Une affaire récente a rappelé le risque d’une dernière visite trop tardive : l’acquéreur découvre, juste avant le rendez-vous chez le notaire, que des équipements présents lors des visites ont été retirés et que le bien ne correspond plus à la promesse. Four, plaque de cuisson, hotte, luminaires, volets, éléments de rangement ou travaux annoncés peuvent modifier l’usage du logement et sa valeur. La question devient alors urgente : faut-il signer, demander le report de l’acte, négocier une diminution du prix ou refuser la vente ?
La réponse dépend du compromis, de ses annexes, de la nature de l’équipement et de la clause relative aux travaux. Un appareil simplement posé ne reçoit pas le même traitement qu’un élément encastré ou qu’un équipement expressément inventorié. De même, une date prévue pour l’acte authentique peut être un simple calendrier ou une condition essentielle de l’engagement. La visite finale sert donc à établir la conformité du bien, mais elle ne donne pas à l’acquéreur un droit automatique d’annulation.
Avant de prendre position, il faut comparer l’état constaté avec le compromis signé, photographier les lieux, prévenir immédiatement le notaire et formaliser toute demande. Une signature précipitée, sans réserve écrite, peut rendre la discussion probatoire plus difficile. À l’inverse, un refus non justifié peut exposer l’acquéreur à une clause pénale. Les règles utiles sont celles de la délivrance conforme, de l’inexécution contractuelle et, dans les cas les plus graves, du dol.
I. Visite avant l’acte authentique : que faut-il vérifier et que vaut le compromis ?
A. La visite de courtoisie permet-elle de vérifier l’électroménager et les travaux promis ?
La « visite de courtoisie » n’est pas une formalité magique qui efface les engagements précédents. Elle correspond à la visite organisée avant la signature de l’acte authentique pour vérifier que le logement est libre, que son état n’a pas changé et que les éléments compris dans la vente sont présents. Elle permet aussi de relever les compteurs, de vérifier les clés, d’observer les dégâts apparus depuis les visites et de contrôler l’exécution des travaux prévus au compromis.
Dans une vente d’appartement ou de maison, la visite finale doit être suffisamment proche de l’acte pour être utile. Une visite réalisée plusieurs semaines auparavant ne permet pas de constater le retrait d’un appareil, une fuite, une dégradation ou une occupation nouvelle. L’acquéreur peut demander que le rendez-vous soit fixé avant la signature, avec un délai qui permet de prévenir le notaire et le vendeur si une anomalie est découverte. Il est préférable que la date, les participants et l’objet de la visite soient confirmés par écrit.
La vérification doit porter sur quatre ensembles distincts :
- le bien immobilier lui-même : murs, sols, plafonds, fenêtres, volets, portes, installations visibles, caves, parkings, dépendances et extérieurs compris dans la vente ;
- les équipements attachés au logement : chaudière, radiateurs, climatisation, portail, interphone, volets motorisés, luminaires fixés, meubles de cuisine intégrés et appareils encastrés ;
- les meubles et appareils que le compromis ou son inventaire inclut expressément : réfrigérateur, four, lave-vaisselle, hotte, plaque, mobilier, abri de jardin ou équipement de terrasse ;
- les obligations à exécuter avant l’acte : remise en état, suppression d’une installation, travaux de réparation, libération des lieux, enlèvement d’objets ou fourniture d’un document.
Cette distinction est essentielle. Le fait qu’un appareil ait été visible lors d’une visite commerciale ne suffit pas toujours à prouver qu’il était vendu avec l’immeuble. Une annonce, une photographie ou une promesse orale peuvent compléter le dossier, mais la clause du compromis et l’état des biens meubles annexé sont les premiers documents à lire. Si le four est mentionné dans l’inventaire, si la plaque est décrite comme encastrée ou si la clause indique que la cuisine est vendue équipée, l’argument contractuel est beaucoup plus solide. Si le vendeur avait seulement laissé un réfrigérateur mobile sans que le document le mentionne, la discussion sera plus incertaine.
