I. La détermination du champ du bail commercial du terrain de camping : la destination des lieux et la nature des contrats conclus
A. La destination contractuelle du terrain de camping et l’évolution de l’exploitation du fonds
Le terrain de camping constitue fréquemment l’objet d’un bail commercial portant sur un ensemble immobilier affecté à l’hôtellerie de plein air. La destination des lieux, telle qu’elle résulte des stipulations contractuelles, délimite l’activité que le preneur peut légitimement exercer. Par un arrêt du 6 avril 2023, la troisième chambre civile a rappelé que les juges du fond ne doivent pas dénaturer les clauses d’un bail commercial. Ce bail stipulait que « les lieux loués devront servir exclusivement à l’activité de camping, hôtellerie de plein air, alimentation, restaurant et commerces annexes » (Cass. 3e civ., 6 avr. 2023, n° 22-10.453). En l’espèce, la cour d’appel de Montpellier avait jugé que « l’accroissement de la présence de mobile-homes constituait une évolution naturelle de l’exploitation des campings ». Elle en avait déduit que la vente de mobile-homes ne caractérisait ni une sous-location prohibée ni une activité contractuellement interdite. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, faute d’analyse de la clause de destination. Elle a relevé que la cour d’appel l’avait dénaturée par omission, en s’abstenant d’en rechercher la portée.
Cette solution s’inscrit dans une série d’arrêts relatifs au camping Les Cattleyas, qui illustre la vigilance des juridictions à l’égard de l’accroissement non autorisé de l’activité. Or, sur renvoi après cassation, la cour d’appel de Toulouse a, par un arrêt du 4 juin 2024, écarté la demande de résiliation judiciaire formée par les bailleurs. Elle a relevé que ceux-ci connaissaient les activités de vente de mobile-homes et de location d’emplacements lors du congé avec offre de renouvellement. Elle a jugé que « en délivrant à leur locataire un congé avec offre de renouvellement, les bailleurs ont renoncé sans équivoque à se prévaloir de ces manquements au bail initial pour en solliciter la résiliation » (CA Toulouse, 4 juin 2024, n° 23/02085). En conséquence, la connaissance par le bailleur des modalités d’exploitation du fonds neutralise les griefs tirés de l’évolution de l’activité du preneur.
La destination du terrain de camping revêt également une dimension réglementaire que les juridictions n’ignorent pas. La cour d’appel de Poitiers a ainsi retenu que les terrains aménagés de camping accueillent une clientèle qui n’y élit pas domicile. Elle a rappelé que le contrat de location d’emplacement stipulait que « l’emplacement loué ne pouvait se transformer en demeure ou en résidence principale » (CA Poitiers, 23 juin 2026, n° 24/02325). Cette stipulation, conforme à la réglementation du code du tourisme, interdit au preneur d’emplacement d’établir sa résidence permanente au sein du camping. Dès lors, la destination d’un terrain de camping se définit à la fois par les stipulations du bail. Elle se définit également par les règles d’ordre public de l’hôtellerie de plein air.
B. La distinction entre le bail commercial du fonds de camping et les contrats de location d’emplacement conclus avec les campeurs
Le régime du bail commercial du terrain de camping se distingue de celui des contrats de location d’emplacement conclus avec les propriétaires de mobile-homes ou de caravanes. Ces derniers contrats, qui portent sur une parcelle destinée à recevoir une résidence mobile de loisirs, relèvent du droit commun des contrats. Ils ne relèvent ni du statut des baux commerciaux, ni de la loi du 6 juillet 1989. La cour d’appel de Montpellier l’a rappelé dans un arrêt du 24 février 2026. Elle a jugé que « la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 exige, d’une part, la présence d’un local, la location d’un terrain nu étant exclue de son champ d’application, l’objet du bail étant, dans ce cas, une parcelle ou un emplacement sans local, et relèvant, ainsi, du droit commun des contrats, et d’autre part, une résidence à titre principal » (CA Montpellier, 24 févr. 2026, n° 25/03495). En l’espèce, une locataire d’un emplacement de camping avait contesté son expulsion en invoquant les dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989. La parcelle louée ne constituant pas sa résidence principale, la cour a écarté ce moyen. Elle a confirmé la validité du contrat de location d’emplacement à durée déterminée conclu pour une année.
