I. Le principe de la responsabilité du locataire à raison des dégâts des eaux
A. La présomption légale de responsabilité et son domaine d’application
Le locataire répond de plein droit des dommages causés au logement dont il a la jouissance exclusive. Cette règle ne cède que devant la démonstration d’une cause étrangère. Elle est codifiée pour l’incendie par l’article 1733 du code civil. La jurisprudence en étend la portée aux dégâts des eaux, dont la fréquence est bien supérieure. Selon ce texte, le preneur répond du sinistre à moins qu’il ne prouve sa cause exonératoire. Trois causes sont admises : le cas fortuit, la force majeure ou le vice de construction. S’y ajoute, pour l’incendie, la communication du feu par une maison voisine. La charge de la preuve pèse dès lors entièrement sur le locataire, ce qui structure l’ensemble du contentieux. Le dispositif présente une utilité pratique considérable. Les dégâts des eaux figurent parmi les sinistres les plus fréquents de l’habitation. Ils opposent régulièrement le preneur, le bailleur et les voisins. La présomption évite au bailleur d’établir une faute précise du locataire. Elle lui suffit de démontrer que le sinistre a pris naissance dans le logement loué. Le preneur doit ensuite renverser la charge probatoire.
La Cour de cassation a fixé la portée de la présomption dans un arrêt du 12 juillet 2018. Elle y juge que l’incendie dont la cause n’est pas déterminée ne constitue pas un cas fortuit. La formule est liminaire : « l’incendie qui se déclare dans les locaux d’un colocataire et dont la cause n’est pas déterminée ne caractérise pas un cas fortuit » (Cass. 3e civ., 12 juillet 2018, n° 17-20.696, publié au Bulletin). Le bailleur demeure en conséquence responsable envers ses autres locataires des troubles de jouissance. Or, la cause inconnue du sinistre ne profite jamais au preneur. Dès lors, un locataire dont l’appartement est à l’origine d’une fuite ne peut s’en affranchir en invoquant l’incertitude des expertises. La seule disparition de la cause ne transfère pas la charge de la preuve.
Cette exigence vaut également pour le locataire victime, qui ne saurait se prévaloir de son absence de faute personnelle. Le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer l’a rappelé en ces termes : « cet article institue une présomption de responsabilité du locataire dont il ne peut s’exonérer que s’il rapporte la preuve que l’incendie provient de l’une des causes énumérées limitativement par le texte » (TJ Boulogne-sur-Mer, 28 janvier 2025, n° 21/00829). En l’espèce, les deux colocataires ont été condamnés in solidum à réparer l’entier dommage. L’origine électrique évoquée par l’expert n’avait pas été démontrée. Par ailleurs, lorsqu’il y a plusieurs preneurs, l’article 1734 du code civil instaure une responsabilité proportionnelle à la valeur locative. Chacun peut néanmoins s’exonérer en prouvant que le sinistre a commencé chez un autre. Chacun peut aussi démontrer que l’incendie n’a pu commencer chez lui.
Le domaine de la présomption demeure toutefois strictement délimité aux rapports entre bailleur et locataire. Le tribunal judiciaire de Nantes l’a jugé à propos d’un incendie survenu dans un abri de jardin. Il a énoncé que « ces dispositions ne s’appliquent qu’aux rapports entre bailleur et locataire » (TJ Nantes, 19 mars 2026, n° 23/05183). En conséquence, le voisin inondé qui n’est pas lié au locataire par un contrat doit agir sur le fondement extracontractuel. La présomption du bail ne lui est pas opposable. À cet égard, la victime dispose d’une action directe contre l’assureur de responsabilité du locataire. L’article 1735 du code civil complète le dispositif. Il tient le preneur des dégradations arrivées par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. La responsabilité du locataire se trouve ainsi doublement fondée. La combinaison des deux textes offre au bailleur un socle probatoire solide. Le recours contre le tiers responsable reste néanmoins ouvert. Le preneur condamné peut appeler en garantie l’auteur de la fuite. Il peut également se retourner contre son propre assureur. La chaîne de responsabilités s’articule alors avec les conventions d’indemnisation.
