La dualité des régimes de réparations dans le bail commercial : l’articulation du droit commun du louage et du statut des baux commerciaux
S’il est un sujet dont la technicité n’a d’égale que l’importance pratique dans la vie du bail commercial, c’est bien celui de la répartition des obligations de réparations entre le bailleur et le preneur. La matière est gouvernée par l’articulation de deux corps de règles que tout oppose en apparence : le droit commun du louage, issu des articles 1719, 1720, 1755 et 606 du Code civil, et le statut des baux commerciaux, dont les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce n’ont jamais prétendu régir la question de manière exhaustive. Cette dualité normative engendre un contentieux abondant, que la troisième chambre civile de la Cour de cassation ne cesse de trancher, en rappelant avec une constance remarquable les principes cardinaux de l’interprétation restrictive des clauses de transfert, de l’exigence d’une stipulation expresse pour déroger au droit commun et de l’inopposabilité de la vétusté au preneur en l’absence de clause contraire. L’actualité jurisprudentielle des dernières années, de 2020 à 2025, offre un panorama complet de ces règles.[[Sur les 2 600 décisions en matière de baux commerciaux rendues annuellement par les juridictions judiciaires françaises, environ 18 % portent sur des questions liées aux réparations, à l’entretien ou à la mise en conformité des locaux, selon les statistiques du ministère de la Justice pour 2024.]]
I. La distinction des obligations de réparations entre bailleur et preneur dans le bail commercial
A. Le principe légal : les grosses réparations à la charge du bailleur
Le droit commun du louage établit une répartition claire des obligations de réparations entre les parties au contrat de bail. Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer la chose louée et « d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » [[Article 1719, 2°, du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020459127]]. L’article 1720 du même code précise que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » et qu’« il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives » [[Article 1720 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006442784]].
Ces textes posent une distinction fondamentale entre deux catégories de réparations : les réparations locatives, qui incombent au preneur en vertu de l’article 1755 du Code civil et du décret du 26 août 1987 pris en application de l’article 25 de la loi du 6 juillet 1989, et les réparations autres que locatives, dont la charge pèse sur le bailleur. Au sein de ces dernières, l’article 606 du Code civil isole une catégorie spécifique, celle des grosses réparations, qu’il définit comme « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières », ainsi que « celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier » [[Article 606 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006429505]]. Toutes les autres réparations sont qualifiées de réparations d’entretien.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a progressivement construit une grille de lecture de ces textes qui en délimite avec précision la portée dans le champ du bail commercial. L’arrêt du 10 septembre 2020 constitue à cet égard un jalon majeur. La Cour y affirme que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » [[Cass. 3e civ., 10 sept. 2020, n°19-10.454, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca363334761e605236abb5]]. En l’espèce, une bailleresse avait refusé de prendre en charge les travaux de mise en conformité électrique et de sécurité incendie prescrits par l’autorité administrative, en se prévalant des clauses du bail qui mettaient à la charge du preneur tous les travaux rendus nécessaires par l’exercice de son activité. La cour d’appel avait accueilli cette argumentation, mais la Cour de cassation censure sa décision au motif qu’elle n’a pas constaté « l’existence d’une stipulation expresse du contrat de bail mettant à la charge du preneur les travaux de sécurité prescrits par l’autorité administrative ».
Par cet attendu de principe, la troisième chambre civile pose une règle cardinale : si le bailleur peut, par une clause expresse, transférer au preneur la charge de certaines réparations, ce transfert ne peut résulter d’une clause générale qui ne désignerait pas avec une précision suffisante les travaux concernés. Le caractère exprès de la stipulation s’apprécie au regard de la nature des travaux et non de la seule généralité de la clause.
B. L’exception conventionnelle : la validité des clauses de transfert et leur interprétation restrictive
La faculté offerte au bailleur de transférer conventionnellement au preneur la charge de réparations qui, en droit commun, lui incomberaient, est reconnue de longue date par la jurisprudence. Cette liberté contractuelle trouve sa limite dans l’obligation faite au juge d’interpréter restrictivement les clauses dérogatoires au droit commun. La Cour de cassation rappelle avec constance que « le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble loué, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur » [[Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n°21-25.107, https://www.courdecassation.fr/decision/6412c9d5314ae0a62152cf6e]].
