I. Le régime de la cession du bail commercial en liquidation judiciaire
L’ouverture d’une liquidation judiciaire ne met pas fin au bail commercial du preneur. Le liquidateur conserve la maîtrise du sort du contrat. Il peut céder le droit au bail, seul ou avec le fonds de commerce, afin de réaliser l’actif au profit des créanciers. Or, cette cession forcée se heurte aux stipulations du contrat de bail. Les clauses d’agrément permettent au bailleur de conserver un contrôle sur le choix de son cocontractant. La jurisprudence de la chambre commerciale et des cours d’appel a précisé, depuis 2023, l’articulation entre la réalisation de l’actif et le respect des conditions contractuelles. La primauté du contrat s’impose, tout en ménageant les intérêts de la procédure collective.
A. La cession aux conditions du contrat : l’agrément du bailleur et les clauses restrictives
La chambre commerciale de la Cour de cassation a fixé le principe directeur dans un arrêt du 19 avril 2023. L’affaire opposait une SCI bailleresse au liquidateur de la société Feel Good Coffee. Elle a énoncé que la cession du droit au bail, seule ou même incluse dans celle du fonds de commerce, autorisée par le juge-commissaire, se fait aux conditions prévues par le contrat à la date du jugement d’ouverture, à l’exception de la clause imposant au cédant des obligations solidaires avec le cessionnaire
(Com., 19 avr. 2023, n° 21-20.655, publié au Bulletin). En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause d’agrément du cessionnaire. Cette stipulation n’est pas écartée par le seul fait de la cession judiciaire. La liquidation ne confère pas au liquidateur le pouvoir de s’affranchir des conditions du bail.
La cour d’appel de Douai a appliqué ce principe dans un arrêt du 29 janvier 2026. L’affaire concernait la cession du fonds de commerce d’une débitante de presse et de tabac. Elle a rappelé que lorsqu’il envisage la cession du bail ou du fonds incluant le droit au bail, le liquidateur est tenu de se conformer à la clause prévoyant l’agrément du cessionnaire par le bailleur
(CA Douai, 29 janv. 2026, n° 24/02551). La cour a précisé le régime de la créance de loyers née postérieurement au jugement d’ouverture. Cette créance est privilégiée au sens de l’article L. 622-17 du code de commerce. Elle est payable à son échéance et peut donner lieu à action en paiement. Or, le liquidateur avait initialement projeté une cession sans soumettre le candidat au consentement du bailleur. Il n’avait pas non plus respecté la clause d’acte authentique. Ces stipulations continuaient à s’appliquer nonobstant la liquidation judiciaire.
La cour d’appel de Paris a tiré les conséquences les plus rigoureuses de cette exigence dans un arrêt du 9 juin 2026. Elle a infirmé l’ordonnance du juge-commissaire du tribunal de commerce de Meaux, qui avait autorisé la cession du fonds de commerce d’une société d’alimentation générale. Elle a retenu que la dérogation prévue en cas de liquidation judiciaire par l’article L. 642-7 du code de commerce ne concernant que les plans de cession d’entreprise et non les cessions d’actif isolés intervenant sur le fondement de l’article L. 642-19 du code de commerce comme en l’espèce, elle ne permet pas de faire obstacle à l’application de la clause du contrat de bail précitée
(CA Paris, 9 juin 2026, n° 26/01438). La cour a ajouté que la cession du bail exigeait l’accord exprès et écrit du bailleur. Cet accord n’avait pas été donné. Le juge-commissaire ne pouvait pas davantage s’affranchir de la clause imposant un acte authentique. Elle a enfin jugé que le liquidateur ne pouvait céder comme actifs corporels les matériels mis à disposition par le bailleur à titre accessoire au bail.
