Les servitudes de non-construction constituent l’un des instruments les plus anciens du droit de la propriété. Elles interdisent au propriétaire du fonds servant d’édifier sur son terrain, soit en tout ou partie, soit au-delà d’une certaine hauteur. Elles protègent ainsi la vue, la lumière ou l’équilibre architectural d’un fonds voisin. La servitude non aedificandi frappe une zone d’interdiction de bâtir. La servitude non altius tollendi plafonne l’élévation des constructions.
Ces charges réelles trouvent leur origine dans les divisions de fonds, les cahiers des charges de lotissement et les ventes de parcelles grevées. Elles constituent un élément déterminant de la valeur des biens. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, depuis 2021, précisé les conditions de leur constitution. Elle a également fixé la portée de leur étendue et les sanctions de leur violation. Les huit décisions analysées dans la présente étude ont été rendues entre le 21 janvier 2021 et le 9 octobre 2025. Elles dessinent un régime dont la cohérence s’est affirmée au fil des années.
La Cour y confronte la protection du fonds dominant à la situation du constructeur. Elle y applique le contrôle de proportionnalité issu de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Elle y règle enfin la compétence respective des ordres de juridiction. L’analyse de ce corpus permet de mesurer la rigueur de la Cour. Elle révèle le sort réservé aux constructions édifiées en méconnaissance de l’abstention imposée au propriétaire.
I. La constitution et l’étendue des servitudes de non-construction
A. Le titre constitutif et la détermination du contenu de la servitude
La servitude se définit à l’article 637 du code civil. Selon ce texte, « une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire » (article 637 du code civil). L’article 686 du même code autorise les propriétaires à établir « telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds » (article 686 du code civil). La servitude non aedificandi et la servitude non altius tollendi relèvent de cette liberté conventionnelle. Elles présentent un caractère perpétuel et réel.
Leur constitution obéit toutefois à une exigence particulière. L’article 691 du code civil dispose que « les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres » (article 691 du code civil). La servitude de non-construction, qui impose une abstention, est continue et non apparente. Elle ne peut résulter que d’un acte juridique identifiant le fonds dominant et le fonds servant. La possession immémoriale, à elle seule, ne saurait la faire naître.
La Cour de cassation a fait application de cette règle dans une affaire relative à un lotissement parisien. Un cahier des charges approuvé par le préfet de la Seine le 18 mars 1929 avait institué des zones de servitudes non aedificandi. L’acte de vente du 19 mars 1930 avait transféré le lot n° 12 à la société Bugeaud la Pompe. Le syndicat des copropriétaires se prévalait de cette servitude pour contester la construction de logements sociaux (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-22.693, lien officiel). Or la détermination du contenu de la servitude donne souvent lieu à des difficultés d’interprétation.
La Cour de cassation a consacré, dans deux arrêts du 23 novembre 2022, une solution constante. Elle concerne le lotissement de la société La Campagne à Paris. La cour d’appel de Paris avait retenu que « l’imprécision alléguée de la servitude n’est pas de nature à remettre en cause sa validité mais seulement à en nécessiter l’interprétation » (Cass. 3e civ., 23 novembre 2022, n° 22-14.720, lien officiel). Les colotis se prévalaient d’une délibération du 21 décembre 1924. Cette délibération interdisait aux futurs attributaires de lots de surélever leur maison.
La haute juridiction a approuvé la cour d’appel d’avoir interprété ce procès-verbal. Ce document constituait le seul titre constitutif retenu. Le juge s’est appuyé sur l’intention commune des actionnaires et sur le cahier des charges du 17 mai 1908. Il en a déduit que l’interdiction de surélever proscrivait « tout exhaussement de la panne faîtière des maisons » (Cass. 3e civ., 23 novembre 2022, n° 22-14.719, lien officiel). Cette solution appelle deux remarques.
En premier lieu, le juge dispose d’un pouvoir d’interprétation étendu lorsque le titre est imprécis. Cette interprétation s’appuie sur l’intention commune des parties à l’acte originaire. En second lieu, l’absence de hauteur initiale uniforme ne prive pas la servitude d’effet. Certaines maisons avaient d’ailleurs été construites avec deux étages dès l’origine. La servitude s’applique à chaque fonds quelle qu’ait été sa hauteur initiale. La référence à la panne faîtière d’origine constitue le critère objectif de la surélévation prohibée. Or ce référentiel se retrouve dans les actes de division contemporains. Ces arrêts revêtent donc une portée pratique considérable.
