Prescription et forclusion en droit immobilier : panorama de la troisième chambre civile (2025-2026)
La computation des délais pour agir constitue, en droit immobilier, un enjeu contentieux de premier ordre. Une action introduite un jour trop tard est irrémédiablement perdue, quelle que soit la solidité des prétentions au fond. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, au cours des années 2025 et 2026, plusieurs décisions publiées au Bulletin qui précisent les règles applicables à la prescription et à la forclusion dans le contentieux de la construction, de la vente et des baux. Ces arrêts, dont la portée doctrinale est significative, méritent un examen d’ensemble. Ils intéressent tant le praticien du droit immobilier que le justiciable soucieux d’apprécier les chances de succès d’une action en justice. L’analyse qui suit s’attache à distinguer les mécanismes de forclusion, propres au droit de la construction, des règles de prescription extinctive de droit commun, avant d’examiner les principes gouvernant la fixation du point de départ des délais.
I. La distinction entre prescription et forclusion dans le contentieux de la construction
Le droit de la construction fait coexister deux régimes temporels distincts dont la confusion peut entraîner des conséquences procédurales irréparables. Le délai de la garantie décennale relève de la forclusion, tandis que les actions récursoires entre constructeurs ou contre les fournisseurs obéissent aux règles de la prescription extinctive. La troisième chambre civile a, par des arrêts récents, rappelé cette distinction et précisé le régime applicable à chacune de ces institutions.
A. Le délai décennal, un délai de forclusion insusceptible d’interruption
La garantie décennale des constructeurs, prévue par l’article 1792 du Code civil, impose aux constructeurs une responsabilité de plein droit pendant un délai de dix ans à compter de la réception des travaux. La nature juridique de ce délai a été précisée par un arrêt de la troisième chambre civile du 9 octobre 2025, publié au Bulletin, qui énonce que « le délai de dix ans pour agir contre les constructeurs sur le fondement des articles 1792-4-1 à 1792-4-3 du code civil est un délai de forclusion » (Civ. 3e, 9 oct. 2025, n° 23-20.446, Publié au Bulletin).
Cette qualification emporte une conséquence décisive : depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, le délai de forclusion n’est pas régi par les dispositions concernant la prescription. Il en résulte, ainsi que la Cour de cassation l’a jugé, que « la reconnaissance, par le débiteur, du droit de celui contre lequel il prescrivait n’interrompt pas le délai de forclusion décennale ». Dans l’espèce ayant donné lieu à cet arrêt, un maître d’ouvrage avait confié en 2005 la réalisation d’une fosse à lisier. Le mur porteur s’était effondré le 7 mars 2018. Le constructeur était intervenu en 2012 pour reprendre partiellement ses travaux, ce que le maître d’ouvrage analysait comme une reconnaissance de responsabilité interruptive du délai. La Cour de cassation a rejeté cette argumentation en rappelant que la loi nouvelle du 17 juin 2008, si elle n’est pas applicable aux causes d’interruption ayant produit leurs effets avant son entrée en vigueur, régit en revanche les causes d’interruption survenues après cette date. Dès lors, « la reconnaissance de responsabilité par le constructeur intervenue après la date d’entrée en vigueur de la loi précitée n’interrompt pas le délai de forclusion décennale, même si celui-ci avait commencé à courir avant cette date ».
Par ailleurs, la même décision illustre la distinction entre forclusion décennale et prescription biennale en matière d’assurance. La cour d’appel avait déclaré irrecevable l’action du maître d’ouvrage contre son assureur multirisque exploitation au seul motif que l’action en garantie décennale était forclose. La Cour de cassation casse cette décision au visa de l’article L. 114-1 du Code des assurances, qui soumet les actions dérivant d’un contrat d’assurance à une prescription biennale susceptible d’être interrompue par une assignation en référé-expertise. La forclusion de l’action décennale contre le constructeur n’entraîne donc pas automatiquement l’irrecevabilité de l’action contre l’assureur.
Cette décision confirme une ligne jurisprudentielle déjà esquissée par un arrêt antérieur de la troisième chambre civile du 10 juin 2021, qui avait jugé que la reconnaissance du droit du créancier n’interrompt pas le délai de forclusion décennale (Civ. 3e, 10 juin 2021, n° 20-16.837, Publié au Bulletin). La portée pratique de cette solution est considérable : le maître d’ouvrage ne peut plus se reposer sur des échanges amiables avec le constructeur pour préserver son droit d’agir. Il lui appartient d’introduire une action en justice dans le délai de dix ans à compter de la réception, sans que les pourparlers ou les interventions postérieures du constructeur ne puissent avoir d’effet interruptif.
