Le contentieux du bail commercial oppose fréquemment une créance de loyers à une créance indemnitaire. Le preneur qui subit un trouble de jouissance entend souvent déduire sa créance des loyers réclamés. Il invoque alors un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. La compensation constitue le mécanisme naturel d’extinction des obligations réciproques. L’article 1347 du code civil la définit comme l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère à due concurrence à la date où ses conditions se trouvent réunies. La jurisprudence de la troisième chambre civile et des cours d’appel en précise le régime. Les décisions rendues de 2023 à 2026 dessinent des conditions et des effets désormais bien identifiés. Or, la compensation ne joue pas automatiquement à l’égard du commandement de payer visant la clause résolutoire. Son régime connaît par ailleurs des aménagements importants en cas de procédure collective. Un arrêt de la Cour de cassation du 10 avril 2025 éclaire cette matière. Plusieurs arrêts de cours d’appel rendus au cours de l’été 2026 l’enrichissent également. L’examen portera d’abord sur les conditions de la compensation des créances locatives. Il portera ensuite sur les effets de ce mécanisme sur le sort de la relation contractuelle.
I. Les conditions de la compensation des créances locatives
La compensation légale n’opère que lorsque les créances réciproques présentent les caractères exigés par la loi. La jurisprudence en fait une application rigoureuse dans le contentieux du bail commercial. Elle se manifeste tant au stade de la détermination des créances qu’au stade de l’opposition au commandement de payer.
A. L’exigence de créances certaines, liquides et exigibles dans la relation locative
L’article 1347-1 du code civil dispose que la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. La fongibilité ne soulève guère de difficulté en matière locative. Les créances de loyers et les créances indemnitaires sont en effet des obligations de somme d’argent. La certitude, la liquidité et l’exigibilité de la créance invoquée concentrent en revanche l’essentiel des litiges. Le locataire qui entend opposer sa créance indemnitaire à la créance de loyers doit démontrer qu’elle est établie dans son principe et dans son montant.
La cour d’appel de Nîmes a fait une application éclairante de cette exigence. Son arrêt du 10 juillet 2026 (CA Nîmes, 10 juillet 2026, n° 25/03657) porte sur un local commercial destiné à une activité de constructeur de maisons individuelles. Une société civile immobilière avait consenti ce bail, puis avait fait pratiquer une saisie-attribution. Elle poursuivait le recouvrement des loyers impayés sur les comptes du preneur. Celui-ci opposait à la créance de loyers sa propre créance, née de travaux dont il sollicitait le paiement. Il invoquait également l’exception d’inexécution. La bailleresse contestait l’existence de créances réciproques. Elle faisait valoir que « la créance du preneur n’est pas certaine, liquide et exigible ». Or, l’article 1219 du code civil permet à une partie de refuser d’exécuter son obligation. Cette faculté existe alors même que l’obligation est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. La cour a constaté l’absence d’alimentation électrique avant le 13 juin 2023. Elle a également relevé l’absence d’alimentation en eau avant le 10 octobre 2023. Elle en a déduit que « le preneur a été dans l’impossibilité totale d’exploiter les lieux loués avant le début du mois d’octobre 2023 ».
En conséquence, le juge de l’exécution avait exactement considéré « que le preneur était fondé à opposer au bailleur une exception d’inexécution de l’obligation de paiement des loyers sur la période de février 2022 à septembre 2023 et que la créance de loyers dont le recouvrement était poursuivi n’était ainsi pas exigible ». Des lors, la saisie-attribution devait être levée. Elle portait en effet sur une créance dépourvue d’exigibilité. Cet arrêt illustre la distinction entre l’exception d’inexécution et la compensation proprement dite. L’exception d’inexécution prive la créance de loyers de son exigibilité. La compensation exige quant à elle des créances certaines, liquides et exigibles. Le preneur qui ne justifie pas d’une créance certaine ne peut se prévaloir de la compensation légale. Il ne peut davantage faire échec à la demande en paiement du bailleur.