B. L’assiette de la servitude et l’obligation d’abstention du fonds servant
L’étendue de la servitude de non-construction se détermine au regard du titre qui la constitue. L’article 701 du code civil impose au propriétaire du fonds débiteur une obligation générale d’abstention. Selon ce texte, « le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode » (article 701 du code civil). Cette obligation s’applique avec une particulière acuité aux servitudes de non-construction. Leur finalité est de maintenir le fonds dominant dans un état constant de jouissance.
La détermination du référentiel de hauteur constitue l’une des difficultés récurrentes du contentieux. Une espèce jugée le 1er juin 2022 en offre une illustration. Des propriétaires avaient vendu l’une des parcelles issues de la division de leur fonds. L’acte stipulait une servitude non altius tollendi grevant la parcelle constructible cédée. Cette servitude profitait à la parcelle bâtie conservée par les vendeurs. La construction réalisée par les acquéreurs dépassait la hauteur autorisée de trente-deux centimètres pour l’égout des toits. Elle la dépassait également de deux centimètres pour le faîtage.
La cour d’appel avait refusé d’ordonner l’arasement de la toiture. Elle se fondait sur le caractère réduit du préjudice subi. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement. Elle a rappelé « la démolition est la sanction d’un droit réel transgressé » (Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-17.074, lien officiel). La sanction de la violation d’une servitude de non-construction ne se mesure pas à l’ampleur du préjudice. Cette solution affirme la nature réelle de la protection offerte au fonds dominant.
La jurisprudence de la chambre souligne également le caractère collectif de la servitude dans les lotissements anciens. La cour d’appel de Paris avait retenu, par motifs adoptés, qu’en matière de lotissement « la servitude est collective en ce qu’elle pèse réciproquement sur tous les fonds » (Cass. 3e civ., 23 novembre 2022, n° 22-14.720, précité). Cette conception collective influence directement le régime de l’extinction de la servitude. Elle affecte en particulier le jeu de la prescription extinctive par non-usage.
La distinction entre les deux servitudes mérite d’être soulignée. La servitude non aedificandi interdit toute édification dans une zone déterminée. Son assiette résulte du titre constitutif. La servitude non altius tollendi n’interdit pas de construire. Elle plafonne la hauteur de ce qui peut être édifié, par référence à l’égout du toit ou au faîtage. En conséquence, la preuve de la violation diffère selon la servitude en cause. Elle suppose, pour la première, la démonstration de l’implantation d’un ouvrage dans la zone interdite. Elle exige, pour la seconde, la mesure précise du dépassement de hauteur.
II. La violation de la servitude de non-construction et les sanctions
A. La démolition, sanction de droit réel, et le contrôle de proportionnalité
La violation d’une servitude de non-construction ouvre au fonds dominant une action en démolition des ouvrages irréguliers. La formule retenue par la Cour de cassation le 1er juin 2022 exprime la nature réelle de cette protection. Selon la Cour, « la démolition est la sanction d’un droit réel transgressé » (Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-17.074, précité). La réalisation forcée des travaux de mise en conformité ne peut être écartée au seul motif que le dépassement est limité. Elle ne peut davantage l’être au motif que le préjudice est réduit. Le juge doit alors préciser la nature des droits conventionnels en cause. Il doit aussi justifier l’atteinte disproportionnée alléguée.
Le contrôle de proportionnalité s’opère au regard de l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme. Les arrêts du 23 novembre 2022 en offrent une illustration complète. Dans la première espèce, la création d’un second étage avait occasionné un exhaussement de la panne faîtière de 1,26 mètre. La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir procédé à un contrôle concret de proportionnalité. Elle a retenu que la démolition « ne présentait pas un caractère disproportionné au sens de l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales » (Cass. 3e civ., 23 novembre 2022, n° 22-14.720, précité).
