La vente d’un appartement ne fait pas disparaître automatiquement une dette de charges de copropriété lorsqu’un dossier de surendettement est en cours. Elle peut toutefois modifier le montant réellement dû, le créancier qui doit être payé, la date à laquelle la dette est née et les sommes qui doivent être déclarées à la commission de surendettement. La difficulté vient souvent d’un décompte global du syndic, d’une retenue opérée par le notaire sur le prix de vente ou d’une confusion entre les charges dues par le vendeur et celles qui incombent à l’acquéreur.
Il faut donc reconstituer la situation à trois dates : la date d’exigibilité de chaque appel de fonds, la date du transfert de propriété et la date du dépôt ou de la recevabilité du dossier. Une charge antérieure à la vente peut rester une dette du vendeur envers le syndicat, même si l’acte prévoit une répartition différente entre les parties. À l’inverse, une provision devenue exigible après le transfert ne doit pas être ajoutée au passif personnel du vendeur sans explication juridique et comptable. Le traitement du surendettement ne dispense pas de cette vérification.
Le présent article expose les règles utiles pour identifier le débiteur, contester un décompte, mettre à jour la créance déclarée et mesurer l’effet de la recevabilité sur les poursuites. Il distingue aussi la vente amiable de la vente forcée et rappelle les limites d’une suspension lorsque l’adjudication a déjà été ordonnée. Les références citées ont été vérifiées sur les textes en vigueur de Légifrance et sur des décisions de la deuxième chambre civile de la Cour de cassation.
I. La dette de copropriété après la vente : qui doit quoi et à quelle date ?
A. Les charges opposables au vendeur, à l’acquéreur et au syndicat
La première question n’est pas de savoir qui a signé le dossier de surendettement, mais quelle créance le syndicat des copropriétaires peut opposer à quelle personne. Les charges sont attachées au fonctionnement de la copropriété, mais leur exigibilité dépend de la nature de la dépense, de la décision d’assemblée générale, de la période concernée et du calendrier de la mutation. L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer aux charges relatives aux services collectifs, aux équipements communs, à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, selon les règles de répartition applicables au lot.
Cette règle ne signifie pas que toutes les sommes figurant sur un relevé du syndic sont automatiquement dues par le vendeur. Il faut distinguer les provisions du budget prévisionnel, les appels de fonds pour travaux, les avances, le fonds de travaux, les régularisations de comptes et les frais de recouvrement. Le règlement de copropriété et les procès-verbaux d’assemblée générale permettent de vérifier la cause de chaque ligne. Le montant peut aussi être affecté par une décision judiciaire, un paiement partiel ou une somme déjà retenue chez le notaire.
Lors d’une vente, l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit un mécanisme d’information et d’opposition du syndic. Lorsque le vendeur ne présente pas un certificat récent attestant qu’il est libre de toute obligation envers le syndicat, le notaire informe le syndic du transfert de propriété. Le texte permet au syndic de former opposition au versement du prix dans la limite des sommes restant dues par l’ancien propriétaire, sous réserve d’énoncer le montant et les causes de la créance. Cette opposition ne transforme pas l’acquéreur en débiteur du passif personnel du vendeur : elle organise le paiement du syndicat sur le prix de vente lorsque les conditions légales sont réunies.
Le transfert de propriété ne suffit donc pas, à lui seul, à déterminer la créance finale du vendeur. Il faut contrôler les trois ensembles de sommes recensées dans l’état daté. L’article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit que le syndic indique notamment les provisions exigibles du budget prévisionnel, les dépenses hors budget, les charges impayées des exercices antérieurs, les avances et les sommes pouvant incomber au nouveau copropriétaire au titre de provisions non encore exigibles. Le texte demande aussi que les procédures en cours soient mentionnées.
Cette présentation est importante dans un dossier de surendettement. Une dette globale intitulée « charges de copropriété » ne permet pas de savoir si elle correspond à une créance antérieure à la vente, à une provision appelée avant le transfert, à une dépense devenue exigible après celui-ci ou à des frais liés à la procédure de recouvrement. L’état daté, l’acte authentique, le décompte arrêté à la date de la vente et les justificatifs de paiement doivent être rapprochés.
Le décret distingue également l’hypothèse de la vente sur licitation ou sur saisie immobilière. Son article 5-1 précise que, pour l’opposition du syndic, seules les créances effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation sont prises en compte. En cas de vente sur saisie, l’avis de mutation est transmis au syndic par le notaire ou par l’avocat concerné selon la procédure. Le débiteur doit conserver le jugement, le procès-verbal d’adjudication ou l’acte de vente, car ces documents permettent de fixer la date juridiquement utile.
