La chronique immobilière de la presse économique s’est récemment émue d’une décision qui frappe l’opinion par sa simplicité : un tribunal aurait divisé par deux la dette locative d’un couple âgé qui vivait dans un logement dégradé. L’affaire, rapportée au mois d’août 2026, n’est pas une invention doctrinale. Elle illustre une mécanique juridique discrète mais redoutablement efficace, par laquelle la créance de loyers du bailleur se trouve neutralisée, réduite ou restituée lorsque le logement ne satisfait pas aux exigences légales de décence. Or cette mécanique, dispersée entre le Code civil, la loi du 6 juillet 1989 et le Code de la construction et de l’habitation, demeure mal connue des praticiens eux-mêmes, qui la réduisent volontiers à une question de mauvaise foi du locataire. La troisième chambre civile de la Cour de cassation en a pourtant, depuis 2023, dessiné les contours avec une constance remarquable : l’indignité du logement atteint directement l’exigibilité de la dette, elle ne se contente pas d’alimenter un débat indemnitaire parallèle. L’étude qui suit entend restituer cette construction en deux temps. Elle montrera d’abord comment la créance de loyers se trouve neutralisée face à l’indignité du logement, avant d’exposer les conditions et les limites de la restitution des sommes déjà perçues.
I. La neutralisation de la créance de loyers face à l’indignité du logement
A. L’absence de droit au loyer pour un logement indécent
Le point de départ réside dans l’articulation de l’article 1719 du Code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes du premier, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent » (article 1719 du Code civil, Legifrance). Le second précise que le bailleur est tenu « de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé » (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Legifrance). De ces textes, la troisième chambre civile tire une conséquence dont la portée dépasse le seul contentieux locatif : un bailleur qui loue un logement indécent ne peut se prévaloir d’aucun droit juridiquement protégé au paiement des loyers. C’est la solution posée par l’arrêt du 11 janvier 2023, rendu en matière d’expropriation mais dont le motif de principe déborde ce cadre, la Cour ayant énoncé que « la SCI ne pouvant prétendre à l’existence d’un droit juridiquement protégé au paiement des loyers, dont la perte serait susceptible d’être indemnisée, la demande formée à ce titre doit être rejetée » (Cass. 3e civ., 11 janv. 2023, n° 21-23.792, courdecassation.fr).
Cette neutralisation a une seconde conséquence textuelle, souvent négligée : le second alinéa du 1° de l’article 1719 dispose que, lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, « le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant » (article 1719 du Code civil, Legifrance). L’indignité du logement protège ainsi l’occupant contre l’éviction, avant même de neutraliser la créance du bailleur. À ce titre, la décence ne se réduit pas à la salubrité matérielle : depuis la loi du 22 août 2021, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 intègre un niveau de performance énergétique minimal, compris entre les classes A et F à compter du 1er janvier 2025, entre les classes A et E à compter du 1er janvier 2028, les logements qui ne répondent pas à ces critères aux échéances fixées étant réputés non décents (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Legifrance).
Cette neutralisation atteint son expression la plus achevée dans l’arrêt du 4 juin 2026, qui concernait un studio dont la pièce principale mesurait 8,84 mètres carrés. Le local avait été jugé indécent et impropre à l’habitation par un jugement définitif, puis la bailleresse avait délivré congé au locataire en invoquant un motif légitime et sérieux tenant à la réalisation de travaux de mise en conformité. La Cour de cassation a censuré ce congé, au motif que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, courdecassation.fr). La solution mérite d’être méditée : le bailleur qui a livré un logement indécent ne peut pas se servir des travaux nécessaires à sa mise en conformité comme d’un instrument d’éviction. La remise aux normes est un dû, non un service dont le bailleur pourrait tirer la légitimité d’un congé. Par ailleurs, la cassation a entraîné l’anéantissement de la condamnation au paiement des indemnités d’occupation prononcée contre le locataire, ce qui confirme le lien étroit entre l’indignité du logement et l’extinction de toute contrepartie financière de l’occupation.