B. Les actions récursoires et la prescription des recours entre constructeurs
À la différence du délai de forclusion décennale, les actions récursoires exercées par un constructeur contre un autre constructeur, un sous-traitant ou un fournisseur sont soumises aux règles de la prescription extinctive. La troisième chambre civile a, par plusieurs arrêts marquants, précisé le point de départ et la durée de ces prescriptions.
En matière d’action récursoire fondée sur la garantie des vices cachés, la Cour de cassation a rendu le 28 mai 2025 un arrêt publié au Bulletin qui affirme que « le délai de prescription de cette action ne court pas à compter de la connaissance du vice par le constructeur mais à compter de l’assignation en responsabilité qui lui a été délivrée, ou, à défaut, à compter de l’exécution de son obligation à réparation » (Civ. 3e, 28 mai 2025, n° 23-18.781, Publié au Bulletin). La Cour se fonde sur l’article 1648, alinéa 1er, du Code civil, aux termes duquel « l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ». La Haute juridiction transpose ce principe à l’action récursoire en retenant que celle-ci tend à « faire supporter par les premiers la dette de réparation du constructeur à l’égard du maître de l’ouvrage », de sorte que le point de départ du délai doit être fixé non à la date de connaissance du vice par le constructeur, mais à celle de l’assignation qui lui a été délivrée.
Dans l’espèce, un entrepreneur s’était approvisionné en chevrons de bois auprès d’un fournisseur pour la réhabilitation de logements. Constatant après réception l’instabilité de plusieurs panneaux de bardage, le maître d’ouvrage avait déclaré le sinistre à l’assureur dommages-ouvrage. Ce dernier, après avoir indemnisé le maître d’ouvrage le 1er décembre 2021, avait exercé un recours contre le fournisseur. La cour d’appel avait déclaré cette action forclose en retenant que le délai de prescription courait à compter de la connaissance du vice par l’entreprise, fixée au 25 juillet 2017, date des conclusions de l’expert amiable. La Cour de cassation censure ce raisonnement : la prescription biennale de l’action récursoire en garantie des vices cachés court à compter de l’assignation délivrée au constructeur, conformément à la solution dégagée par la Chambre mixte le 21 juillet 2023.
La troisième chambre civile a également eu l’occasion de préciser, le 12 mars 2026, que l’action récursoire en garantie des vices cachés doit être exercée dans les deux ans de l’assignation « sans pouvoir dépasser le délai-butoir de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit, lequel est, en matière de garantie des vices cachés, le jour de la vente conclue par la partie recherchée en garantie » (Civ. 3e, 12 mars 2026, n° 24-10.891). Cette précision s’inscrit dans le double encadrement temporel de l’action en garantie des vices cachés : un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ou de l’assignation en matière récursoire, et un délai-butoir de vingt ans à compter de la vente.
L’arrêt du 11 septembre 2025, également publié au Bulletin, étend cette logique en rappelant qu’en matière d’action récursoire, « la prescription applicable au recours d’une personne assignée en responsabilité contre un tiers qu’elle estime coauteur du même dommage a pour point de départ l’assignation qui lui a été délivrée, même en référé, si elle est accompagnée d’une demande de reconnaissance d’un droit, sauf si elle établit qu’elle n’était pas, à cette date, en mesure d’identifier ce responsable » (Civ. 3e, 11 sept. 2025, n° 23-22.555, Publié au Bulletin). La Cour fait ici application de la solution posée par la Chambre mixte le 19 juillet 2024.
II. La fixation du point de départ des délais de prescription en droit immobilier
La détermination du point de départ du délai de prescription constitue la difficulté la plus fréquente du contentieux immobilier. L’article 2224 du Code civil dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». La troisième chambre civile a, au cours des derniers mois, précisé les contours de cette notion de connaissance des faits dans plusieurs hypothèses distinctes.
