La Cour d’appel de Toulouse, dans un arrêt du 16 décembre 2025, a été saisie d’un litige entre un bailleur et un preneur portant sur l’exécution d’un bail commercial. Le preneur avait constaté des infiltrations d’eau récurrentes dans les locaux loués. Un avenant du 14 décembre 2021 avait engagé le bailleur à procéder à la réfection intégrale de la toiture pour en assurer l’étanchéité. Devant l’absence de travaux, le preneur a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, qui a ordonné l’exécution des travaux sous astreinte, accordé une provision au preneur sur son préjudice de jouissance et condamné ce dernier à régler les loyers impayés. Le bailleur a fait appel de cette ordonnance, tandis que le preneur a formé un appel incident pour étendre le périmètre des travaux et obtenir la consignation des loyers. La question principale était de savoir si le bailleur pouvait être contraint à l’exécution forcée de son obligation contractuelle de réfection et si le trouble subi par le preneur justifiait l’octroi d’une provision. La Cour d’appel confirme largement la décision de première instance, en précisant le régime de l’exécution forcée en référé et en encadrant strictement l’exercice de l’exception d’inexécution.

La Cour d’appel valide la condamnation du bailleur à l’exécution forcée des travaux, en retenant l’existence d’un trouble manifestement illicite et en refusant toute interprétation extensive de l’engagement contractuel. Elle rappelle que le juge des référés peut ordonner une mesure de remise en état « pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». La Cour constate que « le trouble manifestement illicite est caractérisé par l’ancienneté et la persistance des infiltrations au niveau de la toiture, et ce en dépit des nombreux travaux de réparation ponctuels réalisés par le bailleur ». Elle rejette l’argument du bailleur selon lequel les travaux engagés pour un projet photovoltaïque satisferaient son obligation, en soulignant que « l’avenant au bail l’engageait à procéder à des travaux d’étanchéité » et que « le bailleur ne justifiant que de réparations ponctuelles ». Concernant l’interprétation de la clause contractuelle, la Cour estime qu’« il n’est donc pas nécessaire de procéder à une quelconque interprétation de la clause de l’avenant », car le texte est clair et « parle uniquement et expressément de “réfection intégrale de la toiture des locaux loués, afin d’en assurer une parfaite étanchéité” ». En revanche, elle écarte la demande du preneur d’étendre les travaux aux bâtiments administratifs, considérant que « l’absence de preuve d’une persistance des infiltrations dans cette zone ne permet pas à la cour de constater un trouble manifestement illicite ». Cette solution consacre une application rigoureuse des conditions du référé, en exigeant une preuve tangible du trouble pour justifier une mesure conservatoire, tout en assurant l’effectivité des engagements contractuels clairs.

La Cour précise ensuite les conditions d’exercice de l’exception d’inexécution et les modalités d’allocation d’une provision, en adoptant une position restrictive pour la première et équilibrée pour la seconde. Elle rappelle que l’exception d’inexécution ne peut être invoquée que lorsque « la jouissance des lieux est rendue totalement impossible ». En l’espèce, le preneur se plaignait d’avoir été « “empêchée de jouir des locaux normalement” ». La Cour en déduit que « cette gêne dans l’exploitation normale des locaux ne permet pas d’admettre l’exercice d’une exception d’inexécution même partielle ». Concernant la provision sur le préjudice de jouissance, la Cour confirme son bien-fondé en écartant les clauses limitatives de responsabilité invoquées par le bailleur. Elle rappelle que « le bailleur, qui doit garantie au locataire pour tous les vices ou défauts de la chose louée (…) ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ». Elle ajoute que « ces clauses de non-garantie et d’exclusion ne constituent donc pas des contestations sérieuses s’opposant à l’octroi d’une provision ». Toutefois, la Cour modère la demande du preneur qui sollicitait une majoration de la provision, en appliquant strictement le principe de concentration des prétentions. Elle juge que « les demandes formées par le preneur (…) ne seront donc recevables qu’à hauteur de 80 000 euros, correspondant au montant réclamé dans les premières conclusions ». Finalement, elle majore légèrement la provision initiale à 60 000 euros, considérant que « les désordres et la limitation de jouissance qui en résulte, ont persisté plusieurs mois au-delà de l’ordonnance contestée ». Cette analyse démontre un souci de protection effective du preneur lésé, tout en maintenant une discipline procédurale rigoureuse et en cantonnant l’exception d’inexécution à son champ d’application traditionnellement strict.