L’empiètement sur le fonds d’autrui demeure l’un des contentieux les plus fréquents du droit immobilier. Une clôture posée au-delà de la limite divisoire, une véranda qui déborde, une cloison édifiée sur la parcelle du voisin : l’atteinte, parfois minime en superficie, engage pourtant le droit de propriété dans ce qu’il a de plus absolu. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, entre juillet 2025 et le printemps 2026, une série d’arrêts qui en précisent les contours avec une netteté remarquable.
Ces décisions confirment une position constante : la démolition de l’ouvrage empiétant ne se soumet à aucun contrôle de proportionnalité, alors même que la violation du cahier des charges d’un lotissement peut, en sens inverse, n’être sanctionnée que par des dommages et intérêts. La ligne de partage entre ces deux régimes constitue l’enjeu pratique majeur des litiges de voisinage. Les arrêts de 2025 et 2026 dessinent en outre les frontières temporelles de l’action, par la prescription décennale ou quinquennale selon la nature de la demande.
La fréquence des situations explique l’utilité d’un état des lieux rigoureux. L’empiètement survient à l’occasion d’une construction, d’une rénovation, d’une clôture ou d’un simple aménagement, souvent sans intention d’empiéter, mais ses conséquences juridiques sont identiques quelle que soit la bonne foi de son auteur. Les divisions de parcelles, les lotissements et les ventes successives multiplient par ailleurs les cas de décalage entre les limites apparentes et les limites réelles des fonds.
On examinera d’abord la reconnaissance sans réserve du droit à la suppression de l’empiètement, dans son principe comme dans sa délimitation probatoire, avant d’en mesurer les limites tenant à la prescription et aux régimes contractuels voisins.
I. La suppression de l’empiètement, un droit strictement reconnu au propriétaire du fonds
A. La démolition sans contrôle de proportionnalité
Aux termes de l’article 545 du Code civil, « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité » (legifrance.gouv.fr). L’article 544 du même code définit quant à lui la propriété comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » (legifrance.gouv.fr). Or, la jurisprudence a déduit de ces textes un principe simple : l’empiètement doit cesser, quel qu’en soit le coût pour son auteur.
La solution est ancienne et constante. Par un arrêt du 21 décembre 2017, la troisième chambre civile a jugé que « tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à faute ou à abus » (Cass. 3e civ., 21 décembre 2017, n° 16-25.406, publié au Bulletin, courdecassation.fr). L’arrêt écartait l’argument tiré de la disproportion de la sanction au regard du caractère minime de l’empiètement et de la circonstance que la démolition portait sur le mur porteur d’une maison d’habitation.
La chambre a ensuite précisé, le 17 mai 2018, que « l’expulsion et la démolition étant les seules mesures de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien, l’ingérence qui en résulte ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété » (Cass. 3e civ., 17 mai 2018, n° 16-15.792, publié au Bulletin, courdecassation.fr). En d’autres termes, la balance s’établit au bénéfice du propriétaire victime, quand bien même l’ouvrage litigieux constitue le domicile de l’auteur de l’empiètement.
L’arrêt du 3 juillet 2025 applique ce principe à une extension empiétant de 4,653 mètres carrés sur une parcelle de 1 622 mètres carrés, empiètement constitué de deux pièces à vivre édifiées en vertu d’un permis de construire et antérieurement à l’acquisition de leur fonds par les demandeurs. La cour d’appel de Nîmes avait écarté la démolition comme disproportionnée au regard du droit au domicile ; la Cour de cassation a cassé, en rappelant qu’« ayant constaté un empiétement, fût-il réalisé par un bâtiment pouvant être regardé comme un domicile au sens de l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, il lui incombait d’ordonner toute mesure de nature à y mettre fin » (Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n° 23-12.925, courdecassation.fr). La solution écarte par là même le contrôle de proportionnalité que certaines juridictions du fond avaient tenté d’introduire.
L’empiètement ne se limite pas au sol. L’article 552 du Code civil énonce que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous » (legifrance.gouv.fr). Une construction qui déborde en hauteur, un balcon, un auvent ou des fondations qui s’étendent sous le terrain voisin constituent autant d’atteintes que le propriétaire est fondé à faire cesser selon le même régime. La jurisprudence ne subordonne la démolition à aucune condition de gravité ni de bonne foi : quelques centimètres de débord suffisent à fonder la demande, dès lors que la preuve de l’empiètement est rapportée.
