La cession de la totalité des parts ou actions d’une société agricole ne se résume pas à un accord entre le vendeur et l’acquéreur. Depuis la promulgation de la loi n° 2026-796 du 18 août 2026 d’urgence pour la protection et la souveraineté agricoles, publiée au Journal officiel le 19 août, les opérations doivent être relues à la lumière d’un calendrier de notification plus exigeant et d’un pouvoir de visite désormais expressément organisé. Le texte officiel est consultable sur Légifrance, loi n° 2026-796 du 18 août 2026.
La réponse à la question « la Safer peut-elle préempter les parts d’une société agricole ? » est oui, mais dans un périmètre précis. Le droit vise une cession à titre onéreux portant sur la totalité des parts ou actions d’une société dont l’objet principal est l’exploitation ou la propriété agricole. Il faut encore que l’exercice du droit poursuive un objectif légal, notamment l’installation d’un agriculteur, et que les conditions d’intervention de la Safer compétente soient réunies. Une cession partielle, une société dont l’activité agricole est accessoire ou une opération familiale peuvent relever d’un régime différent.
Pour le cédant, le risque principal est de signer trop tôt, en pensant qu’une promesse ou une clause de confidentialité suffit à neutraliser la procédure. Pour l’acquéreur, le danger est de financer une prise de contrôle avant d’avoir vérifié la notification, le délai de réponse, la possibilité d’une visite et la motivation d’une éventuelle préemption. La bonne méthode consiste à distinguer le champ du droit, l’obligation d’information et les recours, puis à intégrer chaque étape dans la promesse de cession.
I. Cession de la totalité des parts d’une société agricole : la Safer peut-elle préempter ?
A. La cession doit porter sur toutes les parts ou actions d’une société principalement agricole
Le point de départ est l’article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime, dans sa version en vigueur depuis le 20 août 2026. Le texte ne confère pas à la Safer un droit général sur toute participation dans une entreprise qui posséderait, même indirectement, une parcelle rurale. Il vise l’aliénation à titre onéreux de la totalité des parts ou actions d’une société « ayant pour objet principal l’exploitation ou la propriété agricole ». Cette formulation impose une lecture concrète des statuts, de l’actif et de l’activité effective de la société. Le texte peut être vérifié dans l’article L. 143-1 du code rural.
La première condition concerne donc l’objet principal. Une SCEA qui exploite des terres, une EARL qui exerce directement une activité agricole, un groupement foncier agricole qui détient le foncier d’une exploitation ou une autre structure dont l’objet central est agricole peuvent entrer dans le champ du texte. La forme sociale ne suffit toutefois pas à elle seule. Une société civile peut avoir une activité agricole, patrimoniale, commerciale ou mixte. Une société par actions peut détenir l’exploitation, mais aussi exercer une activité de transformation, de négoce ou de services. Il faut examiner la place réelle de l’agriculture dans l’économie de la société et dans le projet de cession.
La deuxième condition tient à l’objet de l’aliénation. Le texte vise la totalité des parts ou actions. La vente de 100 % du capital, la cession simultanée de toutes les parts détenues par plusieurs associés ou une opération coordonnée aboutissant à transférer l’intégralité des droits sociaux doivent être analysées comme une seule opération si elles réalisent économiquement la même transmission. À l’inverse, la vente d’une seule part, d’un bloc minoritaire ou d’une fraction du capital ne correspond pas littéralement à cette hypothèse de préemption sur la totalité des droits sociaux. Elle peut cependant déclencher une obligation d’information ou un autre contrôle de la prise de contrôle.
Cette distinction est essentielle dans les montages de transmission. Il ne suffit pas de fractionner artificiellement une vente entre plusieurs actes pour écarter la procédure. Le calendrier, l’identité des acquéreurs, les accords entre eux, les droits de vote, les options, les promesses croisées et les conditions suspensives peuvent révéler une opération unique. La Safer, le juge et l’administration ne s’arrêtent pas nécessairement à la présentation formelle de chaque document. Le dossier doit donc expliquer la logique économique de l’opération et la répartition exacte des droits cédés.