Entre vendeur et acquéreur, l’acte peut prévoir une répartition financière différente de celle qui résulte du calendrier de la copropriété. Cette clause peut produire des effets entre les signataires, mais elle ne dispense pas de vérifier les droits du syndicat et le contenu de l’opposition. Dans le dossier de surendettement, le débiteur doit déclarer la créance réellement susceptible de lui être réclamée et signaler la contestation ou la retenue notariale. Il ne faut ni déduire une somme sur la seule promesse d’un remboursement par l’acquéreur, ni inscrire deux fois la même dette lorsque le notaire l’a déjà réglée au syndicat.
Les frais ajoutés au principal obéissent eux aussi à des conditions. L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise notamment les frais nécessaires de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque exposés pour le recouvrement d’une créance justifiée, ainsi que certains droits et émoluments. Un poste intitulé « frais de dossier », « honoraires » ou « frais de procédure » ne doit pas être accepté sans facture, acte, décision ou base textuelle. Une somme non justifiée peut être discutée séparément du montant principal des charges.
Enfin, le mécanisme de recouvrement accéléré prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit être replacé dans son calendrier. Après une provision impayée et une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, certaines provisions non échues et certaines sommes antérieures peuvent devenir immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire peut alors condamner le copropriétaire au paiement lorsque les conditions du texte sont réunies. Le dossier de surendettement ne rend pas cette créance inexistante ; il oblige à déterminer si elle est antérieure, postérieure ou partiellement réglée et quelles poursuites sont juridiquement suspendues.
B. Le dossier de surendettement : déclarer, dater et prouver la créance
Le dossier doit présenter le patrimoine et le passif avec une précision suffisante pour que la commission puisse apprécier la situation. L’article L. 721-1 du code de la consommation demande au débiteur de déclarer les éléments actifs et passifs de son patrimoine. L’appartement vendu, le prix reçu, la part retenue par le notaire, le solde disponible et les dettes qui subsistent doivent donc être expliqués, même si la vente était nécessaire pour éviter une saisie ou imposée par une mesure de traitement.
L’article L. 711-1 du code de la consommation ouvre le bénéfice du dispositif aux personnes physiques de bonne foi et définit le surendettement par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble des dettes exigibles et à échoir. La formulation exacte du texte est la suivante : « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. » Le même article vise les dettes professionnelles et non professionnelles. Une dette de charges de copropriété liée à un logement personnel entre en principe dans l’analyse du passif non professionnel, sous réserve de la situation concrète et de la nature de l’opération.
La bonne foi ne se réduit pas à l’absence de fraude dans l’acte de vente. Elle implique une présentation loyale des comptes, du prix de cession et des paiements effectués. Dans la décision du 4 juin 2020, pourvoi n° 19-15.263, la deuxième chambre civile a rejeté un pourvoi dans un litige de surendettement qui comportait des charges de copropriété. La décision reproduit la motivation selon laquelle, « en s’abstenant de régler ses charges de copropriété et en ne mettant pas en oeuvre tous les moyens utiles à la vente de son bien, le débiteur s’était mis sciemment dans une situation de surendettement ». Cette phrase doit être comprise dans son contexte : elle ne crée pas une règle selon laquelle toute dette de copropriété ou toute vente tardive prouverait la mauvaise foi. Elle montre que l’accumulation volontaire d’impayés, combinée à l’inaction face au patrimoine disponible, peut être examinée par le juge.
La vente déjà réalisée appelle une analyse différente. Si le prix a été versé et qu’une partie a été retenue par le notaire pour le syndicat, le débiteur doit joindre le décompte du notaire et demander au syndic une actualisation. Si la somme retenue ne couvre pas tout le passif, seul le reliquat doit rester inscrit, avec l’explication du paiement partiel. Si l’opposition a été contestée ou si les fonds sont encore bloqués, le dossier doit le mentionner au titre des actifs et des dettes incertaines. La commission ne peut pas apprécier correctement la capacité de remboursement à partir d’un montant provisoire présenté comme définitif.
Il faut demander au syndic un relevé détaillé comportant, pour chaque ligne, la période, la date d’exigibilité, la décision d’assemblée générale concernée, le paiement reçu et les frais ajoutés. Une copie de l’état daté ne suffit pas toujours : il est établi pour la mutation et peut comporter des indications approximatives sous réserve de l’apurement des comptes. La comptabilité postérieure à la vente peut donc révéler un solde différent. Le débiteur doit alors transmettre les deux versions plutôt que de choisir celle qui lui est la plus favorable.
