I. La détermination de l’usage d’habitation et la nullité de plein droit du bail conclu sans autorisation
A. Le champ d’application de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation : la preuve de l’usage d’habitation
Dans les communes désignées par décret, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à une autorisation préalable. Le décret est pris pour l’application du B du I de l’article 1406 bis du code général des impôts. Ce régime procède de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. Un local est réputé à usage d’habitation lorsqu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette qualification vaut également pour tout local affecté à l’habitation au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a étendu cette notion. Elle vise désormais tout local habité ou ayant vocation à l’être, même en cas de vacance. La charge de la preuve d’un usage illicite incombe, quant à elle, à celui qui l’invoque. Cette qualification revêt une importance décisive pour le bailleur qui entend transformer un logement en local commercial. L’existence de l’autorisation conditionne en effet la validité des conventions conclues.
La troisième chambre civile a précisé les règles de preuve de l’usage d’habitation à la date de référence du 1er janvier 1970. Dans un arrêt du 13 juin 2024, elle a jugé, à propos de la location répétée d’un appartement à une clientèle de passage, que « Un local affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970 ne perd pas cet usage lorsqu’il est ultérieurement réuni avec un autre local, quel que soit l’usage de ce dernier » (Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 23-11.053, FS-B, Publié au Bulletin). La réunion de deux lots de copropriété ne fait donc pas disparaître l’usage d’habitation du bien ainsi constitué. Peu importe que l’un des lots seulement fût affecté à l’habitation à la date de référence. Par ailleurs, la cour d’appel ne saurait écarter l’usage d’habitation au motif d’une surface non habitable. La Cour de cassation a énoncé, dans un arrêt du 16 octobre 2025, que « L’affectation au 1er janvier 1970 du local à un usage d’habitation s’entend de l’affectation effective à un tel usage du local à cette date, peu important l’irrespect éventuel de normes de décence et d’habitabilité alors en vigueur » (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-13.058, FS-B, Publié au Bulletin). L’affectation effective prime ainsi sur toute considération d’habitabilité.
La preuve de l’usage d’habitation ne peut, en revanche, résulter d’éléments équivoques. La Cour de cassation a ainsi retenu que « la seule mention, sur une déclaration remplie postérieurement au 1er janvier 1970, d’une occupation d’un local par son propriétaire, ne permet pas d’en établir l’usage à cette date ni de le faire présumer » (Cass. 3e civ., 7 septembre 2023, n° 22-18.101, FS-B, Publié au Bulletin). Une déclaration fiscale souscrite en application du décret n° 69-1076 du 28 novembre 1969 demeure ainsi inopérante. Elle comporte en effet des renseignements valables à la date de sa souscription, et non au 1er janvier 1970. Enfin, la location d’un local meublé destiné à l’habitation constitue un changement d’usage lorsqu’elle est répétée et de courte durée. Il en est ainsi lorsque la clientèle est de passage et n’y élit pas domicile. Le législateur a expressément assimilé la location en tant que meublé de tourisme à un changement d’usage.
Le régime de l’autorisation est précisé par l’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette autorisation est délivrée par le maire de la commune, après avis du maire d’arrondissement à Paris, à Marseille et à Lyon. Elle peut être subordonnée à une compensation, sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. Elle est accordée à titre personnel, sauf lorsqu’une compensation a été offerte, auquel cas le titre est attaché au local. Le bailleur qui envisage la transformation d’un logement en local commercial doit vérifier l’existence de cette autorisation avant toute conclusion de bail. L’autorisation doit concerner le local précisément identifié, et non un local voisin ou une surface équivalente. La régularité de cette autorisation conditionne directement la validité du bail commercial. Le statut défini à l’article L. 145-1 du code de commerce suppose un local dans lequel un fonds est exploité. L’immatriculation du preneur ne saurait suppléer l’absence d’autorisation de changement d’usage.