Le principe vaut également en copropriété. Le 6 novembre 2025, la Cour a cassé un arrêt qui, pour écarter l’action d’un copropriétaire, avait retenu que son emplacement de stationnement n’était pas une partie privative, en relevant que « la cour d’appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ce document, a violé le principe susvisé » (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 24-14.450, courdecassation.fr). Le 2 octobre 2025, elle a en revanche approuvé la remise en état des lieux ordonnée contre des copropriétaires qui avaient, par l’édification d’une clôture et d’une véranda sur une cour commune et par « un empiétement sur les parties communes situées au sous-sol par l’édification de cloisons », porté atteinte aux droits des autres copropriétaires (Cass. 3e civ., 2 octobre 2025, n° 24-15.745, courdecassation.fr). À cet égard, le droit à la remise en état des parties communes ne tolère aucune appropriation, fût-elle partielle.
B. L’établissement de l’empiètement par le bornage et la délimitation des fonds
Encore faut-il établir l’empiètement, ce qui suppose de connaître la limite exacte des fonds. Aux termes de l’article 646 du Code civil, « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs » (legifrance.gouv.fr). Or, la portée juridique du bornage vient d’être précisée par un arrêt du 9 avril 2026, qui énonce qu’« un procès-verbal de bornage, qui ne constitue pas un acte translatif de propriété, n’implique pas, à lui seul, l’accord des parties sur la propriété des fonds ainsi délimités » (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 24-10.488, courdecassation.fr).
La Cour ajoute qu’« un bornage n’est pas attributif de propriété mais a seulement pour effet de fixer les limites de fonds contigus » (même arrêt). Elle censure l’arrêt qui avait écarté l’empiètement d’une clôture et d’une allée au seul motif qu’elles respectaient les bornes posées conformément au procès-verbal signé par les parties. En conséquence, la signature d’un procès-verbal de bornage ne prive pas le propriétaire du droit de se prévaloir de ses titres lorsque l’implantation des bornes méconnaît la propriété telle qu’elle résulte des actes.
Le bornage amiable n’est lui-même pas à l’abri d’une remise en cause. Dans l’affaire tranchée le 4 septembre 2025, les propriétaires de parcelles voisines avaient assigné leur voisine « en nullité d’un procès-verbal de bornage amiable signé le 22 avril 2013, pour erreur, et en bornage judiciaire » ; le tribunal d’instance avait annulé ce procès-verbal, ordonné le bornage judiciaire et désigné un expert, puis fixé la limite divisoire conformément au plan de l’expert (Cass. 3e civ., 4 septembre 2025, n° 22-20.103, courdecassation.fr). Un procès-verbal de bornage entaché d’erreur ne fige donc pas la limite, et la voie du bornage judiciaire demeure ouverte.
La délimitation des fonds obéit par ailleurs à des règles procédurales strictes. Par un arrêt du 4 septembre 2025, la Cour a approuvé une cour d’appel d’avoir déclaré irrecevables les prétentions d’une appelante relatives à la fixation de la limite divisoire, au motif que « Mme [F] n’avait pu étendre ses prétentions dans des conclusions signifiées après l’expiration du délai de trois mois durant lequel il lui incombait de fixer l’objet du litige en suite de sa déclaration d’appel » (Cass. 3e civ., 4 septembre 2025, n° 22-20.103, courdecassation.fr). Le bornage judiciaire s’inscrit ainsi dans le cadre temporel du procès civil.
Dès lors que la limite est fixée, l’occupation au-delà de celle-ci doit cesser. Le 3 juillet 2025, la Cour a censuré un arrêt qui, après avoir retenu dans ses motifs qu’il y avait lieu de condamner la voisine à enlever la clôture, les plantations, le muret et le compteur d’eau implantés sur la parcelle d’autrui, avait rejeté cette demande dans son dispositif : « La contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à un défaut de motifs » (Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n° 24-10.454, courdecassation.fr). Par ailleurs, l’empiètement végétal obéit à un régime propre : la troisième chambre civile a rappelé, le 15 janvier 2026, que « les dispositions de l’article 673 du code civil conférant au propriétaire du fonds sur lequel s’étendent les branches d’un arbre implanté sur le fonds de son voisin le droit imprescriptible de contraindre celui-ci à les couper n’étaient applicables qu’aux fonds contigus » (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 24-13.766, courdecassation.fr). L’article 673, dont le droit de coupe est « imprescriptible », ne saurait ainsi être étendu à des fonds séparés par la parcelle d’un tiers (legifrance.gouv.fr).
