I. La détention de l’animal dans le bail d’habitation : un droit encadré par l’usage paisible

A. L’interdiction conventionnelle de l’animal : une stipulation réputée non écrite

La question de la présence d’un animal dans un logement loué oppose depuis longtemps la liberté du preneur aux stipulations des contrats de location. Le législateur a tranché ce conflit dès le 9 juillet 1970, dans un texte dont la portée demeure aujourd’hui intacte. Aux termes de l’article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970, « est réputée non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d’un animal dans un local d’habitation dans la mesure où elle concerne un animal familier ». La même disposition précise que cette détention est « subordonnée au fait que ledit animal ne cause aucun dégât à l’immeuble ni aucun trouble de jouissance aux occupants de celui-ci ». Or, le texte réserve deux hypothèses dans lesquelles l’interdiction demeure licite, à savoir les contrats de location saisonnière de meublés de tourisme et les stipulations relatives aux chiens appartenant à la première catégorie mentionnée à l’article L. 211-12 du code rural et de la pêche maritime.

La Cour de cassation a donné à ce texte une portée extensive dès le début des années quatre-vingt. Par un arrêt du 13 octobre 1981, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé, à propos de statuts de société civile immobilière interdisant aux porteurs de parts d’être accompagnés de leurs animaux, que « la clause statutaire interdisant aux porteurs de parts d’être accompagnés de leurs animaux familiers doit être réputée non écrite » (Cass. 3e civ., 13 oct. 1981, n° 80-10.089). La haute juridiction a retenu que la disposition légale « s’applique à tout local d’habitation quel qu’en soit le régime juridique », sans restriction quant à la nature temporaire ou permanente de l’occupation. En conséquence, toute clause d’un bail, d’un règlement intérieur ou d’un règlement de copropriété qui tend à prohiber indistinctement la détention d’un animal familier est frappée de nullité, et ce indépendamment de la qualité du rédacteur de l’acte. Les praticiens du droit du bail d’habitation intègrent cette règle lors de la rédaction des contrats, comme en témoigne l’activité de l’avocat en droit du bail d’habitation à Paris.

La jurisprudence des juridictions du fond applique aujourd’hui la distinction ainsi posée entre l’interdiction générale, nulle, et l’encadrement de la détention, licite. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours a ainsi retenu, dans un jugement du 7 novembre 2025, que la clause du règlement intérieur interdisant la détention d’un chien de première catégorie, conforme à la loi du 6 janvier 1999, ne pouvait être écartée, tout en constatant que la locataire s’était engagée à se séparer de l’animal (TJ Tours, 7 nov. 2025, n° 25/03475). Le règlement intérieur de la location litigieuse énonçait que, « conformément à la loi du 6 janvier 1999, la détention de chiens de première catégorie (chiens d’attaque) est strictement interdite », formule qui illustre la survie des interdictions ciblées dans un domaine où l’interdiction générale des animaux a disparu. Cette jurisprudence de détail n’est pas sans conséquence pratique, car elle invite les bailleurs à substituer aux clauses d’interdiction générales des stipulations précisément calibrées sur les espèces, les catégories ou les comportements que le droit positif permet de prohiber.

Le régime des clauses relatives aux animaux n’est toutefois pas exclusif des considérations de santé publique. L’article 10 de la loi du 9 juillet 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2012-387 du 22 mars 2012, a étendu la nullité des stipulations d’interdiction à l’ensemble des contrats de location, tout en consacrant deux exceptions cumulatives qui préservent la liberté contractuelle des parties. En premier lieu, la nullité ne s’applique pas aux contrats de location saisonnière de meublés de tourisme, dont la brièveté justifie que le bailleur puisse écarter la présence d’animaux. En second lieu, la stipulation tendant à interdire la détention d’un chien de première catégorie, définie à l’article L. 211-12 du code rural et de la pêche maritime, demeure licite, cette interdiction répondant à des exigences de sécurité publique. Par ailleurs, la loi du 6 janvier 1999 relative aux animaux dangereux et errants, complétée par le décret n° 99-1163 du 21 décembre 1999, soumet la détention de ces animaux à un permis de détention délivré par le maire, comme en témoigne la procédure décrite dans le jugement du tribunal judiciaire de Tours. De même, le tribunal judiciaire de Montpellier a fait application, dans un jugement du 28 janvier 2026, de la clause contractuelle selon laquelle « lorsque le locataire possède un animal, celui-ci doit être un animal familier et ne causer aucun trouble de jouissance aux autres locataires », les chiens de défense et les chiens dangereux étant interdits tant dans les logements que dans les parties communes (TJ Montpellier, 28 janv. 2026, n° 24/02394). Par ailleurs, le règlement intérieur de l’office HLM en cause dans l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 25 novembre 2025 énonçait que « la possession d’animaux familiers est autorisée à condition toutefois que ledit animal ne cause aucun dégât à l’immeuble ni aucun trouble de jouissance aux occupants de celui-ci » (CA Versailles, 25 nov. 2025, n° 24/04163). A cet égard, la formulation retenue par les conventions conditionne l’étendue du droit du locataire, sans jamais le supprimer.

