I. La qualification des ouvertures pratiquées sur le fonds voisin
A. Le jour : une ouverture à verre dormant soumise à des conditions strictes
Le droit des servitudes légales distingue les jours des vues selon la fonction de l’ouverture et la configuration du mur qui la reçoit. L’article 676 du code civil permet au propriétaire d’un mur non mitoyen joignant immédiatement l’héritage d’autrui de pratiquer des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre d’ouverture au plus. L’article 677 du même code fixe la hauteur à laquelle ces jours peuvent être établis. Elle est de vingt-six décimètres au-dessus du plancher pour une pièce en rez-de-chaussée et de dix-neuf décimètres pour les étages supérieurs. Le jour se caractérise par son châssis fixe et son verre dormant, qui ne permettent ni le passage de l’air ni la vue vers le fonds voisin. Les jours répondent ainsi à une double finalité : éclairer la pièce et assurer une aération minimale, sans offrir de regard sur le fonds voisin. Cette fonction explique la rigueur des conditions posées par la loi, dont la méconnaissance prive l’ouverture du bénéfice du régime des jours.
Le mur mitoyen obéit à un régime plus rigoureux encore. L’article 675 du code civil énonce que « L’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant ». La jurisprudence récente confirme la portée de cette interdiction, dont la sanction ne dépend ni de l’usage de l’ouverture ni de son caractère discret. Un tribunal judiciaire de Pontoise, statuant le 24 janvier 2025 (n° 21/05072), a rappelé la lettre de ce texte. Il a débouté le propriétaire qui avait pratiqué des ouvertures dans un mur dont la mitoyenneté n’était pas établie. La charge de la preuve de la mitoyenneté pèse sur celui qui s’en prévaut. Or la qualification de l’ouverture conditionne l’ensemble du régime applicable. Les juridictions du fond disposent, en la matière, d’un pouvoir souverain d’appréciation pour déterminer si une ouverture constitue un jour ou une vue.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a fait une application éclairante de ce pouvoir dans son arrêt du 5 juin 2025 (n° 23/09188). L’affaire portait sur trois ouvertures pratiquées dans le mur d’un immeuble en limite séparative. Ayant constaté qu’une fenêtre située en partie haute d’une salle d’eau ne conférait aucune vue sur la propriété voisine, la cour l’a soumise au régime des jours. Elle a ordonné sa mise en conformité avec l’article 676 du code civil, en préservant un mécanisme d’aération. Les fenêtres munies de barreaux métalliques donnant sur la terrasse en contrebas ont reçu le même traitement. La cour a jugé qu’elles « doivent pour la même raison, relever de la définition des jours ». En conséquence, la qualification de jour ne libère pas le propriétaire de toute contrainte. L’ouverture doit respecter le treillis de fer et le châssis à verre dormant imposés par la loi, sous peine de mise en conformité ordonnée sous astreinte.
La transformation d’une ouverture préexistante peut, en outre, faire perdre au jour son régime protecteur. La Cour de cassation a été saisie de cette hypothèse dans son arrêt du 15 février 2023 (n° 21-23.049). L’affaire concernait le remplacement d’une ancienne fenêtre à verre opaque par une porte-fenêtre donnant sur une cour commune. La cour d’appel avait retenu que « le remplacement de la fenêtre par une porte-fenêtre avait créé, non seulement une vue, mais également une nouvelle voie de passage distincte de celles prévues dans les titres ». Le rejet du pourvoi confirme que la transformation d’un jour en ouverture ouvrante constitue une extension de la servitude de jour. Une telle extension est prohibée de la part du fonds dominant en l’absence d’accord des autres titulaires des droits d’usage. A cet égard, le propriétaire qui souhaite modifier une ouverture préexistante doit vérifier la qualification initiale de celle-ci. La création d’une vue nouvelle est, en effet, soumise aux distances légales.
B. La vue : la soumission aux distances légales et le contrôle de leur respect
La vue se distingue du jour en ce qu’elle permet, par une fenêtre ouvrante, d’apercevoir le fonds du voisin. Elle est soumise à des distances minimales fixées par le code civil. L’article 678 du code civil prohibe les vues droites ou fenêtres d’aspect, ainsi que les balcons ou autres semblables saillies. La distance entre le mur où elles sont pratiquées et l’héritage voisin doit être d’au moins dix-neuf décimètres. L’article 679 du même code impose aux vues par côté ou obliques une distance de six décimètres. L’article 680 précise que la distance se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait. S’il y a balcons ou saillies, elle se compte depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés. Le respect de ces distances s’apprécie concrètement, au regard de la possibilité effective de porter le regard sur le fonds voisin.
