Le défaut de paiement des loyers constitue la première cause de résiliation des baux d’habitation, et la clause résolutoire en demeure le vecteur privilégié. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose une clause de résiliation de plein droit dans tout bail d’habitation (art. 24, loi du 6 juillet 1989). La mise en œuvre de ce mécanisme obéit toutefois à des conditions procédurales rigoureuses, et la créance poursuivie se trouve strictement délimitée. La troisième chambre civile a rendu, entre 2023 et 2026, une série d’arrêts qui précisent ces deux volets. Deux décisions rendues au printemps 2026, jamais décryptées par les cabinets, renforcent l’actualité de cette matière. La présente étude examine d’abord les conditions procédurales de la résiliation pour dette locative, puis l’étendue de la créance du bailleur. La question intéresse autant les bailleurs institutionnels que les bailleurs particuliers, confrontés aux mêmes exigences de forme. L’enjeu financier est considérable, la libération des lieux conditionnant la reprise de la jouissance du bien.
I. Les conditions procédurales de la résiliation du bail pour dette locative
La résiliation de plein droit n’est jamais la conséquence immédiate du seul défaut de paiement. Le législateur a subordonné l’acquisition de la clause à la délivrance d’un commandement de payer régulier. La saisine du juge des contentieux de la protection doit en outre respecter des formalités de notification destinées à la prévention des expulsions. La jurisprudence récente de la chambre a précisé la portée de ce double filtre, quant à l’assiette de la dette comme à la recevabilité de la demande.
A. Le commandement de payer et l’assiette de la dette visée
Le commandement de payer constitue le préalable obligatoire à toute constatation judiciaire de la résiliation du bail. La clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (art. 24 I, loi du 6 juillet 1989), l’article 24 I organisant ce délai de régularisation. Cet acte doit contenir, à peine de nullité, la mention du délai, le décompte de la dette et l’avertissement des risques encourus. Le locataire doit ainsi connaître la consistance exacte de la créance réclamée avant l’expiration du délai de régularisation. Le commandement doit également indiquer la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département. Cette exigence de précision n’est pas purement formelle, car le décompte annexé détermine l’assiette de la dette vérifiée par le juge. La chambre veille ainsi à ce que la clause ne serve qu’à recouvrer une créance certaine, liquide et exigible. Le commandement doit, en outre, être signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. Ce volet du dispositif assure l’information de la personne garante dans un délai compatible avec une régularisation amiable. Le signalement du commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est, pour les bailleurs personnes physiques, également organisé par la loi. Il intervient lorsque la dette atteint l’équivalent de deux mois de loyer, afin de déclencher un diagnostic social et financier.
La nature des manquements susceptibles de fonder la clause résolutoire fait l’objet d’une appréciation souple, la dette recouvrant des composantes variées. Un arrêt du 14 mars 2024 a jugé que le locataire ne peut justifier son défaut de paiement par les règles du prêt à taux zéro. La chambre y énonce que « la seule sanction prévue en cas de non-respect des conditions de maintien d’un tel prêt est l’obligation de rembourser l’intégralité de ce prêt, la cour d’appel en a exactement déduit que la locataire ne pouvait s’en prévaloir pour justifier le défaut de paiement du loyer stipulé par le contrat de location » (Cass. 3e civ., 14 mars 2024, n° 21-25.798, FS-B https://www.courdecassation.fr/decision/65f2a1678591f70008cf2f15). Dès lors, l’irrégularité de la situation du bailleur au regard du financement de son acquisition ne fait pas échec au jeu de la clause. Le législateur a d’ailleurs aménagé lui-même la sanction de ces manquements, liée au seul remboursement du prêt.
Le supplément de loyer de solidarité, qui majore le loyer des locataires aux ressources excédentaires, participe également de la dette locative. Le défaut de réponse à l’enquête annuelle de ressources justifie, dans le parc social, l’application de ce supplément de loyer. Un arrêt publié au Bulletin du 16 octobre 2025 précise les textes applicables à l’action fondée sur le non-paiement des surloyers. Les articles L. 442-3-4 et L. 482-3-1 du code de la construction et de l’habitation sont jugés inapplicables à cette action. La Cour de cassation y retient que « les articles L. 442-3-4 et L. 482-3-1 du code de la construction et de l’habitation, qui sanctionnent par la déchéance du droit au maintien dans les lieux les locataires qui, au cours de deux années consécutives, ne répondent pas à l’enquête mentionnée à l’article L. 441-9 du même code, étaient inapplicables à l’action engagée par la société Elogie-Siemp qui sollicitait le constat de la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire à raison du non-paiement de suppléments de loyers de solidarité » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 24-11.047, FS-B https://www.courdecassation.fr/decision/68f087448af7f48b3631eae9). La même décision censure, au visa de l’article 455 du code de procédure civile, l’arrêt d’appel défaillant. Le juge n’avait pas répondu aux conclusions du locataire sur le plafonnement du surloyer à 30 % des ressources. Or, l’assiette de la dette conditionne l’acquisition de la clause, laquelle suppose un arriéré régulièrement établi.