B. La charge de la preuve et la qualification des causes exonératoires
La présomption légale ne cède que devant la preuve positive d’un cas fortuit, d’une force majeure ou d’un vice de construction. Les juridictions du fond rappellent cette exigence avec constance. La cour d’appel de Versailles a ainsi jugé qu’« il continue d’incomber aux preneurs la charge de prouver, non pas l’absence de faute de leur part, mais de ce que l’incendie trouve son origine dans un événement fortuit, imprévisible et irrésistible » (CA Versailles, 21 mai 2026, n° 23/00218). En l’espèce, l’absence des locataires au moment du sinistre n’a pas suffi à renverser la présomption. L’origine criminelle plausible du feu est restée une simple hypothèse. La cour a donc maintenu la responsabilité des preneurs et condamné leur assureur. La même exigence se retrouve dans la formule de la cour d’appel de Versailles du 7 mai 2026. La présomption de l’article 1733 y est qualifiée de réfragable. Le preneur doit rapporter « la preuve directe et positive que l’incendie provient de l’une des quatre causes que cet article énumère » (CA Versailles, 7 mai 2026, n° 23/06476). La preuve doit être positive, et non résulter d’une simple vraisemblance.
La qualification du vice de construction obéit à des critères stricts. Le seul état de vétusté d’une installation ne suffit pas à exonérer le locataire. La cour d’appel de Toulouse a énoncé que « pour que le vice de construction puisse être une cause d’incendie, il doit être constaté qu’il a joué un rôle actif dans la survenance du feu » (CA Toulouse, 8 avril 2026, n° 23/02530). À l’inverse, le défaut d’entretien imputable au bailleur est assimilé à un vice de construction. La cour d’appel de Versailles l’a admis s’agissant d’une installation électrique inaccessible au locataire. Le défaut relevé lors du diagnostic constituait « un défaut d’entretien assimilable à un vice de construction » (CA Versailles, 10 septembre 2024, n° 23/02090). En conséquence, l’assureur du locataire a été condamné à indemniser la propriétaire. La cause du sinistre était imputable au bailleur, non au preneur.
La preuve du cas fortuit doit être rapportée par celui qui l’invoque. La cour d’appel de Bordeaux a rappelé que « le cas fortuit ou la force majeure s’entend d’un événement irrésistible, imprévisible, indépendant de la volonté des parties et ne pouvant être imputé à aucune d’elles » (CA Bordeaux, 7 octobre 2025, n° 23/05355). Cette décision retient également que le locataire, faute de preuve des causes énumérées, « n’a pas renversé la présomption de responsabilité pesant sur lui en application de l’article 1733 du code civil ». Or, la cour en a déduit qu’il demeurait tenu de réparer le préjudice du bailleur par perte de loyers. La destruction partielle de la chose louée n’emporte pas résiliation de plein droit du bail. Le fondement en est l’article 1722 du code civil. Par ailleurs, la présomption est renversée lorsqu’un vice de construction est établi. La cour d’appel de Montpellier l’a jugé selon une formule explicite. « Cette présomption est renversée en cas de preuve d’un cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine » (CA Montpellier, 15 mai 2025, n° 23/04973). Le demandeur à l’exonération supporte donc une double démonstration.
La chambre civile de la Cour de cassation a récemment consacré l’hypothèse de l’incendie criminel comme cause exonératoire. L’arrêt de rejet du 6 février 2025 en fixe les conditions. L’incendie survenu la nuit était d’origine criminelle. Les lieux loués étaient convenablement fermés. Aucune négligence du preneur n’était établie. La Cour a alors approuvé la cour d’appel d’avoir jugé que « l’incendie était imprévisible et irrésistible pour la locataire et que sa responsabilité ne pouvait être retenue » (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-14.734). Cet arrêt marque un équilibre nouveau dans la jurisprudence. L’origine criminelle n’exonère le locataire que si les lieux étaient convenablement clos. Aucune faute ne doit pouvoir lui être reprochée. L’événement doit présenter les caractères de l’imprévisibilité et de l’irrésistibilité. La solution vaut, par transposition, pour les dégâts des eaux d’origine étrangère au preneur. Une rupture de canalisation extérieure peut ainsi être exonératoire. Encore faut-il qu’elle ne résulte pas d’un défaut d’entretien. Le cas fortuit conserve son exigence de triple caractère. L’imprévisibilité, l’irrésistibilité et l’extériorité doivent être cumulatives. La jurisprudence en fait une condition stricte de l’exonération.