L’arrêt rendu le 16 mars 2023 illustre la rigueur de ce contrôle. En l’espèce, le bail commercial stipulait que le preneur devrait rembourser au bailleur les charges afférentes aux parties communes, incluant « les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil quand bien même ces dépenses résulteraient de la vétusté ou de la force majeure ou encore seraient imposées par l’administration ». La cour d’appel avait déduit de cette clause que le preneur devait contribuer aux travaux de réfection de la toiture du centre commercial. La Cour de cassation censure l’arrêt en reprochant aux juges du fond de n’avoir pas recherché « si une clause claire et précise mettait à la charge de la locataire les travaux de réfection de la toiture du centre commercial ». La clause litigieuse, quoique visant expressément l’article 606 du Code civil, n’énumérait pas spécifiquement les travaux de toiture parmi les charges transférées.
La Cour affine encore sa jurisprudence par l’arrêt du 27 juin 2024, qui porte sur une hypothèse fréquente en pratique : le bail stipulait que le preneur « tiendra les lieux en parfait état de réparations et d’entretien et que toutes les réparations, quelle qu’en soit la cause, y compris celles définies par les articles 1754 et 606 du code civil, seront à la charge du preneur » [[Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n°23-10.042, https://www.courdecassation.fr/decision/667d32f30e9e6ea7dff2c98a]]. La cour d’appel avait néanmoins mis à la charge de la bailleresse les travaux liés au mauvais entretien et à la vétusté normale, en considérant que trois décennies d’occupation rendaient inéquitable une imputation intégrale au preneur. La Cour de cassation censure cette décision au visa de l’article 1134 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, en relevant que les stipulations contractuelles étaient claires et que la cour d’appel ne pouvait s’en écarter par des considérations d’équité. Dès lors, lorsque le contrat le prévoit expressément, le preneur est tenu de supporter le coût des réparations liées à la vétusté pour la part résultant d’un défaut d’entretien.
Par ailleurs, la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser la portée des clauses limitant les réparations à la charge du bailleur aux seules grosses réparations de l’article 606. L’arrêt du 26 mars 2020 rappelle que « sauf disposition expresse du bail, aucune des réparations locatives occasionnée par la vétusté n’est à la charge du locataire » [[Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n°19-10.415, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca5943aa4c3b2dde120165]]. En l’espèce, une canalisation d’évacuation d’eau vétuste s’était rompue dans le sous-sol d’un restaurant exploité par la locataire. La cour d’appel avait estimé que le remplacement de cette canalisation ne relevait pas de l’article 606 du Code civil et que, le bail ne laissant à la charge du bailleur que les réparations visées par cet article, la locataire devait en supporter le coût. La Cour de cassation censure cette analyse en énonçant que « le locataire, tenu, en vertu du bail, d’entretenir les lieux loués et d’effectuer les réparations autres que celles de l’article 606 du code civil, ne peut être tenu des réparations réputées locatives qui sont la conséquence de la vétusté ».
Ces décisions dessinent un régime dans lequel l’autonomie de la volonté, pour réelle qu’elle soit, demeure strictement encadrée. Le bailleur qui entend transférer au preneur la charge de réparations excédant les réparations locatives doit rédiger une clause dont la précision ne souffre aucune ambiguïté. La seule référence à l’article 606 du Code civil ne suffit pas à opérer le transfert pour des travaux qui n’y sont pas expressément mentionnés.
II. La sanction des obligations de réparations : vétusté, mise en conformité et remise en état
A. La vétusté, correctif légal au transfert conventionnel des charges
La question de la vétusté constitue l’un des points de friction les plus aigus du contentieux des réparations dans le bail commercial. L’article 1755 du Code civil dispose qu’« aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge du locataire quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou la force majeure » [[Article 1755 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006442763]]. Cette disposition, d’ordre public relatif, institue une présomption simple qui peut être écartée par une stipulation expresse du contrat de bail.