B. La notification au représentant de l’État et la recevabilité de la demande
La saisine du juge aux fins de constat de la résiliation est subordonnée, à peine d’irrecevabilité, à la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département. Cette notification doit intervenir au moins six semaines avant l’audience (art. 24 III, loi du 6 juillet 1989). Elle s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information EXPLOC, dont l’accusé de réception dématérialisé fait foi. L’objectif est de permettre au représentant de l’État de saisir l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement. Cet organisme réalise un diagnostic social et financier, lequel est transmis au juge avant l’audience. Le locataire est, dans le même temps, informé par le représentant de l’État de son droit de demander des délais de paiement au juge. La chambre a dû, à deux reprises, censurer des cours d’appel qui avaient méconnu la portée probante de ces accusés de réception.
Un arrêt du 19 mars 2026 illustre la rigueur de ce contrôle exercé par la chambre. La cour d’appel de Versailles avait déclaré irrecevables les demandes de la Caisse d’assurance vieillesse des pharmaciens, faute de notification établie. Le bailleur produisait pourtant l’accusé de réception électronique EXPLOC attestant de cette notification. La sanction de l’irrecevabilité frappe ainsi la seule démonstration insuffisante de la formalité, et non son accomplissement réel. La Cour de cassation a censuré la dénaturation de cette pièce en relevant que la bailleresse « se référait à cette pièce dans ses conclusions pour soutenir qu’elle avait notifié l’assignation en résiliation du bail au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant la première audience, la cour d’appel, qui a dénaturé par omission cette pièce, a violé le principe susvisé » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-20.858 https://www.courdecassation.fr/decision/69bb9fd5cdc6046d472d5c33). Par ailleurs, un arrêt du 25 avril 2024 avait cassé la décision de la cour d’appel d’Amiens écartant l’accusé de réception produit. La dénaturation par omission, sanctionnée par la chambre, consiste à écarter une pièce déterminante sans l’examiner. Celle-ci justifiait « de la notification, prescrite à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, effectuée par voie électronique et par l’intermédiaire du système EXPLOC au représentant de l’Etat dans le département le 20 janvier 2021, de l’assignation du 18 janvier 2021 pour l’audience du 22 mars 2021 » (Cass. 3e civ., 25 avr. 2024, n° 23-10.844 https://www.courdecassation.fr/decision/6629f26cdc6faf00095886eb). En conséquence, la preuve peut résulter de l’accusé de réception électronique, et le juge ne saurait la repousser sans examiner l’écrit.
Le formalisme de la saisine ne s’étend pas, en revanche, aux documents destinés à la seule information du locataire. Le commissaire de justice doit remettre au destinataire un document rappelant la date, l’horaire et le lieu de l’audience. Ce document mentionne également la possibilité de déposer une demande d’aide juridictionnelle et de saisir les acteurs de la prévention des expulsions. Un arrêt publié au Bulletin du 8 février 2024 a jugé que ce document n’est pas un acte de procédure, de sorte que son omission n’est pas sanctionnée. La chambre y énonce que « A la différence de l’assignation, ce document informatif n’est pas un acte de procédure soumis aux dispositions tant de l’article 56 que de l’article 114 du code de procédure civile » (Cass. 3e civ., 8 févr. 2024, n° 22-24.806, FS-B https://www.courdecassation.fr/decision/65c47cc486d70a000846cbba). La chambre rappelle ainsi que le législateur n’a attaché aucune sanction de nullité à ce document d’information. À cet égard, la distinction est nette entre les conditions de recevabilité de l’action et les simples obligations d’information du locataire. L’inobservation de ces dernières ne prive pas la saisine de son effet.
II. L’étendue de la créance du bailleur et le sort de l’occupant après la résiliation
L’acquisition de la clause résolutoire ne confère pas au bailleur un droit à percevoir indistinctement les sommes visées par le commandement. La jurisprudence récente délimite avec précision le périmètre de la dette locative recouvrable par le bailleur. Les allocations de logement conservées, les réductions de loyer et l’effet du congé sont ainsi pris en considération. Le sort de l’occupant qui se maintient dans les lieux est réglé par l’indemnité d’occupation et la restitution des clés.