Dans la seconde espèce, la maison de M. et Mme R disposait de trois chambres avant les travaux. La cour d’appel en avait déduit que la sanction décidée « ne rendait pas le logement incompatible avec la composition familiale des demandeurs » (Cass. 3e civ., 23 novembre 2022, n° 22-14.719, précité). Le contrôle opéré par le juge du fond porte ainsi sur une double confrontation. Il compare la gravité de l’atteinte au droit réel et les conséquences de la démolition pour l’occupant. Le coût financier de la démolition ne constitue pas, en lui-même, une atteinte au droit au respect de la vie privée. Le constructeur qui se borne à dénoncer l’ampleur des conséquences pécuniaires ne caractérise pas la disproportion.
A cet égard, la situation familiale des occupants constitue un paramètre pertinent. La taille du logement par rapport aux besoins du ménage l’est également. La possibilité de conserver un logement compatible avec la composition familiale est prise en compte. La sanction de démolition peut être assortie d’une astreinte et d’une expertise. La Cour de cassation a été saisie, le 21 janvier 2021, de la liquidation d’une telle astreinte. Une société avait surélevé un immeuble en méconnaissance d’une servitude non altius tollendi, à Nouméa (Cass. 3e civ., 21 janvier 2021, n° 19-23.265, lien officiel).
La haute juridiction y a rappelé une exigence procédurale importante. Les mesures de constatation ordonnées par le juge doivent être exécutées au contradictoire de toutes les parties. La convocation des seules parties présentes à l’instance ne suffit pas. Elle ne garantit pas la régularité de la mesure de contrôle des travaux de démolition. La demande de démolition se heurte toutefois à une limite majeure. Cette limite tient au caractère d’ouvrage public de la construction litigieuse.
Dans l’arrêt du 16 mars 2023, le litige portait sur les anciennes enceintes fortifiées du seizième arrondissement de Paris. Le syndicat des copropriétaires demandait la démolition de logements sociaux. Ces logements avaient été édifiés par un office public de l’habitat dans une zone non aedificandi. La Cour de cassation a rappelé que « l’autorité judiciaire ne saurait, sans s’immiscer dans les opérations administratives et empiéter ainsi sur la compétence du juge administratif, prescrire aucune mesure de nature à porter atteinte, sous quelque forme que ce soit, à l’intégrité ou au fonctionnement d’un ouvrage public » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-22.693, précité). Elle a déclaré la juridiction judiciaire incompétente pour connaître de la demande.
B. L’extinction de la servitude et la réparation des violations
La servitude de non-construction s’éteint par le non-usage pendant trente ans. L’article 706 du code civil dispose que « la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans » (article 706 du code civil). Pour les servitudes continues, l’article 707 précise le point de départ du délai. Selon ce texte, les trente ans courent « du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude, lorsqu’il s’agit de servitudes continues » (article 707 du code civil). La construction d’un ouvrage dans la zone frappée d’une interdiction de bâtir constitue un tel acte contraire.
L’article 703 du code civil complète ce dispositif. Il prévoit que « les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user » (article 703 du code civil). Cette hypothèse se rencontre lorsque l’urbanisation environnante prive la servitude de son objet. Dans le contentieux des servitudes de non-construction, le point de départ de la prescription revêt une importance déterminante. La construction contraire à la servitude fait courir le délai de trente ans. Elle le fait courir dès son édification, que le fonds dominant en ait eu ou non connaissance.
Or la jurisprudence a retenu que la construction immobilière est, par nature, apparente et visible. Cette solution exclut que le fonds dominant puisse se prévaloir de l’ignorance de l’empiètement. Le propriétaire du fonds dominant dispose ainsi d’un délai de trente ans pour agir. L’écoulement de ce délai éteint la servitude en totalité. Il l’éteint y compris pour la partie de l’assiette non construite.
La Cour de cassation a précisé cette articulation dans un arrêt du 26 octobre 2023. Des propriétaires de parcelles grevées d’une servitude non aedificandi avaient assigné la propriétaire du fonds dominant. Une partie d’un ancien hôtel édifié en 1959 avait été implantée dans la zone frappée d’interdiction. La haute juridiction a jugé que la construction d’un ouvrage dans la zone interdite ne constitue pas une modification du mode d’exercice de la servitude. Elle a retenu que « la construction d’un ouvrage dans la zone frappée d’une interdiction de construire, fixée par une servitude non aedificandi, ne constitue pas une modification du mode d’exercice de la servitude mais s’analyse comme un acte contraire à l’abstention imposée par cette charge réelle au propriétaire du fonds servant » (Cass. 3e civ., 26 octobre 2023, n° 22-13.910, lien officiel).
