Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être mis en location. Le niveau de performance d’un logement décent correspond désormais, en France métropolitaine, à une classe comprise entre A et F. L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 a intégré un critère de performance énergétique minimale. Celui-ci se situe au cœur de l’obligation de délivrance du bailleur (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Sa violation ouvre au locataire un faisceau de sanctions contentieuses, qui vont de la réduction du loyer jusqu’à la conservation des allocations de logement. Or la jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé, entre 2023 et 2026, la portée exacte de cette décence énergétique. Elle a également déterminé ses conditions d’application dans le temps et les conséquences pécuniaires de sa méconnaissance. Il apparaît que le diagnostic de performance énergétique constitue un support de qualification de l’indécence. Il ne constitue pas pour autant une sanction automatique. Le gel des loyers des logements classés F ou G, instauré par la loi du 22 août 2021, a profondément recomposé l’équilibre des rapports locatifs. Cette architecture, construite par la loi, le règlement et la jurisprudence, mérite une analyse d’ensemble. Elle distingue la détermination du critère énergétique de la décence (I) et les conséquences contentieuses de sa méconnaissance (II).
I. La performance énergétique, nouveau critère de la décence du logement loué
A. L’intégration textuelle du niveau de performance énergétique dans l’obligation de délivrance
Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent « répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation ». Ce même texte précise que le niveau de performance d’un logement décent est compris, à compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F. Il le sera, à compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E. Il le sera enfin, à compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). L’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation définit quant à lui les classes de performance énergétique. Celles-ci dépendent de la consommation d’énergie primaire et des émissions de gaz à effet de serre. L’échelle va de la classe A, extrêmement performante, à la classe G, extrêmement peu performante (article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation).
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, modifié par le décret n° 2023-796 du 18 août 2023, a décliné ce critère au niveau réglementaire. Son article 3 bis dispose qu’en France métropolitaine, le niveau de performance minimal du logement décent correspond, à compter du 1er janvier 2025, à la classe F. Il correspond, à compter du 1er janvier 2028, à la classe E. Il correspond enfin, à compter du 1er janvier 2034, à la classe D (article 3 bis du décret du 30 janvier 2002). Le décret du 18 août 2023 a lui-même fixé les modalités d’application de l’article 6 et de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il a précisé le calendrier échelonné de mise en œuvre du niveau de performance minimal (article 2 du décret n° 2023-796 du 18 août 2023). Cette construction en escalier, reportant l’exigence de la classe D à l’horizon 2034, traduit une volonté d’accompagner les bailleurs. La rénovation du parc locatif existant doit ainsi être progressive.
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rappelé, dans un jugement du 2 avril 2026, la portée temporelle de ces modifications. Les nouvelles exigences de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002 sont entrées en vigueur le 1er janvier 2025. Elles ne s’appliquent qu’aux contrats conclus ou reconduits après cette date (TJ Paris, 2 avril 2026, n° 25/08578). S’agissant d’un bail conclu le 29 août 2024, seule s’appliquait l’exigence d’une consommation inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an. L’exigence d’un DPE de classe F au minimum ne s’appliquait pas. Cette solution écarte toute application rétroactive du seuil de la classe F aux baux antérieurs. En conséquence, elle ménage une sécurité juridique essentielle aux bailleurs.
Par ailleurs, le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a jugé, le 18 juin 2025, la portée du classement intermédiaire. La seule circonstance qu’un logement soit classé en catégorie D sur le plan de sa performance énergétique ne permet pas de le qualifier de passoire thermique. Les logements ne sont considérés comme « extrêmement énergivores » qu’à compter de la classe E (TJ Saint-Nazaire, 18 juin 2025, n° 24/02114). Il a ainsi écarté le défaut d’isolation des combles invoqué par la locataire. Ce désordre ne présentait pas un degré de gravité tel qu’il caractérisait un manque de décence au sens de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002. Cette décision illustre la relativité du critère énergétique. A cet égard, il ne se réduit pas à la lettre de la classe attribuée par le diagnostiqueur.