II. La réparation du sinistre et la répartition des charges entre bailleur et locataire
A. L’étendue de l’indemnisation et l’intervention des assureurs
Le locataire dont la responsabilité est retenue doit réparer l’intégralité du préjudice subi par le bailleur. La souscription d’une assurance ne constitue pas une cause d’exonération. Le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer l’a expressément rappelé en relevant que « la souscription d’une police d’assurance ne constitue pas en revanche une cause exclusive de responsabilité » (TJ Boulogne-sur-Mer, 28 janvier 2025, n° 21/00829). En l’espèce, les colocataires et leur assureur ont été condamnés in solidum. La somme allouée au bailleur s’élevait à 291 232 euros. Elle comprenait notamment la perte de loyers sur quarante mois. Aucune vétusté n’a été opposée à la victime. Le principe de la réparation intégrale l’interdit. La perte de loyers constitue d’ailleurs un poste de préjudice récurrent. Le logement devient temporairement inhabitable après un dégât des eaux. Le bailleur perd alors ses revenus locatifs pendant toute la durée des travaux. La question de la franchise demeure centrale dans ces litiges. La victime doit parfois avancer les sommes avant indemnisation. L’assureur de la copropriété intervient selon l’origine du sinistre. La répartition finale des charges obéit aux règles de responsabilité. Les décisions récentes veillent à la réparation intégrale du préjudice.
L’assureur du locataire responsable est tenu de garantir son assuré dans les limites de la police. La victime dispose à son encontre d’une action directe fondée sur l’article L. 124-3 du code des assurances. La cour d’appel de Bordeaux a condamné in solidum le preneur et son assureur au paiement de la perte de loyers. Elle a relevé que l’assureur, qui contestait sa garantie, n’avait pas versé aux débats les conditions générales de la police (CA Bordeaux, 7 octobre 2025, n° 23/05355). À cet égard, lorsque le bénéfice de l’assurance est invoqué par la victime, celle-ci bénéficie d’une présomption de garantie. L’assureur doit alors démontrer qu’il ne doit pas sa garantie. La cour d’appel de Dijon a fait application de ces principes au visa de l’article L. 124-3. Elle a retenu la responsabilité de l’assureur du locataire à raison d’un vice de construction de l’installation électrique. Le dysfonctionnement était à l’origine du sinistre (CA Dijon, 18 mars 2025, n° 22/01091). L’action directe du tiers lésé s’exerce donc dans des conditions favorables.
La subrogation de l’assureur qui a indemnisé son assuré lui permet d’exercer les recours contre le locataire responsable. Le tribunal judiciaire de Nantes a ainsi condamné le locataire à payer à l’assureur du bailleur la somme de 8 637,05 euros. L’assureur était subrogé dans les droits du bailleur. La déduction de la franchise a été opérée (TJ Nantes, 19 mars 2026, n° 23/05183). Dès lors, le sinistre déclaré dans un logement loué donne lieu à une cascade de recours entre assureurs. L’issue de ces recours dépend de la démonstration de la cause du dégât des eaux. Par ailleurs, lorsqu’un dégât des eaux trouve son origine chez le voisin, la victime peut agir directement contre le locataire occupant. Ce dernier est gardien de la chose. La cour d’appel de Paris l’a jugé à propos d’un joint de robinetterie défectueux. L’entretien du joint incombait au locataire. La responsabilité de celui-ci et de son assureur a été retenue au titre des troubles anormaux du voisinage (CA Paris, 26 mars 2025, n° 22/03504). La victime dispose ainsi d’un choix de fondement. Elle peut invoquer la responsabilité du fait des choses. Elle peut également agir sur le terrain des troubles anormaux du voisinage. Le gardien de la canalisation est identifié par ses pouvoirs d’usage et de contrôle. Le locataire d’un logement dispose de ces pouvoirs sur les équipements privatifs. Le bailleur non occupant en est en revanche dépourvu.
B. La distinction des réparations locatives et des grosses réparations
La répartition des travaux entre le bailleur et le locataire constitue le second volet de la question indemnitaire. Selon l’article 7, d), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire prend à sa charge l’entretien courant du logement. Il supporte les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives définies par décret. Cette charge est écartée si les dégâts sont occasionnés par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 dresse la liste limitative de ces réparations. Y figure le remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets. La cour d’appel de Paris a fait application de ce dispositif. Elle a jugé que « l’entretien et le remplacement du joint défectueux à l’origine du sinistre constituaient une obligation pesant sur M. [W], locataire de M. [J] » (CA Paris, 26 mars 2025, n° 22/03504). La possibilité d’une rupture due à la vétusté n’a pas écarté cette solution.