La preuve se partage entre le créancier et le débiteur selon la prétention formulée. L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Ce texte est particulièrement utile lorsque le syndicat déclare un montant total alors qu’une partie du prix de vente a déjà été affectée au règlement des charges.
La deuxième chambre civile a appliqué cette exigence dans l’arrêt du 17 octobre 2019, pourvoi n° 17-21.878. Dans cette affaire, les débiteurs contestaient plusieurs créances dans un contexte de surendettement et de saisie immobilière. La Cour a reproché à la juridiction d’avoir retenu un montant sans répondre aux contestations documentées : « en retenant le montant final du décompte de la banque, sans répondre aux conclusions de M. et Mme J… qui contestaient ce décompte ». Même si la créance principale examinée n’était pas identique à une dette de charges, la méthode est transposable : un décompte final ne neutralise pas une contestation précise portant sur la date, les paiements ou le calcul.
Le dossier de surendettement doit aussi distinguer les dettes nées avant et après son dépôt. Une charge exigible avant le dépôt doit être déclarée, même si le syndic ne l’a pas encore réclamée en justice. Une charge devenue exigible après le dépôt ne doit pas être ajoutée artificiellement au passif antérieur ; elle doit être signalée comme dette nouvelle si elle reste due. Lorsque le dossier est recevable, le débiteur doit continuer à suivre les appels courants et à avertir la commission de toute difficulté. L’arrêt de paiement indistinct de toutes les charges peut aggraver le litige et compliquer l’examen de la bonne foi.
Une méthode simple consiste à constituer un tableau à quatre colonnes : date d’exigibilité, nature de la charge, personne tenue au paiement à l’égard du syndicat et paiement ou retenue intervenu. Une cinquième colonne peut indiquer le traitement demandé : inclusion au passif, contestation, paiement par le notaire ou dette nouvelle. Ce tableau doit être cohérent avec l’acte de vente, l’état daté, les relevés bancaires, les procès-verbaux d’assemblée générale et le dernier décompte du syndic.
II. Le traitement du passif dans le dossier de surendettement : recours et protection
A. La recevabilité, la suspension des poursuites et le sort de la saisie
La recevabilité produit des effets importants, mais elle ne répond pas à toutes les questions liées à la vente. L’article L. 721-2 du code de la consommation décrit la mission de la commission : examiner la recevabilité, notifier sa décision aux personnes concernées, instruire le dossier et décider de son orientation. La décision doit être conservée avec la date de notification, car les effets procéduraux et les voies de recours se calculent à partir des actes reçus.
Selon l’article L. 722-2 du code de la consommation, « la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires ». Une saisie ou une mesure d’exécution visant le logement doit donc être examinée à la lumière de la date de recevabilité et de la nature de la dette. Cette règle n’efface pas la créance de copropriété et ne règle pas la répartition vendeur-acquéreur ; elle concerne la possibilité de poursuivre l’exécution forcée.
La durée de cette protection est encadrée. L’article L. 722-3 du code de la consommation prévoit que la suspension ou l’interdiction se poursuit jusqu’à l’approbation du plan, la décision imposant les mesures, le jugement de rétablissement personnel sans liquidation ou le jugement d’ouverture d’un rétablissement personnel avec liquidation, sans pouvoir excéder deux ans. Un créancier ne peut donc pas continuer une saisie comme si la recevabilité n’existait pas, mais le débiteur ne doit pas présenter cette suspension comme un effacement ou comme une décision définitive sur la propriété du bien.
La situation est plus délicate lorsque la vente forcée a déjà été ordonnée. L’article L. 722-4 du code de la consommation prévoit que, lorsque la vente forcée a été ordonnée, le report de l’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi par la commission pour des causes graves et dûment justifiées. Il faut donc prévenir rapidement la commission, le juge de l’exécution et l’avocat du créancier, avec la notification de recevabilité et les éléments du dossier.
Dans l’arrêt du 21 mars 2019, pourvoi n° 17-29.015, la deuxième chambre civile a examiné un dossier dans lequel un commandement valant saisie immobilière portait sur des charges de copropriété impayées. La commission avait déclaré la demande recevable après qu’un jugement d’orientation avait ordonné la vente forcée. La Cour a rappelé que les règles applicables « excluent qu’un appel ou qu’une opposition puisse être formé contre le jugement statuant sur le report de la date d’adjudication mais ne font pas obstacle à l’exercice d’un appel-nullité ». En pratique, le débiteur ne doit pas attendre une audience d’adjudication pour chercher une solution : la commission doit être saisie dès le commandement, puis informée de chaque étape.
