I. L’exploitation effective du fonds, condition substantielle du droit au renouvellement
A. La propriété commerciale et l’exigence d’une exploitation effective pendant trois années
Le droit au renouvellement constitue le cœur du statut protecteur du preneur à bail commercial. Il s’analyse en une propriété du fonds, dont la jurisprudence rattache la protection à la Convention européenne des droits de l’homme. La troisième chambre civile a rappelé cette construction dans un arrêt de section du 15 février 2023 (pourvoi n° 21-25.849, publié au Bulletin). Aux termes de cette décision, la « propriété commerciale » du preneur « s’entend du droit au renouvellement du bail commercial consacré par les articles L. 145-8 à L. 145-30 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n° 21-25.849, arrêt n° 21-25.849). À cet égard, la même décision a exactement retenu que l’atteinte alléguée n’entre pas dans le champ de cette protection. Cette exclusion vaut lorsque l’atteinte ne concerne que le prix du loyer du bail renouvelé. Le droit au renouvellement est ainsi conçu comme un bien protégé. Sa substance ne se réduit pas aux conditions financières du bail.
Ce droit ne bénéficie toutefois qu’au preneur qui exploite effectivement son fonds dans les lieux loués. L’article L. 145-8 du code de commerce subordonne le renouvellement à une double condition. Il exige d’abord la propriété du fonds exploité dans les lieux. Il impose ensuite une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé l’expiration du bail ou de sa prolongation. Cette exigence traduit la finalité économique du statut. Le législateur n’entend protéger que le commerçant dont l’activité anime réellement les lieux loués. La jurisprudence l’a rappelé avec constance dans la période récente. La cour d’appel de Riom, dans un arrêt du 10 janvier 2024 (RG n° 22/00689), a ainsi énoncé que « le droit à la propriété commerciale suppose une exploitation du fonds de commerce actuelle et effective » (CA Riom, 10 janv. 2024, RG n° 22/00689, arrêt n° 22/00689). L’actualité de l’exploitation, appréciée au jour de l’expiration du bail, conditionne donc l’ouverture du droit.
L’exploitation exigée doit être réelle, et non purement formelle. La même juridiction a précisé que « l’exploitation du fonds doit être réelle et effective même si elle n’est pas continue » (CA Riom, 10 janv. 2024, RG n° 22/00689, arrêt n° 22/00689). La continuité n’est donc pas exigée à titre absolu. L’activité doit toutefois conserver une consistance matérielle et une régularité suffisantes. La cessation complète de l’activité, lors même qu’elle serait temporaire, prive le fonds de sa substance commerciale. Le congé délivré pour défaut d’exploitation constitue alors l’outil du bailleur. Il permet à ce dernier de recouvrer la libre disposition de son local. La Cour de cassation a été saisie d’un congé de cette nature dans une affaire opposant une bailleresse à son locataire. Il était précisé que la bailleresse « lui a délivré un congé sans offre de renouvellement pour défaut d’exploitation des lieux loués » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-19.348, arrêt n° 21-19.348). La démonstration de l’inexploitation commande alors une appréciation concrète de l’activité. Cette appréciation se fait au regard de la destination contractuelle et des conditions d’exploitation du fonds.
La dénégation du droit au renouvellement pour défaut d’exploitation effective peut être invoquée par le bailleur à tout stade de la procédure. Dans un arrêt du 16 novembre 2023 (pourvoi n° 22-17.409), la troisième chambre civile a jugé qu’une telle demande n’était pas nouvelle. La demande était formée à titre subsidiaire en cause d’appel. Elle s’analysait au sens de l’article 565 du code de procédure civile. La Cour a retenu que « la demande en dénégation du droit au renouvellement du bail soumise à la cour d’appel par le bailleur tendait aux mêmes fins que sa demande initiale en résiliation judiciaire, à savoir, la cessation des rapports locatifs entre les parties » (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-17.409, arrêt n° 22-17.409). Or, cette solution facilite la défense du bailleur qui découvre tardivement l’inexploitation du fonds. Elle préserve dans le même temps le droit du preneur de conclure subsidiairement au renouvellement. Des lors, la réalité de l’exploitation doit pouvoir être démontrée à chaque stade de l’instance. Cette exigence vaut depuis l’expiration du bail jusqu’à la clôture des débats.