B. Les troubles causés par l’animal : la résiliation judiciaire du bail et l’appréciation de la gravité

La liberté de détention de l’animal familier trouve sa limite dans l’obligation d’user paisiblement des locaux loués. L’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire l’obligation d’« user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location », tandis que l’article 1729 du code civil dispose que « si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée », le bailleur peut « suivant les circonstances, faire résilier le bail ». L’usage de la chose louée en bon père de famille, que rappelle l’article 1728 du même code, constitue ainsi le critère central de l’appréciation des manquements imputés au locataire détenteur d’un animal. Des lors, la seule présence d’un chien ou d’un chat dans le logement ne saurait fonder une résiliation, la preuve des troubles devant être rapportée par le bailleur.

La jurisprudence récente des juges du fond illustre la rigueur avec laquelle les juridictions apprécient cette preuve. Le juge des contentieux de la protection de Tours a débouté le bailleur qui sollicitait la résiliation du bail au motif que la locataire détenait un chien de première catégorie en violation du règlement intérieur, en relevant qu’« il n’est pas établi que l’animal ait troublé l’usage paisible des locaux », faute de démonstration « que sa présence ait pu être dérangeante en raison d’aboiements, d’agressivité ou de fugues » (TJ Tours, 7 nov. 2025, n° 25/03475, précité). La cour d’appel de Versailles a confirmé cette approche en écartant la résiliation sollicitée par l’office HLM au titre du comportement d’un berger allemand, dès lors que le bailleur ne rapportait pas la preuve de manquements répétés au règlement intérieur et que l’incident invoqué, quoique grave, restait isolé (CA Versailles, 25 nov. 2025, n° 24/04163, précité). La cour a relevé que le premier juge avait justement retenu que « la bailleresse ne rapporte pas d’autres incidents de nature à justifier la résiliation du bail aux torts et griefs des locataires », l’attestation de l’éducateur canin attestant du caractère sociable du chien. Cette solution rappelle que la résiliation judiciaire demeure une sanction exceptionnelle, réservée aux manquements d’une gravité suffisante, et que le trouble anormal de voisinage, s’il engage la responsabilité de son auteur, n’entraîne pas automatiquement la perte du droit au logement. En revanche, le tribunal judiciaire de Dijon a prononcé la résiliation du bail d’un locataire qui vivait avec six à huit chiens de grande taille dans un appartement de soixante-quatre mètres carrés, en retenant que « la présence de 6 à 8 chiens de grande taille, hurlant à toute heure du jour comme de la nuit, et vagabondant sans laisse dans toute la copropriété, tel qu’il en ressort des différents témoignages, n’est bien évidemment pas de nature à assurer la tranquillité et la sécurité des autres résidents » (TJ Dijon, 21 nov. 2025, n° 25/00269). La gravité des nuisances, leur récurrence et leurs conséquences sur la sécurité des occupants constituent les éléments déterminants de la décision. La clause particulière du bail litigieux stipulait d’ailleurs que le locataire devait « éviter tout bruit de nature à gêner les autres habitants de l’immeuble » et qu’« il ne devra conserver dans les lieux loués aucun animal bruyant, malpropre ou malodorant, susceptible de causer des dégradations ou une gêne aux autres occupants de l’immeuble », sans que la présence de l’animal soit elle-même prohibée. Le tribunal en a déduit que le locataire « est donc manifestement à l’origine de troubles graves à la tranquillité et à la sécurité des autres résidents, justifiant que soit prononcée la résiliation de son bail » (TJ Dijon, 21 nov. 2025, n° 25/00269, précité).