Le Code civil donne un point de départ à cette analyse. L’article 1604 du Code civil définit la délivrance ainsi : « La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur. » L’obligation ne porte donc pas seulement sur la remise des clés. Elle impose de délivrer la chose convenue, dans l’état et avec les accessoires qui résultent du contrat. L’article 1605 du Code civil précise que, pour un bâtiment, la délivrance de l’immeuble est en principe réalisée lorsque le vendeur remet les clés ou les titres de propriété, mais cette règle ne permet pas de remettre un bien différent de celui qui a été vendu.
L’article 1615 du Code civil ajoute que « l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel ». Le texte est particulièrement utile pour les éléments intégrés au logement, mais il ne transforme pas chaque objet visible en accessoire juridiquement vendu. Il faut rechercher sa destination, son intégration matérielle, son utilité pour le bien et les stipulations des parties. Une plaque fixée dans un plan de travail, une hotte raccordée ou un portail motorisé ne se traitent pas comme une machine indépendante posée dans une pièce.
Les travaux promis demandent une lecture encore plus précise. Une phrase comme « le vendeur fera repeindre le séjour avant la vente » crée une obligation qui doit être vérifiée. Une phrase comme « la signature interviendra sous réserve de la réalisation des travaux décrits en annexe » peut instituer une condition ou une obligation essentielle, selon la rédaction globale. Il faut contrôler la liste des travaux, leur niveau d’achèvement, la date limite, la personne chargée de les financer, la possibilité d’une réception contradictoire et la sanction prévue.
La Cour de cassation a examiné une situation dans laquelle le compromis qualifiait les travaux de « condition essentielle des présentes ». Dans son arrêt du 23 mars 2017, troisième chambre civile, pourvoi n° 16-11.459, elle a retenu que, « en l’absence de réalisation de ces travaux, les acquéreurs auraient été bien fondés à refuser de signer l’acte authentique ». Cette décision doit être lue avec prudence : elle ne donne pas un droit général de refuser toute signature dès qu’un détail est imparfait, mais elle montre le poids d’une clause claire sur des travaux identifiés.
Cour de cassation, troisième chambre civile, 23 mars 2017, n° 16-11.459
La visite finale doit aussi vérifier l’absence d’occupant, de meuble laissé dans les lieux ou de modification récente. Si le compromis prévoit une remise libre de toute occupation, la présence d’un tiers, d’un locataire ou d’un proche du vendeur n’est pas une simple gêne matérielle. Elle peut empêcher la délivrance prévue. La même logique s’applique à une cave encombrée, à un parking occupé par un véhicule non prévu ou à une dépendance dont la clé n’est pas remise.
Pour être utile, le compte rendu de visite doit rester factuel. Il peut comporter la date et l’heure, l’adresse du bien, l’identité des personnes présentes, les pièces visitées, les équipements observés, les travaux réalisés ou manquants, les photographies et les demandes formulées. Il ne faut pas y écrire que l’acquéreur « renonce à tout recours » ou que le bien est « accepté sans réserve » si un désaccord existe. Un document signé uniquement pour attester de la présence à la visite ne doit pas être confondu avec un procès-verbal d’acceptation de la conformité.
B. Le vendeur peut-il retirer un équipement ou modifier le bien après le compromis ?
Le vendeur reste propriétaire jusqu’au transfert prévu par l’opération, mais il ne peut pas disposer du bien comme si le compromis n’existait pas. L’article 1103 du Code civil rappelle que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L’article 1193 du Code civil ajoute que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que par l’accord des parties ou dans les cas prévus par la loi. Un vendeur ne peut donc pas décider seul que la plaque, le four ou la hotte ne seront plus compris dans la vente si le compromis les inclut.
La règle de l’article 1583 du Code civil doit toutefois être articulée avec les clauses de la promesse. Le texte prévoit : « Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. » Dans une vente immobilière, les parties prévoient pourtant très souvent une réitération par acte authentique, des conditions suspensives, une date de jouissance et des obligations à accomplir avant la remise des clés. L’effet exact de la clause dépend de ses termes.