B. La nullité de plein droit des conventions conclues en violation de l’autorisation de changement d’usage
La sanction du changement d’usage irrégulier est énoncée avec netteté par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. Selon ce texte, « Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article ». Cette nullité, qualifiée de nullité absolue, présente un caractère d’ordre public. Elle frappe notamment le bail commercial conclu sur des locaux à usage d’habitation sans autorisation administrative préalable. Elle peut être invoquée par tout intéressé, y compris par le preneur qui a exécuté le contrat. La nullité résulte en effet de la violation d’une disposition protectrice de l’ordre public urbanistique. La cour d’appel de Paris a d’ailleurs été saisie d’une telle demande. L’espèce portait sur des baux commerciaux conclus en 1997 et 2017 sur des lots désignés comme des logements. Le demandeur réclamait la restitution des loyers, charges, taxes, dépôt de garantie et impenses. Le montant total s’élevait à 964 478,63 euros (CA Paris, 12 décembre 2024, n° 24/00513).
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile applique ce principe aux conventions de location meublée de tourisme. Dans un arrêt du 2 avril 2026, la Cour de cassation a constaté que « ce bail est nul de plein droit en application de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dès lors que la bailleresse ne justifie pas d’une autorisation pour exercer dans le logement objet du bail une activité de location meublée de tourisme » (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-11.115). La Cour a toutefois censuré l’arrêt d’appel pour défaut de réponse aux conclusions de la bailleresse. Or, l’obtention d’une décision de classement du local en meublé de tourisme ne dispense pas le propriétaire de solliciter l’autorisation de changement d’usage. La Cour de cassation a censuré, dans un arrêt du 27 juin 2024, la cour d’appel qui avait retenu une telle dispense. Elle a jugé qu’« une décision de classement en meublé de tourisme ne peut se substituer à l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-13.131, FS-B, Publié au Bulletin).
Le régime de la déclaration préalable des meublés de tourisme, institué par l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, n’opère aucune substitution au régime d’autorisation. Dans ces communes, une délibération du conseil municipal peut soumettre toute location d’un meublé de tourisme à une déclaration préalable. Cette déclaration est soumise à enregistrement. La Cour de cassation a jugé que « l’article L. 324-1-1, III, du code du tourisme impose une obligation de déclaration préalable soumise à enregistrement de toute location d’un meublé de tourisme, quel que soit son usage au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-13.567, FS-B, Publié au Bulletin). En conséquence, le bailleur qui loue en meublé de tourisme un local à usage d’habitation doit cumulativement respecter l’autorisation de changement d’usage et la déclaration préalable. À défaut, la convention encourt la nullité de plein droit. Cette dualité de régimes illustre l’étendue des contraintes qui pèsent sur le propriétaire bailleur. Elle révèle aussi les risques encourus par le preneur qui consent une telle location sans vérifier la régularité administrative des lieux.
La nullité de plein droit qui frappe le bail produit des effets rétroactifs. Elle prive le contrat de tout effet entre les parties et emporte, en principe, la restitution réciproque des prestations exécutées. Le preneur qui a versé des loyers peut ainsi réclamer leur restitution. La demande formée devant la cour d’appel de Paris portait sur l’ensemble des sommes acquittées au titre des baux nuls (CA Paris, 12 décembre 2024, n° 24/00513). Or, cette demande de restitution constitue une action personnelle. Elle se heurte à la même prescription quinquennale que l’action en nullité. Le preneur doit donc agir dans le délai de cinq ans à compter de la connaissance du vice. Le bailleur ne peut, quant à lui, se prévaloir de la nullité pour échapper aux restitutions. Il ne peut davantage invoquer une régularisation postérieure pour valider rétroactivement une convention nulle de plein droit.
II. La prescription de l’action en nullité du bail et les sanctions du changement d’usage irrégulier
A. La prescription quinquennale de l’action en nullité et son point de départ
La question de la prescription de l’action en nullité du bail a été tranchée par un arrêt du 19 mars 2026. Le pourvoi émanait du mandataire à la liquidation judiciaire de la succession d’un locataire. Ce dernier avait assigné la bailleresse en nullité d’un bail professionnel conclu en 1991 sur des locaux affectés à l’habitation, sans autorisation. Le liquidateur soutenait que l’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation rendait l’action imprescriptible. Ce texte dispose que l’usage des locaux n’est en aucun cas affecté par la prescription trentenaire prévue à l’article 2227 du code civil. La Cour de cassation a écarté cette analyse. Elle a jugé que « le législateur avait ainsi entendu seulement exclure toute possibilité d’acquisition de l’usage d’habitation non autorisé, par le biais d’une prescription trentenaire, mais n’avait pas institué une imprescriptibilité de l’action en nullité du bail conclu en violation des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 25-10.979).