La troisième condition est le caractère onéreux de la cession. Le prix, les modalités de paiement, la reprise d’un compte courant, les garanties accordées au vendeur et les engagements liés à la dette sociale doivent être décrits de façon cohérente. Une donation, un apport ou une transmission familiale ne se traite pas comme une vente. Les opérations gratuites peuvent néanmoins relever de dispositions particulières du code rural, notamment celles de l’article L. 143-16 du code rural, qui encadre certaines donations de biens, droits réels et droits sociaux. Il serait imprudent d’invoquer une donation pour une opération qui dissimulerait en réalité un prix ou une contrepartie.
Les documents à rassembler avant toute signature sont nombreux : statuts à jour, registre des mouvements de titres, table de capitalisation, pacte d’associés, procès-verbaux d’assemblées, baux ruraux, titres de propriété, relevés cadastraux, autorisations d’exploiter, comptes annuels, situation des emprunts, contrats d’intégration ou d’approvisionnement et justificatifs de l’activité agricole. La valeur des parts dépend souvent d’éléments qui ne figurent pas dans le seul bilan : droits à produire, bâtiments, matériel, stocks, contrats, subventions, dettes environnementales et engagements personnels des associés. Une notification incomplète fragilise le délai et peut alimenter un contentieux.
Le nouveau texte n’a pas transformé toute cession de titres en préemption automatique. Il a surtout renforcé l’environnement de contrôle des opérations rurales et précisé plusieurs modalités de procédure. Le vendeur doit ainsi vérifier si la Safer compétente dispose effectivement d’un droit dans la zone concernée. L’article L. 143-7 prévoit que les conditions d’exercice sont fixées pour chaque société de la Safer par un décret qui définit les zones et, le cas échéant, les seuils de superficie. La page officielle regroupant le champ d’application du droit de préemption permet de consulter les articles L. 143-1 à L. 143-7-2 du code rural.
La localisation des terres, le siège social et le lieu d’exploitation peuvent donc modifier le circuit de notification. Pour une société dont le siège est à Paris mais dont les terres sont réparties entre plusieurs départements, il faut identifier la Safer compétente au regard des règles applicables aux opérations sociétaires et de la localisation de l’exploitation. Une adresse administrative choisie pour des raisons fiscales ou de gestion ne doit pas faire perdre de vue la consistance réelle de l’actif agricole. Cette vérification est particulièrement importante en Île-de-France, où les opérations peuvent concerner plusieurs départements et des actifs fonciers soumis à des régimes de préemption différents.
B. La préemption doit poursuivre un objectif agricole et ne se confond pas avec la simple notification
La Safer ne peut pas exercer son droit pour évincer un acquéreur sans rattacher sa décision à l’un des objectifs prévus par la loi. L’article L. 143-2 énumère notamment l’installation, la réinstallation ou le maintien des agriculteurs, la consolidation d’exploitations, la sauvegarde du caractère familial, la lutte contre la spéculation foncière et la protection de l’environnement. Le texte commence par la formule « L’exercice de ce droit a pour objet », ce qui impose un lien réel entre l’opération, la décision et la mission invoquée. La liste officielle figure dans l’article L. 143-2 du code rural.
Dans le cas d’une cession de parts, l’objectif d’installation mérite une attention particulière. La Safer n’achète pas des titres pour les conserver sans projet. Elle doit être en mesure d’expliquer le projet de rétrocession ou de mise en valeur qui justifie son intervention : installation d’un exploitant, maintien d’une unité viable, regroupement parcellaire ou autre objectif légal. Le projet de l’acquéreur évincé ne disparaît pas du débat. Il faut au contraire conserver la preuve de ses compétences, de son projet agricole, de son financement et de son engagement à exploiter. Ces éléments peuvent éclairer la réalité de la décision et, si nécessaire, la discussion sur sa motivation.
L’article L. 143-3 renforce cette exigence. Il prévoit, à peine de nullité, une décision fondée sur une référence explicite et motivée à un ou plusieurs objectifs légaux, portée à la connaissance des intéressés. La motivation ne peut pas se limiter à reprendre mécaniquement un mot de la loi. Elle doit faire apparaître les circonstances du dossier et expliquer en quoi l’acquisition par la Safer répond à l’objectif mentionné. La règle est accessible dans l’article L. 143-3 du code rural.