Il faut ainsi distinguer trois situations.
Première situation : l’équipement est expressément compris dans la vente. Le compromis, son annexe ou l’état descriptif mentionne l’appareil, le mobilier ou l’installation. Le retrait constitue alors une inexécution ou une délivrance non conforme. La discussion portera principalement sur la remise en place, le remplacement, la diminution du prix ou la réparation du préjudice. La valeur d’un équipement ne doit pas être évaluée uniquement à partir du prix neuf : son âge, son état, son caractère assorti à la cuisine, le coût de la repose et l’effet sur l’usage du logement entrent en compte.
Deuxième situation : l’équipement est incorporé ou destiné à l’usage perpétuel du bien, mais le contrat est silencieux. Le débat s’appuie alors sur les articles 1604, 1605 et 1615 du Code civil, sur la manière dont l’installation est fixée et sur la volonté commune des parties. Une chaudière, un portail ou un élément intégré ne se compare pas nécessairement à un appareil mobile. Le juge regardera les caractéristiques du bien, les photographies, l’état des lieux, les échanges et le prix convenu. Aucune conclusion ne doit être tirée du seul fait qu’un équipement était visible dans l’annonce.
Troisième situation : l’équipement n’a jamais été inclus ou le vendeur avait clairement indiqué qu’il le reprendrait. Le retrait ne constitue pas une inexécution, sous réserve que la réalité corresponde aux documents signés. Une annonce ambiguë ou une photographie non actualisée peut néanmoins alimenter un débat sur l’information donnée à l’acquéreur. C’est la raison pour laquelle l’inventaire du compromis doit décrire les biens meubles par leur nature, leur emplacement et, lorsque cela compte, leur référence ou leur état.
La Cour de cassation a rappelé l’importance de cette comparaison entre la chose promise et la chose délivrée dans un arrêt du 1er octobre 2020, troisième chambre civile, pourvoi n° 19-21.051. Le litige concernait notamment une plaque de cuisson vitrocéramique alors que le contrat prévoyait une plaque à induction. La décision mentionne qu’il fallait rechercher si, lors de leurs visites, les acquéreurs avaient eu connaissance du défaut de conformité apparent. La question n’est donc pas seulement : « l’appareil était-il différent ? » Il faut aussi déterminer ce que l’acquéreur savait, ce qui était écrit et ce qu’il a accepté en signant l’acte.
La Cour demande ainsi de rechercher « si du fait de leurs visites de l’immeuble avant la vente les acquéreurs n’avaient pas eu connaissance de ce qu’ils achetaient une cuisine équipée d’une plaque de cuisson vitrocéramique ». Cette formulation rappelle qu’une anomalie visible avant l’acte ne produit pas les mêmes effets qu’un retrait découvert seulement après la remise des clés. Elle n’efface pas une promesse écrite de remplacement, mais elle impose de documenter les réserves faites pendant la visite finale.
Cour de cassation, troisième chambre civile, 1er octobre 2020, n° 19-21.051
Dans la pratique, le vendeur ne devrait retirer aucun équipement litigieux entre le compromis et la signature sans accord écrit. S’il souhaite reprendre un meuble ou un appareil, il doit le signaler avant la signature et faire modifier l’inventaire ou établir un avenant. L’acquéreur peut accepter un retrait en contrepartie d’un prix révisé, d’un remplacement de qualité équivalente ou d’une autre garantie, mais cette solution doit être décrite avec précision. La valeur d’un appareil, le délai de livraison et la personne qui prendra en charge la pose ne doivent pas rester dans une conversation téléphonique.