À cet égard, la jurisprudence rappelle constamment que l’obligation de délivrance ne cesse qu’en cas de force majeure. Dans un arrêt du 16 mars 2023, la troisième chambre civile a cassé une décision qui avait exonéré la bailleresse au seul motif de ses diligences auprès du syndic de copropriété et du constructeur, en énonçant que les juges du fond avaient statué « sans constater qu’il avait été remédié aux désordres et par des motifs impropres à caractériser un cas de force majeure, seul de nature à exonérer la bailleresse de ses obligations d’entretien et de garantie de jouissance paisible » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 22-10.013, courdecassation.fr). La même formule se retrouve presque à l’identique dans un arrêt du 27 juin 2024, qui souligne que seule la force majeure exonère le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent pendant toute la durée du bail (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-15.226, courdecassation.fr). Dès lors, ni les démarches accomplies auprès des tiers, ni la passivité du locataire, ni la modicité du loyer convenu ne peuvent tenir lieu d’exonération. Ces solutions s’inscrivent dans la ligne du droit des baux que le cabinet expose sur sa page consacrée au droit immobilier (avocat droit immobilier à Paris).
B. La suspension et la réfaction, instruments judiciaires du rééquilibrage
Si l’indignité du logement prive le bailleur de son droit au loyer, encore faut-il donner au juge les instruments d’une neutralisation proportionnée. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 les fournit explicitement : « le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux » (article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Legifrance). Le texte offre ainsi au juge une gamme graduée de remèdes : la réduction du loyer, la suspension de son paiement, éventuellement assortie d’une consignation, et la suspension de la durée du bail elle-même. Cette gamme se combine avec les dispositions générales du droit des contrats issues de la réforme de 2016, puisque l’article 1220 du Code civil autorise une partie à suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance (article 1220 du Code civil, Legifrance).
La réfaction proprement dite, c’est-à-dire la réduction du montant de la dette de loyers en réparation du préjudice de jouissance, a été validée par la Cour de cassation dans sa dimension quantique. L’arrêt du 12 octobre 2023 est à cet égard remarquable, car la cour d’appel avait exactement retenu, selon la Cour, « que les parties ne peuvent déroger dans leur convention à l’obligation pour le bailleur de délivrer au locataire un logement décent », avant de constater que la maison louée était affectée de désordres de vétusté et d’étanchéité persistants ; la troisième chambre civile a approuvé les juges du fond qui avaient « souverainement évalué le préjudice de jouissance subi par les locataires à la moitié du montant du loyer à compter de la demande faite le 19 mai 2015, et a ainsi légalement justifié sa décision » (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 22-20.375, courdecassation.fr). La division par deux de la dette locative n’est donc pas une licence du juge de première instance ; elle correspond à une méthode d’évaluation souveraine que la Cour de cassation contrôle dans sa justification, non dans son arithmétique. En conséquence, la proportion retenue par le juge du fond, fût-elle de cinquante pour cent, échappe à la censure dès lors qu’elle est motivée par l’ampleur du préjudice de jouissance.
La mécanique administrative complète ce dispositif judiciaire lorsque l’immeuble fait l’objet de mesures de police. L’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction en vigueur, prévoit que pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, « le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté », et que les sommes « indûment perçus par le propriétaire […] sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable » (article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation, Legifrance). La portée de ce texte a été précisée par un arrêt du 3 juillet 2025, rendu au sujet d’un bail commercial auquel la cour d’appel avait appliqué la cessation d’exigibilité ; la troisième chambre civile a censuré cette extension, la rédaction issue de l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 alors applicable ne prévoyant « la cessation de l’exigibilité des loyers que pour l’occupation d’un logement » (Cass. 3e civ., 3 juil. 2025, n° 23-20.553, courdecassation.fr). Le texte ayant depuis été réécrit pour viser expressément les locaux professionnels et commerciaux, la frontière s’est déplacée, mais la méthode d’interprétation stricte demeure. En amont de la saisine judiciaire, l’article 20-1 organise une phase préalable : le locataire peut demander la mise en conformité du logement sans atteinte à la validité du contrat, la saisine de la commission départementale de conciliation étant facultative, puisque « la saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties » (article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Legifrance). Le même texte précise que l’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité tient lieu de demande du locataire, ce qui relie la voie judiciaire au dispositif de conservation des allocations de logement exposé plus loin.
