Déposer un dossier de surendettement lorsque l’on possède un logement loué soulève une question très concrète : la commission de surendettement va-t-elle retenir les loyers comme un revenu disponible, tout en laissant de côté le prêt immobilier, la taxe foncière, les charges de copropriété ou les périodes sans locataire ? La réponse dépend des flux réellement perçus, des dépenses justifiées, de la valeur du bien et de l’étape de la procédure. Les loyers doivent être déclarés, mais un loyer inscrit dans un bail ne correspond pas toujours à une somme disponible pour rembourser les dettes. De même, un bien loué doit être déclaré dans le patrimoine sans que sa seule existence entraîne automatiquement un refus ou une vente. Le dossier doit présenter une photographie mensuelle sincère : loyers exigibles et loyers encaissés, impayés, vacances, charges, assurance, impôts, emprunt et valeur nette du bien. Si une mensualité est calculée sur un revenu locatif théorique ou sur des charges incomplètes, une contestation argumentée peut être préparée devant le juge des contentieux de la protection, dans le délai indiqué par la notification reçue.

I. Dossier de surendettement et loyers perçus : comment déclarer les revenus locatifs et les charges du bien ?

A. Dossier de surendettement : faut-il déclarer les loyers perçus et le logement loué ?

Oui. Une personne qui perçoit des loyers doit déclarer cette ressource et indiquer le logement loué dans les éléments actifs de son patrimoine. Cette déclaration n’est pas une reconnaissance selon laquelle la totalité du loyer serait disponible chaque mois. Elle permet à la commission d’examiner la réalité du budget et la situation patrimoniale dans son ensemble. Omettre le bien, un compte recevant les loyers ou une partie des encaissements peut, en revanche, susciter une demande d’explications sur la sincérité du dossier.

Le point de départ est l’article L. 711-1 du code de la consommation. Il ouvre le bénéfice des mesures aux personnes physiques de bonne foi et définit la situation de surendettement par l’impossibilité manifeste de faire face aux dettes exigibles et à échoir. Le texte affirme que « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. » Il ne crée pas une exclusion générale pour le propriétaire d’un investissement locatif. Il impose une analyse concrète de la personne, de ses dettes, de ses ressources et de son patrimoine.

La composition du dossier confirme cette exigence. L’article R. 721-2 du code de la consommation exige que la demande « fournisse un état détaillé de ses revenus et des éléments actifs et passifs de son patrimoine ». Le logement loué doit donc apparaître avec sa nature, son adresse, sa quote-part de propriété, le capital restant dû lorsqu’un emprunt existe et une valeur qui puisse être expliquée par une estimation sérieuse. Les loyers doivent être présentés à côté des documents qui permettent de comprendre leur montant et leur régularité.

Il faut distinguer plusieurs notions souvent mélangées dans les formulaires et les échanges avec la commission :

Élément	Ce qu’il faut indiquer	Pourquoi cette distinction compte
Loyer prévu au bail	Montant hors charges, provisions et date d’exigibilité	Il décrit le contrat, mais ne prouve pas l’encaissement réel.
Loyer encaissé	Somme effectivement créditée sur le compte, mois par mois	Elle permet de mesurer la ressource disponible au moment de l’examen.
Charges récupérables	Provisions versées par le locataire et régularisation annuelle	Elles ne constituent pas toujours un revenu libre : elles peuvent être reversées ou affectées aux dépenses de l’immeuble.
Impayés de loyer	Montant dû, périodes concernées et démarches engagées	Un loyer impayé ne doit pas être présenté comme une rentrée certaine.
Vacance ou changement de locataire	Dates, durée estimée et justificatifs	Une période sans locataire réduit le flux mensuel réel.
Bien détenu à plusieurs	Quote-part et revenus correspondant à cette quote-part	Le budget ne doit pas attribuer à une personne des loyers qui reviennent à un autre propriétaire.

Le relevé bancaire est donc important. Une déclaration fiscale peut mentionner un revenu foncier annuel alors que les encaissements ont été irréguliers, qu’un locataire a cessé de payer ou que plusieurs mois ont été réglés en une seule fois. À l’inverse, un virement important peut inclure une régularisation de charges ou un dépôt de garantie qui n’est pas un revenu. La commission doit pouvoir rapprocher le bail, les quittances, le compte bancaire et la déclaration fiscale. Un tableau daté, joint aux pièces, évite qu’un montant annuel soit repris mécaniquement comme un salaire mensuel.