II. Les limites qui encadrent la sanction
A. La prescription des actions en suppression et en réparation
Le droit à la suppression de l’empiètement rencontre toutefois la prescription lorsque l’atteinte porte sur les parties communes d’une copropriété. Par un arrêt du 19 mars 2026, la Cour de cassation a jugé que l’action du syndicat des copropriétaires en remise en état, engagée par acte du 30 mai 2022 pour des travaux réalisés au cours des années 1992 et 1993, était prescrite : « cette action, soumise au délai de prescription décennal de l’article 42, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994, applicable au litige, est prescrite » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-18.919, courdecassation.fr). La solution distingue ainsi l’action en remise en état, personnelle lorsqu’elle concerne des travaux autorisés par l’assemblée générale, de l’action réelle du propriétaire sur son fonds.
Aujourd’hui, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 renvoie au droit commun de la prescription : « Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat » (legifrance.gouv.fr). Le délai est donc désormais de cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir, conformément à l’article 2224 du Code civil (legifrance.gouv.fr). La prescription décennale demeure applicable aux litiges antérieurs, comme l’illustre l’arrêt du 19 mars 2026.
L’action en réparation du dommage causé par l’empiètement obéit, pour sa part, au délai quinquennal. Par un arrêt du 10 juillet 2025, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a censuré l’arrêt qui avait déclaré prescrite l’action du preneur en résiliation et en réparation du dommage résultant de l’empiètement du bailleur sur l’assiette du bail : « Ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail » (Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-20.491, publié au Bulletin, courdecassation.fr). Le délai de cinq ans ne court donc qu’à compter de la cessation du manquement, lorsque celui-ci se prolonge.
La portée de la cassation mérite l’attention. La chambre a jugé que la cassation du chef déclarant prescrite l’action en résiliation « entraîne la cassation des chefs de dispositif déclarant irrecevable comme prescrite l’action en responsabilité dirigée contre la SCI tendant à la réparation du dommage résultant de l’empiétement du bailleur pour une surface supplémentaire à 30,74 ares et condamnant la SCI à payer à la locataire une certaine somme au titre du préjudice résultant des loyers indus de juin 2011 à décembre 2019 », en raison du lien d’indivisibilité et de dépendance nécessaire qui unit ces chefs (même arrêt). L’empiètement du bailleur sur l’assiette du bail engage ainsi sa responsabilité contractuelle, et les restitutions de loyers suivent le sort de l’action principale.
La prescription acquisitive demeure l’unique voie par laquelle l’auteur de l’empiètement peut consolider sa position. L’article 2272 du Code civil dispose que « le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans » (legifrance.gouv.fr). Encore faut-il une possession utile : dans l’affaire tranchée le 17 mai 2018, la Cour a constaté que les occupants « ne rapportaient pas la preuve d’une prescription trentenaire », de sorte que l’expulsion et la démolition de la maison construite sur le terrain d’autrui ont été ordonnées (Cass. 3e civ., 17 mai 2018, n° 16-15.792, précité). En conséquence, la longueur de l’occupation ne supplée pas la démonstration des caractères de la possession.
B. Les régimes voisins : cahier des charges du lotissement et publicité foncière
Le contraste avec la violation du cahier des charges d’un lotissement est saisissant. Par un arrêt du 11 septembre 2025, la Cour de cassation a rappelé qu’« il est jugé, en application de ces textes, que la demande d’exécution en nature de la réparation d’une violation du cahier des charges d’un lotissement, lorsqu’elle emporte démolition, peut être rejetée lorsqu’il existe une disproportion manifeste entre le coût de celle-ci pour le débiteur et son intérêt pour le créancier, auquel cas la violation du cahier des charges ne peut être sanctionnée que par l’allocation de dommages-intérêts » (Cass. 3e civ., 11 septembre 2025, n° 23-17.504, courdecassation.fr). La solution reprend celle posée par l’arrêt du 13 juillet 2022, qui avait fait ressortir « l’existence d’une disproportion manifeste entre le coût de la démolition pour le débiteur et son intérêt pour les créanciers » (Cass. 3e civ., 13 juillet 2022, n° 21-16.407, publié au Bulletin, courdecassation.fr). Le fondement contractuel du cahier des charges explique cette différence avec l’empiètement, qui porte atteinte au droit de propriété lui-même.