L’action en nullité du bail reste donc soumise à la prescription de droit commun de cinq ans. Cette prescription est édictée par l’article 2224 du code civil. Elle court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. L’article 2227 du même code prévoit la prescription trentenaire des actions réelles immobilières. Il demeure sans incidence sur une action personnelle tendant à l’annulation d’un contrat de bail. La cour d’appel de Paris a appliqué ces principes aux baux commerciaux. Elle a retenu que « Dès lors qu’il ne s’agit pas d’une disposition spécifique au statut des baux commerciaux, c’est la prescription quinquennale de droit commun qui s’applique à la demande en nullité fondée sur ce texte » (CA Paris, 12 décembre 2024, n° 24/00513). La prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce ne trouve ainsi pas application. Cette disposition sanctionne en effet les seules conventions conclues en violation des règles statutaires.
Le point de départ de la prescription quinquennale s’apprécie à la date de connaissance du vice par le preneur. Il s’agit de la date à laquelle il a connu, ou aurait dû connaître, les faits lui permettant d’agir. La cour d’appel de Paris a ainsi jugé, s’agissant de baux portant sur des lots désignés comme des logements, que « La locataire avait donc connaissance, ou aurait dû avoir connaissance en effectuant les vérifications rendues nécessaires par la désignation des locaux et ses obligations contractuelles, dès la conclusion du bail, des faits lui permettant d’exercer l’action en nullité » (CA Paris, 12 décembre 2024, n° 24/00513). La désignation des lieux dans le bail et dans le règlement de copropriété suffit donc à faire courir le délai. Les dispositions transitoires de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 ont fait courir le délai quinquennal. L’action relative à un bail conclu en 1997 devait ainsi être introduite avant le 19 juin 2013. Celle relative à un bail conclu en 2017 expirait cinq ans après sa conclusion. Par ailleurs, l’exception de nullité ne se prescrit pas si elle se rapporte à un contrat inexécuté. Cette règle est posée par l’article 1185 du code civil. Elle ouvre au preneur une voie de contestation lorsque le bail n’a reçu aucune exécution.
Cette distinction entre l’action et l’exception de nullité confère au preneur un avantage procédural. Il peut opposer l’exception de nullité au bailleur qui agit en paiement des loyers après l’expiration du délai de cinq ans. Le mandataire liquidateur de la succession du locataire n’a toutefois pu bénéficier de ce tempérament. L’action qu’il avait engagée tendait à l’annulation du bail, et non à la seule contestation d’une demande en paiement. La troisième chambre civile a validé la solution de la cour d’appel. Celle-ci avait déclaré irrecevable l’action engagée le 27 octobre 2022, plus de trente ans après la conclusion du bail de 1991. Le délai quinquennal avait en effet couru à compter du 19 juin 2008, par l’effet des règles transitoires. L’arrêt du 19 mars 2026 consacre ainsi la prescription quinquennale de l’action en nullité, sans préjudice de l’imprescriptibilité de l’usage d’habitation lui-même.
B. Les amendes civiles et le retour à l’usage d’habitation
Outre la nullité du bail, le changement d’usage irrégulier expose son auteur aux sanctions prévues par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation. Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 est condamnée à une amende civile. Cette amende est également encourue par celui qui ne se conforme pas aux conditions imposées en application de ce texte. Son montant a été porté à 100 000 euros par local irrégulièrement transformé par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024. L’amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. Elle est sollicitée sur assignation de la commune ou de l’autorité compétente. Son produit est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local. Le bailleur, mais également le locataire gestionnaire de locations de courte durée, peuvent être personnellement condamnés. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 11 juillet 2024 relatif à un professionnel de l’immobilier.