La location nue et la location meublée doivent aussi être décrites avec précision. Dans une location nue, le bail, les appels de charges et la déclaration des revenus fonciers donnent des repères utiles. Dans une location meublée, les périodes de location, les frais de plateforme, les commissions, les charges de copropriété et le caractère éventuellement saisonnier des recettes doivent être isolés. Une moyenne sur douze mois peut être pertinente pour rendre compte d’une activité variable, mais elle doit être expliquée par les réservations, les relevés et les périodes de vacance. La commission ne doit pas confondre une recette ponctuelle avec une ressource permanente.

Le propriétaire doit également signaler les loyers dus mais non reçus. Il peut produire les relances, le commandement de payer, la décision d’un juge, le dossier transmis à une assurance contre les loyers impayés ou les échanges avec le gestionnaire. Il ne s’agit pas de transformer l’impayé du locataire en dette effacée dans le dossier de surendettement. Il faut seulement montrer que le revenu théorique du bail ne correspond pas au flux dont le débiteur dispose pour payer ses propres créanciers. Le montant d’une indemnité d’assurance, lorsqu’elle existe, doit être indiqué avec sa date et ses conditions de versement.

Le logement loué est un actif, même lorsque son rendement est faible ou négatif. Il faut donc distinguer trois données : la valeur vénale raisonnablement estimée, le montant des garanties ou de l’emprunt restant dû, et le produit net qui pourrait être obtenu après une vente. Une estimation immobilière sommaire ne suffit pas toujours. L’état du logement, l’occupation, le bail en cours, les travaux votés, la copropriété, les frais de vente et la fiscalité peuvent modifier la valeur réellement disponible. Une dette bancaire garantie par une hypothèque doit être présentée avec le capital restant dû, les échéances et les éventuels impayés ; elle ne doit pas disparaître derrière une seule valeur de marché.

Cette déclaration ne signifie pas que la commission ordonnera automatiquement de vendre. L’orientation dépend de la capacité de remboursement, de la situation irrémédiablement compromise, de l’actif réalisable et de la possibilité de construire un plan. La situation d’un logement loué ne se traite pas de la même manière qu’une résidence principale occupée par le débiteur, même si les deux biens sont des immeubles. Le seul fait d’être propriétaire n’anéantit pas le droit de déposer un dossier, mais le bien peut être pris en compte pour apprécier la solution réaliste et la part du passif qui pourrait être apurée.

La jurisprudence de la deuxième chambre civile rappelle la nécessité d’une analyse au jour où le juge statue. Dans son arrêt du 31 janvier 2019, pourvoi n° 17-31.773, la Cour de cassation reproche au juge de ne pas s’être déterminé « au vu de l’ensemble des éléments qui lui était soumis au jour où il statuait ». Cette décision, publiée sur le site officiel de la Cour de cassation, justifie une présentation actualisée du loyer, du taux d’occupation et des charges plutôt qu’un dossier figé sur une ancienne année fiscale.

B. Quelles charges du bien immobilier faut-il justifier pour calculer la capacité de remboursement ?

La question pratique n’est pas de déduire automatiquement chaque dépense du loyer. Il faut montrer quelles sommes sont réellement supportées par le ménage, quelles sommes correspondent à une dette déjà déclarée et quelles sommes sont simplement transitaires. La commission peut examiner la dépense selon son montant réel lorsqu’elle est documentée ou appliquer son barème dans les conditions de son règlement intérieur. L’article R. 731-3 du code de la consommation prévoit que les dépenses courantes peuvent être appréciées « pour leur montant réel sur la base des éléments déclarés par le débiteur » et permet de demander des justificatifs. Sans justificatif, la dépense peut être ramenée au barème applicable.