Or, cette solution doit être conciliée avec l’article L. 145-16 du code de commerce. Ce texte répute non écrites les conventions interdisant au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds. La cour d’appel de Paris a précisé la portée de ce texte. Elle a rappelé que l’article L. 145-16 du code de commerce prévoit que sont réputées non écrites, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel, cette règle ne s’applique qu’à une interdiction absolue et générale et non à de simples clauses limitatives ou restrictives
(CA Paris, 9 juin 2026, n° 26/01438). En conséquence, demeurent valables les clauses subordonnant la cession à un accord exprès et écrit du bailleur. Cette distinction entre interdiction absolue et clause d’agrément fonde l’essentiel du contentieux récent.
B. Le contrôle du juge-commissaire et la distinction des cessions d’actif isolé
La cession du bail commercial s’inscrit dans le cadre des ventes de gré à gré régies par l’article L. 642-19 du code de commerce. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 6 novembre 2025, a rappelé que le juge-commissaire soit ordonne la vente aux enchères publiques, soit autorise, aux prix et conditions qu’il détermine, la vente de gré à gré des autres biens du débiteur lorsqu’elle est de nature à garantir les intérêts de celui-ci
(CA Paris, 6 nov. 2025, n° 25/08916). La cour a validé la cession du fonds comprenant le bail à construction. Le liquidateur avait procédé à la publicité exigée par les articles L. 642-22-1 et R. 642-40 du code de commerce. L’offre retenue, seule offre sérieuse, était conforme à l’intérêt de la société.
Ce contrôle s’exerce également sur la mise en concurrence des candidats à la reprise. La cour d’appel de Paris a relevé, dans la même affaire, que la recherche d’un repreneur avait été confiée à deux cabinets spécialisés. Une publication avait été effectuée sur le site internet dédié des mandataires de justice. Le cahier des charges indiquait une date limite de dépôt des offres. Or, l’appelante ne critiquait pas l’absence de publicité, mais une insuffisante promotion de l’actif à vendre. La cour a jugé ces griefs non fondés. L’insuffisance du prix n’était pas démontrée, faute de toute valorisation des actifs et de toute offre concurrente (CA Paris, 6 nov. 2025, n° 25/08916). Cette exigence de publicité constitue une garantie essentielle pour le bailleur, dont le droit au bail ne peut être cédé qu’au terme d’une procédure transparente.
La cour d’appel de Rennes a, pour sa part, souligné l’étendue du pouvoir du juge-commissaire dans un arrêt du 24 juin 2025. Une SCI bailleresse contestait la cession du fonds de commerce d’une supérette en liquidation. La cour a observé que le liquidateur n’a pas autorisé la cession du bail commercial mais la cession du fonds de commerce. Le bail commercial était uniquement un des éléments constitutif du fonds de commerce. Le bailleur a cependant intérêt à contester la cession du bail, parmi d’autres actifs, en ce que cette cession ne lui permet pas d’avoir un droit de regard sur le choix du nouveau preneur
(CA Rennes, 24 juin 2025, n° 24/06205). La cour a néanmoins jugé qu’il n’appartenait pas au juge-commissaire de statuer sur une demande de résiliation du bail. Ces demandes sont irrecevables devant lui. Le bailleur doit agir devant la juridiction du fond.
La cour d’appel d’Angers a précisé, dans un arrêt du 16 décembre 2025, le régime applicable à la cession isolée du droit au bail. Elle a rappelé que la cession du bail doit donc se faire avec tous les droits et obligations qui se rattachent au contrat conclu avec le bailleur, à l’exception de la clause de solidarité stipulée du cédant qui est réputée non écrite en cas liquidation judiciaire
(CA Angers, 16 déc. 2025, n° 21/00594). La cour en a déduit qu’une clause de solidarité inversée ne pouvait être écartée sans l’accord de la bailleresse. Cette clause mettait à la charge du cessionnaire la garantie de la totalité des sommes dues par le cédant. La neutralisation légale ne concerne que la solidarité du cédant, par l’effet de l’article L. 641-12, alinéa 2, du code de commerce.
