Un syndicat de copropriétaires peut poursuivre son syndic pour une faute de gestion, demander une expertise comptable, puis appeler l’assureur en garantie. Cette chronologie paraît logique, mais elle peut faire perdre le recours contre l’assureur si celui-ci n’a pas été appelé à la procédure dans le délai applicable. Dans un arrêt rendu le 2 juillet 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que la désignation d’un expert ne protégeait pas l’action du syndic contre son assureur lorsque l’assureur n’était pas encore partie à l’instance. La demande de garantie, introduite plus de deux ans après l’action initiale, a donc été déclarée prescrite.
La difficulté concerne les copropriétés confrontées à une erreur comptable, à des travaux mal suivis, à un sinistre, à une déclaration tardive ou à un dommage imputé au syndic. L’assurance du syndic, l’assurance de l’immeuble et la responsabilité du syndicat ne se confondent pas. La date du premier recours, l’identité de la personne assignée et la portée exacte de l’expertise doivent être examinées ensemble. Une copropriété située à Paris ou en Île-de-France doit aussi anticiper la compétence du tribunal judiciaire et la désignation d’un expert lorsque les comptes, les travaux ou les désordres techniques sont imbriqués. La règle pratique est directe : identifier l’assureur et le mettre formellement dans la cause avant de compter sur une expertise pour préserver la garantie. Une présentation plus large de l’accompagnement en droit immobilier et copropriété peut compléter cette analyse lorsque plusieurs contrats et procédures se croisent.
I. Syndic de copropriété et assurance : quand commence le délai de deux ans ?
A. Pourquoi l’action contre le syndic ne protège pas automatiquement l’assureur
Un litige de copropriété peut réunir plusieurs personnes et plusieurs contrats. Le syndicat des copropriétaires agit comme personne morale pour défendre les intérêts collectifs de l’immeuble. Le syndic représente le syndicat dans les actes de gestion et dans certaines actions en justice. L’assureur peut garantir la responsabilité civile professionnelle du syndic, la responsabilité du syndicat ou les dommages affectant l’immeuble. Chaque garantie obéit à son propre contrat et chaque action doit viser le bon débiteur.
Cette distinction est la première protection contre la prescription. Assigner le syndic pour obtenir réparation ne revient pas à assigner son assureur en garantie. Demander au juge une expertise des comptes du syndicat ne revient pas non plus à demander que l’assureur prenne position sur sa garantie. Même si le dommage est unique et même si l’assureur est mentionné dans le contrat de syndic, il reste un tiers à la procédure tant qu’un acte de procédure ne lui a pas été régulièrement signifié ou qu’il n’est pas intervenu de manière valable.
Le rôle du syndic dans la copropriété est défini par l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Le texte indique notamment que le syndic est chargé « d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale », d’administrer l’immeuble et de le conserver. Il prévoit aussi qu’il doit « représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi ». Cette mission de représentation ne transforme pas le syndic en assureur et ne rend pas l’assureur présent dans une instance à laquelle il n’a pas été appelé.
Il faut encore distinguer l’assurance souscrite pour le syndicat de l’assurance de responsabilité professionnelle du syndic. L’article 18 prévoit que le syndic soumet au vote de l’assemblée générale la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. Cette police peut couvrir un dommage causé par les parties communes ou par la gestion de l’immeuble. Le syndic professionnel doit, de son côté, disposer d’une assurance liée à son activité. Le contrat, le numéro de police, la période de garantie et l’identité de l’assureur doivent donc être vérifiés sur des documents précis, et non déduits d’une simple mention dans un courriel.
Le régime applicable aux actions dérivant d’un contrat d’assurance figure à l’article L. 114-1 du Code des assurances. Sa règle générale est formulée ainsi : « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance. » Le même texte ajoute, lorsque l’action de l’assuré contre l’assureur est provoquée par le recours d’un tiers, que le délai ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par celui-ci.