Le même arrêt montre que le dépôt d’un dossier après l’ordonnance de vente ne permet pas de reconstituer toute la procédure. Il faut identifier le stade exact : commandement signifié, publication, assignation à l’audience d’orientation, jugement d’orientation, vente amiable autorisée, date d’adjudication ou jugement d’adjudication. À chaque stade correspondent des actes et des interlocuteurs différents. Une lettre générale adressée au syndic ne remplace pas une demande procédurale devant le juge compétent.
Le créancier de charges peut aussi avoir obtenu un titre ou engagé une action avant la recevabilité. L’existence d’un jugement n’empêche pas nécessairement l’examen du montant à inscrire au passif, surtout si des paiements ont été réalisés lors de la vente. Le titre fixe ce qui a été jugé, mais les paiements postérieurs, les retenues notariales, les intérêts et les frais doivent être imputés et justifiés. Une demande de suspension n’a pas le même objet qu’une contestation du montant de la créance.
Si le bien a été vendu avant la recevabilité, la question de la suspension de la saisie immobilière peut avoir perdu son objet, mais le passif résiduel demeure à calculer. Si la vente intervient après la recevabilité dans le cadre d’une mesure autorisée ou d’une vente amiable, le prix et son emploi doivent être communiqués à la commission. Une vente qui augmente la capacité de remboursement ou qui laisse un solde disponible peut conduire à une réévaluation des mesures. Une vente qui ne couvre pas le passif peut laisser une dette résiduelle, laquelle doit être intégrée sans double comptage.
Le lien avec le logement principal mérite une attention particulière. La propriété de la résidence principale ne bloque pas, à elle seule, l’accès au dispositif lorsque les conditions de l’article L. 711-1 sont réunies. En revanche, la commission et le juge peuvent examiner la valeur du bien, le choix de le vendre, le montant obtenu et l’utilisation du prix. Il faut expliquer les raisons de la vente, produire le compromis ou l’acte authentique et justifier les sommes effectivement reçues.
B. Les mesures, le décompte contesté et les démarches après la vente
Après l’instruction, la commission peut proposer ou imposer des mesures destinées à traiter le passif. L’article L. 733-1 du code de la consommation autorise notamment le rééchelonnement des dettes, l’imputation prioritaire des paiements sur le capital, la réduction du taux d’intérêt ou la suspension de l’exigibilité de certaines créances dans les limites prévues par le texte. Une créance de charges de copropriété peut être concernée par un rééchelonnement si elle est admise dans son principe et son montant.
Le texte ne permet pas de transformer un décompte incertain en dette certaine. Si le syndic ne détaille pas les périodes, si une retenue notariale n’est pas imputée ou si des appels concernent l’acquéreur, le débiteur doit contester la créance dans la procédure prévue. La commission peut demander des observations et des justificatifs ; le débiteur doit répondre avec un tableau lisible, les documents sources et une demande précise : retrait d’une ligne, réduction du principal, imputation d’un paiement, exclusion d’une période ou classement d’une dette nouvelle.
L’article L. 733-4 du code de la consommation prévoit des mesures particulières lorsqu’une vente du logement principal intervient dans le cadre d’une dette immobilière garantie par un établissement de crédit ou une société de financement, ainsi que l’effacement partiel combiné à d’autres mesures dans les conditions du texte. Cette disposition ne signifie pas que toutes les charges de copropriété sont automatiquement effacées par la vente. Elle doit être utilisée pour la dette qu’elle vise, sans confondre le prêt immobilier, le prix de vente et les sommes dues au syndicat.
Une mesure imposée peut être contestée devant le juge des contentieux de la protection. L’article L. 733-10 du code de la consommation prévoit cette contestation dans le délai fixé par décret. La notification reçue doit être relue immédiatement : elle indique le délai, les modalités de saisine et les mesures concernées. La contestation doit expliquer pourquoi le montant de la dette de copropriété est erroné, pourquoi la vente ou la retenue notariale n’a pas été prise en compte, et quel montant doit être retenu selon les pièces.
La décision du 17 octobre 2019, pourvoi n° 17-21.878, est utile sur ce point. Dans un contexte comprenant un plan de désendettement, une saisie immobilière et plusieurs créances, la Cour a cassé partiellement l’arrêt parce que la cour d’appel avait retenu un décompte sans répondre aux contestations et avait inversé la charge de la preuve. La Cour rappelle ainsi qu’un débiteur qui conteste doit identifier les erreurs, mais que le créancier doit aussi établir le montant qu’il réclame. La discussion doit être poste par poste, non par affirmation générale.