Le vendeur et l’acquéreur doivent aussi vérifier les exclusions. L’article L. 143-4 exclut notamment certaines opérations d’échange, certaines rentes viagères, des acquisitions effectuées par des cohéritiers et des cessions consenties à des parents ou alliés jusqu’au quatrième degré, dans les conditions prévues par le texte. Ces exceptions ne sont pas des clauses de confort. Elles supposent que les personnes, la forme de l’acte, la qualité de l’acquéreur, l’exploitation définitive et, parfois, les seuils de surface correspondent exactement aux conditions légales. La liste est consultable dans l’article L. 143-4 du code rural.
Une transmission entre proches peut donc recevoir un traitement différent d’une vente à un investisseur ou à un groupe agricole. Le lien familial ne suffit pas si l’opération contient une contrepartie dissimulée, si les conditions de l’exception ne sont pas réunies ou si l’acte est suivi d’une revente rapide incompatible avec la finalité invoquée. Inversement, une vente à un tiers ne devient pas préemptable simplement parce que le prix est élevé ou que le cédant souhaite privilégier un projet concurrent. Chaque décision doit rester rattachée aux conditions de la loi et aux caractéristiques de la société.
La Safer ne prime pas non plus tous les droits concurrents. L’article L. 143-6 prévoit qu’elle ne peut pas primer les droits institués au profit de l’État, des collectivités publiques, des établissements publics et de certains cohéritiers. Le texte aménage également la situation du preneur en place qui exploite régulièrement le bien depuis plus de trois ans et dispose de son propre droit de préemption. Cette hiérarchie peut devenir complexe lorsque la société détient des terres louées, des bâtiments, des bois ou des parcelles en zone de protection. La règle est à vérifier dans l’article L. 143-6 du code rural.
Il faut enfin distinguer trois mécanismes que les actes mélangent souvent. Le premier est le droit d’information : la Safer doit être informée avant l’opération. Le deuxième est le droit de préemption : elle peut se substituer à l’acquéreur dans le champ de l’article L. 143-1. Le troisième est le contrôle des mouvements de titres et des prises de contrôle, qui peut concerner une opération sans ouvrir pour autant un droit de préemption sur la totalité des parts. L’article L. 141-1-1 prévoit que, pour une cession de parts ou d’actions, l’information peut incomber au cédant ou au cessionnaire ; il vise aussi l’opération qui modifie la répartition du capital ou des droits de vote et transfère le contrôle. Consultez l’article L. 141-1-1 du code rural.
Cette distinction évite deux erreurs opposées. La première consiste à croire qu’une cession de 40 % est toujours libre parce qu’elle ne porte pas sur 100 % du capital. Elle peut déclencher une information obligatoire et un contrôle spécifique si elle transfère le contrôle. La seconde consiste à croire que toute notification annonce une préemption certaine. La notification permet d’examiner le dossier ; elle ne préjuge pas de la décision finale. Le contrat doit donc prévoir les deux hypothèses : l’absence de préemption dans le délai applicable et une décision motivée de la Safer.
II. Cession de la totalité des parts agricoles : quelle procédure, quels délais et quels recours ?
A. La notification, la visite et la suspension du délai doivent être organisées avant la signature
La notification n’est pas une formalité placée après la promesse. Elle doit être préparée avant la signature et contenir des informations assez précises pour que la Safer puisse apprécier l’opération. L’article L. 141-1-1 indique que, pour les opérations sociétaires, l’information est adressée à la Safer du lieu du siège social de la société concernée. Si le siège est hors de France, le texte prévoit des critères liés au siège d’exploitation ou à la plus grande superficie de terres détenues ou exploitées. L’acte doit donc identifier la société, le siège, les exploitations et les actifs agricoles avec une précision qui permette de choisir le bon destinataire.
La notification doit exposer les parties, la totalité des titres cédés, le prix, les modalités de paiement, les conditions suspensives, les garanties, les comptes courants, les droits de vote et la date projetée de réalisation. Elle doit aussi présenter les biens et droits détenus ou exploités par la société, les baux en cours, les bâtiments, les terres et les éventuelles activités non agricoles. Le projet d’installation ou de maintien poursuivi par l’acquéreur doit être documenté lorsque cette information permet de comprendre la finalité de l’opération. Un document qui se contente de joindre un projet de cession sans décrire l’actif rural peut créer une contestation sur le point de départ du délai.