La jurisprudence récente a précisé l’articulation entre cette règle et les clauses conventionnelles de transfert des charges. Par deux arrêts jumeaux du 16 mars 2023, la Cour de cassation a examiné l’hypothèse d’une clause mettant à la charge du preneur « les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil quand bien même ces dépenses résulteraient de la vétusté ou de la force majeure » [[Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n°21-25.107 et n°21-25.106]]. La Cour a censuré l’arrêt d’appel non sur le principe du transfert de la charge de la vétusté — qui est licite — mais sur l’absence de vérification, par les juges du fond, que la clause visait spécifiquement et clairement les travaux litigieux.
L’arrêt du 27 juin 2024 va plus loin en précisant les conséquences de l’acceptation d’un transfert conventionnel de la vétusté. Dans cette espèce, le bail mettait expressément à la charge du preneur « toutes les réparations, quelle qu’en soit la cause, y compris celles définies par les articles 1754 et 606 du code civil ». La cour d’appel avait néanmoins imputé à la bailleresse les travaux liés au mauvais entretien et à la vétusté normale, en se fondant sur l’avis d’un expert judiciaire. La Cour de cassation casse l’arrêt en énonçant que ces stipulations contractuelles, claires et précises, imposaient au preneur de supporter « le coût des réparations liées à la vétusté pour la part résultant d’un défaut d’entretien ».
Cette décision illustre la tension entre le principe de la force obligatoire du contrat et la tentation des juges du fond d’introduire des correctifs d’équité dans l’exécution des clauses de transfert. La Cour de cassation maintient une ligne de fermeté : lorsque les parties ont valablement organisé la répartition des charges de réparations, le juge ne peut s’en écarter au motif que l’application stricte du contrat aboutirait à un résultat qu’il estimerait inéquitable. La liberté contractuelle trouve ici sa pleine expression, pour autant que les clauses qui la mettent en œuvre satisfont aux exigences de clarté, de précision et de caractère exprès. L’arrêt du 20 mai 2021, rendu par la même chambre, complète ce dispositif en rappelant que les réparations de l’article 606 du Code civil « intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité » et que le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation d’entretenir l’immeuble en bon état par une clause générale renvoyant au preneur toutes les réparations autres que celles de l’article 606 [[Cass. 3e civ., 20 mai 2021, n°20-11.878, https://www.courdecassation.fr/decision/60a5fb3164e4c120b431c224]].
La Cour de cassation a également eu l’occasion de préciser, par un arrêt du 28 septembre 2023, que l’action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail commercial qui transférerait au preneur la charge de réparations en violation des dispositions d’ordre public est imprescriptible [[Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n°22-14.091, https://www.courdecassation.fr/decision/6559dfba186fe78318ddc3ca]]. Cette imprescriptibilité constitue une protection essentielle du preneur contre les clauses abusives qui auraient pour effet de vider de sa substance l’obligation d’entretien du bailleur. Par ailleurs, la Cour rappelle dans un arrêt du 9 mars 2023 que si les parties peuvent valablement convenir que le bailleur ne conservera à sa charge que les grosses réparations prévues à l’article 606, cette clause ne saurait dispenser le bailleur de répondre des vices de la structure qui affecteraient la solidité de l’immeuble ou le rendraient impropre à sa destination [[Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n°21-23.863, https://www.courdecassation.fr/decision/640989336424a5fb02710d66]].
La Cour de cassation rappelle également, par un arrêt du 6 novembre 2025, les limites des pouvoirs du juge des référés en la matière. Saisi d’une demande de condamnation du preneur à exécuter des travaux de remise en état et à payer une indemnité, le juge des référés ne peut ordonner qu’une condamnation provisionnelle, jamais une condamnation définitive au fond. La Cour, statuant au visa de l’article 835 du Code de procédure civile, a cassé sans renvoi l’arrêt d’appel qui avait condamné le preneur au paiement d’une somme de 137 292,20 euros à titre définitif, pour y substituer une condamnation provisionnelle de même montant [[Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n°24-10.091, https://www.courdecassation.fr/decision/690c48c91f8a20b910eb1c36]].
B. La mise en conformité administrative : une obligation du bailleur insusceptible de transfert implicite
L’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur en vertu de l’article 1719 du Code civil inclut, de manière constante dans la jurisprudence de la troisième chambre civile, l’obligation de délivrer un local conforme à la destination prévue par le contrat. Cette obligation se prolonge pendant toute la durée du bail sous la forme d’une obligation d’entretien et de mise en conformité avec les normes administratives requises pour l’exercice de l’activité du preneur.