Cette solution doit être rapprochée de la distinction opérée par la jurisprudence entre la cession dans un plan et la cession d’actif isolé. La dérogation à la clause d’agrément ne vaut que pour la première hypothèse. La cour d’appel de Paris l’a rappelé dans son arrêt du 9 juin 2026. L’article L. 642-7 du code de commerce régit la cession des contrats nécessaires au maintien de l’activité (CA Paris, 9 juin 2026, n° 26/01438). Par ailleurs, la cour d’appel de Versailles a appliqué ces principes dans un plan de cession excluant le droit au bail du périmètre de la reprise. Le bail devait être poursuivi par le liquidateur pendant une durée déterminée au bénéfice du repreneur (CA Versailles, 24 juin 2025, n° 24/01613). La diversité des montages impose un examen au cas par cas des stipulations du contrat.
II. Les droits du bailleur et les limites de la réalisation de l’actif
La cession du bail commercial en liquidation judiciaire ne prive pas le bailleur de ses prérogatives contractuelles. Elle ne le prive pas davantage de ses droits sur la créance locative. La jurisprudence récente a délimité les pouvoirs du liquidateur. Elle a précisé les règles de la poursuite du bail dans l’attente de la cession. Elle a également fixé les conditions de la responsabilité encourue à l’occasion de la réalisation de l’actif. Or, la protection du bailleur connaît elle-même des limites. L’abus de ses droits pour faire échec à la cession peut être sanctionné. Les relations financières anormales avec le débiteur peuvent également l’être.
A. La protection des loyers postérieurs et la poursuite du bail dans l’attente de la cession
La créance de loyers née après le jugement d’ouverture jouit d’un régime privilégié, en application de l’article L. 622-17 du code de commerce. La cour d’appel de Douai l’a rappelé dans son arrêt du 29 janvier 2026. Cette créance doit être payée à son échéance par le liquidateur. Elle peut donner lieu à une action en paiement. Elle permet également la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement de liquidation. Cette résiliation obéit à l’article L. 641-12, alinéa 1er, 3° du code de commerce. La cour a toutefois rejeté la demande de dommages-intérêts formée par le liquidateur contre la bailleresse. Celle-ci n’avait pas abusé de son droit d’agir en multipliant les recours contre une cession irrégulière. Le seul exercice des voies de droit, en l’absence de circonstances fautives, ne constitue pas un abus.
La cour d’appel d’Angers a précisé l’étendue des obligations du liquidateur qui décide de poursuivre le bail afin de permettre la cession du fonds. Elle a jugé que le liquidateur, s’il laisse le bail se poursuivre, doit être en mesure de payer les loyers au comptant. Il doit renoncer à la continuation du contrat s’il ne dispose pas des fonds nécessaires (CA Angers, 16 déc. 2025, n° 21/00594). La cour a néanmoins écarté la responsabilité du liquidateur. Celui-ci disposait d’une offre de reprise lui permettant raisonnablement de penser que la cession pourrait intervenir dans le délai de trois mois. Pendant ce délai, le bailleur ne peut agir en résiliation pour défaut de paiement des loyers postérieurs. La poursuite du bail apparaît ainsi comme une mesure provisoire, destinée à préserver la valeur de l’actif.
La cour d’appel d’Angers a, par ailleurs, précisé le point de départ du délai de trois mois. Elle a déterminé l’articulation de la résiliation avec les loyers antérieurs et postérieurs au jugement. Elle a rappelé que le bailleur ne peut agir qu’après l’expiration d’un délai de trois mois à compter du jugement. Cette restriction procédurale favorise le maintien du bail en vue de la cession du fonds de commerce (CA Angers, 16 déc. 2025, n° 21/00594). Or, cette protection ne saurait exonérer le liquidateur de son obligation de diligence. Il lui appartient, après avoir opté pour la poursuite, de renoncer à la continuation s’il ne dispose pas des fonds nécessaires. La distinction entre la créance antérieure, soumise à déclaration au passif, et la créance postérieure, payable à l’échéance, commande la stratégie processuelle du bailleur.