A. La connaissance du dommage, critère directeur de l’article 2224 du Code civil
La connaissance du dommage s’entend de la réunion de trois éléments : le dommage lui-même, le fait générateur de responsabilité et son auteur, ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur. L’arrêt du 6 novembre 2025, publié au Bulletin, apporte une précision importante concernant l’hypothèse où le dommage résulte de la reconnaissance judiciaire d’un droit au profit d’un tiers. La Cour de cassation y énonce que « lorsque l’action principale en responsabilité tend à l’indemnisation du préjudice subi par le demandeur, né de la reconnaissance d’un droit contesté au profit d’un tiers, seule la décision juridictionnelle devenue irrévocable établissant ce droit met l’intéressé en mesure d’exercer l’action en réparation du préjudice qui en résulte, de sorte que cette décision constitue le point de départ de la prescription » (Civ. 3e, 6 nov. 2025, n° 24-16.853, Publié au Bulletin).
En l’espèce, une société civile d’exploitation agricole, après avoir perdu définitivement un litige en reconnaissance de bail rural par un arrêt de la Cour de cassation du 8 avril 2014, avait agi en responsabilité contre l’association qui l’avait conseillée dans la rédaction des conventions litigieuses. La cour d’appel de Reims avait déclaré l’action prescrite en retenant comme point de départ la date de l’arrêt d’appel du 12 décembre 2012, qu’elle qualifiait de décision définitive. La Cour de cassation censure cette analyse : le délai de prescription ne pouvait commencer à courir qu’à compter de l’arrêt de la Cour de cassation du 8 avril 2014, qui avait rendu l’arrêt d’appel irrévocable. La distinction entre décision définitive et décision irrévocable est ici déterminante, car seul le caractère irrévocable met le titulaire du droit en mesure d’agir en réparation.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 8 janvier 2026, le point de départ du délai de prescription de l’action en garantie des vices cachés fondée sur l’article 1648, alinéa 1er, du Code civil. La Cour y rappelle que le délai biennal « court du jour de la découverte du vice » et que cette découverte s’entend non pas de la simple perception d’une anomalie affectant l’usage du bien, mais de la connaissance par l’acquéreur de la cause de cette anomalie (Civ. 3e, 8 janv. 2026, n° 24-12.714). Dans l’affaire soumise à la Cour, une acquéreure avait constaté dès 2009 une surconsommation électrique anormale et en avait informé son assureur de protection juridique. La cour d’appel en avait déduit que le délai de prescription était expiré lorsqu’elle avait sollicité une expertise judiciaire en 2014. La Cour de cassation casse l’arrêt en relevant que ce n’est qu’au jour du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, le 25 février 2015, établissant que le défaut d’isolation provenait d’un choix de matériaux non certifiés, que la prescription avait pu commencer à courir. La connaissance du symptôme ne suffit donc pas à faire courir le délai ; encore faut-il que la cause du vice soit identifiée avec une certitude suffisante.
Cette solution, protectrice de l’acquéreur, s’articule avec l’exigence de célérité qui gouverne l’action en garantie des vices cachés : le délai de deux ans, une fois qu’il a commencé à courir, ne laisse qu’une fenêtre temporelle réduite pour agir. La jurisprudence rappelle ainsi que le point de départ ne doit pas être fixé trop précocement, au risque de priver l’acquéreur de son droit d’action avant même qu’il ait pu identifier avec précision l’origine du vice.
Dès lors, il convient de distinguer selon que l’action est exercée par l’acquéreur directement contre le vendeur ou par un constructeur contre un fournisseur dans le cadre d’une action récursoire. Dans le premier cas, le point de départ est fixé à la date de la découverte du vice, interprétée strictement comme la connaissance de la cause de l’anomalie. Dans le second cas, la Chambre mixte de la Cour de cassation du 21 juillet 2023 a jugé que la prescription biennale de l’action récursoire en garantie des vices cachés court à compter de l’assignation délivrée au constructeur recherché en garantie. La troisième chambre civile du 28 mai 2025 a étendu cette solution à l’hypothèse où le constructeur n’a pas été assigné mais a indemnisé amiablement le maître d’ouvrage : dans ce cas, le point de départ est la date d’exécution de son obligation à réparation. Ces distinctions, qui peuvent paraître subtiles, emportent des conséquences pratiques majeures pour l’organisation de la défense des constructeurs et de leurs assureurs.