La qualification du contrat d’emplacement emporte des conséquences considérables sur les modalités de sa cessation. À cet égard, la cour d’appel de Montpellier a jugé que le maintien dans les lieux après la fermeture du camping caractérisait un trouble manifestement illicite. Elle a précisé que « le maintien de son occupation des lieux malgré cette fermeture, caractérise, dans ces conditions, un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile en prononçant son expulsion » (CA Montpellier, 24 févr. 2026, n° 25/03495). Par ailleurs, la cour d’appel de Poitiers a confirmé, dans l’affaire du Domaine du Chatelier, que le contrat d’emplacement n’était pas soumis aux textes régissant les baux d’habitation. Elle a également exclu qu’il soit soumis au statut des baux commerciaux (CA Poitiers, 23 juin 2026, n° 24/02325). La cession du droit au bail à l’acquéreur d’une résidence mobile demeure ainsi inopposable au gestionnaire du camping.
Le propriétaire d’une résidence mobile peut toutefois rechercher la responsabilité du gestionnaire du camping sur le fondement du refus abusif de prestation. La cour d’appel de Poitiers a examiné une telle demande dans l’affaire du Domaine du Chatelier. Le propriétaire d’un mobile-home, acquéreur du véhicule sans transfert du contrat d’emplacement, avait été contraint de revendre sa résidence au gestionnaire. La cour a jugé qu’aucune faute ne pouvait être reprochée au gestionnaire, qui ne pouvait légalement consentir une location à l’année. Elle a rappelé que la faute avait été commise par le vendeur du mobile-home, qui avait accrédité des possibilités inexistantes (CA Poitiers, 23 juin 2026, n° 24/02325).
La jurisprudence distingue également le sort du fonds de commerce de camping de celui des contrats d’emplacement, lorsque le preneur cède son fonds. La cour d’appel de Reims a rappelé, le 16 janvier 2024, que le bail commercial d’un camping peut faire l’objet d’une cession du droit au bail. Le fonds cédé comprenait un bâtiment et un terrain aménagé. Cette cession suppose l’intervention du bailleur (CA Reims, 16 janv. 2024, n° 23/01364). Le cessionnaire du droit au bail dispose alors des mêmes droits et obligations que son auteur. Il peut notamment se prévaloir des manquements du bailleur à son obligation de délivrance. Or, la frontière entre le bail commercial du fonds de camping et les contrats d’emplacement s’avère déterminante pour l’application du statut protecteur. Seul le preneur exploitant un fonds de commerce de camping peut prétendre au bénéfice des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, dont le champ d’application est fixé par l’article L. 145-1 du code de commerce.
II. La valeur économique du bail du terrain de camping : la fixation du loyer et la répartition des charges
A. La valeur locative du camping monovalent et le déplafonnement du loyer renouvelé
Le terrain de camping est traditionnellement regardé comme un local monovalent au sens de l’article R. 145-10 du code de commerce, en raison de la spécialisation des installations nécessaires à son exploitation. Cette qualification emporte une conséquence majeure sur la fixation du loyer du bail renouvelé. Le plafonnement prévu à l’article L. 145-34 du code de commerce ne s’applique pas. Le loyer est alors fixé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. La cour d’appel de Montpellier l’a rappelé dans un arrêt du 13 janvier 2026. Ce litige portait sur le renouvellement d’un bail relatif à un terrain de camping en bord de mer. Elle a retenu que « un camping était un local monovalent, soumis aux seules dispositions de l’article R. 145-10 du code de commerce, aux termes desquelles le loyer échappait au plafonnement prévu à l’article L. 145-34 du code de commerce et qu’il pouvait être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée » (CA Montpellier, 13 janv. 2026, n° 23/02226). Cette décision, exemplaire de l’application du déplafonnement au camping, mérite l’attention des praticiens.
La détermination de la valeur locative d’un camping obéit à des méthodes d’évaluation spécifiques, au premier rang desquelles figure la méthode hôtelière. Cette méthode consiste, ainsi que l’a exposé la cour d’appel de Montpellier, dans « la méthode hôtelière, qui consiste dans la détermination d’une recette théorique annuelle qui correspond au chiffre d’affaires que le preneur devrait réaliser si l’hôtel était rempli au mieux tout au long de l’année » (CA Montpellier, 13 janv. 2026, n° 23/02226). Le résultat obtenu est corrigé en fonction des variations saisonnières de fréquentation de la région. Un camping en bord de mer ne pouvant être exploité que cinq mois par an, la recette théorique ne peut être calculée sur douze mois. L’expert judiciaire avait retenu un prix moyen de trente euros par emplacement, multiplié par cent quatre-vingts emplacements et deux cent quatorze jours. Il avait ainsi abouti à une recette théorique de 1 155 600 euros, avant application d’un taux d’occupation de 38 % à 42 %. La cour a ensuite appliqué un taux de rendement de 13 % à 14 %, pour retenir la somme de 62 517,96 euros.