La seconde règle est particulièrement importante pour le syndic poursuivi par des copropriétaires, par le syndicat ou par un tiers. Le recours du tiers peut faire naître ou déclencher le délai de l’action en garantie contre l’assureur. Mais ce point de départ ne signifie pas que toutes les démarches engagées contre le syndic profiteront automatiquement à l’action contre l’assureur. Il faut encore que la demande tendant à faire jouer la garantie soit dirigée contre cet assureur.
L’arrêt du 2 juillet 2026, Cour de cassation, troisième chambre civile, n° 24-19.594, l’illustre avec une chronologie précise. Des copropriétaires avaient assigné le syndicat et la société qui exerçait les fonctions de syndic le 14 juin 2018. Ils demandaient notamment une expertise des comptes et la réparation des préjudices causés par des fautes de gestion. Le 4 novembre 2019, le juge avait ordonné une expertise comptable et de gestion. Le rapport avait été déposé le 18 juin 2021. Ce n’est que le 3 novembre 2021 que le syndic avait assigné son assureur en intervention forcée et garantie.
La Cour de cassation a repris le raisonnement selon lequel la société de gestion était informée dès le 14 juin 2018 que sa responsabilité pouvait être recherchée. Elle a ensuite validé la solution suivante, citée mot pour mot depuis la décision : « pour être interruptive de prescription, une demande en justice devait être dirigée contre celui qu’on veut empêcher de prescrire ». La Cour en a déduit que le point de départ du délai de l’action du syndic contre son assureur devait être fixé au 14 juin 2018.
La citation doit être lue avec la suite de la motivation : la désignation de l’expert du 4 novembre 2019, alors que l’assureur n’était pas dans la cause, « n’avait pas interrompu la prescription de l’action du syndic contre son assureur ». Le pourvoi a été rejeté et la demande de garantie a été déclarée irrecevable comme prescrite. Le fait que l’expertise ait porté sur les mêmes comptes et les mêmes fautes n’a pas suffi.
La portée pratique n’est pas que toute expertise est inutile. Elle est plus précise : une mesure d’instruction ne doit pas être traitée comme une assignation universelle qui conserverait tous les recours contre toutes les personnes susceptibles d’être impliquées. L’acte doit permettre d’identifier le défendeur contre lequel l’interruption ou la suspension est invoquée. L’assureur qui n’a jamais reçu de demande de garantie et qui n’a pas été partie à l’instance peut opposer la prescription de sa propre action.
Le même raisonnement vaut pour une mise en demeure adressée au syndic. Elle peut établir la connaissance du dommage, faire courir certains délais, documenter la faute ou préparer une action. Elle ne remplace pas nécessairement l’acte destiné à l’assureur. Une lettre adressée au seul syndic ne met pas l’assureur dans la cause. Une résolution d’assemblée générale donnant mandat d’agir contre le syndic ne vise pas, par elle-même, la compagnie d’assurance. Une requête en référé expertise qui ne désigne pas l’assureur ne transforme pas cette compagnie en partie.
La responsabilité du syndic peut aussi être recherchée sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, dont le principe est le suivant : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Cette action contre le syndic et l’action en garantie contre son assureur sont liées par les faits, mais elles ne se confondent pas juridiquement. La seconde doit être construite autour de la police d’assurance, de la qualité d’assuré, de la déclaration du sinistre et des clauses de garantie.
Une erreur fréquente consiste à attendre le résultat de l’expertise pour déterminer si l’assureur sera appelé. Cette stratégie peut être dangereuse lorsque les faits connus permettent déjà de soupçonner une faute du syndic. L’expert peut préciser le montant d’un préjudice, l’origine d’une écriture ou la conformité d’une dépense. Il ne repousse pas toujours le point de départ de l’action en garantie. Dans le dossier jugé en juillet 2026, l’absence du rapport n’a pas empêché les juges de retenir que la responsabilité du syndic était susceptible d’être engagée dès l’action initiale.