Le dossier doit contenir une ventilation mensuelle et annuelle. Les pièces les plus utiles sont, selon la situation :

• le bail, ses avenants, l’état des lieux et les quittances ou appels de loyers ;
• les relevés du compte sur lequel les loyers sont versés, avec les libellés lisibles ;
• le mandat de gestion, les factures d’agence et les frais de plateforme lorsqu’il y en a ;
• les appels de charges de copropriété, les procès-verbaux d’assemblée et les appels de fonds pour travaux ;
• la taxe foncière, la taxe sur les logements vacants si elle existe, et les justificatifs d’assurance propriétaire non occupant ;
• le tableau d’amortissement, les relevés du prêt immobilier et les courriers de la banque sur les échéances impayées ;
• les factures de travaux, réparations urgentes, diagnostics ou remises en état lorsque ces dépenses expliquent un mois déficitaire ;
• les justificatifs des loyers impayés, de la vacance, d’une procédure d’expulsion ou d’une indemnisation attendue ;
• les avis d’imposition et déclarations de revenus permettant de relier le flux bancaire au montant déclaré ;
• une estimation récente du bien et, si nécessaire, un décompte du capital restant dû et des garanties.

Le tableau peut prendre la forme suivante, adaptée à chaque bien : mois, loyer prévu, provisions récupérables, loyer réellement encaissé, impayé, emprunt, assurance, gestion, charges de copropriété, taxe foncière mensualisée, travaux, autre dépense certaine et solde. La mensualisation de la taxe foncière ou d’une prime annuelle doit être annoncée comme une méthode de présentation. Elle ne transforme pas une charge annuelle en prélèvement mensuel réel ; elle permet seulement d’éviter de croire qu’un mois favorable représente la situation de toute l’année.

Un exemple permet de comprendre la difficulté. Un bail prévoit 900 euros de loyer et 100 euros de provisions sur charges. Le compte bancaire reçoit parfois 1 000 euros, parfois 800 euros, et un mois reste impayé. Le prêt immobilier est de 750 euros, l’assurance de 20 euros, la gestion de 50 euros, la taxe foncière représente environ 100 euros par mois lorsqu’elle est répartie sur l’année et la vacance moyenne représente 75 euros par mois sur douze mois. Le surplus apparent n’est pas de 1 000 euros. Il faut identifier la part réellement disponible, les charges qui doivent être reversées, la perte liée à la vacance et la dette de prêt. L’exemple n’impose pas un calcul unique à la commission : il montre pourquoi un revenu locatif brut ne peut pas être repris sans analyse.

Le prêt immobilier demande une présentation particulière. Les intérêts, l’assurance emprunteur et le remboursement du capital n’ont pas le même sens économique, mais la mensualité doit être connue pour comprendre la trésorerie. Dans le passif, le capital restant dû et les arriérés doivent être déclarés. Dans le budget, la charge payée au titre de l’échéance doit être présentée sans double comptage. Un tableau qui additionne le prêt comme une dépense entière, puis qui ajoute le capital restant dû comme une charge mensuelle supplémentaire, peut donner une image fausse. La notice de la commission, le règlement intérieur applicable et les pièces du prêt doivent guider la ventilation.

Les charges de copropriété sont une autre source d’erreur. Les provisions courantes, les régularisations et les appels de fonds pour travaux n’ont pas la même périodicité. Il faut fournir les appels et le relevé du syndic, identifier la part éventuellement récupérable auprès du locataire et isoler les impayés antérieurs. Un propriétaire qui reverse des provisions à la copropriété ne dispose pas de ces sommes comme d’un salaire. À l’inverse, une dépense non encore payée ne doit pas être présentée comme déjà sortie du compte. La transparence sur la date d’exigibilité protège la crédibilité du dossier.

La même méthode s’applique aux assurances. La prime propriétaire non occupant, l’assurance emprunteur et une éventuelle garantie loyers impayés doivent être séparées. La garantie peut produire une indemnité, mais elle peut aussi être plafonnée, différée ou subordonnée à certaines démarches. Il faut joindre les conditions et les courriers de l’assureur lorsque la recette attendue est incertaine. Les réparations doivent être classées entre entretien courant, travaux imposés, travaux de sécurité et amélioration facultative. Une dépense urgente liée à une fuite n’a pas la même portée qu’un projet de rénovation choisi après le dépôt du dossier.