B. Les motifs légitimes d’inexploitation et la charge de la preuve
L’article L. 145-8 du code de commerce admet l’exploitation discontinue lorsque des motifs légitimes l’expliquent. La jurisprudence donne à cette notion une acception large. Elle n’en fait pas pour autant une cause d’exonération automatique. Le sinistre affectant les lieux loués, l’état de santé du preneur ou les restrictions administratives d’exploitation en constituent des illustrations classiques. La cour d’appel de Toulouse a appliqué cette grille d’analyse dans un arrêt du 13 janvier 2026 (RG n° 23/00661). Le preneur y exploitait un local d’annexe de café devenu inexploitable à la suite d’un dégât des eaux. Les travaux de remise en état avaient été retardés par un litige d’assurance. La période hivernale et les restrictions sanitaires liées à la pandémie avaient également pesé. La cour a jugé que le défaut d’activité constaté était justifié par ce contexte. Le motif grave et légitime invoqué par le bailleur n’était dès lors pas démontré (CA Toulouse, 13 janv. 2026, RG n° 23/00661, arrêt n° 23/00661).
La charge de la preuve pèse en effet sur le bailleur qui se prévaut du défaut d’exploitation. La même cour a rappelé que « le défaut d’exploitation des locaux constitue une infraction continue au bail, de sorte que cette acceptation ne vient pas couvrir l’infraction invoquée pour l’avenir si toutefois elle persiste » (CA Toulouse, 13 janv. 2026, RG n° 23/00661, arrêt n° 23/00661). Cette qualification d’infraction continue présente une double conséquence. D’une part, l’acceptation du renouvellement par le bailleur ne purge pas les manquements à venir. Cette règle vaut si l’inexploitation persiste après l’acceptation. D’autre part, le point de départ du délai de mise en demeure s’apprécie au jour de la persistance de l’infraction. Les constats d’huissier constituent dès lors le mode de preuve privilégié. Ils doivent toutefois révéler une inexploitation prolongée, et non un simple état ponctuel.
La cour d’appel de Riom a fait une application rigoureuse de ces principes dans le contentieux d’une station de lavage. Le bailleur y produisait de nombreux constats, dressés entre 2017 et 2022. Ces constats établissaient la persistance de l’inexploitation de l’installation. Ils révélaient également l’aggravation de son état de délabrement. La cour a considéré que les manquements graves et légitimes s’étaient poursuivis plus d’un mois après la mise en demeure du bailleur. Le refus de verser une indemnité d’éviction était donc justifié (CA Riom, 10 janv. 2024, RG n° 22/00689, arrêt n° 22/00689). En conséquence, la preuve par constats s’impose comme l’instrument décisif du bailleur. Elle n’est efficace que si l’inexploitation qu’elle révèle présente un caractère continu et non équivoque. L’absence d’alimentation en eau, dont le preneur attribuait la cause au bailleur, n’a pas été retenue. L’origine de la panne demeurait en effet indéterminée.
Par ailleurs, la preuve du défaut d’exploitation ne se présume pas d’une simple apparence extérieure. Le caractère abaissé du rideau métallique ne suffit pas à établir l’inexploitation d’un local. L’absence d’enseigne ou d’information sur les horaires d’ouverture ne vaut pas davantage. Ces éléments sont insuffisants lorsque le local est destiné à des usages d’annexe ou de stockage. La cour d’appel de Toulouse a ainsi retenu que des attestations concordantes s’opposaient aux constats du commissaire de justice. Le rideau baissé relevé lors des visites ne rapportait pas la preuve d’un défaut d’exploitation continu. La terrasse du local demeurait en effet exploitée. C’est ce qui ressort de l’arrêt rendu le 13 janvier 2026 (RG n° 23/00661, arrêt n° 23/00661). La jurisprudence exige ainsi une appréciation concrète de l’activité réelle. Le juge doit rechercher si l’exploitation a été poursuivie, fût-ce partiellement, sous une forme adaptée à la nature du fonds. Des lors, la preuve du motif grave et légitime commande un faisceau d’indices concordants. La force probante de ces indices s’apprécie souverainement par les juges du fond.
II. La cessation de l’exploitation, cause de refus de renouvellement sans indemnité
A. La mise en demeure préalable et la justification du motif grave et légitime
L’article L. 145-17 du code de commerce autorise le bailleur à refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité. Cette faculté suppose qu’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. S’agissant de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, l’infraction ne peut être invoquée que dans des conditions strictes. Elle doit s’être poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après une mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire. Elle doit préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’alinéa. La jurisprudence veille au respect de ces exigences formelles. Leur méconnaissance prive le refus de son effet exonératoire. Dans un arrêt du 25 janvier 2024 (pourvoi n° 17-31.538), la troisième chambre civile a rappelé le régime applicable. Le juge, saisi d’une demande de déchéance du droit du locataire au paiement d’une indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L. 145-17, « ne relève aucun moyen d’office lorsqu’il vérifie l’existence de la mise en demeure prévue par ce texte, laquelle peut figurer dans le même acte que le refus de renouvellement » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 17-31.538, arrêt n° 17-31.538).