A. La détermination de la dette locative : les allocations de logement, la surface et l’effet du congé
La conservation de l’allocation de logement par l’organisme payeur, en cas de logement indécent, constitue un cas majeur de réduction de la dette. L’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que le locataire s’acquitte du loyer diminué du montant des allocations conservées (art. L. 843-1 CCH). Cette diminution ne peut, en vertu du même texte, fonder une action du propriétaire en résiliation du bail. L’organisme payeur notifie au propriétaire le constat d’indécence et l’informe qu’il doit mettre le logement en conformité. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise que ce paiement partiel ne constitue pas un défaut de paiement (art. 7, loi du 6 juillet 1989). Un arrêt du 16 avril 2026 fait application de ce dispositif dans le cadre d’une action en résiliation judiciaire du bail. La cour d’appel d’Orléans avait condamné la locataire au paiement de l’arriéré, en y incluant la part de l’allocation conservée pour indécence. La Cour de cassation a censuré cette solution en retenant qu’« il lui revenait de déduire de la somme réclamée par les bailleurs celle correspondant au montant des allocations de logement, la cour d’appel a violé le texte susvisé » (Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 25-10.188 https://www.courdecassation.fr/decision/69e07c64cdc6046d476a55fa). Dès lors, le bailleur qui n’a pas perçu l’allocation en raison de l’indécence du logement ne peut en réclamer le montant au locataire. La résiliation ne saurait, en pareil cas, être prononcée au vu d’une dette artificiellement majorée. La solution préserve l’équilibre du dispositif, lequel subordonne la résiliation à un impayé imputable au locataire.
La contestation de l’assiette du loyer par le locataire est, en outre, enfermée dans des délais stricts. L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 ouvre la faculté d’une diminution du loyer proportionnée à l’écart de surface (art. 3-1, loi du 6 juillet 1989). Le juge doit être saisi dans un délai de quatre mois à compter de la demande amiable adressée au bailleur. Un arrêt du 8 février 2024 rappelle que « le délai de quatre mois est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur » (Cass. 3e civ., 8 févr. 2024, n° 22-24.833 https://www.courdecassation.fr/decision/65c47d9386d70a000846cd08). La cour d’appel qui avait écarté cette forclusion pour des motifs tenant à la nature de cave d’une partie des locaux a été censurée. La demande tardive demeure irrecevable, et l’arriéré recouvré conserve son assiette contractuelle. La diminution acceptée ou prononcée ne prend effet qu’à la date de la demande. Cette règle s’applique lorsque la demande est formée plus de six mois après la prise d’effet du bail. En conséquence, la diminution du loyer ne produit aucun effet sur la dette poursuivie hors délai.
La délimitation de la créance s’opère également au regard de la date d’effet du congé. Un arrêt du 6 avril 2023 rappelle que le congé régulièrement délivré met fin au bail et à l’obligation de payer le loyer. La chambre y censure la condamnation des locataires au paiement de loyers postérieurs à la date d’effet du congé. Elle énonce que « le congé régulièrement délivré est un acte unilatéral qui met fin au bail et à l’obligation de payer le loyer par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré, à l’expiration du délai de préavis applicable » (Cass. 3e civ., 6 avr. 2023, n° 19-24.586 https://www.courdecassation.fr/decision/642e74208b510604f5bc1b7d). La solution est rendue au visa des articles 7 et 15 I de la loi du 6 juillet 1989 (art. 15 I, loi du 6 juillet 1989). Or, la confusion entre les périodes d’occupation et de préavis conduit les bailleurs à réclamer des sommes non dues. Le versement de ces sommes peut, le cas échéant, être ensuite restitué au locataire. La solution protège ainsi le locataire contre la double charge locative, laquelle résulterait du cumul des loyers et des indemnités d’occupation. La chambre vérifie, en la matière, que les juges du fond tirent les conséquences de leurs propres constatations.