B. Quel événement déclenche la prescription et quelles pièces faut-il réunir ?
Le point de départ dépend de la nature exacte de la demande. Lorsqu’un tiers assigne l’assuré et que celui-ci demande la garantie de son assureur, l’article L. 114-1 rattache le délai au recours du tiers. Lorsqu’un sinistre est déclaré, la date de sa connaissance peut jouer. Lorsqu’une faute de gestion est révélée progressivement, les échanges, les procès-verbaux et les demandes formées en justice permettent d’identifier le moment où la responsabilité était suffisamment mise en cause. Le juge examine le contrat, les actes et les faits, pas le seul intitulé donné par les parties.
Dans l’affaire n° 24-19.594, la date du 14 juin 2018 a été retenue parce que les copropriétaires avaient demandé une expertise, un chiffrage et la réparation de préjudices imputés aux fautes de gestion de la société de syndic. La société était donc informée que sa responsabilité pouvait être engagée. Le délai de deux ans n’a pas attendu que l’expert chiffre définitivement le dommage. La demande contre l’assureur introduite le 3 novembre 2021 est intervenue après l’expiration du délai calculé à partir de cette première action.
Un propriétaire ou un conseil syndical confronté à une situation voisine doit établir une frise chronologique dès le premier incident. Elle doit comporter la date de découverte, la date de déclaration à l’assureur, les courriers du syndic, la résolution d’assemblée générale, la mise en demeure, la première assignation, l’ordonnance d’expertise, la réunion d’expertise, le dépôt du rapport et chaque acte visant l’assureur. Il faut ajouter la date à laquelle un tiers a demandé réparation ou a été indemnisé. Cette frise permet de repérer la date la plus ancienne susceptible d’être discutée.
Les documents à conserver sont les suivants :
- le contrat de syndic et ses annexes, notamment les mentions relatives à l’assurance de responsabilité civile professionnelle ;
- la police d’assurance de l’immeuble, les conditions particulières, les conditions générales et l’attestation de garantie ;
- les numéros de contrat, les dates de prise d’effet, les éventuelles résiliations et l’identité exacte de l’assureur ;
- les procès-verbaux d’assemblée générale ayant autorisé une action ou approuvé des travaux ;
- les relevés bancaires, grands livres, appels de fonds, factures, devis et pièces de paiement ;
- les courriers recommandés, courriels, déclarations de sinistre et réponses de l’assureur ;
- les constats, photographies datées, rapports amiables, rapports techniques et comptes rendus de réunion ;
- les actes de commissaire de justice, assignations, ordonnances et décisions indiquant les personnes réellement appelées.
La date inscrite sur une déclaration de sinistre ne suffit pas toujours à établir que l’assureur a été valablement saisi d’une demande de garantie. Il faut conserver la preuve de réception et la formulation de la demande. Le courrier doit décrire les faits, identifier l’assuré, préciser le dommage, viser la police et demander explicitement la prise en charge ou la garantie des condamnations susceptibles d’être prononcées. Une formulation vague du type « merci de suivre le dossier » rendra plus difficile la discussion sur l’interruption du délai.
L’article L. 114-2 du Code des assurances précise que « La prescription est interrompue par une des causes ordinaires d’interruption de la prescription et par la désignation d’experts à la suite d’un sinistre ». Il prévoit aussi une interruption pouvant résulter d’une lettre recommandée ou d’un recommandé électronique adressé par l’assuré à l’assureur pour le règlement de l’indemnité. Cette disposition ne justifie pas d’attendre la fin d’une expertise : elle doit être articulée avec le contrat, la qualité de l’auteur de la demande, la nature de l’action et l’identité de l’assureur.
Les causes ordinaires du Code civil doivent également être maîtrisées. L’article 2241 du Code civil dispose : « La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. » L’article ajoute que l’effet existe même devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine est annulé par un vice de procédure. Mais la demande doit encore être dirigée contre la personne dont la prescription est discutée. C’est précisément l’obstacle rencontré dans l’arrêt de juillet 2026.