B. La portée relative du classement énergétique dans l’appréciation de l’indécence
Le classement du logement au titre de la performance énergétique ne suffit pas, à lui seul, à établir son caractère indécent. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a expressément retenu, dans un jugement du 17 juillet 2025, qu’« aucun des textes susvisés ne prévoit l’indécence d’un logement sur le seul fondement de ce que celui-ci serait classé G s’agissant de sa performance énergétique, tandis que l’article 3-1 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 invite sur ce point à considérer la consommation d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an » (TJ Paris, 17 juillet 2025, n° 24/07225). En l’espèce, les locataires produisaient deux diagnostics classant le logement en G. Ces diagnostics retenaient des consommations d’énergie finale de 196 et 200 kilowattheures par mètre carré et par an. Ces valeurs étaient inférieures au seuil de 450 kilowattheures fixé par le texte réglementaire. Le juge en a conclu que la preuve de l’indécence énergétique n’était pas rapportée.
La cour d’appel de Bourges a rendu, le 27 février 2026, une décision qui confronte le nouveau cadre de la décence énergétique à un bail d’habitation en cours. La locataire invoquait le fait qu’un DPE de classe G impliquait que le logement devait être qualifié de non décent à compter du 1er janvier 2025. La cour a répondu que « cette disposition ne trouve pas à s’appliquer au baux en cours, le bailleur devant néanmoins faire réaliser des travaux d’amélioration » (CA Bourges, 27 février 2026, n° 25/00589). Elle a confirmé la réduction de 10 % du loyer retenue par le premier juge. Elle a refusé la suspension totale du paiement. Elle a constaté la résiliation du bail pour acquisition de la clause résolutoire. Cette solution fait du diagnostic un support de qualification, non une sanction autonome. Elle a été saluée par la presse juridique comme un point d’équilibre entre les exigences de la transition énergétique et la stabilité des rapports locatifs.
La Cour de cassation a, de son côté, circonscrit le terrain de l’exception d’inexécution dans un arrêt du 13 mars 2025. La cour d’appel avait souverainement retenu que le logement donné à bail n’était pas conforme aux normes de décence. Elle avait constaté que la locataire ne démontrait pas avoir été dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux. Elle « a pu en déduire, abstraction faite d’un motif erroné mais surabondant visé par la quatrième branche, que la locataire ne pouvait se prévaloir de l’exception d’inexécution pour refuser le paiement des loyers » (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 22-23.406). La troisième chambre civile réaffirme ainsi que l’indécence n’ouvre pas, par elle-même, un droit unilatéral du locataire à suspendre le paiement du loyer. Seule l’impossibilité totale d’habiter les lieux peut justifier une telle suspension.
Le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a, dans un jugement du 4 novembre 2025, rappelé la valeur informative du diagnostic. Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique (TJ Rouen, 4 novembre 2025, n° 25/00187). Cette décision a en outre retenu, sur la base d’un diagnostic modifié par le diagnostiqueur, que le logement était classé E et non G. L’interdiction de réviser le loyer des logements classés F ou G ne trouvait donc pas à s’appliquer. La relativité du classement énergétique, tributaire des données transmises au diagnostiqueur, constitue dès lors un enjeu probatoire central du contentieux.
II. Les conséquences contentieuses de la non-conformité énergétique sur le sort du bail
A. La réduction et la suspension du loyer : l’office du juge des contentieux de la protection
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 organise le régime contentieux de la non-décence. Il permet au locataire de demander au propriétaire la mise en conformité du logement, sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Il autorise le juge à réduire le montant du loyer. Il peut également suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989). Ce texte, modifié par la loi du 22 août 2021, a été complété par un article 3 ter du décret du 30 janvier 2002. Ce dernier encadre les cas dans lesquels le juge ne peut ordonner les travaux destinés à atteindre le niveau de performance minimal. Il vise notamment les contraintes architecturales ou patrimoniales.