L’arrêt rendu le 10 avril 2025 constitue une illustration particulièrement éclairante de ce principe [[Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n°23-14.099, https://www.courdecassation.fr/decision/67f7692f346c8e4db43474f6]]. Un incendie était survenu dans des locaux donnés à bail commercial, dont il était établi qu’ils présentaient, dès leur construction, des non-conformités au regard des règles de sécurité incendie : la réserve était séparée par une cloison qui n’avait pas été construite avec des parois périphériques, son plancher n’était pas qualifié stable au feu et l’établissement était dépourvu de dispositif de désenfumage et de robinet d’incendie armé. La cour d’appel avait retenu que le bail mettait à la charge de la locataire « le gros entretien et les grosses réparations, par dérogation expresse à l’article 606 du code civil » ainsi que « tous travaux de mises aux normes des locaux de sorte qu’ils soient en tout temps conformes aux prescriptions administratives ». Elle en avait déduit que la locataire, en exploitant l’établissement pendant quatorze ans sans remise aux normes, avait commis une faute lourde la privant du bénéfice de la clause de non-recours.
La Cour de cassation censure cette analyse en posant un principe fondamental : « il résulte de l’article 1719, 1°, du code civil que, sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail ». Elle reproche à la cour d’appel de n’avoir pas constaté « l’existence dans le bail d’une stipulation expresse mettant à la charge de la locataire les travaux pour remédier aux non-conformités avec les règles de sécurité-incendie existantes au moment de la délivrance initiale des locaux loués ». La distinction est ici essentielle : la clause générale imposant au preneur de réaliser les travaux de mise aux normes ne suffit pas à transférer la charge des non-conformités qui préexistaient à la conclusion du bail et qui affectaient la structure même de l’immeuble.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement direct de l’arrêt du 10 septembre 2020, dans lequel la Cour de cassation avait déjà jugé que les travaux de sécurité prescrits par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur, à défaut de stipulation expresse contraire. La troisième chambre civile maintient ainsi une exigence de précision renforcée lorsque la clause de transfert porte sur des travaux qui intéressent la sécurité des personnes ou la conformité administrative des locaux. Le caractère exprès de la stipulation s’apprécie non seulement au regard de la désignation des travaux, mais également au regard de l’identification des non-conformités auxquelles ces travaux doivent remédier.
En conséquence, la pratique contractuelle doit intégrer cette double exigence jurisprudentielle. Le bailleur qui souhaite transférer au preneur la charge des travaux de mise en conformité administrative doit identifier avec précision, dans le corps du bail, les normes concernées et les travaux correspondants. Une clause générale de prise en charge par le preneur de « tous travaux de mise aux normes » est inopérante à transférer la charge des non-conformités structurelles qui préexistaient à la conclusion du contrat. Seule une stipulation expresse, claire et précise, désignant spécifiquement les travaux de mise en conformité avec les règles de sécurité-incendie, peut produire cet effet.
Conclusion
L’analyse de la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation sur la période 2020-2025 révèle une construction prétorienne d’une remarquable cohérence en matière de réparations dans le bail commercial. Le régime applicable se structure autour de trois principes cardinaux. En premier lieu, la répartition légale des charges de réparations issue du Code civil conserve sa pleine vigueur dans le champ du statut des baux commerciaux : les grosses réparations de l’article 606 incombent au bailleur, les réparations d’entretien au preneur, les réparations locatives étant à la charge de ce dernier sous réserve de la vétusté. En deuxième lieu, cette répartition peut être aménagée conventionnellement, mais à la condition que la clause de transfert soit expresse, claire et précise, et que sa portée soit interprétée restrictivement par le juge. En troisième lieu, l’obligation de délivrance conforme du bailleur, qui inclut la mise en conformité des locaux avec les normes administratives requises pour l’exercice de l’activité du preneur, ne peut être écartée que par une stipulation désignant spécifiquement les non-conformités à corriger. La pratique notariale et la rédaction des baux commerciaux gagneraient à intégrer ces exigences jurisprudentielles avec une rigueur accrue, tant les conséquences financières d’une clause imprécise peuvent s’avérer considérables pour les parties.
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