La même exigence s’applique aux travaux. Une peinture réalisée à la hâte, une réparation seulement provisoire ou un équipement posé mais non raccordé ne correspondent pas forcément à l’obligation promise. L’acquéreur doit comparer le résultat à la description contractuelle, et non à une impression générale. Si le compromis mentionne une réfection complète de la salle de bains, la seule présence d’un robinet neuf ne suffit pas. Si le vendeur devait faire supprimer une cloison, il faut vérifier la réalisation effective et les conséquences sur les réseaux, les parties communes ou les autorisations nécessaires.
La date de l’acte mérite un examen séparé. Certaines clauses fixent une date indicative destinée à organiser le rendez-vous chez le notaire. D’autres prévoient que le terme est impératif, qu’il constitue une condition essentielle ou qu’un dépassement rend le compromis caduc. Dans un arrêt du 29 mai 2013, troisième chambre civile, pourvoi n° 12-17.077, la Cour de cassation a jugé qu’un compromis n’était pas devenu caduc lorsque le délai de réitération n’avait pas été érigé en condition extinctive et qu’aucune mise en demeure ou résolution n’était intervenue. Cette solution montre pourquoi la formule exacte du compromis est déterminante.
Cour de cassation, troisième chambre civile, 29 mai 2013, n° 12-17.077
L’acquéreur qui découvre un équipement retiré doit donc éviter deux réactions symétriques. Il ne doit pas signer comme si rien ne s’était passé, surtout si le vendeur promet simplement de « régler cela plus tard ». Il ne doit pas non plus annoncer une annulation automatique avant d’avoir relu les conditions du compromis. La bonne démarche consiste à qualifier l’anomalie, la notifier et demander une solution juridiquement traçable.
II. Équipement disparu ou travaux non réalisés : quels recours avant et après la signature ?
A. Faut-il reporter la signature, demander une réduction du prix ou exiger l’exécution ?
Dès la découverte du problème, l’acquéreur doit transmettre au notaire et au vendeur un message récapitulatif, avec les photographies et la clause concernée. Le message doit identifier l’équipement ou le travail manquant, rappeler la page ou l’annexe du compromis, préciser la date de la visite et demander que la signature soit organisée en connaissance de cause. L’agence immobilière peut être mise en copie, mais elle ne remplace pas le notaire ni le conseil juridique.
Le report de la signature est souvent la solution la plus sûre lorsque les parties peuvent encore rétablir la situation. Il ne s’agit pas d’un refus définitif. Le vendeur peut remettre l’équipement, achever les travaux, fournir une facture ou accepter une modification du prix. Le notaire peut préparer un avenant, une clause de réserve, une retenue temporaire ou une nouvelle date. Ces mécanismes dépendent du dossier et de l’accord des parties ; l’acquéreur ne peut pas décider seul de retenir une partie du prix chez le notaire.
Une mise en demeure peut être nécessaire lorsque le vendeur refuse de répondre ou minimise le problème. Elle doit rappeler le compromis, décrire l’inexécution, demander une exécution dans un délai déterminé et préciser les conséquences envisagées. Une demande vague comme « merci de faire le nécessaire » sera moins utile qu’une demande indiquant : remise en place de la plaque prévue au paragraphe X, réalisation des travaux listés dans l’annexe Y, fourniture des justificatifs et organisation d’une nouvelle visite avant la date proposée pour l’acte.
Le régime des sanctions de l’inexécution figure à l’article 1217 du Code civil. La partie qui subit une inexécution peut notamment « poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation », demander une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat ou réclamer réparation. Les sanctions compatibles peuvent être combinées, mais elles ne sont pas interchangeables. Le choix dépend de la gravité, de l’urgence, du coût, de la possibilité matérielle de réparer et du maintien ou non du projet d’achat.
L’exécution en nature est précisée par l’article 1221 du Code civil : « Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. » Pour un appareil précisément identifié et encore disponible, demander la remise en place peut être cohérent. Pour une réparation qui exige une intervention lourde, une autorisation administrative ou une démolition partielle, une mesure judiciaire d’instruction ou une indemnisation peut être plus adaptée.