II. La restitution des loyers perçus et les conditions de la remise en cause de la dette
A. L’exception d’inexécution, mécanisme premier du locataire
Le locataire confronté à l’indignité du logement dispose d’un instrument d’autodéfense immédiat : l’exception d’inexécution, consacrée par l’article 1219 du Code civil, aux termes duquel « une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave » (article 1219 du Code civil, Legifrance). La troisième chambre civile en a déduit une règle propre au bail, formulée dans un arrêt publié du 18 septembre 2025 : « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, courdecassation.fr). La solution écarte une condition que les juges du fond ajoutaient fréquemment : aucune mise en demeure préalable du bailleur n’est requise, ce qui se comprend aisément, le bailleur défaillant n’ayant pas à être invité à ce qu’il connaît déjà.
Cette ligne s’est prolongée avec une vigueur particulière dans l’arrêt du 5 mars 2026, qui règle l’articulation entre l’exception d’inexécution et la clause résolutoire du bail. La Cour y énonce que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, courdecassation.fr). Par ailleurs, l’arrêt rappelle la solution de l’arrêt du 18 septembre 2025 et ajoute que le juge doit examiner l’exception pour chacun des loyers réclamés. En d’autres termes, le défaut de saisine du juge dans le mois du commandement, qui constitue d’ordinaire la voie de secours du locataire contre la clause résolutoire, ne prive pas ce dernier du droit de soutenir que la dette elle-même n’est pas née. La clause résolutoire ne peut prospérer que si la créance qu’elle sanctionne existe véritablement.
La gravité requise par l’article 1219 n’est pas abstraite : elle se mesure à l’aptitude du logement à servir l’usage convenu. Le critère retenu par la Cour de cassation est celui de l’impropriété du local à sa destination, ce qui suppose que le manquement du bailleur excède la simple incommodité ou l’inconfort passager. Une humidité persistante, une surface inférieure aux normes, des infiltrations non traitées atteignent ce seuil ; un désagrément mineur et épisodique ne saurait, à l’inverse, légitimer la cessation pure et simple du paiement. Cette gradation invite le locataire à proportionner sa défense à l’ampleur réelle du manquement, sauf à transformer un droit légitime en cause de résiliation à ses torts.
En contrepoint, la Cour veille à ce que l’exception d’inexécution ne devienne pas une échappatoire générale. Dans un arrêt du 3 juillet 2025, elle a approuvé les juges du fond d’avoir retenu que l’indisponibilité d’un logement placé sous scellés sur décision d’un juge d’instruction « n’était pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance par la bailleresse et que Mme [T] ne pouvait invoquer cette exception pour justifier le non-paiement de loyers » (Cass. 3e civ., 3 juil. 2025, n° 23-16.723, courdecassation.fr). L’obstacle à la jouissance doit donc procéder d’un manquement imputable au bailleur ; un fait extérieur, fût-il aussi pénalisant que la mise sous scellés judiciaire, ne suffit pas à paralyser l’obligation de paiement. Cette exigence d’imputabilité délimite utilement l’exception d’inexécution, qui demeure un instrument de sanction du cocontractant défaillant, non un correctif des risques de l’occupation.
B. Les limites et les prolongements de la réfaction
La restitution des loyers versés obéit à des conditions qui en encadrent strictement l’exercice. La première tient au régime des aides personnelles au logement. L’article L. 843-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que, lorsque l’organisme payeur constate la non-décence du logement, l’allocation de logement est conservée et que, durant ce délai, « le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l’organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail » (article L. 843-1 du Code de la construction et de l’habitation, Legifrance). L’arrêt du 16 avril 2026 en a tiré une conséquence pratique d’une grande rigueur : le juge condamnant le locataire au paiement d’un arriéré doit déduire la part du loyer correspondant aux allocations conservées, la troisième chambre civile ayant censuré la cour d’appel au motif qu’il « lui revenait de déduire de la somme réclamée par les bailleurs celle correspondant au montant des allocations de logement » (Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 25-10.188, courdecassation.fr). La réfaction ne joue donc pas seulement au profit du locataire solvable ; elle protège aussi le locataire modeste, dont la part de loyer non versée ne peut jamais être transformée en dette locative.