La mise en demeure peut donc être incorporée au congé. Elle doit en ce cas être complète. La cour d’appel de Basse-Terre a sanctionné la mise en demeure qui n’accordait qu’un délai de quinze jours au preneur. Le délai légal est pourtant d’un mois. Cette mise en demeure ne reproduisait pas davantage les termes de l’article L. 145-17 (arrêt du 8 janvier 2026, RG n° 24/00686). La cour en a déduit qu’« en l’absence de mise en demeure préalable par acte d’huissier de justice ou en cas de nullité de cette mise en demeure, le congé avec refus de renouvellement n’est pas nul mais est privé d’effet en ce qui est de la seule dispense de paiement par le bailleur d’une indemnité d’éviction » (CA Basse-Terre, 8 janv. 2026, RG n° 24/00686, arrêt n° 24/00686). Le bail prend fin, mais le preneur conserve son droit à l’indemnité d’éviction. Il peut se maintenir dans les lieux jusqu’à son paiement. L’article L. 145-28 du code de commerce garantit en effet ce droit au maintien dans les lieux. Or, cette dissociation entre la fin du bail et le droit à indemnité structure le contentieux du refus de renouvellement. La cour d’appel de Basse-Terre a d’ailleurs alloué au preneur évincé une indemnité de 200 000 euros. Cette somme a été évaluée selon la valeur marchande du fonds.
Le congé motivé par une cessation d’exploitation doit également satisfaire aux exigences de l’article L. 145-9 du code de commerce. Ce texte impose la précision des motifs pour lesquels le congé est donné. Il exige l’indication que le locataire doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans. Le contrôle du motif intervient au regard de la situation existant à la date du congé. Il n’exclut pas la prise en considération des manquements poursuivis postérieurement. La saga opposant les sociétés Celio France, Biker et Indiana illustre la rigueur de ce contrôle. Dans un arrêt du 2 juillet 2026 (pourvoi n° 25-13.340), la troisième chambre civile a censuré la cour d’appel de renvoi. Cette dernière n’avait pas pris en considération les dernières conclusions du bailleur. Ces conclusions comportaient de nouveaux développements relatifs à la mise en demeure préalable au congé. Elles avaient été notifiées la veille de la clôture (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 25-13.340, arrêt n° 25-13.340). La prise en considération des écritures les plus récentes conditionne ainsi l’issue du litige. Elle détermine le sort du caractère grave et légitime du motif invoqué.
Le motif grave et légitime n’est pas limité à la cessation de l’exploitation. L’inexécution des obligations du bail en constitue une autre illustration. La transformation des lieux sans autorisation a ainsi été jugée constitutive d’un tel motif par la troisième chambre civile. La Cour a retenu que « la transformation des lieux effectués par le locataire sans autorisation du bailleur caractérisait un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-22.234, arrêt n° 21-22.234). À cet égard, le bailleur peut également se prévaloir de manquements survenus postérieurement au congé. Ces manquements sont de nature à le priver du versement de l’indemnité. La cour d’appel de Riom a rappelé que le bailleur est bien fondé à se prévaloir d’un motif grave et légitime postérieur au congé. Ce motif peut priver le preneur de son droit à l’indemnité d’éviction (CA Riom, 10 janv. 2024, RG n° 22/00689, arrêt n° 22/00689). Le preneur maintenu dans les lieux demeure ainsi tenu d’exécuter les clauses et conditions du bail. À défaut, il s’expose à la perte de son droit à indemnité et de son droit au maintien dans les lieux.
B. L’office du juge et le sort des actions du preneur
Le juge apprécie souverainement l’existence du motif grave et légitime. Son appréciation est soumise au contrôle de la Cour de cassation. Lorsque le motif n’est pas démontré, la seule conséquence juridique est l’obligation pour le bailleur de payer une indemnité d’éviction. La cour d’appel de Toulouse l’a rappelé en ces termes : « la seule conséquence juridique au défaut de justification d’un motif grave et légitime étant l’obligation pour le bailleur de payer une indemnité d’éviction » (CA Toulouse, 13 janv. 2026, RG n° 23/00661, arrêt n° 23/00661). Le refus de renouvellement n’est pas nul pour autant. Le bail ne se poursuit pas. Des lors, le preneur évincé ne peut se maintenir dans les lieux que jusqu’au paiement de l’indemnité. Il demeure ensuite redevable d’une indemnité d’occupation. Cette solution concilie la liberté du bailleur de mettre fin au bail. Elle garantit au preneur une indemnisation intégrale de son éviction.