La réduction du prix doit correspondre à une perte réelle. Pour un électroménager, il faut réunir des devis de remplacement, de livraison et de pose, en distinguant un équipement neuf d’un équipement d’occasion équivalent. Pour des travaux, plusieurs devis peuvent démontrer le coût raisonnable de l’achèvement ou de la reprise. Une demande forfaitaire sans pièce peut être contestée. L’objectif n’est pas de transformer une anomalie ponctuelle en bénéfice indu, mais de rétablir l’équilibre de la vente.
Le report ou le refus de signer dépend de la clause et de l’importance du manquement. Le refus sera plus défendable lorsque le compromis fait de la réalisation des travaux une condition essentielle, lorsque le bien devient impropre à sa destination, lorsque la délivrance libre de toute occupation n’est plus possible ou lorsque la différence touche un élément déterminant du consentement. Il sera plus risqué si l’équipement est secondaire, si le contrat prévoit une remise en état après l’acte ou si l’acquéreur a accepté une modification sans réserve.
Le notaire ne tranche pas un litige comme un juge. Il sécurise l’acte, vérifie les documents et recueille l’accord des parties. Il peut signaler qu’une signature sans solution écrite expose l’acquéreur, mais il ne peut pas imposer au vendeur de réduire le prix ni autoriser un refus sans conséquence. Lorsque le désaccord persiste, une consultation juridique rapide permet de choisir entre négociation, mise en demeure, demande d’exécution, référé ou action au fond.
Un acte authentique peut prévoir des réserves, mais elles doivent être rédigées avec soin. Une clause indiquant que le vendeur remettra un équipement dans les dix jours doit préciser la référence ou les caractéristiques, le lieu de livraison, la pose, le fonctionnement attendu, la date de contrôle et la sanction en cas de retard. Une clause de retenue doit identifier la somme, son dépositaire, le déclenchement de sa libération et la procédure en cas de contestation. Une simple promesse verbale du vendeur ou de l’agent n’offre pas la même sécurité.
La jurisprudence permet aussi de distinguer une simple différence de rédaction d’une véritable modification du contrat. Dans l’arrêt du 23 mars 2017 n° 16-11.459, la Cour a pris en compte la clause du compromis et la réalisation effective des travaux. Dans l’arrêt du 29 mai 2013 n° 12-17.077, elle a examiné la portée du délai fixé pour la réitération. Dans les deux cas, les mots employés et le comportement des parties ont compté davantage que le seul calendrier annoncé par l’agence.
Il faut enfin éviter de confondre la clause pénale et la résolution. Si l’acquéreur refuse de signer alors que le vendeur a correctement exécuté ses obligations, le vendeur peut invoquer la clause pénale du compromis. Si le vendeur a gravement manqué à la délivrance ou à une condition essentielle, l’acquéreur peut demander que son refus soit justifié et obtenir la restitution des sommes dues, voire une indemnisation. La qualification se fait à partir des pièces, de la gravité et du lien entre l’inexécution et la décision de ne pas signer.
B. Quels recours après l’acte authentique et quelles preuves réunir à Paris ?
Lorsque l’acquéreur a signé malgré l’anomalie, le dossier n’est pas nécessairement perdu. La signature peut cependant compliquer la preuve, surtout si l’acte indique que le bien a été visité, accepté dans son état ou remis sans réserve. Il faut agir rapidement et écrire au vendeur dès la découverte, sans attendre plusieurs mois pour signaler la disparition d’un appareil ou l’inachèvement d’un travail.
La première demande après la signature est généralement une mise en demeure d’exécuter ou d’indemniser. Elle doit joindre le compromis, l’inventaire, l’acte authentique, les photographies avant et après, le constat éventuel, les courriels et un devis. Elle doit demander la remise en état ou le paiement d’une somme déterminée, en laissant un délai raisonnable. Pour un équipement, il est utile de préciser si le vendeur doit fournir l’appareil, payer la livraison, organiser la pose et garantir le raccordement. Pour des travaux, la demande doit décrire le résultat attendu plutôt que seulement réclamer « la fin du chantier ».