Les clauses du bail relatives aux charges et aux obligations des parties exercent une influence directe sur le montant de la valeur locative. La cour d’appel de Montpellier a relevé, dans l’affaire du camping HPA, que la taxe foncière était supportée par la bailleresse. Une telle stipulation n’était pas l’usage dans la branche d’activité. Cette clause particulière valorisait nécessairement le droit au bail du preneur. Elle se cumulait avec la destination « tout commerce » et la possibilité de sous-louer pour des activités annexes saisonnières. L’expert judiciaire en avait tenu compte dans la détermination de la fourchette haute du loyer (CA Montpellier, 13 janv. 2026, n° 23/02226).
Le juge des loyers commerciaux dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation dans la mise en œuvre de ces méthodes d’évaluation. La cour d’appel de Montpellier a rappelé que la fixation du loyer du bail renouvelé est régie par l’article L. 145-33 du code de commerce. Le montant du loyer doit correspondre à la valeur locative, « que le juge apprécie, selon une jurisprudence constante, de manière souveraine, en adoptant le mode de calcul le plus adapté à l’espèce » (CA Montpellier, 13 janv. 2026, n° 23/02226). Par ailleurs, la cour a écarté les critiques formulées contre le rapport de l’expert judiciaire. Celui-ci avait poursuivi ses opérations au contradictoire des parties et répondu à toutes leurs observations. Dès lors, la valeur locative d’un camping s’apprécie au regard des caractéristiques propres du terrain. Son classement, sa situation en zone inondable et les clauses du bail, telles que la destination « tout commerce », entrent également en ligne de compte.
B. La charge des travaux de mise en conformité et la répartition des réparations entre bailleur et preneur
L’exploitation d’un terrain de camping est soumise à une réglementation abondante en matière de sécurité. Cette réglementation impose fréquemment des travaux de mise en conformité en cours de bail. La répartition de la charge de ces travaux oppose régulièrement bailleurs et preneurs. La cour d’appel de Montpellier a rappelé, dans un arrêt du 24 juin 2025 relatif au camping Les Cattleyas, que « la mise aux normes des installations données à bail incombe au bailleur, sauf clause contraire les mettant expressément à la charge du preneur » (CA Montpellier, 24 juin 2025, n° 22/04163). En l’espèce, les non-conformités relevées par les services d’incendie et de secours résultaient de l’application d’un arrêté préfectoral du 9 septembre 2014. Ce texte, relatif à la sécurité des terrains de camping aménagés, était intervenu en cours de bail. La cour a jugé que les travaux préconisés par ce texte devaient être mis à la charge des bailleurs.
La rédaction des clauses contractuelles relatives aux obligations du preneur conditionne néanmoins la solution des litiges portant sur la charge des travaux. La cour d’appel de Montpellier a ainsi précisé que « la clause litigieuse ne vise que les conditions d’exploitation du fonds c’est à dire d’exercice de l’activité, mais ne transfère pas au preneur la charge de la mise aux normes du bâti en cours de bail » (CA Montpellier, 24 juin 2025, n° 22/04163). En revanche, la clause du bail stipulait que « le preneur supportera la charge de toutes les transformations ou améliorations nécessitées par l’exercice de son activité » (CA Montpellier, 24 juin 2025, n° 22/04163). Elle a conduit la cour à laisser à la charge du preneur le coût des aménagements rendus nécessaires par l’accroissement du nombre de bungalows. Cet accroissement avait entraîné une baisse de pression du réseau d’incendie armé. Or, la distinction entre les travaux imposés par la réglementation et ceux nécessités par le développement de l’activité du preneur constitue le critère central de répartition des charges.
La cour d’appel de Reims a, de son côté, fait application de l’article R. 145-35 du code de commerce, issu de la loi du 18 juin 2014. Elle a rappelé que « les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de mettre en conformité l’immeuble ou les locaux loués avec la réglementation applicable, ne peuvent jamais être mis à la charge du preneur dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil » (CA Reims, 16 janv. 2024, n° 23/01364). Elle a également rappelé que « en principe, les travaux de mise en conformité des locaux loués tant lors de l’entrée dans les lieux que lors de l’exécution du contrat, incombent au bailleur » (CA Reims, 16 janv. 2024, n° 23/01364). En l’espèce, un camping ancien présentait de graves désordres affectant l’installation électrique et le système d’évacuation des eaux pluviales. Ces désordres généraient des inondations par capillarité et des risques de détérioration du bâti. La cour a confirmé la consignation des loyers entre les mains de la CARPA jusqu’au dépôt du rapport d’expertise. Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance définie à l’article 1719 du code civil n’était en effet pas sérieusement contestable.