L’arrêt du 11 septembre 2025 en fait une application remarquable. Saisie d’un litige où la cour d’appel de renvoi avait ordonné la démolition d’une extension édifiée en violation du cahier des charges, la Cour a admis la recevabilité du moyen invoquant le changement de norme intervenu postérieurement à l’arrêt de cassation initial, sur le fondement de la solution posée par l’assemblée plénière le 2 avril 2021 : « la prise en considération d’un changement de norme, tel un revirement de jurisprudence, tant qu’une décision irrévocable n’a pas mis un terme au litige, relève de l’office du juge » (Ass. plén., 2 avril 2021, n° 19-18.814, publié au Bulletin, courdecassation.fr). La cassation s’ensuit dès lors que la juridiction avait refusé tout contrôle de proportionnalité au motif que l’atteinte à la force obligatoire du contrat entraîne l’exécution en nature.
La frontière entre l’empiètement et les servitudes conventionnelles se manifeste enfin dans le contentieux de la publicité foncière. Par un arrêt du 12 mars 2026, publié au Bulletin, la Cour a rappelé que « seules les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité sont irrecevables si elles n’ont pas été publiées » (Cass. 3e civ., 12 mars 2026, n° 23-12.251, publié au Bulletin, courdecassation.fr). L’espèce portait sur des constructions édifiées en méconnaissance de servitudes non altius tollendi, que la propriétaire du fonds dominant avait déclaré « agréer en totalité » par acte notarié, avant de contester l’acte modificatif des servitudes. Les demandes en remboursement et en dommages et intérêts, étrangères à l’anéantissement rétroactif des droits réels, échappent à l’exigence de publication.
Le même arrêt précise l’office du juge de la mise en état saisi d’une fin de non-recevoir. Lorsque celle-ci suppose de trancher au préalable une question de fond, le juge statue sur cette question et sur la fin de non-recevoir, sans qu’« il n’incombe au juge l’obligation d’aviser les parties de la possibilité de demander que la question de fond soit tranchée par le tribunal » (même arrêt). La recevabilité de l’action en nullité d’un acte portant sur des droits réels immobiliers se joue ainsi dès la mise en état, et la publication de l’assignation demeure une formalité déterminante pour les demandes en anéantissement rétroactif.
Ces distinctions commandent la stratégie contentieuse. Le propriétaire victime d’un empiètement agit en démolition, sans discussion possible sur la proportionnalité de la sanction ; celui qui invoque une violation du cahier des charges s’expose à voir sa demande en exécution en nature écartée au profit de dommages et intérêts. Le choix du fondement, qui passe par une analyse des titres, du bornage et du règlement de copropriété, détermine ainsi l’issue du litige. Les questions de délimitation et de servitudes appellent une approche rigoureuse des actes et des plans.
Conclusion
La jurisprudence de 2025 et 2026 maintient la ligne classique du droit des biens : l’empiètement doit être supprimé, sans proportionnalité ni recherche d’abus, parce que le droit de propriété ne se partage pas. Les arrêts récents en fixent les corollaires pratiques : le bornage ne transfère rien et ne lie pas le juge sur la propriété, la prescription décennale puis quinquennale gouverne les actions personnelles nées du statut de la copropriété, et la violation du cahier des charges du lotissement demeure soumise à un contrôle de proportionnalité qui n’a pas sa place dans le contentieux de l’empiètement.
Ces solutions imposent au praticien de vérifier d’abord la délimitation exacte des fonds, ensuite la nature réelle ou personnelle de l’action envisagée, enfin le régime contractuel applicable. L’ensemble s’intègre dans le contentieux immobilier de voisinage et de la construction, dont les règles exposées ici ne constituent qu’une branche ; les développements complets du cabinet figurent dans ses pages consacrées au droit immobilier et au droit de la construction.
Un litige d’empiètement se gagne avant tout sur les preuves de la limite et sur la qualification exacte de la demande ; le juge, une fois la preuve rapportée, n’a plus de marge d’appréciation. La connaissance précise de la série d’arrêts rendue par la troisième chambre civile depuis juillet 2025 permet d’agir vite, sur le bon fondement, et d’éviter les écueils de la prescription.
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