L’article 1348 du code civil tempère toutefois cette exigence. Il permet au juge de prononcer la compensation en justice, même si l’une des obligations n’est pas encore liquide ou exigible. Cette compensation judiciaire constitue un instrument essentiel pour le preneur. Sa créance indemnitaire est souvent en cours d’évaluation à l’issue d’une mesure d’expertise. La jurisprudence admet que le locataire demande au juge de prononcer la compensation. Celle-ci peut jouer entre sa créance de dommages-intérêts et la créance de loyers du bailleur. Le principe de la première créance doit alors être établi. Par ailleurs, la compensation doit être invoquée par celui qui s’en prévaut. La compensation légale ne s’opère en effet que « sous réserve d’être invoquée », conformément à l’article 1347 du code civil.
B. La compensation opposée au commandement de payer et à la clause résolutoire
Le terrain le plus sensible de la compensation est celui du commandement de payer visant la clause résolutoire. L’article L. 145-41 du code de commerce régit la clause résolutoire. Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le preneur qui s’estime créancier du bailleur est tenté de ne pas payer. Il souhaite opposer sa créance au commandement. Or, la jurisprudence subordonne cette opposition à la démonstration d’une créance certaine, liquide et exigible au jour du commandement. Une créance seulement éventuelle ou en cours d’expertise ne permet pas de faire obstacle au jeu de la clause résolutoire.
La Cour de cassation a été saisie de cette configuration dans un arrêt du 10 avril 2025 (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-19.847), qui constitue la décision de référence de la présente étude. Un preneur exploitant un restaurant avait cessé le règlement des loyers à compter de janvier 2015. Il invoquait des infiltrations d’eaux pluviales dans les locaux loués. La bailleresse lui avait signifié un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le locataire avait alors assigné la bailleresse en réparation des préjudices liés aux infiltrations. Il avait ensuite sollicité le renouvellement de son bail. La bailleresse avait refusé ce renouvellement sans offrir le paiement d’une indemnité d’éviction. Après l’ouverture d’un redressement judiciaire, le preneur avait formé une demande en paiement d’une indemnité d’éviction. Cette demande avait été déclarée prescrite par la cour d’appel. Au soutien de son pourvoi, le preneur faisait valoir que « la demande du preneur tendant à voir condamner la bailleresse à lui payer diverses sommes, à voir ordonner la compensation des créances respectives et partant à la voir débouter de sa demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire visée par le commandement de payer » avait interrompu la prescription. Cette demande avait été formée dans le délai de deux ans suivant la signification du refus de renouvellement.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi. Le moyen était nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable. Il ne résultait en effet ni de l’arrêt ni des conclusions d’appel du locataire qu’il ait soutenu avoir formé des demandes interruptives de prescription. Cet arrêt rappelle néanmoins le rôle de la demande en compensation. Une telle demande, formée dans une instance opposant le bailleur et le preneur, est susceptible d’interrompre la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. L’article 2241 du code civil dispose en effet que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. Le preneur doit toutefois présenter cette demande dans le délai de deux ans édicté par l’article L. 145-60 du code de commerce. Faute de quoi, l’action se trouve éteinte.
La régularité du commandement de payer conditionne par ailleurs l’efficacité de la clause résolutoire. Le juge des référés peut être amené à écarter sa mise en œuvre lorsqu’il existe une contestation sérieuse. La cour d’appel de Douai en a donné une illustration dans un arrêt du 9 juillet 2026 (CA Douai, 9 juillet 2026, n° 25/04962). Un bailleur avait fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail initial. Or, le bail avait été renouvelé et la clause figurait désormais à un article différent. La cour a rappelé que « la sanction, rigoureuse pour le locataire, que constitue le jeu automatique de la clause résolutoire prévue à l’article L. 145-41 susvisé, impose que le commandement informe clairement le locataire du manquement qui lui est reproché ». Elle a également rappelé l’exigence d’une recherche concrète sur les mentions du commandement. Les juges du fond doivent en effet rechercher « si les mentions et indications du commandement, notamment de deux délais différents, ne sont pas de nature à créer, dans l’esprit du locataire, une confusion l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions reçues ».