Le régime diffère selon que la cession est instrumentée par un notaire. L’article L. 141-1-1 vise expressément le cas où l’information est faite par le cédant ou le cessionnaire pour une cession de parts ou d’actions. L’absence de notaire ne supprime donc pas l’obligation. Elle impose au contraire de désigner clairement la personne chargée de notifier, de conserver la preuve de la réception et de coordonner la notification avec les actes sociaux. Le registre des mouvements de titres, la décision d’agrément, le procès-verbal et la promesse doivent utiliser des informations identiques.
La loi du 18 août 2026 a ajouté une règle pour les opérations qui associent des biens entrant dans le champ de la préemption et des biens qui en sortent. Le nouvel article I bis de l’article L. 141-1-1 exige, dans les cas prévus, des notifications séparées lorsque les biens non contigus ne sont pas tous soumis au droit de la Safer. Chaque notification doit isoler le prix et les conditions propres aux biens concernés. La conséquence pratique est importante pour les sociétés qui détiennent un ensemble hétérogène : terres agricoles, bâtiments à usage différent, parcelles non contiguës, actifs forestiers et éléments patrimoniaux. Une ventilation artificielle du prix peut rendre le dossier illisible ; une ventilation transparente permet de savoir quelle opération est examinée.
La loi encadre aussi la visite. L’article L. 143-8 prévoit désormais que la Safer peut demander à visiter le bien et que le propriétaire doit être invité, dès la notification, à indiquer s’il accepte la visite par la Safer et les commissaires du Gouvernement. Le texte ne crée pas un droit d’entrée sans limite. Il met en place une demande, une réponse et un effet procédural. Le cédant doit donc anticiper les conditions d’accès, les personnes présentes, les documents consultables, les zones sensibles et les règles de confidentialité. Une exploitation agricole peut contenir des données commerciales, des animaux, des installations réglementées ou des informations personnelles qu’une visite doit respecter.
Le point le plus sensible est le calendrier. La réception de la demande de visite suspend le délai d’exercice du droit de préemption. Le texte vise le notaire chargé d’instrumenter la cession ou, lorsque la totalité des parts ou actions d’une société agricole est cédée sans concours d’un notaire, le cédant. Le délai recommence à courir au refus du propriétaire ou à la visite effective par la Safer et les commissaires du Gouvernement. Lorsque le temps restant est inférieur à un mois, la Safer dispose d’un mois pour décider ; au-delà, « son silence vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption ». Ces règles figurent dans l’article L. 143-8 du code rural et dans l’article 37 de la loi n° 2026-796.
Un exemple permet de mesurer l’effet de la réforme. Une notification complète est reçue et le délai commence à courir. La Safer demande ensuite une visite avant l’expiration du délai. Le temps ne continue pas à s’écouler pendant l’organisation de cette visite : il est suspendu à la réception de la demande par le destinataire prévu par la loi. Si le propriétaire refuse l’accès, le délai reprend à cette date. Si la visite est acceptée, il reprend à la date de la visite. Si le reliquat est très court, le délai légal résiduel est remplacé par la période minimale d’un mois prévue par l’article L. 143-8. Le contrat doit intégrer cette possibilité au lieu de fixer une date de réalisation rigide.
Le renvoi de l’article L. 143-8 aux articles L. 412-8 à L. 412-11 impose de raisonner à partir d’une notification régulière et d’un délai applicable au droit de préemption. L’article L. 412-8 prévoit, dans le régime auquel renvoie le code rural, une réponse dans un délai de deux mois et précise que le silence vaut renonciation. La référence officielle est disponible à l’article L. 412-8 du code rural. En pratique, le cédant doit faire valider la date de départ, la complétude du dossier, la demande de pièces complémentaires et tout événement de suspension. Un tableau de suivi daté doit être conservé avec les accusés de réception.
La promesse de cession doit ensuite répartir les obligations. Le vendeur garantit la remise des informations et l’accès aux biens dans les limites convenues. L’acquéreur s’engage à fournir son identité, son projet, ses capacités de financement et les documents utiles à l’instruction. Les parties fixent une date butoir qui tient compte d’une visite, d’une demande de complément et d’une décision de préemption. Elles prévoient aussi le sort de l’acompte, des frais, des garanties, des actes sociaux et des contrats bancaires si la Safer se substitue à l’acquéreur.