Les atteintes à l’intégrité physique des personnes voisines emportent en général la conviction du juge. Le tribunal judiciaire de Montpellier a prononcé la résiliation du bail des locataires dont le chien de type pitbull avait mordu plusieurs résidents de l’immeuble, en relevant la récurrence des troubles et leur persévérance dans le temps (TJ Montpellier, 28 janv. 2026, n° 24/02394, précité). Le juge des contentieux de la protection de Rennes a fait de même pour un chien de catégorie 2 dont les morsures avaient atteint deux voisins, en soulignant que le locataire « a manqué à ses obligations tant générales, s’agissant de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, que particulières » relatives à la détention de l’animal (TJ Rennes, 30 janv. 2025, n° 24/00598). Le règlement intérieur de cet immeuble imposait au locataire de s’engager « à ce que la détention d’un animal familier ne cause aucun dégât à l’immeuble ni aucun trouble de jouissance aux occupants de celui-ci ». En conséquence, la résiliation judiciaire du bail sanctionne non la détention de l’animal, mais le comportement de son maître qui ne parvient pas à le maîtriser, la responsabilité du fait des animaux étant par ailleurs régie par l’article 1243 du code civil, selon lequel « le propriétaire d’un animal, ou celui qui s’en sert, pendant qu’il est à son usage, est responsable du dommage que l’animal a causé ».

II. L’animal dans la copropriété et les rapports de voisinage : l’usage des lots et la cessation des nuisances

A. Les clauses du règlement de copropriété et l’activité d’élevage dans le lot

Dans la copropriété des immeubles bâtis, la détention d’un animal familier s’insère dans le cadre des rapports entre copropriétaires. L’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». Cette liberté de jouissance autorise la détention d’un animal dans le lot, pourvu que celle-ci ne contrevienne pas aux stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination et à la tranquillité de l’immeuble. La cour d’appel de Metz a ainsi rappelé, dans un arrêt du 16 avril 2026, que le règlement de copropriété de la résidence en cause autorisait chaque propriétaire à jouir de son local « à la condition de ne pas nuire aux droits privatifs ou communs des autres propriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l’immeuble et sa bonne tenue » (CA Metz, 16 avr. 2026, n° 24/01033). Or, les clauses d’usage des lots, telles que la clause d’occupation bourgeoise, constituent le premier instrument de police de l’activité exercée dans les parties privatives, comme le démontre la pratique du droit de la copropriété à Paris.

Le tribunal judiciaire d’Alès a eu à connaître, dans un jugement du 16 avril 2026, du cas d’une copropriétaire qui exploitait depuis 2007 un élevage de chats dans son appartement de cinquante et un mètres carrés, au sein d’une résidence de six étages (TJ Alès, 16 avr. 2026, n° 25/00068). Le règlement de copropriété stipulait que « les appartements ne pourront être occupé que bourgeoisement », l’exercice de professions libérales étant toléré à condition de ne pas nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l’immeuble, tandis que les bureaux commerciaux et administratifs étaient interdits. Le tribunal a jugé qu’« un élevage de chat, même s’il s’agit d’une activité agricole dans la référence du code APE, reste une activité commerciale avec un objectif de profit à la vente », de sorte que l’activité contrevenait au règlement de copropriété, outre les troubles olfactifs qu’elle générait. La copropriétaire a été condamnée à clôturer administrativement son activité sous astreinte de cinquante euros par jour de retard et à verser deux mille euros au syndicat au titre du préjudice moral. En revanche, le tribunal a refusé d’ordonner à l’intéressée de se séparer de l’intégralité de ses chats, en énonçant qu’« il est contraire à tout règlement de copropriété que d’interdire à un propriétaire de vivre avec un animal de compagnie », la cessation de l’activité d’élevage suffisant à remédier aux troubles. A cet égard, la distinction entre la possession d’animaux de compagnie, licite, et l’exercice d’une activité lucrative d’élevage, subordonnée à la destination de l’immeuble, commande l’issue du litige.

B. Le trouble anormal de voisinage : le référé, la cessation des nuisances et l’indemnisation

Lorsque la détention d’animaux excède les inconvénients normaux du voisinage, les syndicats des copropriétaires et les voisins disposent d’outils efficaces devant le juge des référés. L’article 835 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire de « prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite », sans condition d’urgence ni de contestation sérieuse. Le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a ordonné, dans une ordonnance du 8 janvier 2025, à une propriétaire accueillant de nombreux chiens de faire cesser les nuisances sonores et olfactives sous astreinte de cinquante euros par jour, en relevant que les aboiements incessants et les odeurs pestilentielles, corroborés par de nombreux témoignages, étaient constitutifs de troubles manifestement illicites au regard de l’article 15 du règlement de copropriété (TJ Marseille, ord. réf., 8 janv. 2025, n° 23/04740). Ce règlement prévoyait notamment qu’« il ne pourra être possédé aucun animal malfaisant, malodorant, malpropre ou bruyant », formule fréquente dont la violation caractérise l’illicéité manifeste.