En l’espèce, le commandement litigieux visait un bail expiré. Il reproduisait la clause résolutoire de l’ancien contrat. Il mentionnait par ailleurs des délais d’exécution différents, exprimés par des typographies variées. Ces mentions contradictoires créaient une contestation sérieuse excluant le pouvoir juridictionnel du juge des référés. Celui-ci a confirmé qu’il n’y avait pas lieu à référé sur la demande de constat de la résiliation et d’expulsion. Le preneur sollicitait à titre infiniment subsidiaire « la compensation avec les sommes déjà payées » au titre des mois pour lesquels aucun loyer n’avait été réglé. Il n’a pas obtenu la fixation de l’indemnité d’occupation réclamée, la demande étant prématurée faute de résiliation. Par ailleurs, l’article 1347 du code civil n’autorise l’opposition de la compensation que pour des créances réciproques. Le preneur ne peut utilement compenser des sommes qu’il n’a pas versées.
II. Les effets de la compensation sur le sort de la relation locative
Lorsque les conditions de la compensation sont réunies, celle-ci produit des effets substantiels sur les obligations des parties. La jurisprudence récente en montre l’application dans deux configurations particulièrement fréquentes. Il s’agit d’une part de la période qui suit le refus de renouvellement du bail. Il s’agit d’autre part de l’ouverture d’une procédure collective à l’encontre de l’une des parties.
A. La compensation entre indemnité d’éviction et indemnité d’occupation
Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail en offrant le paiement d’une indemnité d’éviction, deux créances réciproques naissent. Le preneur devient débiteur d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux. Le bailleur devient débiteur de l’indemnité d’éviction. Ces deux créances, nées du même contrat, se compensent de plein droit à due concurrence. Cette compensation suppose qu’elles soient certaines, liquides et exigibles. La cour d’appel de Paris a fait application de ce principe dans un arrêt du 9 juillet 2026 (CA Paris, 9 juillet 2026, n° 23/03002). Cet arrêt a été rendu dans le litige opposant la société MK2 Cinémas à la société Compagnie au sujet de cinq salles de cinéma situées à Paris.
Le bailleur avait notifié un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction. Une expertise avait ensuite fixé l’indemnité d’éviction à plus de quatre millions d’euros. Elle avait également fixé l’indemnité d’occupation à 169 560 euros par an. Le tribunal avait notamment « dit que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit ». En cause d’appel, la cour a précisé les modalités de cette compensation. Elle a fixé le montant du trop-versé d’indemnité d’occupation acquitté par la locataire. Ce trop-versé devait être inscrit au passif de la bailleresse. Il correspondait au différentiel entre la somme effectivement payée et le montant indexé des indemnités d’occupation dues. Il était assorti des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, après compte fait entre les parties. La compensation légale entre les créances réciproques s’opère ainsi à la date où leurs conditions se trouvent réunies. Aucune décision du juge n’est nécessaire, conformément à l’article 1347-1 du code civil.
La cour d’appel de Nîmes a également été confrontée à la restitution de sommes au titre des loyers. Son arrêt du 10 juillet 2026 (CA Nîmes, 10 juillet 2026, n° 24/02795) oppose le liquidateur de l’association Le Nouveau Ring à sa bailleresse. Le litige portait sur des locaux destinés à l’exploitation de trois salles de théâtre à Avignon. Le bailleur n’avait jamais obtenu le permis de construire nécessaire à la transformation des locaux. La commission de sécurité avait émis un avis défavorable, conduisant à la fermeture administrative des lieux. La cour a rappelé qu’« il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle ». Elle a jugé que « la clause selon laquelle le preneur a déclaré qu’il ferait son affaire personnelle de l’obtention de toute autorisation administrative, de sécurité ou autre, nécessaire à l’exercice de ses activités dans les locaux, ne permet pas au bailleur de s’affranchir de son obligation de délivrance ». La résiliation du bail ayant été prononcée aux torts du bailleur, celui-ci a été condamné à restituer la somme de 22 500 euros. Cette somme correspondait aux loyers indûment perçus. Il a également été condamné à payer 98 398,75 euros au titre des frais d’aménagement engagés par le preneur. Il a enfin été condamné à verser 75 800 euros à titre de dommages-intérêts.