Le preneur d’un terrain de camping dispose d’un moyen de pression efficace à l’égard du bailleur défaillant : l’exception d’inexécution. La cour d’appel de Reims a validé la consignation des loyers entre les mains de la CARPA. Cette consignation portait sur la moitié de leur montant, jusqu’au dépôt du rapport d’expertise. Elle a souligné que le paiement du loyer constitue la contrepartie de la mise à disposition conforme de la chose. Le preneur qui a financé les travaux de mise en conformité incombant au bailleur est en outre fondé à en demander le remboursement (CA Reims, 16 janv. 2024, n° 23/01364).
La question de la charge des réparations locatives et des grosses réparations complète ce tableau. La cour d’appel de Montpellier a jugé que le preneur d’un camping, tenu aux réparations locatives et de menu entretien, ne pouvait se prévaloir de sa propre inertie. Il ne pouvait ainsi mettre à la charge du bailleur la réfection des blocs sanitaires laissés à l’abandon depuis 2006 (CA Montpellier, 24 juin 2025, n° 22/04163). En conséquence, la distinction entre les réparations locatives et les grosses réparations demeure le fil conducteur de la jurisprudence. Par ailleurs, la résiliation du contrat de location d’emplacement pour défaut de paiement des loyers a été admise par la cour d’appel de Poitiers. Celle-ci a également souligné que le règlement intérieur du camping ne pouvait être opposé au preneur que s’il avait été porté à sa connaissance (CA Poitiers, 2 juill. 2024, n° 22/02805). La domiciliation d’une activité commerciale au sein du camping, en contravention avec la destination du terrain affecté « à l’usage du tourisme de plein air et de loisirs, sans qu’aucune autre utilisation puisse lui être donnée » (CA Poitiers, 2 juill. 2024, n° 22/02805), peut en outre justifier la résiliation du contrat.
La résiliation du contrat de location d’emplacement ouvre droit, pour le gestionnaire du camping, au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. La cour d’appel de Poitiers a confirmé le montant de cette indemnité fixée à cinq cents euros par mois. Cette somme tenait compte des loyers dus pour les deux parcelles louées. Elle a également retenu les frais de décalage et de débranchement des mobile-homes à la charge du preneur défaillant (CA Poitiers, 2 juill. 2024, n° 22/02805).
La question de l’assiette du bail et des parcelles sur lesquelles s’exerce l’exploitation du camping ne doit pas être négligée. La troisième chambre civile a ainsi rappelé, dans un arrêt du 6 février 2025, que la possession trentenaire des parcelles peut conduire à l’acquisition de leur propriété. Cette acquisition suppose une exploitation à titre de propriétaire. Elle a censuré la cour d’appel de Poitiers pour défaut de réponse aux conclusions du propriétaire, qui contestait la continuité de la possession entre 1988 et 2008. La Cour a relevé que l’arrêt retenait que « la société Les Ormeaux et ses auteurs les ont possédées depuis plus de trente ans, en exploitant le camping Les Ormeaux sur l’assiette de celles-ci » (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-21.057). Cette décision illustre l’importance de la délimitation précise de l’assiette du terrain de camping dans les relations entre bailleur et preneur.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile et des cours d’appel dessine un régime cohérent du bail commercial du terrain de camping. Ce régime s’articule autour de la destination des lieux, de la valeur locative du camping monovalent et de la répartition des charges. La destination contractuelle, combinée aux règles du code du tourisme, encadre strictement l’activité du preneur. Elle n’empêche toutefois pas l’évolution de l’exploitation lorsque le bailleur en a connaissance lors du renouvellement. La qualification de local monovalent emporte le déplafonnement du loyer renouvelé. Elle implique l’application de méthodes d’évaluation spécifiques, telles que la méthode hôtelière fondée sur la recette théorique. Enfin, la charge des travaux de mise en conformité incombe au bailleur, sauf clause expresse contraire. Les aménagements nécessités par le développement de l’activité du preneur restent en revanche à sa charge. Ces solutions, issues d’un contentieux nourri de l’hôtellerie de plein air, éclairent utilement les bailleurs et les exploitants de terrains de camping. Pour l’examen des difficultés propres à votre bail commercial, l’intervention d’un avocat en droit des baux commerciaux à Paris peut s’avérer déterminante.
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