L’indemnité d’éviction est déterminée conformément à l’article L. 145-14 du code de commerce. Ce texte retient la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession. Il prévoit l’augmentation de cette valeur des frais normaux de déménagement et de réinstallation. Il y ajoute les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. Son évaluation suppose souvent une mesure d’expertise. La cour d’appel de Toulouse a ainsi ordonné une expertise avant dire droit. La mission de l’expert visait à réunir les éléments de nature à permettre la détermination de l’indemnité d’éviction. Elle visait également à déterminer l’indemnité d’occupation (CA Toulouse, 13 janv. 2026, RG n° 23/00661, arrêt n° 23/00661). Par ailleurs, l’indemnisation de la perte du fonds peut se cumuler avec d’autres chefs de préjudice. Ce cumul s’impose lorsque l’éviction entraîne la disparition de l’entreprise. La cour d’appel de Basse-Terre a alloué une indemnité de 200 000 euros au preneur exploitant une laverie automatique. Elle s’est fondée sur le chiffre d’affaires moyen des trois derniers exercices. Elle a pris en compte les frais de déménagement des équipements (CA Basse-Terre, 8 janv. 2026, RG n° 24/00686, arrêt n° 24/00686).
La recevabilité de la demande en indemnisation de la perte du fonds obéit aux règles de la procédure civile. La troisième chambre civile a rappelé leur rigueur dans un arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-19.120). Les bailleurs y avaient « refusé le renouvellement du bail sans offrir d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120, arrêt n° 24-19.120). La Cour a censuré l’arrêt d’appel qui n’avait pas visé les dernières conclusions du preneur. Elle a relevé que ces conclusions n’avaient pas été visées avec l’indication de leur date. Les prétentions et moyens y figurant n’avaient pas davantage été exposés. Les articles 455 et 954 du code de procédure civile avaient ainsi été violés. Cette décision a été rendue dans une procédure collective. Le preneur y avait demandé le renouvellement du bail, puis le prononcé de la résiliation aux torts des bailleurs. Elle illustre l’exigence d’un examen complet des dernières écritures. En conséquence, la demande en indemnisation de la perte du fonds doit être présentée dans les formes et délais prescrits. À défaut, elle encourt l’irrecevabilité.
La contestation du congé et la demande d’indemnité d’éviction doivent être formées dans le délai de deux ans. Ce délai court à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Il résulte des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce. Ce délai, qui a une nature impérative, conditionne la préservation des droits du preneur évincé. Or, sa mise en œuvre soulève des difficultés particulières. La demande est parfois formée par le cessionnaire du fonds ou le repreneur dans une procédure collective. La jurisprudence la plus récente de la troisième chambre civile en révèle l’ampleur. Par ailleurs, la dénégation du droit au renouvellement pour défaut d’exploitation effective n’est pas irrecevable comme nouvelle en cause d’appel. Elle tend aux mêmes fins que la demande initiale en résiliation. La Cour l’a jugé dans son arrêt du 16 novembre 2023 (pourvoi n° 22-17.409, arrêt n° 22-17.409). Des lors, le preneur doit être en mesure de justifier de la réalité de son exploitation à chaque stade de la procédure. Le bailleur doit démontrer la persistance de l’inexploitation. L’appréciation de ces éléments relève du juge.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2023 et 2026, a précisé les conditions de la déchéance du droit au renouvellement du bail commercial. L’exploitation effective du fonds pendant les trois dernières années du bail demeure la condition centrale du droit au renouvellement. Ce droit est conçu comme une propriété commerciale protégée. Les motifs légitimes d’inexploitation, qu’il s’agisse d’un sinistre, de l’état de santé du preneur ou de restrictions administratives, permettent d’échapper à la déchéance. Le preneur doit toutefois en justifier utilement. La charge de la preuve pèse quant à elle sur le bailleur. Il doit établir le caractère continu de l’inexploitation par un faisceau d’indices concordants.
Le refus de renouvellement sans indemnité pour cessation de l’exploitation suppose une mise en demeure régulière. Cette mise en demeure doit être conforme aux exigences strictes de l’article L. 145-17 du code de commerce. La nullité de cette mise en demeure laisse subsister le droit du preneur à l’indemnité d’éviction. Elle ne remet pas en cause la fin du bail. La dissymétrie de ces régimes commande une grande rigueur dans la rédaction des actes. Elle exige également une attention particulière dans la constitution des preuves. À cet égard, l’assistance d’un avocat du cabinet en contentieux des baux commerciaux à Paris permet d’apprécier les chances de succès d’une dénégation du droit au renouvellement. Elle permet également d’évaluer l’opportunité d’une contestation du congé. Des lors, la maîtrise de ces mécanismes conditionne l’issue des contentieux du renouvellement. Elle détermine l’équilibre des droits du bailleur et du preneur, que la jurisprudence ne cesse d’affiner.
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