La troisième chambre civile a, dans une série d’arrêts des 11 juillet et 14 novembre 2024, précisé les conditions d’application de cette sanction. L’amende civile constitue une punition au sens de l’article 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. La Cour de cassation a jugé que « son prononcé est soumis aux principes de personnalité et d’individualisation de la peine, qui font obstacle, en la matière, à toute condamnation in solidum » (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 22-24.020, FS-B, Publié au Bulletin). Le montant de l’amende est en conséquence défini par personne poursuivie et par local irrégulièrement transformé. Chaque propriétaire indivis doit ainsi être condamné individuellement, et non solidairement avec les autres. La Cour de cassation a étendu cette solution à l’amende sanctionnant le défaut de déclaration préalable du meublé de tourisme. Elle a statué sans renvoi en condamnant chacun des propriétaires au paiement de la moitié de l’amende (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-14.006). En outre, le locataire qui sous-loue un local meublé destiné à l’habitation est personnellement passible de l’amende civile. La Cour de cassation l’a jugé dans un arrêt du 11 juillet 2024 (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 22-24.019).
Dans la même série d’arrêts, la Haute juridiction a admis que la bonne foi du contrevenant pouvait être écartée. Cette appréciation repose sur sa qualité professionnelle et sur sa connaissance de la réglementation. La Cour de cassation a relevé qu’« il ne pouvait ignorer la réglementation applicable, et qu’il aurait aisément pu obtenir des propriétaires l’information relative à l’usage du bien avant de procéder aux locations de tourisme » (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 22-24.020). Le gestionnaire immobilier professionnel qui poursuit les locations après la procédure engagée par la commune est ainsi privé de toute considération de bonne foi. Il a en effet été relevé qu’il n’avait pas cessé les locations malgré sa connaissance de la procédure. Le montant de l’amende, quant à lui, « est défini par personne poursuivie et par local irrégulièrement transformé » (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 22-24.020).
À l’amende civile s’ajoute l’injonction de retour à l’usage d’habitation, en vertu de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation. Cette injonction est assortie d’une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Passé le délai fixé par le juge, l’administration peut procéder d’office à l’expulsion des occupants. Elle peut également faire exécuter les travaux nécessaires aux frais du contrevenant. Cette mesure de police confère à la commune un moyen de coercition redoutable. Son prononcé n’est pas subordonné à la démonstration d’une faute. Or, la jurisprudence de la troisième chambre civile rappelle que les amendes civiles obéissent aux mêmes principes. Qu’elles sanctionnent le changement d’usage ou le défaut de transmission du nombre de jours de location, elles demeurent soumises aux principes de personnalité et d’individualisation de la peine. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 14 novembre 2024 (Cass. 3e civ., 14 novembre 2024, n° 22-24.022). Dès lors, le preneur d’un bail commercial conclu sans autorisation doit mesurer la fragilité de sa situation. La nullité du contrat le prive du bénéfice du statut des baux commerciaux. Il est en outre exposé, au-delà de la restitution des loyers, aux sanctions pécuniaires et aux mesures de retour à l’habitation engagées par la commune.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2023 et 2026, a édifié un régime cohérent du changement d’usage des locaux d’habitation applicable au bail commercial. La détermination de l’usage d’habitation repose sur des critères objectifs. Elle est fondée sur l’affectation effective du local au 1er janvier 1970, indépendamment de toute considération de décence ou d’habitabilité. La preuve de cet usage obéit à des exigences strictes. La sanction de la violation de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation est la nullité de plein droit du bail. Cette nullité prive le preneur du statut protecteur des baux commerciaux. L’action en nullité est, quant à elle, soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. Son point de départ est fixé au jour où le preneur a connu ou aurait dû connaître l’absence d’autorisation. Les amendes civiles, prononcées par personne et par local, obéissent aux principes de personnalité et d’individualisation de la peine. Elles se cumulent avec l’injonction de retour à l’usage d’habitation. En conséquence, le bailleur et le preneur doivent vérifier l’usage d’habitation du bien avant toute transformation d’usage. Ils doivent également s’assurer de l’existence de l’autorisation administrative. Les démarches de déclaration préalable s’imposent lorsque la location en meublé de tourisme est envisagée. La sécurité de l’exploitation commerciale impose de sécuriser préalablement la régularité administrative des lieux. Elle suppose l’analyse d’un avocat en droit des baux commerciaux à Paris. Ce dernier est rompu à la vérification des autorisations de changement d’usage. Il assiste également bailleurs et preneurs dans les contentieux de nullité et de sanction.
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