La jurisprudence récente a précisé la notion de vue droite à propos des fenêtres de toit. L’essor des combles aménagés a multiplié les litiges entre voisins. Le tribunal judiciaire de Grenoble a jugé, le 5 juin 2025 (n° 23/05664), que des fenêtres de type Vélux en verre clair et ouvrantes situées à 1,13 mètre de la terrasse voisine « constituent des vues droites interdites en violation des règles de distance prévues par l’article 678 du code civil ». Le tribunal a écarté l’argument tiré de la hauteur des ouvertures. Il a retenu qu’« il importe peu que ladite vue nécessite de se hisser ou de se pencher dès lors d’une telle configuration permet de porter atteinte à l’intimité de l’occupant du fonds voisin, lequel n’a pas à tolérer un regard direct sur ses espaces privatifs d’agrément ». La cour d’appel de Rennes a adopté la même démarche le 9 septembre 2025 (n° 22/05711). Elle a qualifié de vue illicite un vélux pour lequel « un simple tabouret suffit, sans danger, à pratiquer une vue sur le fonds voisin ». Elle a refusé cette qualification aux ouvertures dont l’accès était matériellement difficile.
La cour d’appel de Rennes a également précisé le régime des vues obliques. Elle a relevé que la création d’une vue oblique nécessite de respecter une distance de six décimètres. Elle a constaté que le recul entre le bord du toit et le début du châssis était au moins égal à soixante centimètres. Aucune violation de l’article 679 du code civil n’en résultait. Le tribunal judiciaire du Mans a, de son côté, rappelé la définition de la servitude de vue dans son jugement du 18 décembre 2025 (n° 25/01283). Il a énoncé qu’« une servitude de vue est une servitude continue et apparente qui existe du fait même de la présence de l’ouverture donnant sur le fonds d’autrui, les ouvertures visées étant des ouvertures ordinaires permettant le passage de l’air et de la lumière à la différence des jours qui sont des ouvertures à verre dormant ». La caractérisation de la vue dépend donc de la configuration de l’ouverture et de la possibilité de regard. Elle ne dépend pas de la dimension de celle-ci. La Cour de cassation a précisé cette règle dans son arrêt du 20 novembre 2025 (n° 24-13.376). Elle a jugé que les dispositions relatives aux vues droites « ne concernent pas la dimension des ouvertures mais seulement leur distance au fonds voisin ». L’agrandissement d’ouvertures préexistantes doit ainsi être apprécié au regard de la distance séparant le mur de la limite des propriétés.
Le caractère illicite de la vue peut résulter de la transformation d’ouvertures anciennes. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 20 novembre 2025, la demanderesse soutenait que les ouvertures initiales étaient de simples jours. Elle invoquait leur situation en hauteur et leur destination, qui était d’assurer l’aération des animaux. Les nouvelles fenêtres maçonnées constituaient, selon elle, des vues irrégulières pour être situées en deçà de la distance légale prévue par l’article 678 du code civil. La cour d’appel avait rejeté la demande de remise en état. Elle avait retenu que les ouvertures, autorisées lors de la vente, n’étaient pas soumises aux prescriptions relatives aux distances. La troisième chambre civile a censuré cette décision au visa de l’article 455 du code de procédure civile. La cour d’appel, qui n’avait pas répondu aux conclusions de la demanderesse, « n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ». Or l’autorisation donnée par le vendeur de conserver des jours ne vaut pas autorisation de créer des vues. La qualification de chaque ouverture doit être examinée à la date des travaux litigieux.
II. Les sanctions de l’ouverture irrégulière et les modes de régularisation
A. L’acquisition de la servitude de vue par titre ou par prescription trentenaire
L’ouverture pratiquée en méconnaissance des distances légales peut être régularisée par l’acquisition d’une servitude de vue. L’article 690 du code civil rappelle qu’elle s’acquiert « par titre, ou par la possession de trente ans ». La servitude de vue constitue une servitude continue et apparente, qui existe du fait même de la présence de l’ouverture donnant sur l’héritage d’autrui. Le tribunal judiciaire d’Annecy a rappelé, le 19 novembre 2025 (n° 24/00489), que la servitude de vue est continue et apparente lorsqu’elle est matérialisée par une fenêtre. Ayant constaté qu’une ouverture existait déjà en 1993 sur le fonds des défendeurs, il a retenu que ceux-ci bénéficiaient d’une servitude de vue par prescription acquisitive trentenaire. La prescription était acquise de manière certaine depuis 2023, sans que l’absence de mention dans l’acte de propriété y fasse obstacle.