La règle de protection du budget courant figure à l’article L. 731-1 du code de la consommation, qui prévoit que la part nécessaire aux dépenses courantes du ménage est réservée par priorité. L’article L. 731-2 ajoute que cette part ne peut être inférieure au montant forfaitaire applicable et qu’elle intègre notamment les dépenses de logement, d’énergie, de nourriture, de scolarité, de déplacements professionnels et de santé. Dans le dossier d’un bailleur, la charge de son logement occupé, les dépenses du bien loué et le flux locatif doivent être présentés séparément afin que le reste à vivre du foyer ne soit pas confondu avec le rendement d’un actif.

L’article R. 731-1 encadre la part des ressources pouvant être affectée à l’apurement des dettes. Il précise que la somme ne peut excéder la différence entre les ressources mensuelles réelles et le montant forfaitaire du revenu de solidarité active applicable au foyer. Le mot « réelles » est important dans un dossier locatif : loyer non perçu, vacance et charges payées doivent être expliqués par des documents, sans exagération ni dissimulation. Une demande de correction sera plus solide si elle propose un montant mensuel vérifiable plutôt qu’une affirmation générale selon laquelle le bien « ne rapporte rien ».

Lorsque le débiteur vit en couple, il faut préciser la propriété du bien, la personne qui reçoit le loyer, la part du prêt assumée par chacun et le régime des dettes. Une somme versée sur le compte commun ne devient pas automatiquement le revenu personnel d’un seul époux. La deuxième chambre civile l’a rappelé dans son arrêt du 21 mai 2026, pourvoi n° 23-20.970 : « le juge doit se prononcer sur la bonne foi de chaque demandeur à la procédure de surendettement ». L’arrêt est accessible sur le site de la Cour de cassation. Une demande conjointe doit donc expliquer la situation individuelle de chacun, y compris lorsque le logement loué appartient à un seul des deux.

Enfin, la valeur du bien doit rester cohérente avec les autres données du dossier. Une estimation basse destinée à réduire l’actif, ou une estimation haute présentée sans pièce pour conclure à l’absence de surendettement, fragilise la demande. Il est préférable de produire une ou plusieurs estimations, de préciser la date, d’indiquer les travaux nécessaires et de calculer le produit net après capital restant dû et frais prévisibles. Le juge peut demander des renseignements complémentaires. Le dossier gagne en force lorsque chaque chiffre peut être retrouvé sur un relevé, une facture, un bail ou une estimation datée.

La déclaration des loyers ne se limite donc pas à une ligne « revenus fonciers ». Elle doit raconter le cycle financier du bien : encaissement, charges, dette, vacance, impôt, valeur et évolution probable. Cette méthode évite deux erreurs opposées : dissimuler un actif ou, au contraire, faire croire qu’un revenu brut est une capacité de remboursement nette et permanente.

II. Dossier de surendettement avec revenus locatifs : comment contester une mensualité trop élevée et protéger la procédure ?

A. Comment contester une mensualité trop élevée après la recevabilité de la Banque de France ?

La recevabilité est une étape de protection, pas une décision définitive sur le montant des mensualités. L’article L. 722-2 du code de la consommation prévoit que « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur » pour les dettes autres qu’alimentaires. Cette suspension ne vaut ni effacement, ni autorisation de cesser les dépenses courantes, ni dispense de déclarer un changement de situation. Les loyers encaissés après la recevabilité doivent être suivis et les obligations liées au logement loué doivent continuer à être traitées avec prudence.

Si le locataire cesse de payer après le dépôt, il faut conserver les preuves de l’impayé et prévenir la commission. Si un nouveau locataire entre dans les lieux, le bail et les encaissements doivent être actualisés. Si le bien devient vacant, la baisse de ressources doit être signalée sans attendre une nouvelle échéance du plan. Une commission ou un juge qui ne connaît qu’un ancien loyer régulier peut retenir une capacité trop élevée. La mise à jour doit préciser la date du changement, sa cause, la durée prévisible et les mesures prises pour rétablir le flux, sans présenter comme certaine une recette qui ne l’est pas.

Le débiteur doit distinguer trois documents qui arrivent à des moments différents : la décision sur la recevabilité, l’état détaillé des dettes et la proposition de plan ou de mesures imposées. Une contestation du montant d’une créance ne remplace pas un recours contre la recevabilité. Une contestation de la mensualité ne doit pas être envoyée comme une simple demande de réexamen informelle si la notification ouvre un délai contentieux. Il faut lire la date de réception, la voie d’envoi, l’autorité destinataire et les mentions exigées.