L’article 1217 du Code civil ouvre plusieurs voies. L’exécution forcée peut être demandée lorsqu’elle reste possible. La réduction du prix peut correspondre au coût objectivé de la remise en état. Les dommages-intérêts peuvent couvrir, selon la preuve, les frais supplémentaires, la privation d’usage, le déplacement, le stockage ou la différence de valeur. La résolution, prévue en cas de manquement suffisamment grave, est plus lourde : elle peut conduire à restituer le bien et le prix, mais elle n’est pas adaptée à chaque appareil manquant.
L’article 1224 du Code civil prévoit que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ». Une notification ne doit pas être envoyée mécaniquement. Il faut vérifier la clause résolutoire, la gravité du manquement, la possibilité de régularisation et le risque d’un contentieux sur la restitution de l’immeuble. Une résolution judiciaire peut être préférable lorsque le vendeur conteste la réalité du défaut ou la portée de l’engagement.
Le dol est une voie différente. L’article 1137 du Code civil définit le dol comme « le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges ». Il vise aussi la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante. Le simple retrait d’un équipement après la signature ne prouve pas à lui seul que le vendeur a trompé l’acquéreur au moment de son consentement. Il faut rechercher quand le retrait a eu lieu, ce que le vendeur savait, ce qui a été promis, l’importance de l’équipement et la volonté de dissimuler.
L’article 1112-1 du Code civil concerne l’information déterminante connue par une partie et légitimement ignorée par l’autre. Sa mise en œuvre suppose une analyse de l’information, de son importance et de la connaissance du vendeur. L’article 1178 du Code civil prévoit, de son côté, qu’un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul et que la partie lésée peut demander réparation. Ces textes ne doivent pas être cités pour obtenir automatiquement l’annulation d’une vente au moindre écart. Une demande fondée sur la délivrance conforme ou l’inexécution contractuelle sera souvent plus directe lorsque l’acquéreur sait exactement quel équipement ou quel travail manque.
La Cour de cassation a aussi rappelé, dans l’arrêt du 1er octobre 2020 n° 19-21.051, que le caractère apparent d’une non-conformité peut influencer le recours. Si l’acquéreur constate avant la vente que la plaque installée n’est pas celle prévue et signe sans réserve, le vendeur pourra soutenir que le défaut était connu et accepté. Cette connaissance ne règle pas toutes les questions : la clause peut prévoir une obligation de remplacement, et l’acquéreur peut avoir formulé une réserve. Mais elle rend la preuve et la stratégie plus délicates.
Le dossier de preuve doit être construit par ordre chronologique. Il doit comprendre :
- l’annonce, les photographies et les échanges antérieurs à la promesse, pour comprendre la présentation du bien ;
- le compromis, ses annexes, l’inventaire des meubles, les clauses de travaux, les conditions suspensives et la date de réitération ;
- les photographies ou vidéos datées des visites précédentes, en conservant les fichiers originaux et leurs métadonnées lorsque cela est possible ;
- la convocation à la visite finale, les personnes présentes, le compte rendu et les photographies prises ce jour-là ;
- les courriels, messages, devis, factures et attestations établissant la promesse, le retrait, le refus ou la remise en état ;
- l’acte authentique, les réserves qui y figurent, le procès-verbal de remise des clés et les échanges postérieurs ;
- les devis contradictoires, rapports techniques et justificatifs de frais pour chiffrer la demande.
Un constat de commissaire de justice peut être opportun lorsque le vendeur nie l’état du bien, lorsque les travaux vont être repris rapidement ou lorsque l’accès au logement risque de disparaître. Le constat n’établit pas à lui seul que le vendeur est juridiquement responsable, mais il fixe l’état matériel à une date précise. Une expertise amiable contradictoire peut ensuite permettre d’évaluer la conformité, le coût de la réparation et la cause d’un désordre.