La servitude de vue peut également être établie par un titre, dont l’existence doit être démontrée par celui qui s’en prévaut. Le tribunal judiciaire d’Annecy a refusé d’analyser en un titre un courrier signé par un seul membre de la famille de l’auteur. L’écrit comportait pourtant des obligations réciproques, mais il n’avait pas fait l’objet d’une publicité foncière. En l’absence de titre publié et de possession trentenaire, la servitude invoquée demeure irrégulière. La preuve de la possession trentenaire est, au demeurant, strictement appréciée. La cour d’appel de Nîmes en témoigne dans son arrêt du 22 mai 2025 (n° 24/00698). Pour débouter le propriétaire qui se prétendait titulaire d’une servitude de vue, la cour a relevé le caractère récent des attestations produites. Elles dataient la situation actuelle depuis moins de trente ans. Aucun élément ne permettait de constater l’existence, depuis trente ans au moins, d’une vue à partir de l’ouverture litigieuse. La cour a également écarté la servitude par destination du père de famille. L’auteur commun des parties n’avait pas créé de vue avant la division des fonds. En l’absence de titre et de possession trentenaire, la servitude de vue ne peut être reconnue. L’ouverture demeure alors soumise aux règles de distance des articles 678 et 679 du code civil.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a, pour sa part, sanctionné le caractère contradictoire de la position d’un propriétaire. Celui-ci soutenait à la fois l’absence de vue et la prescription trentenaire, la seconde étant exclue si la première est alléguée. La cour a rappelé que « l’existence prolongée d’une ouverture irrégulière pouvant entraîner l’acquisition d’une servitude de vue, à la condition que l’ouverture créant la vue soit continue et apparente ». Par ailleurs, la demande de reconnaissance d’une servitude par prescription se heurte au principe de l’estoppel lorsqu’elle a été abandonnée en première instance. La cour a jugé la prétention irrecevable en cause d’appel. Des lors, le propriétaire qui invoque la prescription trentenaire doit démontrer la présence continue de l’ouverture pendant trente années. La seule ancienneté du mur ne suffit pas à établir l’existence d’une vue.
La jurisprudence n’exige pas, pour que la prescription coure, que l’ouverture ait été licite à l’origine. C’est précisément l’existence prolongée d’une ouverture irrégulière qui peut conduire à l’acquisition de la servitude. L’acquéreur d’un fonds ne saurait toutefois être réputé avoir accepté les situations illicites qui le grèvent. La cour d’appel de Rennes a jugé inopérant le moyen tiré de l’antériorité de l’ouverture par rapport à l’installation de l’acquéreur. Celui-ci, en achetant son fonds, n’a pas accepté les situations illicites pouvant le grever. Le sort de l’ouverture irrégulière dépend donc, en définitive, de la démonstration rigoureuse de l’un des modes d’acquisition prévus par la loi. La prescription trentenaire ne peut bénéficier qu’au propriétaire qui établit la possession continue et apparente de la servitude.
B. La suppression de l’ouverture et les aménagements de substitution
À défaut de titre ou de prescription, le propriétaire du fonds voisin peut obtenir la suppression de l’ouverture irrégulière ou sa mise en conformité avec les prescriptions légales. Les juges disposent à cet égard d’un pouvoir souverain d’appréciation. Le tribunal judiciaire d’Annecy a rappelé que « les juges disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation dans la suppression des vues irrégulières et peuvent refuser d’ordonner la suppression au cas où des travaux empêcheront toute vue sur le fonds voisin ». La cour d’appel de Nîmes a précisé que « seuls des aménagements de nature à interdire ces vues peuvent faire obstacle à la démolition des ouvrages construits en violation des articles 678 et 680 du code civil ». Les juges ne peuvent ainsi substituer à la suppression demandée la seule allocation de dommages et intérêts. En l’espèce, le remplacement d’un fenestron par un châssis à abattant à verre opaque a été jugé suffisant. Le commissaire de justice avait attesté qu’« il lui est impossible à travers ce vitrage de distinguer l’extérieur ».