Une reconnaissance peut produire un autre effet. L’article 2240 du Code civil énonce : « La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. » Un assureur qui reconnaît sans réserve une garantie ou un principe d’indemnisation peut donc modifier le débat, mais il ne faut pas qualifier trop vite une proposition d’expertise, une avance ou une demande de pièces comme une reconnaissance du droit. La lettre doit être lue dans son contexte et au regard des réserves formulées.
L’article 2242 du Code civil indique que « L’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance. » Cette règle protège une demande régulièrement formée contre le défendeur concerné. Elle n’étend pas automatiquement la protection à un assureur qui n’a pas été assigné et qui n’a formulé aucune demande au juge. Dans la pratique, chaque nouvelle partie doit être identifiée dans l’acte ou intervenir avec une demande permettant de déterminer l’objet du litige.
Il ne faut pas confondre le délai de l’action en garantie avec le délai de contestation d’une assemblée générale. Le premier concerne le contrat d’assurance et la responsabilité. Le second est encadré par l’article 42 de la loi de 1965. Ce texte dispose que « Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. » Il prévoit ensuite un délai de deux mois pour contester une décision d’assemblée générale. Une demande contre l’assureur n’est pas sauvée parce qu’une résolution a été contestée dans ce délai, pas plus qu’une action en responsabilité n’est automatiquement enfermée dans ces deux mois.
La demande d’indemnisation du syndicat doit enfin être distinguée de l’action personnelle d’un copropriétaire. Le syndicat peut réclamer la réparation d’un dommage affectant les parties communes ou le patrimoine collectif. Un copropriétaire peut réclamer un préjudice personnel, comme une perte locative, une privation de jouissance ou une dégradation propre à son lot. L’assureur appelé, les personnes habilitées à agir et le mandat donné par l’assemblée générale peuvent différer. Une assignation trop générale expose à une contestation sur la qualité pour agir et sur l’étendue de la garantie.
II. Expertise et prescription en copropriété : comment préserver le recours contre l’assureur ?
A. Pourquoi une expertise seule peut être insuffisante
L’expertise est souvent indispensable lorsque le litige porte sur des comptes, des appels de fonds, des travaux, des infiltrations ou la répartition des charges. Elle permet de comparer les décisions d’assemblée générale avec les opérations réalisées, de déterminer l’origine d’un dommage et de chiffrer les conséquences. Elle n’a toutefois pas pour fonction de créer une demande en garantie contre une compagnie qui n’est pas partie à la procédure.
L’article 145 du Code de procédure civile prévoit : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. » Une expertise fondée sur ce texte sert à conserver ou établir une preuve. Elle ne remplace pas une demande au fond et ne règle pas la garantie de l’assureur.
La question du contradictoire renforce cette prudence. Si l’assureur est identifié et susceptible de discuter l’origine du dommage ou la garantie, il doit être appelé aux opérations d’expertise. Sa présence lui permet de présenter des observations, de désigner un technicien, de critiquer la mission et de discuter les documents. Mais sa présence à une réunion d’expertise ne suffit pas nécessairement à créer une demande judiciaire en garantie. Il faut contrôler l’ordonnance, l’acte de saisine et les demandes formulées devant le juge.
Le Code civil organise aussi une suspension lorsqu’une mesure d’instruction est ordonnée avant le procès. L’article 2239 du Code civil dispose : « La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès. » Le texte ajoute que le délai recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée. Il s’agit d’une règle de suspension, non d’un droit d’attendre indéfiniment le rapport avant d’appeler l’assureur.
La distinction entre suspension et interruption a des conséquences concrètes. La suspension arrête temporairement le cours du délai, puis celui-ci reprend. L’interruption efface le délai déjà couru et fait repartir un nouveau délai selon la règle applicable. Le contenu de l’ordonnance, la date de son prononcé, la mission exécutée et l’identité des parties doivent être vérifiés pour calculer la protection réelle. Une simple réunion amiable avec un expert mandaté par l’assureur ne doit pas être assimilée à la mesure judiciaire visée par l’article 2239.