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a fait une application exemplaire de ce dispositif dans un jugement du 15 mai 2026. Il a constaté la persistance de désordres d’humidité depuis 2015, liés à l’absence de mitron dans la cheminée. Il a relevé l’inefficacité des travaux réalisés par le bailleur. Il a ordonné l’isolation thermique du plafond, la mise en place d’une ventilation mécanique contrôlée et l’assainissement des parois. Cette condamnation a, par ailleurs, été assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant six mois (TJ Paris, 15 mai 2026, n° 22/05847). Il a réduit le loyer à la somme de 185,90 euros par mois, soit la moitié du loyer contractuel, jusqu’à la réalisation complète des travaux. Il a alloué 10 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance. Cette décision montre que la réduction du loyer, adossée à l’article 20-1, peut être substantielle lorsque l’indécence est durable. L’inertie du bailleur est alors durement sanctionnée.
Le juge des référés du tribunal judiciaire de Tours a, dans une ordonnance du 27 mars 2026, précisé les limites de la compétence du juge des référés. Le locataire sollicitait la suspension des loyers à compter de la date d’émission d’un DPE classant le logement en G. Il « n’allègue pas avoir été dans l’impossibilité de jouir des lieux qu’il a continué à habiter et ne justifie pas du préjudice qu’il invoque à titre subsidiaire » (TJ Tours, 27 mars 2026, n° 26/00012). Le juge a en conséquence débouté le locataire de sa demande de suspension ou de diminution des loyers. Cette demande se heurtait à une contestation sérieuse. Il a en revanche ordonné au locataire de laisser libre accès à son logement pour la réalisation des travaux d’isolation. La décision rappelle que la réduction et la suspension de paiement des loyers ne concernent que les loyers postérieurs à la décision. Elles valent le temps que les travaux soient exécutés.
La réduction du loyer ne peut en revanche être ordonnée lorsque les travaux de mise en conformité ont été réalisés. Le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a ainsi rejeté, le 18 juin 2025, la demande de réduction de loyer d’une locataire. Le bailleur avait fait réparer la toiture dès le mois de décembre 2023 et remplacer la ventilation mécanique contrôlée (TJ Saint-Nazaire, 18 juin 2025, n° 24/02114). La juridiction a relevé que la réduction du loyer ne peut intervenir qu’accessoirement à l’exécution de travaux. Ces travaux doivent être destinés à restaurer la décence du logement. La demande devenait donc sans objet après la réalisation des travaux. Cette solution incite les bailleurs à une réaction rapide aux signalements de désordres. Elle seule permet de neutraliser le moyen de réduction du loyer.
B. Le gel des loyers des logements classés F et G et la conservation des allocations de logement
L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 22 août 2021, interdit la révision du loyer des logements classés F ou G. La majoration y est également interdite (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989). Ce gel des loyers est applicable aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 24 août 2022. Il prive le bailleur d’une passoire thermique du bénéfice de la clause d’indexation et de toute majoration consécutive à des travaux d’amélioration. Il constitue l’un des instruments majeurs de la loi Climat et Résilience pour dissuader la location des logements énergivores.
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a fait application de ce dispositif dans son jugement du 17 juillet 2025. Il a condamné la bailleresse à restituer l’excédent de loyer versé entre le 23 mai 2023 et le 31 mai 2025. La somme due s’établit à 6 271,67 euros. L’excédent de dépôt de garantie a également été restitué (TJ Paris, 17 juillet 2025, n° 24/07225). La juridiction a retenu que le logement relevait en réalité de la catégorie G, et non de la catégorie D comme l’indiquait le diagnostic annexé au bail. La bailleresse ne pouvait donc fixer un loyer supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire. Elle ne pouvait pas davantage réviser le loyer à compter du 1er mai 2024. Elle a en outre condamné le diagnostiqueur à verser 1 800 euros aux locataires. Cette somme réparait la perte de chance d’avoir pris à bail un logement plus performant sur le plan énergétique. La responsabilité du professionnel à l’origine d’un classement erroné se trouve ainsi consacrée.