Il faut éviter une clause qui ferait croire que la vente est automatiquement acquise dès la signature de la promesse. L’article L. 143-5 dispose que, sauf certains apports ou échanges, toute condition d’aliénation sous réserve de la non-préemption d’une Safer est réputée non écrite. La sécurité contractuelle ne passe donc pas par une formule qui neutraliserait le droit légal. Elle passe par une condition de réalisation licite, une notification complète, un calendrier cohérent et des obligations de coopération. Le contenu de la règle est accessible dans la section officielle du code rural consacrée au champ d’application.
B. Prix, substitution et contentieux : comment sécuriser le vendeur et l’acquéreur
La Safer peut renoncer, préempter au prix et aux conditions notifiés ou exercer le mécanisme de révision du prix lorsque le montant annoncé lui paraît exagéré. L’article L. 143-10 prévoit qu’elle adresse alors une offre à ses propres conditions, après accord des commissaires du Gouvernement. Le vendeur doit analyser cette offre comme une véritable proposition d’acquisition : prix des titres, reprise des dettes, calendrier, actifs compris, garanties, fiscalité, frais et conséquences sur les contrats de la société. Une offre inférieure ne peut pas être acceptée ou refusée à partir du seul prix facial des parts.
Le droit du vendeur est encadré. S’il n’accepte pas l’offre de la Safer, il peut retirer le bien de la vente ou demander au tribunal compétent de réviser le prix. L’article L. 143-10 précise que, pendant six mois à compter de la notification de l’offre, l’absence d’acceptation, de retrait ou de saisine du tribunal vaut acceptation de l’offre. La règle est formulée ainsi : « Si le vendeur n’accepte pas l’offre » il peut choisir entre ces voies, mais il doit agir dans les délais. Consultez le texte complet de l’article L. 143-10 du code rural.
Dans une cession de parts, le calcul du prix doit être particulièrement documenté. La valeur des titres intègre le foncier, mais aussi les dettes, les baux, le cheptel, les bâtiments, le matériel, les droits à paiement, les contrats d’approvisionnement, la trésorerie, les litiges et les engagements environnementaux. Une différence entre le prix des parts et la valeur nette comptable ne suffit pas à établir un prix exagéré. Le dossier doit comparer plusieurs méthodes : actif net réévalué, rentabilité de l’exploitation, flux futurs, valeur des contrats, coût de reprise et valeur des droits attachés à l’activité. Ces éléments peuvent défendre le prix annoncé ou révéler une faiblesse à corriger avant la notification.
Si la Safer décide de préempter, l’acquéreur initial peut contester la décision dans les conditions du code rural. L’article L. 143-3 impose une motivation explicite, et l’article L. 143-13 rend en principe irrecevables les actions engagées au-delà de six mois à compter de la publicité de la décision motivée, sauf lorsque le respect des objectifs légaux est directement en cause. Le délai se calcule à partir des modalités de publicité et de la connaissance de la décision ; il ne faut pas confondre la date d’un appel téléphonique avec le point de départ d’un recours. Les règles sont regroupées dans le chapitre III du titre IV du livre Ier du code rural.
Les moyens de recours peuvent porter sur la compétence de la Safer, la régularité de la notification, le champ matériel de l’article L. 143-1, l’existence d’une cession de la totalité des titres, l’objet principal agricole, la priorité d’un autre droit, la motivation, la réalité de l’installation projetée, l’erreur sur le prix ou le respect des formalités de publicité. Une argumentation efficace doit identifier le document précis qui révèle l’erreur : statuts, acte de cession, extrait cadastral, décision des commissaires du Gouvernement, notification, preuve de réception ou publicité. Une contestation générale du projet de la Safer est moins utile qu’une démonstration chronologique et documentée.
Le défaut d’information expose à un risque différent. L’article L. 141-1-1 prévoit que, lorsqu’un bien ou un droit relevant du champ de préemption est vendu ou donné en violation de l’obligation d’information, la Safer peut, dans les six mois de la publication de l’acte ou de la date à laquelle elle en a connaissance, demander au tribunal judiciaire l’annulation de l’acte ou, dans le cas de la vente, être déclarée acquéreur en lieu et place du tiers. Le texte autorise aussi une amende administrative pouvant atteindre 2 % de la transaction pour certains biens qui ne relèvent pas du mécanisme d’annulation ou de substitution. Le cédant ne doit donc pas compter sur l’absence de notification pour faire disparaître le risque.