Cet arrêt montre que la compensation n’est pas le seul instrument dont dispose le preneur. La répétition de l’indu et l’action en dommages-intérêts permettent d’obtenir la restitution ou l’indemnisation. Tel est le cas lorsque le bailleur a manqué à ses obligations. Or, la pluralité de ces créances soulève la question de leur articulation avec la créance de loyers du bailleur. Cette question se pose notamment lorsque le preneur est lui-même en procédure collective. La cour a ainsi procédé à la vérification des créances déclarées au passif de la liquidation. Elle a déduit du passif admis les créances déjà indemnisées. Elle n’a retenu que les créances en lien certain et direct avec la fermeture administrative des lieux. Des lors, la compensation et la répétition s’inscrivent dans un ensemble de mécanismes dont le juge ordonne la combinaison au regard des sommes effectivement dues.
B. La compensation dans la procédure collective et la prescription biennale
L’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du bailleur ou du preneur modifie profondément le régime de la compensation. L’article L. 622-7 du code de commerce dispose que le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture. Cette interdiction comporte « à l’exception du paiement par compensation de créances connexes ». Cette exception confère un rôle central à la notion de connexité. La connexité s’apprécie notamment au regard de l’origine contractuelle commune des créances. La Cour de cassation en a précisé les contours dans un arrêt du 12 octobre 2023 (Cass. 3e civ., 12 octobre 2023, n° 22-20.375). Cet arrêt a été rendu dans le litige opposant le liquidateur d’une bailleresse à ses locataires.
Les locataires se prévalaient de désordres affectant le bien loué. Ils avaient obtenu une réfaction de moitié du montant du loyer en réparation de leur trouble de jouissance. Ils avaient également obtenu la compensation entre la créance de loyers de la bailleresse en liquidation judiciaire et leur créance indemnitaire. La cour d’appel avait retenu le caractère connexe de ces créances. La Cour de cassation a censuré cette solution au visa des articles L. 622-7, L. 622-17, L. 641-3 et L. 641-13 du code de commerce. Elle a également visé l’ancien article 1290 du code civil. Elle a énoncé que « les créances nées postérieurement au jugement d’ouverture et non éligibles au paiement préférentiel, ne peuvent donner lieu à une compensation pour créances connexes que si elles ont été régulièrement déclarées ». Or, la créance indemnitaire des locataires née postérieurement au jugement d’ouverture ne répondait pas aux besoins du déroulement de la procédure. Elle ne constituait pas la contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période. Elle ne pouvait donc se compenser avec la créance de loyers en l’absence de déclaration. L’article L. 641-13 du code de commerce réserve en effet le paiement à leur échéance des créances nées pour les besoins du déroulement de la procédure. Il en est de même des créances nées en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur.
La procédure collective du bailleur emporte également des conséquences sur l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. La cour d’appel de Paris, dans l’arrêt précité du 9 juillet 2026 (CA Paris, 9 juillet 2026, n° 23/03002), a jugé que « en cas de procédure collective du bailleur, le preneur est tenu de déclarer sa créance d’indemnité d’éviction dans l’hypothèse d’un congé notifié antérieurement au jugement d’ouverture ». L’article L. 622-21 du code de commerce interrompt ou interdit toute action en justice de la part des créanciers. Cette interdiction vise les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17. Elle concerne les actions tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent. La bailleresse ayant été placée en sauvegarde, la demande de paiement de l’indemnité d’éviction a été déclarée irrecevable. Seule la constatation et la fixation de la créance au passif demeuraient possibles. Cette fixation supposait une déclaration régulière au mandataire judiciaire.