Lorsque la commission propose des mesures imposées, l’article L. 733-10 du code de la consommation indique qu’une partie peut contester les mesures devant le juge des contentieux de la protection. La notification prévue par l’article R. 733-6 précise que la déclaration doit être formée « dans un délai de trente jours à compter de leur notification ». Le recours est remis ou adressé au secrétariat de la commission selon les modalités de la notification. Une lettre envoyée seulement à la banque, au gestionnaire ou à un tribunal sans respecter le circuit indiqué peut ne pas saisir utilement la juridiction.

La contestation doit être ciblée. Elle peut demander la correction d’un loyer retenu alors qu’il est impayé, l’intégration d’une vacance documentée, la prise en compte de la taxe foncière, des charges de copropriété ou d’une assurance, la rectification d’une quote-part, la mise à jour d’un emprunt ou la réévaluation d’une recette saisonnière. Elle doit joindre le tableau mensuel, les relevés bancaires, les pièces du bail et une proposition de mensualité soutenable. Dire seulement que la mensualité est « impossible » ne permet pas au juge de vérifier le calcul. Une démonstration chiffrée, mois par mois, donne un objet précis au recours.

Le montant de la dette immobilière doit aussi être contrôlé. Il faut comparer le capital déclaré par la banque, les arriérés, les intérêts, l’assurance et les frais éventuels avec l’état du passif. Une créance peut être exacte dans son principe mais erronée dans son montant. Une créance locative, une dette de copropriété ou une taxe peuvent également être ventilées selon leur date et leur nature. L’objectif n’est pas de supprimer une dette par une affirmation, mais de faire arrêter un montant vérifiable et de permettre au juge de distinguer les dettes antérieures, les obligations courantes et les frais postérieurs.

Le juge dispose d’un pouvoir d’examen propre. L’article L. 733-13 du code de la consommation prévoit qu’il peut prendre tout ou partie des mesures prévues par le code et que la part des ressources nécessaires aux dépenses courantes est déterminée selon l’article L. 731-2. La deuxième chambre civile l’a précisé dans son arrêt du 1er octobre 2020, pourvoi n° 19-15.613 : « le juge, saisi de la contestation prévue à l’article L. 733-10, prend tout ou partie des mesures définies » par le code. L’arrêt officiel est consultable sur le site de la Cour de cassation. Il ne faut donc pas demander un renvoi abstrait à la commission sans expliquer les mesures qui devraient remplacer celles contestées.

Une demande claire peut comporter quatre colonnes : le montant retenu par la commission, le montant réellement constaté, la pièce qui démontre l’écart et la correction sollicitée. Par exemple, si 1 100 euros de loyers sont retenus alors que 200 euros correspondent à des provisions reversées et qu’un mois sur quatre est impayé, le tableau doit montrer les dates, les versements et les décomptes du syndic. Si la dépense n’est pas régulière, il faut calculer sa moyenne de manière expliquée et joindre la facture annuelle. Le juge pourra ainsi déterminer si la dépense relève du budget courant, du passif ou d’un événement ponctuel.

Si la difficulté porte sur la recevabilité elle-même, et non sur la mensualité, le recours suit une autre voie. L’article R. 722-1 du code de la consommation prévoit que la déclaration mentionne notamment la décision attaquée et les motifs du recours. L’article L. 713-1 attribue au juge des contentieux de la protection la connaissance des mesures de traitement du surendettement. Il faut donc qualifier correctement le courrier : recours contre une irrecevabilité, contestation de l’état du passif, ou contestation des mesures imposées. Les délais et les pièces ne sont pas interchangeables.

Une modification de revenus ne doit pas être cachée jusqu’à l’audience. La bonne foi se mesure aussi au comportement pendant la procédure : déclarer les nouveaux loyers, conserver les encaissements, éviter un crédit nouveau, ne pas organiser un transfert de propriété et ne pas favoriser arbitrairement un créancier. Le bailleur doit continuer à gérer le bien de manière raisonnable, notamment pour éviter une dégradation ou une perte de valeur, mais il doit pouvoir expliquer toute dépense exceptionnelle. Le recours contre une mensualité ne doit pas créer une nouvelle difficulté de bonne foi.