La société doit coordonner la procédure rurale et sa gouvernance interne. Une cession de 100 % du capital peut nécessiter un agrément, une décision collective, la mise à jour des bénéficiaires effectifs, des autorisations bancaires et une information des cocontractants. La décision de préemption par la Safer ne remplace pas les formalités propres à la société. Elle peut les rendre sans objet pour l’acquéreur initial, mais elle ne dispense pas de traiter les comptes courants, les garanties données par les associés, les nantissements de titres et les contrats intuitu personae. L’avocat doit faire correspondre le dossier de notification, la promesse et les procès-verbaux afin d’éviter des versions contradictoires.
Le projet local mérite aussi une vérification particulière. Pour une société ou une exploitation située à Paris ou en Île-de-France, le cédant doit identifier la Safer territorialement compétente, vérifier les conditions locales d’exercice du droit et distinguer les terres agricoles des bâtiments ou parcelles soumis à une autre réglementation. L’article L. 143-7 organise la fixation de ces conditions par décret pour chaque Safer. Le fait que les négociations se déroulent à Paris, dans les Hauts-de-Seine ou à distance ne modifie pas les obligations attachées aux terres et au siège de la société. La notification doit partir vers le bon organisme, avec un dossier utilisable par les services compétents.
Avant la signature, une liste de contrôle peut être appliquée au dossier :
- identifier la nature exacte de l’opération : vente, apport, donation, fusion, transmission familiale ou cession de titres assortie d’autres actes ;
- vérifier si la cession porte sur la totalité des parts ou actions et si plusieurs actes forment économiquement une seule opération ;
- examiner l’objet principal de la société, son activité réelle, ses terres, ses baux, ses bâtiments et les droits attachés à l’exploitation ;
- rechercher les droits prioritaires, les exclusions de l’article L. 143-4 et les conditions locales d’exercice prévues par l’article L. 143-7 ;
- préparer une notification complète avec un prix ventilé, des conditions identiques dans tous les actes et la preuve de sa réception ;
- prévoir la réponse à une demande de visite, les personnes autorisées, les documents accessibles et le suivi de la suspension du délai ;
- organiser la promesse, les actes sociaux, les financements et les garanties pour le cas d’une absence de préemption, d’une préemption au prix ou d’une offre révisée ;
- conserver une chronologie de toutes les dates et analyser immédiatement la motivation d’une décision de la Safer avant l’expiration du délai de recours.
Cette préparation protège les deux parties. Le vendeur évite de promettre une date de réalisation incompatible avec un délai suspendu. L’acquéreur peut mesurer le risque de substitution et décider s’il poursuit les dépenses de financement, d’audit et de conseil. La société agricole conserve une trace des informations qui pourront être demandées par la Safer, par les commissaires du Gouvernement ou par le tribunal. Le dossier devient ainsi vérifiable, plutôt qu’une succession de courriels et de versions contradictoires.
Conclusion
La Safer peut préempter la cession de la totalité des parts ou actions d’une société agricole lorsque les conditions de l’article L. 143-1 sont réunies : opération à titre onéreux, société ayant pour objet principal l’exploitation ou la propriété agricole, droit localement ouvert et objectif agricole légal, notamment l’installation d’un agriculteur. La loi du 18 août 2026 renforce surtout la vigilance procédurale : notifications séparées pour certains ensembles de biens, demande de visite, suspension du délai et reprise du calendrier après le refus ou la visite.
Le dossier doit donc être traité avant la promesse. Il faut qualifier l’opération, vérifier la totalité des titres cédés, distinguer information et préemption, documenter l’activité agricole, identifier la Safer compétente et organiser le délai. En cas de décision défavorable, le vendeur et l’acquéreur doivent agir à partir des textes, de la motivation et des pièces datées. Une opération située à Paris ou en Île-de-France appelle la même rigueur, avec une attention particulière au siège social, à la localisation des terres et aux conditions locales d’exercice.
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