La mise en conformité peut prendre la forme de la transformation de la vue en jour de souffrance. Le tribunal judiciaire de Grenoble a ordonné la transformation des fenêtres de toit en ouvertures non ouvrantes. Le verre devait être opaque ou translucide, pour ne pas permettre la visibilité sur la propriété de la partie adverse. L’astreinte a été fixée à quarante euros par jour de retard passé un délai de six mois. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a de même condamné le propriétaire à mettre les ouvertures en conformité avec l’article 676 du code civil, en préservant un mécanisme d’aération. Elle a assorti sa décision d’une astreinte provisoire de cent euros par jour de retard. La cour d’appel de Rennes a prononcé la suppression de la vue créée par le vélux litigieux. Elle l’a ordonnée dans un délai de deux mois, sous astreinte de cinquante euros par jour de retard. Des lors, la sanction de l’ouverture irrégulière s’articule autour d’une gradation. La suppression n’est ordonnée que lorsque aucun aménagement ne permet d’interdire la vue. La transformation en jour et la mise en conformité constituent des solutions alternatives privilégiées par les juridictions.
Le choix entre la suppression et la mise en conformité n’obéit pas à un critère unique. Les juridictions prennent en considération l’ancienneté de l’ouverture, la nature des aménagements réalisés et l’atteinte portée à l’intimité du voisin. L’atteinte à l’intimité causée par une vue irrégulière peut, par ailleurs, donner lieu à l’allocation de dommages et intérêts. La cour d’appel de Nîmes a ainsi confirmé l’indemnisation du préjudice subi par la propriétaire. Sa terrasse était offerte aux regards, mais le montant a été réduit au regard de la configuration des lieux. L’indemnisation demeure toutefois subsidiaire, la remise en conformité constituant la sanction principale de l’ouverture irrégulière.
La Cour de cassation veille à ce que la mesure ordonnée soit légalement justifiée au regard des circonstances de l’espèce. Dans son arrêt du 20 novembre 2025, elle a censuré l’arrêt qui avait rejeté la demande de remise en état des ouvertures sans répondre aux conclusions. Celles-ci faisaient valoir que les ouvertures initiales n’étaient que de simples jours, tandis que les nouvelles fenêtres maçonnées constituaient des vues irrégulières. Cette exigence de motivation s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence relative à l’article 455 du code de procédure civile. Ce texte impose au juge de répondre aux conclusions des parties, le défaut de réponse aux conclusions constituant un défaut de motifs. En conséquence, le propriétaire qui entend contester la qualification retenue par les juges du fond doit articuler précisément les éléments de fait et de droit pertinents. La qualification de chaque ouverture emporte, en effet, l’application d’un régime distinct.
La sanction prononcée doit également tenir compte de la configuration des lieux et des aménagements existants. La vue peut être neutralisée par les dispositifs mis en place par le voisin lui-même. Le tribunal judiciaire d’Annecy a ainsi rejeté la demande de suppression d’une fenêtre dès lors que les défendeurs avaient fait poser un film opaque sur celle-ci. Ce dispositif empêchait toute vue sur le fond voisin et apparaissait suffisant pour préserver les droits du demandeur. La cour d’appel de Nîmes a, dans le même esprit, confirmé le jugement ayant imposé l’installation d’un fenestron à châssis abattant à verre opaque. Il en résultait qu’aucune indiscrétion n’était possible sur le fonds voisin. Or cette jurisprudence invite les praticiens à privilégier, dans la rédaction des demandes, la sollicitation d’aménagements de nature à interdire la vue. La mise en œuvre de tels aménagements est plus aisément ordonnée par les juridictions que la démolition des ouvrages.
Conclusion
La distinction entre jours et vues, héritée du code civil, conserve une actualité jurisprudentielle remarquable. Les litiges relatifs aux fenêtres de toit l’ont récemment renouvelée. La qualification de l’ouverture commande l’application de règles de distance et de hauteur dont le respect s’apprécie concrètement. La jurisprudence a écarté l’influence de la dimension des ouvertures au profit de leur seule distance au fonds voisin. La sanction de l’ouverture irrégulière obéit à une gradation qui privilégie la mise en conformité et les aménagements de nature à interdire la vue. La suppression n’intervient qu’à titre subsidiaire. L’acquisition de la servitude de vue par titre ou par prescription trentenaire demeure le principal mode de régularisation. Elle suppose que la possession continue et apparente soit rigoureusement démontrée. Le propriétaire confronté à une ouverture pratiquée par son voisin doit être conseillé sur les modes de preuve de la vue. Il doit l’être également sur les alternatives à la suppression, qui supposent l’intervention d’un avocat en droit des servitudes immobilières à Paris.
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