L’article L. 114-2 vise expressément la désignation d’experts à la suite d’un sinistre. L’arrêt n° 24-19.594 montre que cette formule n’autorise pas à faire produire l’effet interruptif à l’égard d’un assureur resté hors de la procédure. La question n’est donc pas seulement : « Un expert a-t-il été désigné ? » Il faut demander : « Dans quelle procédure, contre quelles parties, pour quelle demande et avec quel objet la désignation est-elle intervenue ? »
La chronologie de l’arrêt est instructive : l’action initiale du 14 juin 2018 visait le syndicat et le syndic ; l’expertise a été ordonnée le 4 novembre 2019 ; l’assureur n’a été appelé que le 3 novembre 2021. Le rapport déposé le 18 juin 2021 a peut-être éclairé les fautes et les montants, mais il n’a pas déplacé le point de départ retenu pour l’action en garantie. Les juges ont estimé que le syndic connaissait dès l’assignation l’éventualité de sa responsabilité et devait agir contre son assureur à temps.
Une erreur analogue peut apparaître dans une procédure où l’assureur de l’immeuble est seulement invité à communiquer une police ou à assister à une réunion. La communication de documents peut être utile à la preuve. Elle ne doit pas être présentée comme une demande de condamnation ou de garantie si elle ne comporte pas cette prétention. De même, une lettre du syndic indiquant que « l’assurance sera appelée ultérieurement » avertit la compagnie d’un risque, mais ne remplace pas nécessairement l’acte interruptif requis.
La participation de l’assureur à une expertise doit donc être organisée avec deux objectifs distincts. Le premier est technique : permettre une analyse contradictoire des comptes, des travaux ou du sinistre. Le second est procédural : formuler à son encontre une demande de garantie dans un acte qui identifie la police, les faits, les fautes invoquées, les condamnations demandées et le lien entre le dommage et le contrat. La réunion d’expertise ne doit pas être le seul événement sur lequel la copropriété compte.
Le calcul doit tenir compte des incidents de procédure. Une assignation peut être annulée, une affaire radiée, une ordonnance rétractée, une instance éteinte ou une demande modifiée. L’article 2241 prévoit certaines situations dans lesquelles l’interruption demeure, mais l’application dépend des faits et de la portée de l’acte. Un dossier où l’assureur n’a jamais été partie ne peut pas être comparé mécaniquement à un dossier dans lequel une demande en garantie a été formée puis maintenue pendant toute l’instance.
La prescription peut être discutée devant le juge de la mise en état ou devant la juridiction saisie, selon la procédure et le calendrier. L’assureur peut soulever une fin de non-recevoir en soutenant que l’action en garantie est tardive. La copropriété doit alors produire les actes, les accusés de réception, les décisions d’expertise, les déclarations de sinistre et les échanges démontrant soit une date de départ plus tardive, soit une suspension ou une interruption valable. Une affirmation selon laquelle « l’assureur connaissait le dossier » ne suffit pas toujours à remplacer une demande procédurale.
B. Quelles démarches engager à Paris et en Île-de-France pour sécuriser l’indemnisation ?
La première étape consiste à établir la carte des responsabilités. Il faut distinguer le syndic en exercice, l’ancien syndic, le syndicat des copropriétaires, l’assureur de responsabilité professionnelle, l’assureur de l’immeuble, l’entreprise de travaux, le maître d’œuvre et, si nécessaire, le copropriétaire à l’origine du dommage. Pour chacun, le dossier doit préciser la faute alléguée, le préjudice, le contrat invoqué et l’acte qui l’a déjà appelé dans la procédure.
La deuxième étape est documentaire. Le conseil syndical doit demander au syndic la police complète, les attestations et les références de déclaration. Si le syndic refuse ou répond partiellement, cette carence doit être constatée par écrit. Le règlement de copropriété, les procès-verbaux, le contrat de syndic, les relevés comptables et les échanges avec les entreprises doivent être classés par date. Lorsqu’un dommage touche un lot privatif et des parties communes, il faut isoler les postes pour éviter que l’assureur conteste l’ensemble en raison d’un mélange entre préjudice collectif et préjudice personnel.
