition de paiement, demande de délais, saisine du fonds de solidarité, le tout en recommandé ou par commissaire de justice, avec conservation de chaque preuve de dépôt.
B. Congé pour reprise ou vente, état des lieux et dépôt de garantie : contester et récupérer
Le congé du bailleur obéit à un formalisme strict que le nouveau contrat type ne modifie pas mais que chaque locataire doit connaître. La Cour de cassation rappelle la règle directrice : « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant », et elle ajoute : « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. » À peine de nullité, le congé indique son motif et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire ainsi que la nature du lien avec le bailleur, qui ne peut être que le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants ou descendants. L’omission du motif, l’imprécision du bénéficiaire ou le non-respect du préavis de six mois entachent le congé de nullité, que le locataire peut faire constater en justice. Le juge peut en outre, même d’office, vérifier la réalité du motif : un congé pour reprise qui masque une volonté de relouer plus cher ou de se débarrasser d’un locataire protégé sera annulé si la reprise n’est ni réelle ni sérieuse, et le bailleur s’expose alors à des dommages et intérêts.
La réalité de la reprise s’apprécie à la date du congé et pour la personne désignée. Le 16 avril 2026, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait maintenu un congé dont la bénéficiaire était décédée avant la fin du préavis : « Vu l’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 » et « Selon ce texte, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. » Dans cette affaire, le pourvoi soutenait que « le décès de ce dernier avant l’expiration du délai de préavis de six mois prive de tout effet le congé dont ses héritiers ne peuvent par suite se prévaloir », et la Cour a cassé l’arrêt qui validait le congé au profit de l’héritier. Pour le locataire, l’enseignement est double : d’une part, le congé pour reprise est attaché à la personne du bénéficiaire désigné, et tout changement de bénéficiaire en cours de préavis fragilise l’acte ; d’autre part, le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision, inscription électorale, travaux, contrats de fourniture d’énergie, courrier aux services fiscaux, autant d’éléments que le locataire peut discuter pièce par pièce. En cas de congé pour vente, le locataire bénéficie en outre d’un droit de préemption sur les premières ventes, avec une offre reproduisant prix et conditions : toute offre incomplète ou adressée hors délai ouvre la contestation.
À la sortie des lieux, le dépôt de garantie concentre la plupart des litiges de fin de bail. Le principe est simple : l’état des lieux de sortie se compare à l’état des lieux d’entrée, et seules les dégradations excédant l’usure normale, justifiées par des devis ou des factures, permettent une retenue. La cour d’appel de Paris l’a confirmé le 14 avril 2026 dans un litige portant sur un bail meublé parisien avec 4 000 euros de dépôt : « Il en résulte que la retenue opérée à hauteur de 3 396 euros est pleinement justifiée. » Les bailleurs avaient produit des pièces concordantes sur la nature et le montant des réparations rendues nécessaires par l’état du logement à sa restitution, pour un coût dépassant largement le dépôt, tandis que les locataires ne démontraient ni vétusté ni cause étrangère. La cour a donc confirmé le jugement qui refusait toute restitution complémentaire, toute pénalité de retard et tout dommage et intérêt. Le message adressé aux deux parties est clair : au bailleur, de photographier, faire constater par commissaire de justice et conserver chaque facture ; au locataire, de participer à l’état des lieux d’entrée avec la même rigueur qu’à la sortie, de signaler par écrit les désordres en cours de bail et de contester poste par poste toute retenue non justifiée, en exigeant les justificatifs avant de saisir le juge.
À Paris et en Île-de-France, ces règles prennent un relief particulier. Les loyers élevés gonflent mécaniquement les dépôts de garantie et les décomptes d’impayés, de sorte qu’une retenue abusive ou un commandement erroné y atteint vite plusieurs milliers d’euros. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statue sur ces litiges au quotidien et applique strictement les nullités du commandement et du congé. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions de Paris est saisie dans les mêmes conditions qu’ailleurs, et le fonds de solidarité pour le logement de Paris, géré par le département, peut être sollicité dès le premier impayé avec le décompte et le bail. Les locataires parisiens disposent en outre de l’encadrement des loyers : un bail signé depuis le 1er octobre 2026 qui dépasserait le loyer de référence majoré reste contestable devant le juge, indépendamment du nouveau modèle, et le complément de loyer éventuel doit être justifié par des caractéristiques exceptionnelles du logement. Pour un bien en copropriété parisienne, les extraits du règlement de copropriété joints au bail prennent une importance concrète, notamment sur l’usage des parties communes, les travaux et la destination des locaux, souvent invoqués dans les conflits de voisinage. Enfin, la servitude de résidence principale intéresse directement les communes franciliennes tendues qui l’auront instaurée : avant de signer à Paris ou en petite couronne, le locataire demande à voir la référence exacte du secteur, et le bailleur la vérifie en mairie ou dans le plan local d’urbanisme.
Conclusion
Le contrat type entré en vigueur le 1er octobre 2026 ne bouleverse pas l’équilibre du bail d’habitation, mais il en actualise l’écriture : clause résolutoire étendue au dépôt de garantie avec un délai de six semaines, numéro de portable facultatif tourné vers la prévention des expulsions, mention de servitude de résidence principale réservée aux secteurs délimités. Pour le bailleur, l’enjeu consiste à abandonner les anciens modèles et à vérifier chaque bail signé ou renouvelé depuis cette date ; une clause périmée ou une mention hors sujet fragilise le commandement de payer comme le congé. Pour le locataire, l’enjeu consiste à lire ces mêmes mentions comme une carte des recours : nullité du commandement incomplet, délais de paiement et délai de grâce, contestation du motif du congé, comparaison rigoureuse des états des lieux avant toute discussion sur le dépôt. Dans les deux rôles, la méthode reste la même : exiger le modèle à jour, contrôler les six mentions du commandement, dater chaque écrit et conserver chaque preuve. C’est sur ces pièces, et non sur des affirmations générales, que le juge tranche.