B. Les revenus locatifs empêchent-ils un rétablissement personnel et comment défendre le dossier devant le juge ?

Des revenus locatifs ne suffisent pas à écarter automatiquement un rétablissement personnel. Ils peuvent cependant modifier l’orientation du dossier parce qu’ils révèlent un actif, un flux régulier ou une possibilité d’apurement. La commission examine la capacité réelle du foyer et la valeur réalisable du bien. Elle regarde le produit net susceptible d’être obtenu, et non une valeur théorique qui ignorerait l’emprunt, les frais de vente, les travaux ou la situation d’occupation. Le propriétaire doit donc expliquer à la fois pourquoi le bien ne produit pas une capacité mensuelle suffisante et ce que sa valeur représente dans une éventuelle solution patrimoniale.

L’article L. 741-1 du code de la consommation prévoit que, lorsque la situation est irrémédiablement compromise et que le débiteur ne possède que les biens mentionnés par le texte, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. La présence d’un logement loué peut rendre nécessaire une analyse différente si le bien est réalisable et si sa vente pourrait contribuer au règlement du passif. Cela ne signifie pas que la vente est immédiate ni que toute valeur immobilière suffit à payer toutes les dettes. La nature du bien, sa valeur nette, le crédit garanti et la situation familiale doivent être établis.

Lorsque le rétablissement personnel sans liquidation est imposé et n’est pas contesté, l’article L. 741-2 prévoit l’effacement des dettes arrêtées à la date de la décision, sous les exceptions prévues par le code. Le texte ne permet pas d’effacer une dette née après cette date par une simple mention dans un ancien dossier. Il faut conserver la date de chaque facture, de chaque impayé de loyer, de chaque décision et de chaque encaissement. Les dettes alimentaires, certaines réparations pénales, certaines dettes issues d’une fraude et les dettes payées par une caution ou un coobligé peuvent relever d’un régime particulier. Une dette de taxe, de copropriété ou de prêt doit être qualifiée à partir de son origine et des textes applicables, pas seulement du nom de son créancier.

Devant le juge, le propriétaire doit apporter un dossier court à lire et complet à vérifier. Une première partie peut présenter le foyer et les personnes concernées. Une deuxième peut décrire le bien : propriété, bail, valeur, emprunt, charges et incidents. Une troisième doit reprendre les revenus réellement reçus sur douze mois. Une quatrième doit expliquer le passif et la mensualité contestée. Une dernière page peut formuler la demande : maintien de la procédure, recalcul de la capacité, mesure adaptée, délai, ou orientation compatible avec la situation. Les pièces doivent être numérotées et renvoyées dans le texte par leur numéro.

Le calendrier doit être reconstitué avec des dates exactes : dépôt, décision de recevabilité, notification de l’état des dettes, réponse du débiteur, proposition de plan, notification des mesures, recours et audience. Un calendrier locatif doit être ajouté : signature du bail, premier impayé, relance, départ du locataire, remise en location, travaux, indemnisation et encaissement. Cette double chronologie permet de savoir si une dette est antérieure ou postérieure au dépôt et si la baisse du revenu locatif existait déjà lorsque la commission a calculé la mensualité.

Un propriétaire qui conteste une mensualité peut donc organiser son recours autour de cinq questions :

1. Quel montant de loyers a réellement été crédité chaque mois, et quelle part correspondait à des charges reversées ?
2. Quels mois ont été marqués par un impayé, une vacance ou un changement de locataire ?
3. Quelles dépenses du bien ont été payées, à quelle date, et avec quel justificatif ?
4. Le prêt, les charges et la valeur du bien ont-ils été intégrés sans double comptage ni omission ?
5. La mensualité proposée laisse-t-elle au foyer le budget courant protégé par les articles L. 731-1 et L. 731-2 ?