La distinction commande la solution des litiges relatifs aux canalisations et aux réseaux d’évacuation. Le tribunal judiciaire de Paris a jugé que l’engorgement d’une canalisation « ne relève pas des réparations locatives mais bien de l’obligation d’entretien du bailleur » (TJ Paris, 2 décembre 2025, n° 25/04947). En conséquence, la clause du bail qui exonérait le bailleur en cas d’engorgement a été déclarée sans effet. Une telle clause ne peut porter que sur les seules réparations locatives. À cet égard, le bailleur demeure tenu aux obligations de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il doit entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat. Il doit y faire toutes les réparations autres que locatives. L’article 1720 du code civil rappelle cette obligation. La charge des travaux dépend donc de la nature de l’élément défaillant. Une canalisation d’immeuble relève du bailleur. Une robinetterie privative relève du locataire. La qualification du réseau commande la solution. Les règlements de copropriété et les contrats de bail précisent cette répartition. Les parties gagneront à les consulter dès la survenance du sinistre.
Lorsque la fuite provient des parties communes de l’immeuble, la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être engagée. Le fondement en est l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Le locataire, qui n’est pas copropriétaire, doit se retourner contre son bailleur. La cour d’appel de Paris l’a rappelé à propos du refoulement des eaux usées d’un réseau collectif d’évacuation. Le sinistre, né dans les parties communes, engageait le syndicat (CA Paris, 24 septembre 2025, n° 22/13512). Or, cette répartition n’exonère pas le bailleur de son obligation de jouissance paisible. Cette obligation est consacrée par l’article 1719, 3°, du code civil. Le bailleur doit garantir le locataire des troubles de jouissance résultant d’un dégât des eaux. Il en est ainsi même si le trouble trouve son origine dans les parties communes. Il en est de même lorsqu’il provient d’un voisin. Les diligences accomplies auprès du syndicat ne le libèrent pas de son obligation. La jurisprudence exige du bailleur une réelle implication dans le suivi des travaux. La seule information du syndic ne suffit pas. Le bailleur doit agir avec diligence jusqu’à la cessation du trouble. Sa responsabilité demeure engagée à l’égard du locataire. Le recours contre le syndicat reste ensuite ouvert au bailleur.
L’indemnisation du préjudice de jouissance du locataire victime s’apprécie en considération de la gravité du trouble. L’intensité et la durée du trouble sont également prises en compte. La cour d’appel de Versailles a ainsi alloué la somme de 8 500 euros à un locataire privé de l’usage de sa douche et de ses toilettes. La privation avait duré plus de deux ans à la suite d’un dégât des eaux. La cour a jugé que le locataire « avait subi, en raison d’un dégât des eaux, un préjudice de jouissance dont il ne pouvait être considéré comme responsable pour n’avoir pas coupé l’arrivée d’eau du logement » (CA Versailles, 28 novembre 2023, n° 22/03492). Cette décision illustre la portée de l’obligation de délivrance et d’entretien du bailleur. La carence de celui-ci dans la réalisation des travaux aggrave l’indemnisation due au preneur. En tout état de cause, l’état des lieux initial revêt une importance décisive. À défaut d’état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives. Le fondement en est l’article 1731 du code civil. La présomption ne joue qu’au profit du bailleur, sauf preuve contraire du locataire. L’état des lieux demeure le document central de la preuve. Il permet d’imputer les dégradations au bon locataire. Sa rédaction précise évite de nombreux contentieux. Les photographies et les compteurs de passage renforcent sa valeur probatoire.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile dessine un régime cohérent de la responsabilité du locataire en cas de dégât des eaux. Ce régime repose sur une présomption légale que seul renverse la preuve positive d’une cause exonératoire. La cause indéterminée, l’absence des occupants ou la souscription d’une assurance ne libèrent pas le preneur. Le vice de construction imputable au bailleur et l’événement imprévisible et irrésistible constituent en revanche des causes d’exonération. L’incendie criminel survenu dans des lieux convenablement clos en offre l’illustration récente. La répartition des réparations entre les parties obéit à la distinction des réparations locatives et des grosses réparations. Le décret du 26 août 1987 éclaire cette distinction. Le bailleur ne peut se soustraire à son obligation d’entretien. Il ne peut davantage se soustraire à sa garantie de jouissance paisible. Les parties confrontées à un sinistre auront intérêt à établir dès l’origine la cause exacte de la fuite. Une expertise contradictoire s’impose à cette fin. Un accompagnement adapté aux règles de la preuve et de l’indemnisation est ensuite nécessaire. Les litiges du bail d’habitation à Paris mobilisent en effet des mécanismes techniques dont la maîtrise détermine l’issue des recours entre locataires, bailleurs et assureurs.
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