La jurisprudence s’est également prononcée sur le nourrissage des animaux sauvages, pratique qui peut dégénérer en trouble manifestement illicite. La cour d’appel de Metz a confirmé, dans son arrêt du 16 avril 2026, la condamnation d’une copropriétaire qui déposait régulièrement des graines sur ses tablettes de fenêtres et son balcon pour nourrir les pigeons, en application de l’article 120 du règlement sanitaire départemental de la Moselle, aux termes duquel « il est interdit de jeter ou déposer des grains ou nourriture en tout lieu public pour y attirer les animaux errants, sauvages ou redevenus comme tels, notamment les chats et les pigeons » (CA Metz, 16 avr. 2026, n° 24/01033, précité). La cour a jugé que ce nourrissage, qui favorisait une prolifération excessive de pigeons et souillait les façades réhabilitées, était « contraire tant au règlement sanitaire susvisé qu’au règlement de copropriété », et a alloué au syndicat une provision de sept mille quatre cent trente-six euros au titre du coût des travaux de nettoyage. Or, cette décision met en lumière le rôle des règlements sanitaires départementaux dans la police des rapports de voisinage, ces textes fixant des interdictions précises dont la violation constitue un manquement à la règle de droit au sens de l’article 835 du code de procédure civile. Le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a retenu la même qualification dans une ordonnance du 11 février 2026 relative à un logement atteint du syndrome de Diogène, en application de l’article 26 du règlement sanitaire départemental de Paris, selon lequel « il est interdit d’élever et d’entretenir dans l’intérieur des habitations, leurs dépendances et leurs abords et de laisser stationner dans les locaux communs des animaux de toutes espèces dont le nombre ou le comportement ou l’état de santé pourraient porter atteinte à la sécurité, à la salubrité ou à la tranquillité du voisinage », l’ordonnance ayant ordonné le nettoyage du logement et la désinfection sous astreinte de deux cents euros par jour (TJ Paris, ord. réf., 11 févr. 2026, n° 25/58690).

La Cour de cassation a consacré récemment la coexistence, en milieu rural comme en milieu urbain, de la liberté d’exploitation agricole et de l’exigence de tranquillité des voisins. Par un arrêt du 21 mai 2026, la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi formé contre un arrêt de la cour d’appel de Bourges qui avait retenu l’existence d’un trouble anormal de voisinage du fait du tintement permanent des clochettes portées par plusieurs moutons pâturant à proximité d’une habitation (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-10.569). La haute juridiction a approuvé les juges du fond d’avoir relevé que ces tintements continus « ne constituaient pas des sons caractéristiques du milieu rural de la Nièvre » et que les propriétaires du troupeau « avaient éduqué des chiens de protection de troupeau dont la présence était à elle seule de nature à satisfaire la protection du cheptel, comme en attestait le choix de voisins de ne pas utiliser des clochettes, les chiens de protection protégeant suffisamment contre les tentatives de prédation et de vol dans les bergeries ». La Cour en a déduit, de manière souveraine, que « la présence de clochettes sur certains animaux constituait un trouble anormal de voisinage et partant manifestement illicite ». Or, cette décision illustre la place désormais occupée par les animaux de protection dans l’équilibre des intérêts ruraux, tout en rappelant que la responsabilité de plein droit du fait des troubles anormaux de voisinage, consacrée à l’article 1253 du code civil, s’apprécie indépendamment de toute faute.

Conclusion

La jurisprudence de la troisième chambre civile et des juridictions du fond dessine un régime équilibré de la détention des animaux dans l’immeuble. L’article 10 de la loi du 9 juillet 1970 garantit au locataire et au copropriétaire le droit de détenir un animal familier, en neutralisant les clauses d’interdiction générales, tandis que les stipulations relatives aux chiens de première catégorie et aux locations saisonnières conservent leur pleine efficacité. Or, ce droit s’exerce dans les limites de l’usage paisible des locaux, les juridictions prononçant la résiliation du bail lorsque les troubles causés par l’animal revêtent une gravité et une récurrence suffisantes, à l’instar des morsures ou des nuisances sonores persistantes. En conséquence, le trouble anormal de voisinage, qu’il procède des aboiements, du nourrissage des pigeons ou du tintement des clochettes, ouvre au syndicat des copropriétaires et aux voisins la voie du référé sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, la cessation des nuisances étant ordonnée sous astreinte. Par ailleurs, l’exploitation d’un élevage dans un lot demeure subordonnée aux clauses de destination du règlement de copropriété, sans que le juge puisse pour autant priver un propriétaire de la compagnie de ses animaux. Des lors, le contentieux animalier immobilier, longtemps marginal, s’affirme comme un terrain d’application privilégié de l’équilibre entre la liberté individuelle et la tranquillité collective, dont la jurisprudence récente de 2025 et 2026 renouvelle les contours.