À Paris et en Île-de-France, la rapidité du calendrier notarial et la tension sur certains marchés rendent ces mesures encore plus importantes. L’acquéreur doit conserver une copie de chaque échange avant la signature, demander au notaire de transmettre les réserves à toutes les parties et identifier la juridiction territorialement compétente si une procédure devient nécessaire. Le tribunal judiciaire compétent dépend notamment de la nature de la demande, de la localisation du bien et des règles de compétence applicables ; il ne faut pas saisir automatiquement le tribunal de son domicile.
En cas d’urgence, une mesure de constat, d’expertise ou de conservation de la preuve peut être discutée avec un avocat. Le référé n’est pas une solution universelle : le juge doit pouvoir intervenir dans les conditions prévues par la procédure, et une contestation sérieuse peut conduire à réserver le fond du litige. Une demande d’exécution d’un équipement ou de travaux doit être présentée avec une clause précise, un manquement documenté et un résultat techniquement réalisable.
Le rôle du notaire doit également être replacé correctement. Avant l’acte, il faut lui envoyer les pièces et demander que le désaccord soit intégré au projet. Après l’acte, le notaire peut transmettre les demandes et les documents, mais le recouvrement d’une indemnité ou l’exécution forcée relève de l’accord du vendeur ou du juge. L’agent immobilier peut produire l’annonce et les comptes rendus de visite, mais sa présence ne dispense pas l’acquéreur de démontrer l’engagement du vendeur.
Un litige postérieur à la vente peut enfin concerner le vendeur, l’agence, l’entreprise chargée des travaux ou le notaire, selon l’origine du dommage. Ces responsabilités ne se confondent pas. Le vendeur répond d’abord de ce qu’il a promis et de ce qu’il a délivré. L’agent peut être impliqué si une information fausse ou une promesse précise a été relayée dans son intervention. L’entreprise peut répondre d’une malfaçon dans les conditions de son contrat. Le notaire ne garantit pas l’état matériel de chaque équipement, mais son rôle dans la rédaction et la sécurisation de l’acte peut être examiné si une information déterminante a été ignorée ou si une clause essentielle a disparu.
Pour les ventes situées à Paris ou dans les départements d’Île-de-France, le dossier doit donc être préparé autour de trois questions : quel engagement figure dans le compromis, quel état a été constaté le jour de la visite ou de la remise des clés, et quelle réparation correspond réellement au préjudice ? Une chronologie claire permet de choisir entre une remise en état amiable, une baisse du prix, une mise en demeure, une expertise ou une action judiciaire. Elle évite également de transformer un différend technique en accusation de dol sans preuve suffisante.
Pour une difficulté plus large portant sur le compromis, la vente, la délivrance ou un défaut découvert après l’achat, vous pouvez consulter notre espace consacré au droit immobilier et notre page consacrée à l’avocat en droit immobilier à Paris. Si le problème relève d’un désordre caché distinct de l’équipement promis, les règles de preuve et d’expertise peuvent aussi être différentes.
Conclusion
La visite avant l’acte authentique doit permettre de vérifier que le logement, ses équipements et les travaux annoncés correspondent au compromis. Si un appareil a disparu ou si un travail n’est pas réalisé, l’acquéreur doit relire l’inventaire et les clauses de la promesse, photographier les lieux, prévenir le notaire et demander une solution écrite. Le report de la signature peut être pertinent, mais le refus définitif exige une analyse de la condition, de la gravité du manquement et du risque de clause pénale.
Après la signature, l’exécution en nature, la réduction du prix, la réparation du préjudice ou la résolution restent envisageables selon les circonstances. Le dol suppose une tromperie déterminante et ne doit pas être déduit du seul retrait d’un équipement. La force du dossier repose sur la chronologie, les stipulations précises, les réserves, les photographies, le constat et les devis. À Paris comme en Île-de-France, agir dès la découverte de l’anomalie protège les droits de l’acquéreur et facilite une solution proportionnée.
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