Après la vente, quatre démarches sont prioritaires. Premièrement, demander au notaire le décompte du prix, les sommes consignées, les paiements versés au syndicat et le solde. Deuxièmement, demander au syndic un état actualisé distinguant principal, frais, intérêts et paiements. Troisièmement, transmettre ces documents à la commission ou au juge selon le stade de la procédure. Quatrièmement, vérifier la liste des créanciers et prévenir le secrétariat de toute modification de l’adresse, du compte bancaire ou du patrimoine.
Il faut aussi répondre aux courriers du syndic sans reconnaître un montant non vérifié. Une réponse peut rappeler la date du transfert, demander les pièces, signaler la procédure de surendettement et proposer de communiquer le décompte notarial. Elle ne doit pas promettre le paiement d’une dette qui relève de l’acquéreur ni accepter des frais qui ne sont pas justifiés. Si une assignation est délivrée, la procédure de surendettement doit être signalée au professionnel chargé du dossier, mais elle ne remplace pas la défense dans le délai indiqué par l’acte.
La vente amiable et la vente forcée doivent être distinguées. Une vente amiable autorisée peut éviter une adjudication et permettre une meilleure valorisation du logement, mais elle doit être suivie par le juge de l’exécution lorsqu’une saisie est engagée. Une vente forcée transfère le bien selon les règles de l’adjudication et ne règle pas nécessairement toutes les dettes si le prix ne suffit pas. Dans les deux cas, le solde de charges doit être rapproché des paiements effectués et de l’ordre de distribution du prix.
Le rétablissement personnel obéit à un autre calendrier. En l’absence de contestation, l’article L. 741-2 du code de la consommation prévoit l’effacement des dettes arrêtées à la date de la décision de la commission, sauf les exceptions prévues. En cas de liquidation, l’article L. 742-22 rattache l’effacement aux dettes arrêtées à la date du jugement d’ouverture, avec les exceptions du texte. Une dette de copropriété née après la date de référence ne disparaît donc pas par une lecture mécanique de la décision. La date de l’appel, son exigibilité, la mutation et le paiement doivent être documentés.
Le réflexe utile est de demander une décision écrite ou un relevé corrigé, plutôt que de rester dans un échange téléphonique. Les documents à rassembler sont : acte de vente, compromis, état daté, procès-verbal d’assemblée générale, appels de fonds, relevés du syndic, mise en demeure, jugement éventuel, opposition au prix, décompte du notaire, preuve des paiements, notification de recevabilité, état des créances et mesures proposées. Si une seule ligne est contestée, il est préférable de payer ou traiter les sommes incontestées lorsque cela reste compatible avec la procédure et de chiffrer exactement la ligne discutée.
En résumé, l’acquéreur n’est pas automatiquement chargé de tout le passif du vendeur, le vendeur ne peut pas ignorer les charges exigibles avant le transfert, et le syndic ne peut pas remplacer un décompte vérifiable par un montant global. La procédure de surendettement protège contre certaines poursuites, mais elle exige une déclaration complète, une actualisation après la vente et une contestation documentée du montant réclamé.
Conclusion
Une dette de copropriété après la vente doit être reconstruite à partir des dates et des pièces, pas seulement à partir du relevé transmis par le syndic. Le transfert de propriété, l’état daté, l’opposition au prix, la retenue du notaire et les paiements ultérieurs déterminent le solde réellement dû par le vendeur. La recevabilité du dossier de surendettement suspend certaines voies d’exécution, mais elle n’efface pas la dette et ne règle pas à la place du débiteur la répartition entre vendeur et acquéreur.
Le débiteur doit déclarer son patrimoine et son passif, signaler la vente, faire actualiser la créance du syndicat et contester chaque poste non justifié. Lorsque la saisie immobilière est déjà engagée, le stade de la procédure est déterminant : la commission et le juge de l’exécution doivent être saisis avec les justificatifs adaptés. Une réponse rapide et chiffrée peut éviter une double déclaration, préserver les droits dans la procédure et permettre au juge des contentieux de la protection de statuer sur une dette correctement établie.
Pour préparer un recours ou vérifier un décompte, réunissez l’acte de vente, l’état daté, les appels de charges, les preuves de paiement, la notification de recevabilité et tous les actes du syndic ou du commissaire de justice. La question à poser n’est pas seulement « qui doit les charges ? », mais « quelle somme était exigible à quelle date, qui l’a payée et quel montant peut encore être réclamé au débiteur ? »
Pour approfondir la recevabilité et la saisine du juge, consultez aussi notre analyse sur la contestation de la recevabilité d’un dossier de surendettement. La question des poursuites du syndic est traitée dans cet article consacré aux charges de copropriété impayées ; le présent article se concentre sur le cas distinct de la vente et de la répartition du passif entre vendeur et acquéreur.
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