Le juge des référés du tribunal judiciaire de Tours a, dans son ordonnance du 27 mars 2026, rappelé la portée du gel des loyers au moment du renouvellement. L’indexation opérée lors de la première période de renouvellement d’un bail postérieur au 24 août 2022 contrevient à l’article 17-1. Tel est le cas lorsque le logement a été diagnostiqué en classe G (TJ Tours, 27 mars 2026, n° 26/00012). Faute d’urgence démontrée, il a cependant renvoyé le locataire à mieux se pourvoir au fond. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a, à l’inverse, validé la révision du loyer d’un logement classé E. Seule la classe F ou la classe G ouvre droit au bénéfice du gel des loyers (TJ Rouen, 4 novembre 2025, n° 25/00187). La délimitation exacte de la classe énergétique constitue ainsi la clef de voûte de l’application du dispositif.
La Cour de cassation a précisé le régime de la conservation des allocations de logement en cas de non-décence. Elle l’a fait par un arrêt de la troisième chambre civile du 14 décembre 2023, publié au Bulletin. Il résulte des dispositions combinées des articles L. 822-9, L. 842-1, L. 843-1 et L. 843-2 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que, lorsque l’organisme payeur constate que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de décent, « il conserve l’allocation de logement jusqu’à sa mise en conformité dans un délai au cours duquel le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail » (Cass. 3e civ., 14 décembre 2023, n° 22-23.267). La Haute juridiction a censuré la cour d’appel qui avait condamné la locataire au paiement de l’intégralité de l’arriéré locatif. Celle-ci n’avait pas déduit le montant des allocations conservées par la caisse d’allocations familiales, en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation (article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation).
La Cour de cassation avait déjà affirmé, dans un arrêt du 11 janvier 2023 également publié au Bulletin, que « le bailleur d’un logement non conforme aux règles de décences et de dignité ne peut prétendre au paiement d’un loyer de la part du preneur qui y fixe sa résidence principale » (Cass. 3e civ., 11 janvier 2023, n° 21-23.792). Rendue dans le cadre d’une procédure d’expropriation, cette décision a refusé d’indemniser la perte de revenus locatifs d’une société. Ses deux logements, d’une surface inférieure à 9 mètres carrés, ne répondaient pas aux critères du logement décent. Elle ne pouvait se prévaloir d’un droit juridiquement protégé au paiement des loyers. Or l’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Il ajoute que, « lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant » (article 1719 du code civil).
Enfin, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 soumet l’ensemble des actions dérivant d’un contrat de bail à la prescription triennale. Le délai court « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit » (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Cette prescription triennale s’applique aux demandes indemnitaires fondées sur l’indécence énergétique. La Cour de cassation l’a rappelée dans son arrêt du 4 juin 2026 relatif à l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent. Seule la période des trois années précédant la saisine du juge peut être indemnisée. Le locataire qui souhaite obtenir la réparation de son préjudice de jouissance ou la réduction de son loyer a donc intérêt à agir avec diligence. Il risque sinon de voir prescrite la partie antérieure de sa demande.
Conclusion
La décence énergétique du logement loué s’est imposée, entre 2023 et 2026, comme l’un des chantiers majeurs du droit du bail d’habitation. Le diagnostic de performance énergétique est devenu le support de qualification de l’indécence. Il ne vaut toutefois pas sanction automatique. Les juridictions du fond et la troisième chambre civile ont rappelé que le classement en G ne suffit pas à lui seul à établir l’indécence. Les dispositions nouvelles ne s’appliquent qu’aux contrats conclus ou reconduits après leur entrée en vigueur. Seule l’impossibilité totale d’habiter les lieux autorise le locataire à suspendre unilatéralement le paiement du loyer. La réduction du loyer demeure l’instrument le plus efficace du contentieux de la décence. Prononcée sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle sanctionne directement l’inertie du bailleur. Le gel des loyers des logements classés F et G et la conservation des allocations de logement complètent ce dispositif dissuasif. La jurisprudence récente délimite précisément les seuils, les conditions d’application dans le temps et les sanctions de la non-conformité énergétique. Elle offre aux bailleurs comme aux locataires une grille de lecture désormais stabilisée. Les échéances de 2028 et de 2034 étendront progressivement l’exigence aux logements classés E puis D. Ces questions s’inscrivent au cœur de la pratique du cabinet en matière de contentieux du bail d’habitation à Paris.
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