La troisième étape est l’autorisation d’agir. Pour une action du syndicat contre un ancien syndic, l’assemblée générale doit donner un mandat suffisamment précis : personnes visées, faits reprochés, nature de l’action et demandes principales ou de garantie. Lorsque le syndic en exercice est lui-même mis en cause, le conseil syndical doit vérifier les règles de représentation et la possibilité de faire désigner un mandataire ou un administrateur ad hoc en cas de conflit d’intérêts. Une autorisation limitée au syndic, sans mention de son assureur, peut créer une difficulté lors de l’extension de la procédure.
La quatrième étape est l’acte à délivrer avant l’expiration du délai. Il doit viser le syndic et l’assureur lorsque la garantie est recherchée. Il doit exposer les faits, rappeler la police, demander la condamnation du responsable et la garantie de l’assureur, et solliciter, si nécessaire, une expertise contradictoire. Dans une instance déjà ouverte, l’intervention forcée de l’assureur doit être engagée sans attendre le dépôt du rapport. Si le risque de prescription est proche, une démarche urgente doit être privilégiée après vérification de la compétence et des demandes.
La cinquième étape consiste à demander une mission d’expertise exploitable. La mission doit identifier les comptes ou les ouvrages examinés, les périodes concernées, les décisions d’assemblée générale, les travaux, les paiements, les désordres, les causes, les responsabilités techniques et les préjudices. Elle doit permettre à l’expert de distinguer ce qui relève d’une faute du syndic, d’une décision collective, d’une entreprise ou d’un assureur. Une mission trop large ou trop vague prolongera le litige sans répondre à la question de la garantie.
À Paris, le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble peut être compétent pour une mesure portant sur un immeuble. L’article 145 précise que, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, « la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente ». Cette règle est utile pour un référé expertise concernant une copropriété parisienne ou francilienne. Elle ne dispense pas de vérifier les règles de compétence, la qualité pour agir et l’obligation de représentation par avocat selon la demande.
En Île-de-France, la pratique des immeubles collectifs rend la preuve particulièrement volumineuse : appels de fonds échelonnés, marchés de travaux, comptes rendus de maîtrise d’œuvre, rapports de recherche de fuite, déclarations à plusieurs assureurs et votes d’assemblée générale. Un tableau doit relier chaque dépense à une résolution, une facture, une date de paiement et un dommage. Pour un litige contre un syndic, il faut également séparer les fautes de gestion des désordres techniques confiés à une entreprise. Cette présentation facilite l’expertise et évite de présenter à l’assureur une demande impossible à vérifier.
Le chiffrage doit être actualisé. Il peut inclure le coût des travaux nécessaires, les honoraires d’expertise, les frais de relogement, les pertes de loyers, les surcoûts de financement, les appels de fonds supplémentaires ou la perte de jouissance, selon la personne qui demande réparation et la garantie invoquée. Chaque poste doit être relié à une pièce : facture, devis contradictoire, bail, relevé bancaire, attestation de vacance, rapport technique ou procès-verbal. Les montants réclamés à l’assureur ne doivent pas dépasser le dommage juridiquement démontré ou les limites de la police.
La déclaration à l’assureur doit rester complète même lorsque la responsabilité du syndic est contestée. Il faut signaler les faits connus, les personnes impliquées, les procédures en cours et les mesures d’expertise. Une déclaration tardive peut susciter une contestation contractuelle distincte de la prescription. À l’inverse, une déclaration prudente qui réserve les droits et demande une position écrite de la compagnie crée une trace utile. Il faut éviter de reconnaître une faute du syndicat ou de renoncer à un recours sans vérifier les conséquences.