La seconde limite touche au débiteur de la restitution lorsque le bailleur est en procédure collective. Dans l’affaire jugée le 12 octobre 2023, la bailleresse était en liquidation judiciaire, et la Cour de cassation, après avoir validé la réfaction de moitié du loyer, a censuré la compensation opérée entre la créance de loyers du bailleur et la créance indemnitaire des locataires, faute de déclaration de cette dernière au passif. La solution rappelle que la connexité des créances ne dispense pas le locataire créancier d’une indemnité des règles de la discipline collective (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 22-20.375, précité). Elle enseigne surtout que le mécanisme de la réfaction se déploie différemment selon qu’il s’agit de refuser le paiement d’une dette non née ou de réclamer la restitution d’une somme déjà versée, la seconde hypothèse supposant de localiser le débiteur et de le solliciter selon les voies de droit appropriées.
La troisième limite est temporelle. L’action en résiliation et les demandes de restitution qui l’accompagnent se heurtent au délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil, mais la Cour de cassation en a neutralisé le jeu lorsque le manquement du bailleur persiste. L’arrêt du 10 juillet 2025 énonce que les obligations de délivrance et de jouissance paisible sont continues et exigibles pendant toute la durée du bail, « de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail » (Cass. 3e civ., 10 juil. 2025, n° 23-20.491, courdecassation.fr). Il en résulte que le point de départ de la prescription ne se fixe pas à la connaissance initiale du désordre, mais se renouvelle aussi longtemps que le manquement se prolonge. Enfin, la restitution peut trouver un fondement complémentaire dans la mauvaise foi du bailleur, comme l’illustre l’arrêt du 11 janvier 2024, où la Cour a retenu que la bailleresse avait, par sa mauvaise foi, causé à la locataire un préjudice financier « caractérisé par le paiement d’un double loyer durant deux mois » (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-19.891, courdecassation.fr). Ces prolongements montrent que la question de la dette locative en habitat indigne ne se résout pas dans une alternative sommaire entre payer ou ne pas payer ; elle engage l’examen des sources de la dette, de son exigibilité et de son débiteur effectif, que la page consacrée au droit de la construction du cabinet permet d’approfondir dans sa dimension technique (avocat droit de la construction à Paris).
Conclusion
La division par deux d’une dette locative par un tribunal de première instance n’a, en définitive, rien d’une décision isolée ou d’un geste d’équité. Elle condense une construction jurisprudentielle cohérente, déployée par la troisième chambre civile entre 2023 et 2026, selon laquelle le bailleur d’un logement indécent ne dispose d’aucun droit juridiquement protégé au paiement des loyers, le juge pouvant réduire, suspendre ou faire restituer la contrepartie financière de l’occupation, tandis que le locataire peut opposer l’exception d’inexécution sans mise en demeure préalable. Les textes et les arrêts cités dessinent ainsi une échelle de remèdes d’une remarquable plasticité : neutralisation de la créance, réfaction proportionnée au préjudice de jouissance, suspension conventionnelle ou judiciaire, restitution des sommes indûment perçues, déduction des allocations conservées. Pour le praticien, l’essentiel tient dans l’articulation de ces instruments : la réfaction relève du juge du fond et de son appréciation souveraine, l’exception d’inexécution appartient au locataire sans condition de forme, la cessation de plein droit de l’exigibilité suppose un arrêté de police, et la restitution des loyers versés doit composer avec la localisation du débiteur et la prescription. Chaque mécanisme a son domaine, ses conditions et ses limites ; leur maîtrise combinée détermine, dans les contentieux locatifs liés à l’habitat indigne, l’issue financière du litige.
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