La cour d’appel de Versailles a, en revanche, retenu la responsabilité personnelle du liquidateur. Celui-ci avait manqué de diligence dans la résiliation du bail après l’échec d’une cession. Dans l’affaire opposant une SCI bailleresse au liquidateur de la société AAA Industrie, le plan de cession avait exclu le droit au bail du périmètre de la reprise. Le bail devait être poursuivi pour quinze jours au bénéfice du repreneur, afin de permettre le déménagement des actifs. La cour a jugé que en ne restituant pas les locaux immédiatement après l’acquisition de la clause résolutoire, le liquidateur a commis une faute de nature à priver aussi la bailleresse des revenus légitimes de son bien
(CA Versailles, 24 juin 2025, n° 24/01613). Le liquidateur n’avait restitué les clefs qu’un an et demi après l’expiration du délai prévu. Il a été condamné à verser 41 734 euros à la bailleresse. Ce montant correspond à 90 % de la perte de chance de relouer les locaux dès la résiliation du bail.
B. La responsabilité du liquidateur et les limites des prérogatives du bailleur
La responsabilité du liquidateur ne saurait être engagée au seul motif qu’une cession n’a pas abouti, lorsque les conditions de sa mission ont été respectées. La cour d’appel d’Angers a ainsi jugé que le liquidateur n’avait pas commis de faute. Il avait poursuivi le bail et tenté de céder le fonds aux conditions de l’offre la plus avantageuse. Cette option était certes subordonnée à l’exclusion de la clause de solidarité du cédant. Or, ces décisions ne portaient pas préjudice à la bailleresse, qui se voyait consentir une contrepartie équivalente (CA Angers, 16 déc. 2025, n° 21/00594). La cour a également écarté la demande de dommages-intérêts du bailleur au titre de la perte d’un droit d’entrée. La seule alternative qui s’offrait au liquidateur était la résiliation du bail. Elle aurait privé la bailleresse de sa créance privilégiée antérieure.
Les prérogatives du bailleur trouvent par ailleurs une limite dans les relations financières qu’il entretient avec le preneur en difficulté. La cour d’appel de Montpellier a confirmé, le 14 octobre 2025, l’extension de la liquidation judiciaire du preneur à la société bailleresse. L’extension était fondée sur la confusion des patrimoines. La cour a relevé que six années sans tentative de recouvrement ni résiliation du contrat de bail, caractérisent dès lors l’existence de relations financières anormales entre les deux sociétés, caractéristiques d’une confusion de leurs patrimoines
(CA Montpellier, 14 oct. 2025, n° 25/02373). La cour a constaté que la quasi-totalité de la dette locative, soit plus de 827 000 euros, était postérieure à l’arrêté du plan de redressement. Le bailleur n’avait jamais procédé à une tentative de recouvrement. Il avait renoncé à l’indexation du loyer. Cette tolérance prolongée s’analyse en un soutien anormal, constitutif de confusion des patrimoines.
Or, cette jurisprudence invite le bailleur à une vigilance particulière dans le suivi de sa créance locative. L’absence prolongée de recouvrement peut se retourner contre lui. La cour d’appel de Montpellier a ainsi retenu qu’il était atypique qu’un bailleur ne prévoie aucun dépôt de garantie pour se prémunir d’éventuels impayés. L’absence d’indexation avait privé la bailleresse de plus de 54 000 euros depuis le quatrième trimestre 2018 (CA Montpellier, 14 oct. 2025, n° 25/02373). A cet égard, la seule identité des dirigeants ne suffit pas à caractériser la confusion des patrimoines. Le faisceau d’indices tenant à l’absence de recouvrement, à la non-application de la clause de révision et à l’absence de résiliation a emporté la conviction de la cour. La frontière entre l’indulgence commerciale et le soutien anormal se révèle délicate à tracer.