En matière de garantie des vices cachés, la vigilance s’impose donc à tous les stades de la chaîne contractuelle. Le vendeur, le constructeur, le sous-traitant et le fournisseur sont tous susceptibles d’être recherchés en garantie, mais selon des régimes de prescription qui leur sont propres. La troisième chambre civile a rappelé, dans l’arrêt du 28 mai 2025, que l’action en garantie des vices cachés exercée à l’encontre du fournisseur par le constructeur ou son assureur « tend à faire supporter par les premiers la dette de réparation du constructeur à l’égard du maître de l’ouvrage ». Cette qualification a pour conséquence de décaler le point de départ de la prescription, qui ne coïncide plus avec la découverte du vice par le constructeur mais avec l’assignation qui lui est délivrée ou l’exécution de son obligation à réparation.
B. Les spécificités du point de départ selon la nature de l’action
Le contentieux des baux, et notamment des baux commerciaux, illustre la diversité des règles de prescription applicables en droit immobilier. La troisième chambre civile a rendu, le 23 janvier 2025, un arrêt publié au Bulletin qui précise l’articulation entre l’imprescriptibilité de l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial et la prescription quinquennale de l’action en répétition de l’indu qui en découle (Civ. 3e, 23 janv. 2025, n° 23-18.643, Publié au Bulletin).
La Cour y rappelle, conformément à une jurisprudence désormais constante, que « l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial n’est pas soumise à prescription ». En revanche, le locataire à bail commercial qui a acquitté un loyer indexé en vertu d’une clause d’indexation ultérieurement réputée non écrite peut agir en paiement des sommes indûment versées « dans les cinq ans précédant sa demande en justice ». La Cour ajoute une précision capitale pour le calcul de la créance de restitution : « dès lors qu’une stipulation réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, la créance de restitution de l’indu doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d’application d’une telle stipulation ». La cour d’appel de Paris avait, à tort, limité le calcul du rappel d’indexation en prenant pour assiette le loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription quinquennale, et non le loyer initial. La censure de ce raisonnement est lourde de conséquences pratiques pour les bailleurs, qui peuvent être tenus de restituer des sommes calculées à partir du loyer d’origine, alors même que la prescription quinquennale limite la période sur laquelle porte la restitution.
Cette décision s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle qui distingue soigneusement, d’une part, l’imprescriptibilité de l’action en nullité visant une clause réputée non écrite et, d’autre part, le régime de prescription applicable aux actions en paiement qui en sont la conséquence. La Cour de cassation avait déjà jugé, par deux arrêts des 19 novembre 2020 et 16 novembre 2023, que l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial n’est pas soumise à prescription. L’arrêt du 23 janvier 2025 prolonge cette logique en précisant les modalités de calcul de la répétition de l’indu consécutive à l’invalidation de la clause.
L’ensemble de ces décisions dessine un paysage contentieux dans lequel la maîtrise des règles de prescription et de forclusion constitue un prérequis indispensable à la conduite de toute action en droit immobilier. Le praticien doit être en mesure de distinguer le délai de forclusion décennale, insusceptible d’interruption, de la prescription biennale applicable aux actions récursoires, dont le point de départ est fixé à la date de l’assignation délivrée au constructeur. Il doit également identifier avec précision le point de départ de la prescription quinquennale de droit commun, qui peut être retardé jusqu’à ce que le titulaire du droit ait eu une connaissance complète des faits lui permettant d’agir. Ces précisions jurisprudentielles, en consolidant les règles applicables, contribuent à la sécurité juridique des opérations immobilières, tout en offrant aux justiciables des repères clairs pour l’exercice de leurs droits.
Conclusion
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par les arrêts rendus en 2025 et 2026, apporté des clarifications substantielles au régime de la prescription et de la forclusion en droit immobilier. La distinction entre le délai de forclusion décennale, insusceptible d’interruption par une reconnaissance de responsabilité du constructeur, et les délais de prescription applicables aux actions récursoires, dont le point de départ est l’assignation, constitue un acquis jurisprudentiel désormais solidement établi. La détermination du point de départ des prescriptions, qu’il s’agisse de la connaissance du vice pour l’action en garantie des vices cachés ou du caractère irrévocable de la décision juridictionnelle pour l’action en responsabilité, obéit à des règles précises dont la méconnaissance peut entraîner l’irrecevabilité de l’action. Il appartient aux praticiens et aux justiciables de s’approprier ces règles pour sécuriser l’exercice de leurs droits dans le temps qui leur est imparti.
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