Si l’assureur oppose la prescription, trois questions doivent être posées. Quelle est la demande exacte dont il invoque l’extinction ? Quelle date retient-il comme événement donnant naissance à l’action ? Quel acte aurait, selon lui, interrompu ou suspendu le délai ? La réponse se construit à partir des pièces, en distinguant l’action du tiers, la demande de garantie, la mesure d’expertise et les échanges contractuels. L’arrêt du 2 juillet 2026 rend particulièrement difficile l’argument qui consisterait à dire que l’expertise a tout préservé alors que la compagnie n’était pas dans la cause.
Une autre question concerne le rapport entre l’assureur du syndic et l’assureur de l’immeuble. Le premier peut être appelé à garantir une faute professionnelle : défaut de suivi, absence de recouvrement, erreur comptable, défaut d’appel de fonds ou omission dans une procédure. Le second peut devoir indemniser un sinistre couvert : dégât des eaux, incendie, dommage aux parties communes ou événement prévu au contrat. Les dates de déclaration et les exclusions ne sont pas les mêmes. Le dossier doit éviter de demander à la mauvaise compagnie de payer un dommage qui relève d’une autre police.
Le conseil syndical doit mettre à l’ordre du jour une décision claire lorsqu’une action est envisagée. La résolution peut rappeler le dommage, le syndic ou ancien syndic visé, l’assureur concerné, les demandes de réparation et la possibilité d’une expertise. Cette précision permet ensuite de vérifier que l’assignation reste dans le mandat voté. Elle limite aussi le risque qu’un changement de syndic entraîne une période d’attente pendant laquelle un délai continue à courir.
Lorsqu’un syndic refuse de transmettre la police ou de déclarer le sinistre, la copropriété doit formaliser la demande et fixer un délai court. Les relances doivent être adressées au syndic, au conseil syndical, à l’assureur identifié et, si nécessaire, au courtier. Le refus ou le silence doit être prouvé. En cas d’urgence, une demande de communication de pièces ou d’expertise peut être soumise au tribunal. Cette initiative ne doit pas retarder l’appel de l’assureur dans la procédure principale.
Les copropriétaires doivent enfin réagir avant une audience d’expertise, et pas seulement après. La liste des parties doit être contrôlée avec l’avocat, l’expert et le commissaire de justice. Si un assureur apparaît dans un document quelques semaines avant le dépôt du rapport, cela ne signifie pas que le délai est automatiquement sauvegardé. L’acte qui le vise doit être délivré et les demandes doivent être formulées de manière intelligible. La date de réception et l’identité de l’entité assignée doivent être conservées.
Dans un immeuble parisien, une stratégie efficace peut donc suivre cette séquence : déclaration immédiate du sinistre, demande de police et de numéro de dossier, vote d’une autorisation précise, mise en demeure du syndic et de l’assureur, référé expertise si la preuve risque de disparaître, appel de toutes les parties utiles à l’expertise, puis action au fond contre le responsable et son assureur. Cette séquence doit être adaptée aux contrats et aux faits, mais elle évite de confondre le temps technique de l’expert avec le délai juridique de la garantie.
Conclusion
L’arrêt du 2 juillet 2026, n° 24-19.594, rappelle une règle sévère : l’action en justice et l’expertise doivent viser la personne contre laquelle la prescription est invoquée. Une expertise comptable engagée contre le syndic ne protège donc pas automatiquement l’action de garantie contre son assureur. Le délai biennal de l’article L. 114-1 du Code des assurances doit être calculé à partir des faits connus, notamment du recours du tiers contre l’assuré, et chaque interruption ou suspension doit être démontrée par un acte adapté.
La copropriété doit identifier les polices, obtenir l’autorisation d’agir, conserver la chronologie et appeler l’assureur avant le dépôt du rapport lorsque sa garantie est recherchée. Le référé expertise reste utile pour établir les comptes, les fautes et les dommages, mais il ne remplace pas une demande en garantie. En cas de sinistre ou de faute de gestion, la conservation des preuves et la saisine rapide du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble peuvent préserver une indemnisation qui serait autrement perdue pour une question de délai.
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