La cour d’appel de Paris a, quant à elle, rappelé les conditions de la contestation de la cession par le bailleur dans son arrêt du 6 novembre 2025. L’appelante soutenait que la vente de gré à gré ne garantissait pas ses intérêts et que le prix était insuffisant au regard du passif. La cour a écarté ces griefs. Le liquidateur avait procédé aux publications légales et n’avait reçu qu’une seule offre formalisée. La banque, créancier nanti, avait accepté le prix et renoncé à son droit de surenchère (CA Paris, 6 nov. 2025, n° 25/08916). La vente, qui permettait de désintéresser partiellement les créanciers, a été jugée opérée au meilleur prix possible. L’exigence de protection des intérêts du débiteur ne s’étend pas à ceux de son dirigeant, fût-il caution des emprunts du débiteur.
La cour d’appel de Rennes a, de son côté, rappelé que le bailleur dispose d’un intérêt légitime à contester la cession du fonds incluant le droit au bail. L’exercice de ce droit ne peut être assimilé à une manœuvre dilatoire. La cour a jugé que le désistement de l’instance d’appel formé par la bailleresse n’était pas parfait, faute d’acceptation. Elle a rejeté la demande de dommages-intérêts pour recours abusif. La bailleresse avait agi pour faire valoir ses droits (CA Rennes, 24 juin 2025, n° 24/06205). La cour a toutefois confirmé l’ordonnance du juge-commissaire ayant autorisé la cession. Le bail n’avait pas été résolu à la date de la cession. Le bailleur conserve la possibilité de faire valoir ses droits devant la juridiction du fond, sans pouvoir paralyser la réalisation de l’actif.
La responsabilité personnelle du liquidateur, enfin, constitue le pendant de ces prérogatives. La cour d’appel de Versailles a retenu que le liquidateur répond personnellement des conséquences dommageables des fautes commises dans l’exercice de ses fonctions. Il en est ainsi lorsqu’il laisse perdurer l’occupation des lieux après l’acquisition de la clause résolutoire (CA Versailles, 24 juin 2025, n° 24/01613). La cour a néanmoins limité l’indemnisation du bailleur à la perte de chance de relouer les locaux, évaluée à 90 % du montant des indemnités d’occupation impayées. Il existait une très forte probabilité que le bailleur ait pu relouer son local dès la restitution des lieux. Cette appréciation nuancée du préjudice illustre la recherche d’un équilibre entre la sanction des fautes du mandataire et la protection du bailleur.
Conclusion
La jurisprudence récente de la chambre commerciale et des cours d’appel consacre un équilibre délicat. Elle concilie la réalisation de l’actif locatif et le respect des droits contractuels du bailleur. Or, la cession du bail commercial en liquidation judiciaire se fait aux conditions prévues par le contrat. Seule la clause de solidarité du cédant est écartée, ainsi que l’a jugé la chambre commerciale le 19 avril 2023 (Com., 19 avr. 2023, n° 21-20.655). En conséquence, le bailleur conserve un contrôle effectif sur le choix du nouveau preneur. La cour d’appel de Paris a ainsi refusé la cession autorisée sans l’accord du bailleur, le 9 juin 2026 (CA Paris, 9 juin 2026, n° 26/01438). Dès lors, le bailleur confronté à une cession irrégulière dispose de voies de recours efficaces. Le liquidateur doit concilier la poursuite du bail, le paiement des loyers postérieurs et la diligence de la restitution des locaux. A défaut, sa responsabilité personnelle pourra être engagée. Par ailleurs, ces prérogatives ne sont pas sans limites. L’abus du droit d’agir et la tolérance prolongée envers le preneur peuvent être sanctionnés. A cet égard, l’assistance d’un avocat en droit des baux commerciaux à Paris permet d’arbitrer ces intérêts contradictoires. Elle sécurise les opérations de cession et les contentieux indemnitaires qui en résultent.
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