La compensation conserve néanmoins toute sa place dans ce contexte. Elle suppose des créances connexes régulièrement déclarées. Le preneur dont la créance indemnitaire est admise au passif peut ainsi opposer la compensation à la créance de loyers du bailleur. Cette opposition joue dans la limite des sommes réciproquement dues. En revanche, la demande de compensation formée pour la première fois en cause d’appel se heurte à l’article 564 du code de procédure civile. Ce texte n’autorise les prétentions nouvelles qu’à certaines conditions. Il vise notamment l’hypothèse où elles tendent à opposer compensation. La cour d’appel de Douai, dans l’arrêt du 9 juillet 2026 précité (CA Douai, 9 juillet 2026, n° 25/04962), a rappelé ce mécanisme. Elle a constaté que la demande de la bailleresse visant désormais la clause résolutoire du bail renouvelé tendait aux mêmes fins que celle présentée devant le premier juge. Cette demande était donc recevable en appel.
La prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce encadre par ailleurs l’ensemble des actions exercées en vertu du chapitre relatif au bail commercial. Elle vise notamment les actions qui tendent au paiement de l’indemnité d’éviction. L’arrêt du 10 avril 2025 (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-19.847) rappelle le rôle de la demande en compensation. Une telle demande, formée dans le délai de deux ans, peut interrompre la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. L’article 2241 du code civil fonde cette interruption. Le preneur doit toutefois articuler cette demande dans ses écritures dès la première instance. À défaut, elle est irrecevable en appel. La cour d’appel de Versailles a enfin rappelé l’exigence d’une obligation non sérieusement contestable. Son arrêt du 2 juillet 2026 (CA Versailles, 2 juillet 2026, n° 25/06573) porte sur un local situé dans un centre commercial. La bailleresse réclamait en référé des loyers impayés, des pénalités et des intérêts de retard contractuels. La cour a retenu que « la qualité de locataire étant discutée, il existe une contestation sérieuse sur l’ensemble des demandes formées par la société Groupe Casino ». La discussion de la qualité de locataire, consécutive à une substitution non formalisée, faisait obstacle à l’existence d’une obligation non sérieusement contestable. La condamnation provisionnelle sollicitée au sens de l’article 835 du code de procédure civile a donc été écartée.
Conclusion
La compensation constitue un mécanisme central du contentieux du bail commercial. La jurisprudence de la troisième chambre civile et des cours d’appel, de 2023 à 2026, en a précisé les conditions et les effets. L’exigence de créances certaines, liquides et exigibles est posée par l’article 1347-1 du code civil. Elle conditionne l’opposition de la créance indemnitaire du preneur à la créance de loyers du bailleur. L’article 1348 du code civil permet au juge de prononcer la compensation judiciaire des créances non encore liquidées. La demande en compensation peut interrompre la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. Cette interruption résulte de l’article 2241 du code civil. Elle doit être formée dans le délai de l’article L. 145-60 du code de commerce. Or, la compensation ne saurait être opposée au commandement de payer visant la clause résolutoire sans la démonstration d’une créance certaine. La régularité du commandement demeure une condition de l’efficacité de la clause, conformément à l’article L. 145-41 du code de commerce. Enfin, l’ouverture d’une procédure collective soumet la compensation à une double exigence. Elle exige la connexité des créances et leur déclaration régulière, en application des articles L. 622-7, L. 622-21 et L. 641-13 du code de commerce. Le preneur et le bailleur gagneront donc à sécuriser leurs créances réciproques dès la naissance du litige. Ils devront veiller tant à leur preuve qu’à leur déclaration, afin de préserver la faculté de compensation. Les contentieux exposés démontrent l’importance d’un conseil avisé dans la conduite de ces procédures. Le recours à un avocat en droit des baux commerciaux à Paris permet d’anticiper les règles d’extinction des obligations réciproques. Il permet également de sécuriser la stratégie contentieuse des parties.
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