B. L’indemnité d’occupation et la restitution des lieux
Après la résiliation, le locataire qui se maintient dans les lieux doit une indemnité d’occupation, dont la nature a été précisée par la jurisprudence. Un arrêt du 8 février 2024 retient que « la créance d’indemnité d’occupation due par le locataire, personne physique, après la résiliation du bail portant sur son habitation personnelle jusqu’à la libération des lieux, était la contrepartie de l’occupation de ce logement » (Cass. 3e civ., 8 févr. 2024, n° 22-11.120 https://www.courdecassation.fr/decision/65c47d8c86d70a000846ccfc). La chambre en déduit que cette créance, postérieure à l’ouverture de la liquidation judiciaire du locataire, est née des besoins de la vie courante. Elle se rattache ainsi à l’article L. 641-13 du code de commerce, qui impose le paiement à l’échéance. Cette qualification préserve le bailleur du concours des créanciers et garantit la continuité du paiement. La jurisprudence ne distingue pas, à cet égard, selon la nature du bailleur, personne physique ou personne morale. L’indemnité d’occupation se substitue au loyer et aux charges, et doit être payée à l’échéance. À cet égard, son montant ne peut être confondu avec la dette antérieure à la résiliation, dont le recouvrement obéit à des règles distinctes.
Le point de départ de l’indemnité d’occupation s’apprécie au regard de la libération effective des lieux, laquelle se réalise par la restitution des clés. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une restitution des clés en main propre ou par lettre recommandée (art. 22, loi du 6 juillet 1989). Par ailleurs, un arrêt du 18 janvier 2023 a censuré la cour d’appel qui avait fait peser sur la locataire la charge de prouver la remise des clés. Le bailleur ne contestait pas avoir reçu la lettre recommandée, mais s’était abstenu de reprendre les lieux pendant quinze mois. La Cour de cassation rappelle que « les clés sont restituées par le locataire en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire » (Cass. 3e civ., 18 janv. 2023, n° 21-23.309 https://www.courdecassation.fr/decision/63c79f66da31367c908eb97a), le préjudice devant être réparé sans perte ni profit. La lettre recommandée constitue, dès lors, un mode de preuve de la restitution opposable au bailleur. Le bailleur peut, en outre, exiger du locataire l’indication de sa nouvelle adresse lors de la remise des clés. En conséquence, l’indemnité d’occupation ne saurait courir au-delà de la libération des lieux effectivement intervenue. Le bailleur qui s’abstient de reprendre les clés ne peut se prévaloir de sa propre carence pour prolonger l’indemnisation.
Le juge conserve, par ailleurs, la faculté d’atténuer les effets de la résiliation du bail. L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet d’accorder des délais de paiement jusqu’à trois années (art. 24 V, loi du 6 juillet 1989). Cette faculté déroge à l’article 1343-5 du code civil, dans les conditions qu’il prévoit (art. 1343-5, code civil). Elle suppose que le locataire soit en situation de régler sa dette et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. La reprise du versement du loyer courant constitue ainsi la condition centrale de la clémence judiciaire. Si le locataire se libère selon l’échéancier, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Le premier impayé de l’échéancier en fait, en revanche, reprendre le plein effet. La procédure de traitement du surendettement offre, de surcroît, un cadre particulier d’apurement de la dette locative. Lorsque le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause doit accorder des délais. Ces délais courent ainsi jusqu’à l’issue de la procédure de traitement du surendettement. Le dispositif de l’article 24 VII suspend, de surcroît, les effets de la clause pendant le cours des délais, jusqu’au premier impayé. Or, la maîtrise de ces mécanismes suppose une connaissance fine des conditions de recevabilité de l’action en constat. La méconnaissance de ces conditions expose le bailleur à une irrecevabilité aux conséquences économiques lourdes.
Conclusion
La résiliation du bail d’habitation pour dette locative demeure un mécanisme d’une grande rigueur formelle. La jurisprudence de la troisième chambre civile en a précisé, entre 2023 et 2026, les conditions d’exercice comme les limites. Les arrêts des 19 mars et 16 avril 2026, jamais décryptés, rappellent le poids de la notification au représentant de l’État. La prise en compte des allocations de logement conditionne, de même, l’assiette de la créance recouvrable. Cette jurisprudence dessine un cadre protecteur dont la méconnaissance emporte des sanctions procédurales immédiates. Les praticiens du contentieux locatif y trouveront des repères utiles pour sécuriser leurs procédures. Le bailleur doit donc veiller à la régularité de chaque étape de la procédure de résiliation. Le locataire dispose, pour sa part, de moyens de défense dont l’effectivité repose sur des délais et des preuves encadrés. La mise en œuvre d’une clause résolutoire ou la contestation d’une dette locative justifie l’assistance d’un professionnel. Il est alors utile de consulter un avocat spécialisé en droit de la résiliation du bail d’habitation à Paris.
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