Elle a ajouté que la construction immobilière litigieuse, « par sa nature même », était « apparente et visible » (Cass. 3e civ., 26 octobre 2023, n° 22-13.910, précité). Le propriétaire du fonds dominant avait donc été en mesure d’en contester l’implantation. Or l’ampleur de la méconnaissance importe peu. La construction contraire à la servitude, dès lors qu’elle est antérieure de plus de trente ans, éteint la servitude en totalité. Cette solution illustre la rigueur du régime de l’extinction des servitudes négatives.
Lorsque la servitude subsiste et que sa violation est établie, la réparation obéit au principe de la réparation intégrale. La Cour de cassation a censuré, le 9 mars 2022, une cour d’appel sur ce fondement. Cette juridiction avait évalué le préjudice en fonction de la plus-value apportée au fonds servant. La plus-value résultait de la création de surfaces supplémentaires par le contrevenant. La Cour a rappelé que « la réparation du préjudice doit être intégrale, sans perte ni profit pour la victime » (Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n° 20-19.598, lien officiel). Le propriétaire du fonds dominant ne peut être indemnisé qu’à hauteur du préjudice effectivement subi. Il ne peut l’être sur la base de l’avantage procuré au contrevenant.
La responsabilité des professionnels de la construction peut également être engagée. Dans l’arrêt du 9 mars 2022, la Cour a rappelé que « l’architecte, tenu de concevoir un projet réalisable, a un devoir de conseil à l’égard du maître de l’ouvrage sur la faisabilité de l’opération dont il est le maître d’oeuvre » (Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n° 20-19.598, précité). Elle a censuré la cour d’appel qui avait écarté la demande en garantie formée contre l’architecte. Cette juridiction n’avait pas recherché s’il avait manqué à son devoir de conseil. L’architecte devait déconseiller un projet édifié en méconnaissance des clauses limitant le droit de construire. L’architecte chargé d’une mission complète doit vérifier la compatibilité du projet avec les servitudes. A défaut, il engage sa responsabilité contractuelle.
Le constructeur de maison individuelle est soumis à la même exigence. Dans un arrêt du 9 octobre 2025, le propriétaire voisin avait constaté le non-respect d’une servitude non altius tollendi. Il avait également constaté une erreur d’implantation de la maison. Les maîtres de l’ouvrage ont assigné le constructeur et ses assureurs en indemnisation. La Cour de cassation a été saisie de la question de la garantie d’assurance applicable (Cass. 3e civ., 9 octobre 2025, n° 23-20.872, lien officiel). L’arrêt a été censuré faute de réponse aux conclusions de l’assureur. La mise en jeu de l’assurance conditionne l’effectivité de l’indemnisation du maître de l’ouvrage exposé à la démolition.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile a consolidé, entre 2021 et 2026, un régime complet des servitudes de non-construction. La constitution de la servitude non aedificandi et de la servitude non altius tollendi demeure subordonnée à l’existence d’un titre. L’imprécision du titre n’affecte pas la validité de la servitude. Elle appelle une interprétation souveraine par les juges du fond. Or la violation de la charge réelle expose le constructeur à la démolition. Cette sanction de droit réel n’est écartée qu’au terme d’un contrôle concret de proportionnalité. Elle ne l’est pas lorsque la construction revêt le caractère d’un ouvrage public.
Par ailleurs, l’extinction de la servitude par le non-usage trentenaire obéit à des règles désormais stabilisées. La réparation intégrale du préjudice du fonds dominant est strictement encadrée. La responsabilité des architectes et des constructeurs peut être engagée à l’occasion d’une violation. Des lors, la rédaction des actes de division et des cahiers des charges de lotissement commande une attention particulière. La référence explicite à la servitude, la désignation précise de son assiette et la fixation du référentiel de hauteur sécurisent la situation des deux fonds. Les propriétaires confrontés à une surélévation ou à une construction irrégulière disposent d’actions efficaces. Leur mise en œuvre requiert l’assistance d’un avocat en contentieux des servitudes à Paris. Ce dernier maîtrise la mécanique de la démolition et les exigences du contrôle de proportionnalité.
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