Les réponses doivent rester cohérentes avec les comptes bancaires. Une personne qui affirme ne recevoir aucun loyer alors que les relevés montrent des encaissements réguliers devra expliquer la différence. Une personne qui produit des charges très élevées sans facture s’expose à une réduction au barème. La contestation n’a pas pour objet de présenter le scénario le plus favorable ; elle doit rendre visible le scénario le plus probable et le plus documenté. Cette exigence est particulièrement importante lorsque le bien constitue la principale réserve patrimoniale du foyer.

Une résidence principale et un logement locatif ne se défendent pas avec les mêmes arguments. La Cour de cassation a déjà jugé, dans un arrêt du 19 février 2015, pourvoi n° 14-10.268, que le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale ne suffit pas à écarter la situation de surendettement et que les conséquences d’une vente, notamment le relogement, doivent être examinées. L’arrêt est disponible sur le site officiel de la Cour de cassation. Cette solution ne signifie pas qu’un investissement locatif est protégé de la même façon. Elle rappelle surtout que l’analyse doit tenir compte des conséquences concrètes d’une réalisation de l’actif et non d’un chiffre isolé.

Le dossier peut utilement renvoyer à la page consacrée au recours contre la recevabilité d’un dossier de surendettement pour la distinction entre la décision d’accès à la procédure et les contestations ultérieures. Lorsqu’un autre bien ou une épargne existe, la question du déblocage anticipé d’une épargne pour rembourser les dettes doit également être séparée de l’analyse du loyer. Ces liens ne remplacent pas les justificatifs propres au bien loué : ils permettent seulement de replacer la contestation dans le déroulement global de la procédure.

Si la commission ou un créancier soutient que la valeur du logement suffit à apurer le passif, il faut demander que le calcul détaille le prix retenu, le capital restant dû, les frais de vente, les impôts, les travaux, les garanties et le relogement éventuel. Si, à l’inverse, le propriétaire soutient que le bien est inexploitable, il doit expliquer la cause de la perte, la durée de la vacance, l’état du marché, les travaux et les démarches de remise en location. Un chiffre sans méthode laisse place à une appréciation défavorable ; un calcul transparent permet de discuter chaque poste.

Enfin, un rétablissement personnel ne doit pas être présenté comme un objectif automatique recherché avant toute analyse. La procédure peut conduire à un plan, à des mesures imposées, à une suspension, à une vente ou à un effacement selon les conditions légales. Le rôle du recours est de faire corriger les données et d’obtenir une mesure adaptée à la situation réelle. Les revenus locatifs ne sont ni un motif automatique de rejet, ni une garantie de conservation du bien, ni une raison de cacher une baisse de trésorerie. Ils constituent une donnée à documenter avec le même soin que le salaire, la pension ou la dette bancaire.

Conclusion

Un dossier de surendettement avec revenus locatifs doit répondre à une question simple : quelle somme le foyer peut-il réellement consacrer à ses dettes après prise en compte des loyers encaissés, des charges du bien et de ses dépenses courantes ? Pour y répondre, il faut déclarer le logement et les loyers, distinguer les sommes transitaires des recettes disponibles, produire douze mois de relevés, expliquer les impayés et la vacance, justifier les charges, contrôler la dette immobilière et documenter la valeur nette du bien. La recevabilité suspend certaines voies d’exécution, mais elle n’efface pas les dettes et ne dispense pas de mettre à jour le dossier. Si une mensualité repose sur un loyer théorique ou sur une dépense oubliée, le recours doit être formé dans le délai de la notification, avec un tableau précis et une demande chiffrée. Le propriétaire doit aussi anticiper l’incidence patrimoniale du bien sur l’orientation et sur un éventuel rétablissement personnel. Une présentation sincère, datée et vérifiable permet au juge de distinguer un actif patrimonial d’un revenu réellement disponible.

Besoin d’un avis rapide sur votre dossier

Une consultation téléphonique peut être organisée sous 48 heures avec un avocat du cabinet.

Vous pouvez présenter vos loyers, vos charges et la mensualité contestée pour obtenir un premier avis sur votre dossier.

Maître Reda Kohen : 06 46 60 58 22

Vous pouvez aussi utiliser le formulaire de contact du cabinet.

Envoyez vos pièces. Recevez une stratégie.

Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.

Appeler maintenant →Écrire au cabinet

Première analyse offerte

Réponse personnelle sous 24 h

100 % confidentiel

Jusqu’à 1 Go de pièces